Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Antrag vom 19.06.2017 auf Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB) für die Grundstücke Fl.Nrn. 772 und 772/1 der Gemarkung Straußdorf (an der Attelstraße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:19.09.2017   StR/039/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Stadtratsmitglied Thomas Huber erscheint zur Sitzung (21 Stimmberechtigte).

 

1. Antragsinhalt

 

Mit Antrag vom 19.06.2017 hat Herr Christian Fellinger, München, den Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB beantragt zur Ausweisung von Wohnflächen auf dessen Grundstück Fl.Nr. 772/1 der Gemarkung Straußdorf und das westlich anschließende Grundstück Fl.Nr. 772 der Fa. ACR Immo KG, Seeon.

 

Mit der Satzung soll Baurecht für die benannten Grundstücke geschaffen werden. Alternativ kann lt. Antrag die Bebaubarkeit nach dem bestehenden Bebauungsplan „Straußdorf West“ durch Ausweitung desselben auf die genannten Grundstücke nach § 13b BauGB schnell und unkompliziert erfolgen.

 

2. Chronologie

 

Anfang der 1960er Jahren wurde in der Attelstraße von Straußdorf eine Vielzahl von Grundstücken parzelliert und als „Baugrund“ veräußert. Darunter auch die Grundstücke Fl.Nr. 772 und 772/1 unmittelbar im Bebauungsanschluss auf der Südseite der Attelstraße.

 

Die damalige Gemeinde Straußdorf hat die Straßengrundabtretung gefordert und (nach Erklärung der Eigentümer) gegen Kostenübernahme auch die Verlegung der Trinkwasserleitung vorgenommen. Die Gemeinde Straußdorf hat (Aufstellungsbeschluss 15.07.1971) damals auch ein Bebauungsplanverfahren zur dortigen Baulandausweisung eingeleitet, das aber aufgrund erheblicher begründeter Einwendungen und mangels Genehmigungsfähigkeit dann eingestellt werden musste.

 

Ungeachtet des fehlgeschlagenen Bauleitplanverfahrens wird seitdem beharrlich versucht, die Bebaubarkeit dieser Grundstücke zu erreichen. Beispielhaft wird für das Grundstück Fl.Nr. 772/1 und 772 die bisherige Vorgehensweise stark verkürzt aufgezeigt. Nach dem gescheiterten Bebauungsplanverfahren der Gemeinde Straußdorf wurde 1978 ein Vorbescheid für eine Wohnbebauung beantragt. Hier wurde auf die Bindungswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung aus dem Jahre 1964 verwiesen, die beim Erwerb erteilt wurde (damals notwendige Teilungsgenehmigung). Die Gemeinde Straußdorf hat 1978 das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Vom Landratsamt Ebersberg wurde die Erteilung des Vorbescheids wegen Unzulässigkeit der beantragen 2 Einfamilienhäuser abgelehnt. Die Regierung von Oberbayern hat den entsprechenden Widerspruch im Jahr 1979 zurückgewiesen. Die daraufhin erhobene Verpflichtungsklage wurde vom VG München dann am 12.03.1980 zurückgewiesen. Zum einen war die Bindungswirkung der (damals notwendigen) Teilungsgenehmigung erloschen. Zum anderen ist das Vorhaben aufgrund der Außenbereichslage gemäß § 35 BauGB unzulässig.

 

Anlässlich der Erstaufstellung des Flächennutzungsplans der Stadt Grafing b.M. wurde dann auch 1981 und in den Folgejahren (3. Änderung, 1986) die Darstellung der Grundstücke als Baufläche gefordert. Der Stadtrat hat diese Einwendungen aber aus nachvollziehbaren ortsplanerischen Gründen zurückgewiesen, insbesondere wegen der städtebaulich zu missbilligenden spornartigen Siedlungsentwicklung. Anzumerken ist, dass auch für den bereits bebauten Bereich an der Moosstraße aus diesem Grund die Darstellung als Baufläche verweigert werden musste.

 

Die unterschiedlichen Eigentümer haben auch über Petitionen an den Bayerischen Landtag, Eingaben an Ministerpräsidenten und den Bundespräsidenten sowie durch eine Vielzahl an Anwaltskanzleien versucht, die Bebaubarkeit zu erreichen bzw. die Stadt Grafing zur einer Baulandausweisung zu bewegen. Besondere zu erwähnen ist dabei, dass sich das Bayerische Staatsministerium des Inneren 1986 sehr ausführlich zu dem Vorgang geäußert und die Richtigkeit der behördlichen Entscheidungen bestätigt hat.

 

Aufgrund der wiederholendt gestellten Anträge hat der Stadtrat dann am 06.02.1996 erklärt, dass eine weitere Bebauung entlang der Attelstraße zu einer unerwünschten städtebaulichen Fehlentwicklung führt und weiterhin abzulehnen ist. Der Stadtrat hat auch beschlossen, dass künftige Anträge in diese Bereich auf dem Verwaltungswege zu erledigen seien und keine erneute Befassung des Gremiums zu erfolgen habe.

 

In diesem Zusammenhang darf auch an den Antrag auf Erlass einer Einbeziehungssatzung an der Moosstraße (Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses) im Jahr 2010 erinnert werden. Auch dort hat der Stadtrat das Satzungsverfahren verweigern müssen, da eine Erweiterung der dort ebenfalls entstehenden bandartigen Siedlungsentwicklung mit den Anforderungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung (Tatbestandsvoraussetzung der Ermächtigungsnorm des § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB) nicht in Übereinstimmung steht. Beschlussinhalt war auch damals, dass eine andere Entscheidung nur bei einer grundlegenden Neuausrichtung der städtebaulichen Entwicklungsziele in Straußdorf denkbar ist, über die aber erst im Rahmen einer späteren Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes entschieden wird (Stadtrat vom 21.09.2010).

 

Nachdem sich an der städtebaulichen Situation, den gesetzlichen Anforderungen und der ortsplanerischen Beurteilung seither nichts geändert hat, wird das „Dorferneuerungsverfahren“ jetzt von „Bauwilligen“ als Anlass gesehen, um Forderungen nach Rechtsänderungen einzubringen. Ungeachtet dessen, dass die Dorferneuerung ganz anderen (und sogar gegenläufigen) Zielsetzungen dienen soll (DorfR: Bewusstsein für dörfliche Lebenskultur zu vertiefen, Innenentwicklung zu fördern, eigenständigen Charakter der ländlichen Siedlungen zu wahren), sieht mancher darin ein Surrogat zur Bauleitplanung. Das soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Probleme in gleicher Weise in allen anderen dörflichen Ortschaften bestehen, auch wenn dort kein „Dorferneuerungsverfahren“ sattfindet.

 

3. Beurteilung

 

Hinsichtlich der förmlichen Anforderungen ist festzustellen, dass der Anwendungsbereich der beantragten Klarstellungssatzung hier nicht vorliegt. Die Bereichszuordnung der betroffenen Grundstücke ist eindeutig (Außenbereich), weshalb es keiner „Klarstellung“ bedarf bzw. diese wirkungslos ist, zumal diese Satzung nur deklaratorische Wirkung hat.

Die daneben beantragte Einbeziehungssatzung ist zwar dem Grunde nach geeignet, einzelne Außenbereichsflächen einzubeziehen und schließt auch „nasenartige“ Erweiterungen (im Gegensatz zu den früheren „Ortsabrundungssatzungen“) nicht mehr aus. Es dürfte aber durchaus zweifelhaft sein, ob für die betroffenen Grundstücke die erforderliche Prägungswirkung des bebauten Bereichs in räumlicher und inhaltlicher Weise vorliegt. Diese Prägungswirkung muss den „Planersatz“ gewährleisten, also die ausreichende städtebauliche Steuerung des durch die Einbeziehung in den Innenbereich ausgelösten Einfügungsgebotes.

 

Für eine Bebauung der betroffenen Grundstücke besteht jedoch ein unbedingtes Planungserfordernis durch Bauleitplanung. Eine ausreichende städtebauliche Ordnung und Konfliktbewältigung ist dort nur mit dem Regelwerk eines Bebauungsplans zu erreichen. Ob angesichts der ortsplanerischen Tragweite aber das erleichterte Verfahren (befristet bis 31.12.2021) nach § 13 b BauGB der richtige Weg wäre, kann an dieser Stelle offen gelassen werden.

 

Jedenfalls die „unkomplizierte Ergänzung“ des Bebauungsplanes „Straußdorf – westlich der Grafinger-/Aßlinger Straße“ scheidet von vornherein aus. Es handelt sich dort nur um einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Gegen die beantragte Baulandausweisung sprechen aber nicht die förmlichen Voraussetzungen, sondern unverändert die negative städtebauliche Beurteilung. So dürfte es außer Frage stehen, dass eine Erweiterung der spornartig in die Landschaft hinausgreifenden Bebauung in der Attelstraße (gleiches gilt für die Moosstraße) mit einer geordneten Siedlungsentwicklung nicht vereinbar ist, damit auch den Zielen der Bauleitplanung (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) widerspricht und gegen die Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung verstößt (vgl. G 3.3 LEP 2013). Nichts anderes gilt ausdrücklich auch für die städtebaulichen Satzungen (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB).

 

Eine objektive und sachliche Bauleitplanung kann nicht an beliebiger Stelle ansetzen (Gefälligkeitsplanung). Gesetzlicher Maßstab ist eine nachhaltige und geordnete Ortsplanung. Diese setzt auch in Straußdorf (wie in allen anderen Ortschaften und in den Hauptorten) eine ganzheitliche Betrachtung voraus. Das ist Aufgabe des Flächennutzungsplans – als vorbereitender Bauleitplan für die Gesamtkoordination der Siedlungstätigkeit einer Gemeinde.

 

Ohne Neuausrichtung der ortsplanerischen Ziele insgesamt für das Gemeindegebiet Grafing (oder zumindest für den gesamten Ort Straußdorf) ist die beantragte (räumlich isolierte) Siedlungserweiterung im Teilraum Attelstraße nicht mit einer vernünftigen Ortsplanung vereinbar. Diese müsste einhergehen mit einer großflächigeren Entwicklung am westlichen Ortsrand. Erst wenn diese Siedlungsentwicklung an die vorgelagerten Grundstücke an der Attelstraße heranreicht, können auch diese Flächen einbezogen werden. Nicht unerwähnt soll aber bleiben, dass der auffällige Siedlungsrücksprung an der Ostseite (zwischen der Blumenstraße und Am Hang) für eine Siedlungserweiterung in Straußdorf ortsplanerisch besser geeignet ist als der westliche Ortsrand. Die Entscheidung muss auch die langfristige Gesamtentwicklung des Ortes im Auge behalten, verlangt also – auch zur Bezugsfallabgrenzung – ein städtebauliches Gesamtkonzept (Aufgabe des Flächennutzungsplanes oder/mit einer informellen Entwicklungsplanung).

 

Eine entsprechende planmäßige Siedlungserweiterung geht aber auch zwingend einher mit einer darauf ausgelegten Erschließung, also dem Bau neuer Siedlungsstraßen für die rückwärtigen Flächen. Auch aus diesen Überlegungen heraus sollten Planungsentscheidungen nur bei einer ganzheitlichen Betrachtung getroffen werden. Allzu schnell entsteht bei einer partiellen Entwicklung sonst eine Situation, die einer nachhaltigen Lösung dauerhaft im Wege steht.

 

Die Diskussionen im Rahmen der Dorferneuerung Straußdorf haben aber gezeigt, dass eine Siedlungsentwicklung größeren Umfangs auch in der Dorfgemeinschaft nicht unumstritten ist. Umso wichtiger ist weiterhin ein behutsames Vorgehen in Form einer schrittweisen und organischen Siedlungsentwicklung.

 

In der anschließenden Diskussion wurde die Vermutung geäußert, dass die Verwaltung das Anliegen von Herrn Fellinger nicht verstanden habe, das könne man an der Beschlussvorlage erkennen. Es wurde vorgeschlagen, Herrn Fellinger schriftlich mitzuteilen, dass man in der Verwaltung sein Anliegen vollständig erfasst und verstanden habe.

 


Der  Stadtrat beschloss einstimmig auf Empfehlung des  Bau-, Werk- und Umweltausschusses:

Eine isolierte Baulandausweisung für den Teilraum Straußdorf/Attelstraße wird aus städtebaulichen Gründen weiterhin abgelehnt. Planmäßige Siedlungserweiterungen in Straußdorf setzten eine ganzheitliche Planungsentscheidung voraus, die – auch abgestimmt mit der Gesamtheit aller geeigneten Siedlungsorte im Gemeindegebiet – anlässlich einer späteren Neuaufstellung/Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes zu treffen ist.

 

Der Antrag vom 19.06.2017 auf Erlass städtebaulicher Satzungen oder Aufstellung eines Bebauungsplanes wird abgelehnt.