Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Teilabriss und Neubau eines Wohnhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 545/9 der Gemarkung Grafing (Glonner Straße 31)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich; die Zulässigkeit beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet. Die geplante Wohnbebauung ist damit nach der Art der baulichen Nutzung zulässig.

 

Beantragt wird ein an das bestehende Gebäude angebautes neues Wohnhaus (Ersatzbau für zu beseitigenden Bestand) mit den Grundmaßen 8,74 m x 10 m. Weiter ist eine Doppelgarage (8,00 m x 6,71 m) beantragt. Die Bebauung ist hinsichtlich der absoluten Größe der Grundfläche, der Grundmaße und auch den verbleibenden Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung zulässig.

 

Mit einer Wandhöhe von 6,05 m – bezogen auf das geänderte (festzulegende) Gelände – und einer Firsthöhe von 9,94 m fügt sich das Gebäude in die Umgebungsbebauung fraglos ein. Da das Bestandsgebäude entsprechende Bauhöhen aufweist und auch nach der Beseitigung prägend nachwirkt, ist der Einfügungsrahmen offensichtlich beachtet.

 

Das Gelände bzw. auch die Höhenlage des Gebäudes soll gegenüber dem Geländebestand geändert (angehoben) werden. Die geplanten Geländeveränderungen hinsichtlich des Einfügungsgebotes sind unproblematisch.

 

Erschließung

 

Das Grundstück wird nicht unmittelbar über eine öffentliche Straße erschlossen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO), sondern über den im Miteigentum stehenden Privatweg Fl.Nr. 545/8 der Gemarkung Grafing.

Hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist die bauliche und rechtlich gesicherte Erschließung zu verlangen (§ 34 BauGB). Sofern die straßenmäßige Erschließung über ein anderes Grundstück verläuft, ist anstatt der öffentlich-rechtlichen Sicherung (Widmung) auch eine privatrechtliche Sicherung durch eine einfache Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) zugunsten des Baugrundstückes ausreichend.

Diese wiederum – mit einer ergänzenden Erklärung über den Verzicht auf Löschung / Änderung der Grunddienstbarkeit – ertüchtigt, schafft die gesetzlichen Voraussetzung für die bauordnungsrechtliche Zufahrtsanforderungen (Art. 4 Abs. 2 BayBO).

Hinsichtlich der Leitungsgebundenen Einrichtungen (Kanal + Wasser) ist ebenfalls eine dingliche Sicherung (Dienstbarkeit) der bereits bestehenden Leitungen erforderlich, um die gesicherte Erschließung herzustellen. Soweit nicht zusätzlich auch für die Stadt Grafing b.M. (mittels beschränkter persönlicher Dienstbarkeit) gesichert, ist die Herstellung und Unterhaltung der Grundstücksanschlussleitungen mittels Sondervereinbarung durch den Bauherrn zu übernehmen.

 

Das Miteigentum (oder auch das alleinige Eigentum) an einem selbständigen Erschließungsgrundstück ist dagegen nicht ausreichend. Dieses kann jederzeit selbständig veräußert oder in einer der Erschließung hinderlichen Weise genutzt werden. Etwas anderes kann bei Grundstücken im Gemeinschaftseigentum nur für den Fall angenommen werden, dass die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft und die alleinige Benutzung als Zuwegung gemeinschaftsrechtlich und dinglich (§§ 745, 1010 BGB) geregelt ist. Diese Regelung berechtigt in der Regel dann auch zur Leitungsverlegung.

 

Der entsprechende Nachweis der Dienstbarkeitssicherung oder der gemeinschaftsrechtlichen Benutzungsvereinbarung für das Wegegrundstück Fl.Nr. 545/8 ist noch zu erbringen. Bis dahin kann die Erschließung nicht als gesichert erklärt werden. Das gilt neben der straßenmäßigen Erschließung auch für den Abwasserkanal und die Trinkwasserversorgung. Hier verlaufen die Leitungen zwar im Privatweg, jedoch ohne rechtliche Sicherung. Eine (bestandskräftige) Duldungsanordnung (§ 93 WHG) als Rechtstitel für die Leitungssicherung stellt nur eine nachrangige Möglichkeit dar.

 

Anmerkung: Nicht zuletzt auch im eigenen Interesse der Eigentümer sollte die Widmung der Fl.Nr. 545/8 oder eben die umfassende Sicherung über Dienstbarkeiten das Ziel sein. Zutreffende Straßenklasse ist aufgrund der beschränkten Verkehrsfunktion der öffentlich-rechtliche Eigentümerweg. Dort bleibt das Eigentum an der Wegefläche unverändert; eine Abtretung an die Stadt Grafing ist also nicht erforderlich.

 

Hinweis:

Für das Wohngebäude entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen, für den Altbestand (Baugenehmigung Az. A0085/91 vom 03.05.1991) sind ebenfalls 2 Stellplätze notwendig. Die 4 Stellplätze werden in der neu zu errichtenden Doppelgarage sowie als offene Stellplätze an der Nordseite des Grundstücks nachgewiesen. Der bei den offenen Stellplätzen geplante gefangene Stellplatz ist zulässig.

 

Die Doppelgarage überschreitet als Grenzgarage die maximale Wandhöhe von 3 m, hält sie aber im Mittel ein.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Teilabriss und Neubau eines Wohnhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 545/9 der Gemarkung Grafing, Glonner Straße 31, das gemeindliche Einvernehmen unter der Maßgabe zu erteilen, dass die gesicherte Erschließung nachgewiesen wird.