Tagesordnungspunkt

 

1. Antrag/Planungssituation

 

Mit Antrag vom 26.06.2017 hat Herr Emmerich Adam, Grafing, die Aufstellung eines Bebauungsplans für den südlichen Teil der Grundstücke Fl.Nr. 306 der Gemarkung Grafing beantragt. Ziel ist die Schaffung der Zulässigkeitsvoraussetzung für eine Wohnbebauung mit 2 Wohnhäusern.

 

Die gegenständliche Fläche liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Eine Bebauung kann nur mit Aufstellung eines Bebauungsplans geschaffen werden.

 

Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan vom 14.08.1986 als Allgemeines Wohngebiet dargestellt. Das Entwicklungsgebot § 8 Abs. 2 BauGB ist beachtet (vgl. Anlage).

 

Die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse haben die dortige Baulandentwicklung erschwert und verlangten die stufenweise Aufstellung von Bebauungsplänen. Eine weiter Schwierigkeit der dortigen Siedlungsentwicklung ist das unmittelbare Nebeneinander von Wohngebieten (Allgemeine Wohngebiete und südlich dann Reine Wohngebiete) und von gewerblichen Bauflächen. Um eine aufeinander abgestimmte (insbesondere auch zwischen Wohnen und Gewerbe) und ganzheitliche Siedlungsentwicklung sicherzustellen, wurde im Jahr 1991 für das gesamte Gebiet zwischen der Bernauer Straße und der Münchener Straße eine informelle Entwicklungsplanung durchgeführt, um eine Grundlage (Gesamtplan) für eine abschnittsweise Bebauungsplanung.

Der Stadtrat hat am 02.12.1997 das Strukturkonzept vom März 1992 wieder aufgegriffen und als städtebauliches Gesamtkonzept für den dortigen Teilraum bestimmt. Hierbei handelt es sich um ein informelles Entwicklungskonzept (Strukturplanung), welches gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei künftigen Abwägungsentscheidungen zu berücksichtigen ist.

 

Für den westlichen Teilbereich wurde daraufhin der Bebauungsplan „Gustl-Waldau-Straße BA1“ vom 09.10.1998 aufgestellt. Der Bebauungsplan Gustl-Waldau-Straße (BA1) und das Strukturkonzept sind aus der nachfolgenden Abbildung 1 ersichtlich.

 

Mit dem Bebauungsplan Sondergebiet Bau- und Gartenmarkt vom 04.07.2006 wurde dann die Nachfolgenutzung für das angrenzende Betriebsgelände Lentner geregelt. Eine Realisierung scheiterte dann aus privaten Gründen.

 

Nach Eigentümerwechsel wurde dann die die Ausweisung für ein Fachmarktzentrum von der Stadt abgelehnt und eine Nachfolgenutzung für gewerbliche Zwecke vorbereitet. Mit dem Bebauungsplan Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße vom 11.03.2009 erfolgte dann die entsprechende Ausweisung für das frühere „Lentner-Betriebsgelände“ sowie deren Erweiterung um eine Parkplatzfläche. Der Planteil ist in der Abbildung 2 ersichtlich.

 

Mit dem 2. Bauabschnitt folgte dann am 12.10.2012 der nächste Planungsabschnitt („Gustl-Waldau-Straße BA2“). Der Bebauungsplan Gustl-Waldau-Straße (BA2) ist für den Planteil aus der Abbildung 3 ersichtlich.

Bereits anlässlich der Bebauungsplanänderung für den 2. Bauabschnitt an der Gustl-Waldau-Straße in den Jahren 2011/2012 wurde mit Schreiben vom 08.11.2011 die Erweiterung des Planungsgebietes auf die Fl.Nr. 306 beantragt. Aus privaten Gründen wurde aber der Antrag dann wieder zurückgenommen.

 

Abbildung 1:

 

 

Abbildung 2:

 

 

Abbildung 3:

 

 

 

 

2. Städtebauliche Beurteilung

 

Entscheidende Bedeutung kommt bei der Bauleitplanung im dortigen Teilraum dem Optimierungsgebot zu (§ 50 BImSchG), wonach ein Nebeneinander von sich gegenseitig störenden Nutzungen so weit wie möglich zu vermeiden ist. Dem folgend wurden im Bebauungsplan „Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße“ vom 11.03.2009 flächenbezogene immissionswirksame Schallleistungspegel durch sog. Emissionskontingente festgesetzt.

 

Die aus den festgesetzten Emissionskontingenten resultierende Immissionsbelastung an den unterschiedlichen Immissionsorten ist aus der folgenden Tabelle ersichtlich. Dabei ist der Immissionsort IO11 maßgeblich für die immissionsschutzrechtliche Beurteilung im jetzt geplanten Wohngebiet auf Fl.Nr. 306. 

Tabelle Immissionskontingente L_IK ausgehend vom Bebauungsplan tags
(06:00–22:00 Uhr), alle Angaben in dB(A)

Tabelle Immissionskontingente L_IK ausgehend vom Bebauungsplan nachts
(22:00–06:00 Uhr), alle Angaben in dB(A)

 

Bei den oben festgesetzten Werten handelt es sich um die im benachbarten „Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße“ zugeordneten Emissionskontingente inklusiv Zusatzkontingente. Durch diese wird – unter Berücksichtigung möglicher weiterer Gewerbeflächenentwicklungen – eine immissionswirksame Schallleistung definiert, bei deren Einhaltung die geltenden Immissionsrichtwerte in den im Umfeld vorhandenen oder noch zu erwartenden Wohngebieten ein­gehalten werden können.

 

Damit ist sichergestellt, dass auch im jetzt beantragten Plangebiet

a) keine unzumutbaren Lärmeinwirkungen aus dem benachbarten Gewerbeflächen entstehen (gesunde Wohnverhältnisse) und

b) auch keine Ansprüche auf Betriebsbeschränkungen (§ 22 BImSchG) gegenüber dem benachbarten Gewerbebetrieb begründet werden.

 

Das Grundstück Fl.Nr. 306 liegt mit einer Entfernung von nur ca. 30 m offenkundig auch im Einwirkungsbereich des Verkehrslärms von der Münchener Straße (St 2089). Nach den vorliegenden Verkehrsgutachten wird für den Prognosehorizont 2025 eine Verkehrsbelastung von 7.200 Kfz/Tag (Anteil Schwerverkehr 4%) ermittelt; mit der Fertigstellung der Ostumfahrung reduziert sich die Verkehrsbelastung um ca. 2.500 Kfz/Tag auf 4.700 Kfz/Tag.

 

Bei einer überschlägigen Beurteilung des (gegenwärtigen) Verkehrslärms ist am südlichsten Gebäude im Plangebiet an der Ostfassade mit einem Beurteilungspegel von ca. 48–50 dB(A) nachts zu rechnen. Damit werden die Orientierungswerte der für die Bauleitplanung relevanten DIN 18005 für Allgemeine Wohngebiete von 45 (nachts) dB(A) überschritten.

 

Die Belange der Wohnruhe (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB) stellen in der Bauleitplanung einen gewichtigen Belang dar. Die Beurteilung erfolgt hierbei nach der DIN 18005, die jedoch keine strikt zu beachtenden Grenzwerte beinhaltet, sondern (beim Verkehrslärm) der planerischen Abwägung zugängliche Orientierungswerte (BVerwG, 22.03.2007). Die Zumutbarkeit des Lärms in der Bauleitplanung ist vielmehr nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen und kann gerade bei der baulichen Entwicklung innerstädtischer Grundstücke auch deutlich oberhalb der Orientierungswerte liegen. Durch die Lage des Verkehrswegs an der Ostseite können durch eine Grundrissorientierung zumindest für die schutzwürdigen Aufenthaltsräume angemessene Lärmreduzierungen erreicht werden. Es verbleibt die Lärmbelastung in den Außenwohnbereichen, die aber angesichts der Knappheit an Bauland hier hingenommen werden kann.

 

Die Erschließung der Grundstücke erfolgt über die bestehende Gustl-Waldau-Straße. Die Straße wurde bereits beim 2. Bauabschnitt um eine Wendefläche ergänzt und ist damit auch für Rettungs- und Entsorgungsfahrzeuge befahrbar. Langfristig ist eine Wegeverbindung für Fußgänger/Radfahrer zur Münchener Straße vorgesehen, jedoch keine Straßenanbindung. Zu sichern und zu errichten ist nur die Verlängerung der Straße bis zur östlichen Grundstücksgrenze. Das Grundstück ist auch durch die bestehenden öffentlichen Erschließungsanlagen schon ausreichend angebunden

 

 

3. Verfahren

 

Der Teilraum ist an drei Seiten von einer Bebauung umgeben und wird im Westen durch die Münchener Straße begrenzt. Aufgrund dieser siedlungsstrukturellen Gegebenheit („Außenbereichsinsel“) liegen diese Flächen innerhalb des Siedlungsbereichs und eröffnen den Anwendungsbereich des § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innentwicklung). Auch der Flächennutzungsplan und die Strukturplanung bringen diese planerische Konzeption zur Innenentwicklung zum Ausdruck.

 

Auch die übrigen Voraussetzungen des § 13a BauGB liegen vor:

a)      Der Bebauungsplan ermöglicht eine maximale Grundfläche von ca. 2.000 m²; selbst unter Einbeziehung des Parkplatzes im „Gewerbegebiet Nördliche Münchener Straße“ und der Bebauungspläne „Gustl-Waldau-Straße – BA 1 und BA2“ wird die max. Grundfläche von 20.000 m² sicher unterschritten.

b)      Es besteht keine Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht (Anlage Nr. 18.7 UVPG)

Das Planungsgebiet hat eine Größe von ca. 1.200 m². Die gesamte Fläche ist weitgehend eben und wird derzeit landwirtschaftlich genutzt.

 

Anmerkung:

Gesondert zu entscheiden ist dann noch die konkrete Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015. Inhaltlich ist der Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses eröffnet. Beim Erlass des Grundsatzbeschlusses wurde auch über den Umgang sog. Kleinflächenausweisungen und dessen Vollzug diskutiert. Ziffer 3. Buchstabe b berücksichtigt diese Fallgestaltung insoweit hinsichtlich eines Eigenbedarfs (Wohnbedarf des Eigentümers oder seiner Kinder). Wenn dieser über den vorgegebenen Eigenanteil (65%) hinausgeht, ist der Eigenbedarf vorrangig. Fallbeispiel: Ausweisung für 3 Wohnhäuser und Eigenbedarf für 3 Kinder. Hier würde der öffentliche Sozialbedarf (35%) entfallen.

 

Ob es aber eine Untergrenze für die Anwendung des Grundsatzbeschlusses gibt, wurde damals offen gelassen und sollte im Einzelfall durch Abweichung (Ziffer 6) entschieden werden. Es häufen sich jetzt Bauleitplanungen für Grundstücke mit 2 Wohnhäusern, teilweise auch als Grundstücksanteil innerhalb eines größeren Baugebietes. Um hier bereits im Vorfeld die entsprechende Planungssicherheit zu bieten, wären verbindliche Vollzugshinweise wünschenswert.

 

Die gegenständliche Bauleitplanung mit nur 2 Bauflächen für Wohnhäuser betrifft eine entsprechende Fallkonstellation. Denkbar wäre, erst Baulandausweisungen mit Bauflächen für mehr als 2 Häuser dem Anwendungsbereich des Grundsatzbeschlusses zu unterwerfen. Es wäre dann erst das 3. Haus (die Sozialquote von 35%) entsprechend für die soziale Wohnraumversorgung zu sichern. Zu klären ist dann aber auch, wie mit Doppelhäusern umgegangen wird, wenn dieser Haustyp (was der Regelfall ist) nicht zwingend festgesetzt ist.

 

Der Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses:

 

1.    Die Aufstellung eines Bebauungsplans (Gustl-Waldau-Straße – BA 3“ für den südlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 306 der Gemarkung Grafing für die Errichtung von 2 Wohnhäusern wird beschlossen.

2.    Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung aufgestellt; auf die Durchführung der Umweltprüfung wird verzichtet.

3.    Schutzvorkehrungen gegenüber den Verkehrslärmimmissionen sind zu treffen; die tatsächliche Lärmbelastung ist durch eine schalltechnische Untersuchung nachzuweisen.

3. Die Kosten des Bebauungsplanverfahrens haben die Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein Städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.

4. Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der dann zum Vertragsabschluss geltenden Fassung kommt zur Anwendung, wenn die Bebauung nicht für die Wohnraumversorgung des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird. Der Zielbindungsvertrag zur Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik ist vor dem Satzungsbeschluss zum Abschluss zu bringen.

6. Das Satzungsverfahren ist frühestens im Jahr 2019 fortzuführen.