Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines einfachen Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 3 BauGB) zur Begrenzung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden für den Ortsteil Wiesham;
Billigung des Aufstellungsbeschlusses (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.09.2017   StR/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat in der Sitzung am 27.07.2017, TOP 12 über das gemeindliche Einvernehmen zum Änderungsbauantrag (Tektur) zur Baugenehmigung vom 19.11.2013 (B-2013-2596) für den Bau eines Mehrfamilienhaus (Wiesham 3b, 3c) entschieden.

 

Zum Verständnis der rechtlichen Beurteilung ging der Entscheidung eine kurze Zusammenfassung der Entstehungsgeschichte voraus:

 

Die Ansiedlung Wiesham hat sich in den zurückliegenden Jahren sukzessive zum Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB entwickelt. Hierfür ist neben einem gewissen städtebaulichen Gewicht  auch erforderlich, dass die Siedlungseinheit eine organische Siedlungsstruktur aufweist. Die räumlichen Grenzen des Bebauungszusammenhangs wurden dabei mittels Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung vom 08.02.2010 deklaratorisch festgelegt. Das gegenständliche Bauvorhaben liegt dabei innerhalb der Grenzen des im Zusammenhang  bebauten Ortsteils von Wiesham, weshalb sich dessen Zulässigkeit nach dem Innenbereichsrecht (§ 34 BauGB) beurteilt.

 

Die Eigenart der Art der baulichen Nutzung von Wiesham entspricht dabei einem Dorfgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 BauNVO). So wird der Gebietscharakter noch wesentlich durch aktive Landwirtschaftsbetriebe geprägt, vor allem auch durch eine unmittelbar südlich des verfahrensgegenständlichen Bauvorhabens liegende Hofstelle. Im Dorfgebiet sind jedoch auch Wohngebäude gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO hinsichtlich der Gebietsverträglichkeit allgemein zulässig.

 

Die Problematik in dem beurteilten Bauantrag – dem Einbau einer zusätzlichen Wohneinheit im bestehenden Gebäude – liegt an der Lage und am Umfang der geplanten Wohnnutzung. So wurde zuletzt das ehemalige landwirtschaftlichen Anwesen bereits durch verschiedene Um- und Erneuerungsbauten ausschließlich zu Wohnzwecken umgenutzt. Den jeweiligen Genehmigungsverfahren sind Vorgespräche vorausgegangen, in denen die jeweiligen Bauherren über das ortsplanerische Anforderungen aufgeklärt wurde, wonach die Stadt Grafing in den dörflichen Ortsteilen der Bewahrung der dörflichen Gebietsstruktur eine zentrale Bedeutung beimisst. Zum Schutz und der Entwicklungsmöglichkeit der landwirtschaftlichen Betriebe (und zur Vermeidung von Betriebsaussiedlungen) und in Anerkennung deren gesetzlichen Vorrangstellung (§ 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) ist ein Überhandnehmen der Wohnbebauung zu vermeiden.

 

Eine ortsplanerisch verträgliche Obergrenze der Wohnungszahlen je Wohngebäude wurde dabei ursprünglich bei 6 Wohnungen angenommen, wie sie bei einer weitgehenden identischer Situation auch im Ortsteil Straußdorf durch Bebauungsplan festgesetzt wurde. Auch im laufenden Satzungsverfahren für Neudichau wird die Wohnungszahl beschränkt - dort vorgesehen auf 5 Wohneinheiten.

Aufgrund der Überlegungen über eine Aufweitung in Straußdorf auf mindestens 8  Wohneinheiten (ein entsprechender Aufstellungsbeschluss zur Bebauungsplanänderung wurde schon gefasst) wurde diese zu erwartende Obergrenze auch als Orientierungswert für Wiesham herangezogen. Wiesham ist zwar aufgrund seiner geringen Größe sensibler hinsichtlich einer überhandnehmenden Wohnbebauung. Diese recht ansehnliche Wohnungszahl ist dort aber aufgrund der Nähe zum Hauptort Grafing zu rechtfertigen.

 

Letztendlich wurden anlässlich der Beratungsgespräche dann auch die ursprünglich sehr viel weitergehenden Bebauungsüberlegungen  aufgegeben und die Anzahl der Wohnungen  dann reduziert. Dabei hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss (Beschluss vom 26.04.2016) bereits beim gemeindlichen Einvernehmen erklärt, dass bei den dann erreichten 9 Wohnungen (wohlgemerkt schon mehr als in Straußdorf erwartet wird) die Verträglichkeitsgrenze für die Wohnungszahl erreicht ist. Die damalige Baugenehmigung wurde dann auch erteilt und das Vorhaben begonnen.

 

Insgesamt sind im antragsgegenständlichen Anwesen somit bereits 9 Wohnungen zugelassen.

 

Dorfgebiete sind geprägt durch das Nebeneinander von Wohnnutzungen und landwirtschaftlichen Betrieben und deren Nebenanlagen. Dabei entstehen durch die unterschiedlichen Bedürfnisse der Landwirtschaft im Spannungsverhältnis zur benachbarten Wohnnutzung zwangsläufig Konflikte und Erschwernisse für die landwirtschaftliche Betriebsführung. Ein zu weitgehendes Überhandnehmen der Wohnnutzungen gilt es  deshalb zu vermeiden.

 

Das drückt sich auch in der gesetzlichen Zweckbestimmung der Dorfgebiete aus, die nach § 5 Abs. 1 Satz 2 BauNVO verlangt, dass „auf die Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe und deren Entwicklungsmöglichkeiten vorrangig Rücksicht zu nehmen ist“.

 

Die Bewahrung der Nutzungsstruktur als Dorfgebiet ist damit auch von elementarer Bedeutung, die vorhandenen landwirtschaftlichen und gewerblichen Betriebe von Betriebseinschränkungen (§ 22 BImSchG) zu schützen. Der Gebietstyp hat entscheidenden Einfluss (Schutzwürdigkeit) auf die Grenzen der Zumutbarkeit von Immissionen. Letztendlich kann nur durch Absicherung der Dorfgebietsstruktur die Standortsicherheit für eine ungestörte Betriebsausübung (und der Möglichkeit von Betriebserweiterungen) geschaffen werden. 

 

Anders als bei Mischgebieten (§ 6 BauNVO) hängt der Gebietscharakter eines Dorfgebietes aber nicht von eine bestimmten prozentualen Mischungsverhältnis ab (BVerwG 19.01.1996). Dieser Grundsatz gilt jedoch auch in Dorfgebieten nicht einschränkungslos. Eine Zunahme der Wohnbebauung in einem Dorfgebiet kann auch dort zu einer – rechtlichen – Änderung des Gebietscharakters im Sinne der Baunutzungsverordnung führen, wenn „gewisse Grenzen“ hinsichtlich der Wohnanteils überschritten werden (BVerwG a.a.O) oder wenn keine landwirtschaftlichen Betriebsstellen mehr vorhanden sind (BVerwG 23.04.2009).

 

Hier wird man letztendlich anhand der örtlichen Verhältnisse bewerten müssen, wann das dörfliche Gepräge verloren geht. Hier handelt es sich, wenn wie in Wiesham nur noch wenige landwirtschaftliche Betriebe existieren, um eine nicht mathematisch bestimmbare Beurteilung. Es wurde deshalb zumindest als fragwürdig angesehen, ob eine Ablehnung des Bauantrages aufgrund einer überhandnehmenden Wohnbebauung auf der Grundlage des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO rechtlich haltbar gewesen wäre.

 

Auch das Gebot der Rücksichtnahme im (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) rechtfertigte nach Einschätzung der Stadt keine Verweigerung des Einvernehmens. Hier geht es um die Frage, ob sich die geplante Bebauung in ihrer Gesamtheit unzumutbaren Störungen/Belästigungen aussetzt. Die beantragte Wohnung liegt zwar in kurzer Distanz zur südlich benachbarten Landwirtschaft. Es wurde aber schon für die zuletzt genehmigten Wohnungen gutachterlich ermittelt, dass die Geruchseinwirkungen die Zumutbarkeitsgrenze nicht überschreiten. Erwähnenswert ist aber wiederum, dass bereits eine Umstellung der Betriebsabläufe bei dem benachbarten landwirtschaftlichen Betrieb erfolgen musste (Verlegung des Mistlagers). Diese erwähnten Spannungen sind also keineswegs nur rechtstheoretischer Natur!

 

Die Verweigerung des Einvernehmens bzw. gegebenenfalls die Nichterteilung der Baugenehmigung für die beantragte 10. Wohnung aus den o.g. Gründen wäre rechtlich zumindest  fragwürdig gewesen. Im Fall der erfolgreichen gerichtlichen Anfechtung wäre aber die Entwicklung dann unumkehrbar. Die Konsequenzen für die „störenden“ Betriebe (Landwirtschaft und Gewerbe) wären erheblich.

 

Aus Gründen der Rechtsicherheit und -klarheit hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss  deshalb eine Regelung mittels Bebauungsplan für erforderlich gehalten. Der - auch in Wiesham - sich offenbarende Strukturwandel der Dörfer macht es leider - so mühsam der Weg auch sein mag - fast unerlässlich, die dortige Ortsentwicklung mit einem Bebauungsplan zu steuern. Solange noch landwirtschaftliche Betriebe vorhanden sind, besteht bei einer zu erwartenden Veränderung durch eine massierte Wohnbebauung die Notwendigkeit, die Erhaltung der charakteristischen dörflichen Strukturen damit abzusichern. Dieser Aufgabe hat sich die Stadt auch im Ortsteil Straußdorf stellen müssen.

Anmerkung: In Straußdorf wurde zuletzt sogar die Ausweitung des dortigen Bebauungsplans zur Wohnungszahlbeschränkung (bisher auf die westliche Dorfseite beschränkt) auf den gesamten dörflichen Ortsbereich beschlossen. Entsprechende Erkenntnis für diese Notwendigkeiten lieferte auch das dortige Dorferneuerungsverfahren.

 

Außerdem hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss schon am 23.06.2015 beschlossen, eine informelle Entwicklungsplanung für Wiesham einzuleiten. Grund waren Bauwünsche (unter anderem auch des heutigen Antragstellers) auf eine zusätzliche Wohnbebauung in Wiesham. Mit der Verlegung der dortigen Ortsdurchfahrt (St 2080), der im folgenden Jahr geplanten Abwasserkanalisation und den jetzt abgeschlossenen Ermittlungen der (jetzt festgesetzten) Überschwemmungsgebiete ist eine stärkere bauliche Entwicklung zu erwarten und bedarf der Steuerung. Unerlässlich ist hierfür, den Gebietscharakter zu wahren und dessen Sicherung mittels (einfachen) Bebauungsplanung. Gleichzeitig ist dort dann auch die Höchstzahl der Wohnungen zu regeln.

 

Für Wiesham besteht bislang die Auffassung, dass hier aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Hauptort Grafing und der dortigen Infrastruktur auch größere Wohnanlagen noch ihre Rechtfertigung finden. Gemäß bisheriger Beurteilung wird die vertretbare Obergrenze bei 9 Wohnungen erreicht. Mit der beantragten 10. Wohneinheit würde diese Obergrenze überschritten.

 

Das zuletzt beantragte Bauvorhaben (10. Wohneinheit) widerspricht diesen Planungszielen. Dabei ist es unerheblich, dass es sich um bei dem beantragten Vorhaben um verschiedene selbständige Wohnhäuser auf unterschiedlichen Buchgrundstücken handelt. Maßgeblich dürfen bei der hier vorzunehmenden Betrachtung nicht die Gestaltungsmöglichkeiten des Zivilrechts sein, sondern die städtebauliche Wirkung. Insoweit ist das zusammengebaute Gebäude fraglos als 1 Wohnhaus im Sinne der geplanten Regelung (Bebauungsplan) zu verstehen.

 

Mit der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens (Aufstellungsbeschluss und deren Bekanntmachung) entsteht dann auch das Bedürfnis zur Sicherung der vorgenannten Planungsziele. Hierfür ist der Erlass einer Veränderungssperre notwendig (§ 14 BauGB). Die Rechtswirkung der Veränderungssperre tritt jedoch erst mit der Wirksamkeit des Satzungserlasses ein, was erst bis Oktober zu erreichen ist. Aufgrund dieser Zeiterfordernisse – bedingt auch durch die Ferienzeit und die Ausgabetermine des örtlichen Amtsblattes – wurde die Zurückstellung des Baugesuches beantragt (§ 15 BauGB). Diese Zurückstellung ist für bis zu 12 Monate zulässig.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss war sich mehrheitlich darüber einig, dass für den Ortsteil Wiesham eine Wohnungsbegrenzung zwingend notwendig ist. Ferner muss seitens der Stadt Grafing dafür Sorge getragen werden, dass landwirtschaftliche Betriebe durch die Wohnungsausweisungen keinesfalls beeinträchtigt werden.

 

Vom Verwaltungsvertreter sowie von der Sitzungsleiterin wurde abschließend dafür plädiert, bei den Dörfern Straußdorf und Wiesham eine Einheitlichkeit in der Vorgehensweise zu erzielen. Eine vollständige Preisgabe der Wohnungszahlen ist mit dem Anspruch einer geordneten Siedlungsentwicklung unserer Dörfer nicht vereinbar.

 

Der vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss gefasste Aufstellungsbeschluss für einen einfachen Bebauungsplan zur Begrenzung der Anzahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden ist dem Stadtrat  gem. § 2 Nr. 1 Buchstabe a der Geschäftsordnung vom 20.05.2014 zur Billigung vorzulegen.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses:

 

1.       Die Erhaltung und Förderung der dörflichen Bau- und Nutzungsstruktur im Ortsteil Wiesham ist durch einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB) zu regeln. Planungsziel ist die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Dorfgebiet (§ 5 BauNVO) und die Beschränkung der Anzahl der Wohnungen in Wohngebäuden auf höchstens 9 Wohnungen. Zusammengebaute Wohngebäude auf mehreren Grundstücken gelten als einheitliches Wohngebäude. Wohngebäude sind auch Gebäude mit gemischter Nutzung, soweit die Wohnanteil überwiegt.

Zur Regelung dieser städtebaulichen Ziele wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes für den Ortsteil Wiesham beschlossen (§ 2 Abs. 1 BauGB)

2.       Der Geltungsbereich des Bebauungsplans soll dem Geltungsbereich des der Einbeziehungs- und Klarstellungssatzung vom 19.01.2010 entsprechen.

3.       Der Aufstellungsbeschluss ist gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB öffentlich bekanntzumachen.

4.       Für die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) wird bestimmt, dass diese durch Unterrichtung in der Bauverwaltung erfolgt und gemäß § 4a Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen kann.