Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Bauantrag zum Wohnhausanbau mit zweiter Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 889/3 der Gemarkung Öxing (Mühlenstraße 36c)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt. Beantragt wird ein Gebäudeanbau an der Südseite des bestehenden Wohnhauses für eine zweite Wohneinheit. Dazu wurde folgendes ausgeführt.

 

Die zentrale Frage für die Zulässigkeit des Vorhabens ist die Bereichszuordnung.

 

Das bestehende Wohnhaus wurde mit Baugenehmigung vom 15.04.1998 als Außenbereichsvorhaben auf der Grundlage der Außenbereichs-Lückenfüllungssatzung „Mühlenstraße“ zugelassen. Die Siedlung an der Mühlenstraße war damals unstreitig dem Außenbereich zuzuordnen. Weder vom Gewicht noch nach der Struktur fehlte auch der Bebauungszusammenhang mit dem räumlich abgesetzten Siedlungsrand.

 

Das jetzt beantragte Vorhaben widerspricht aber der Außenbereichssatzung und wäre damit als sonstiges Außenbereichsvorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig.

 

Seit dieser Zeit haben sich wesentliche Änderungen ergeben durch die Ausweisung (und Realisierung) der Wohngebiete am „Oelkofner Feld“ sowie weitere bauliche Entwicklungen an den damaligen Randbereichen des Innenbereiches (Kothmüllerweg). Dadurch hat sich der Siedlungsrand des Bebauungszusammenhangs sukzessive erweitert und reicht jetzt bis an die Hangkante heran. Nach Ansicht der Stadt bewirkt auch die wesentlich des Siedlungsrands anschließenden Grünflächen und auch das zu den Gebäuden an der Mühlenstraße steil abfallende Gelände keine Trennung des Bebauungszusammenhangs.

 

Nach heutiger Betrachtung nimmt die Bebauung an der Mühlenstraße am Bebauungszusammenhang Teil. Die Bebauung unterhalb (Mühlenstraße) und oberhalb der Hangkante (Kothmüllerweg/Franziska-Zellner-Weg) wirken zusammengehörig und vermitteln den Eindruck der Geschlossenheit. Die Bebauung an der Mühlenstraße wird nach heutiger Betrachtung dem Innenbereich zuzuordnen sein. Die weitere entscheidende Konsequenz daraus: Die Außenbereichssatzung verliert ihre Rechtskraft und steht damit auch nicht als ortsrechtliche Vorschrift der Bebauung entgegen. Die Zulässigkeit bestimmt sich dann ausschließlich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Aber auch der Innenbereich würde mit dem Abschluss des letzten Gebäudes enden, also an der Südwand des Bestandsgebäudes. Dort soll jetzt der Anbau entstehen, also über die letzte Bebauung hinaus. Aber auch diese Anschlussbereiche sind durch die bauliche Nutzung noch geprägt – sog. bauakzessorische Bereiche. Hier sind geringfügige bauliche Erweiterungen regelmäßig noch als zulässig anzusehen. Der Anbau in der beantragten Größenordnung verlässt aber diese Bandbreite.

 

Es ist damit als sonstiges Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) einzuordnen, bewirkt aber als Gebäudeanbau (Erweiterung) keine Beeinträchtigungen öffentlicher Belange:

 

a) Gefahr des Entstehens einer Splittersiedlung (Vorbildwirkung):

Das Entstehen bzw. die Erweiterung einer Splittersiedlung ist hier nicht zu befürchten. Das Gebäude in der erweiterten Form wird Teil des Bebauungszusammenhangs.

 

b) Das Vorhaben oder deren Vorbildwirkung für vergleichbare Vorhaben führen auch nicht zu einer planungsbedürftigen Bebauungssituation. Eine unorganische Ausuferung ist bei bei einer maßvollen Erweiterung von bestehenden Gebäuden am Siedlungsrand, jedenfalls in der hier vorliegenden Situation, nicht zu erkennen.

 

Auch bei Außenbereichsvorhaben, die nach ihrer Realisierung wiederum dem Innenbereich zugehören, ist das Einfügungsgebot zu beachten. Diesen Anforderungen wird der beantragte Anbau wiederum gerecht.

 

Die Umgebungsbebauung entspricht keinem der Baugebiete der BauNVO; es liegt eine Gemengelage vor (Großbäckerei, Landwirtschaft, Wohnen). Die geplante Wohnnutzung ist hier nach der Art der baulichen Nutzung zulässig.

 

Unzumutbare Umwelteinwirkungen sind aufgrund dieser Einordnung ebenfalls nicht zu befürchten. In der Gemengelage bestehen geringere Schutzansprüche aufgrund der diffusen Nutzungsstruktur. Das Gebot der Rücksichtnahme ist augenscheinlich nicht verletzt.

 

Ob das Landratsamt Ebersberg dieser Rechtsansicht folgen wird, wurde abschließend als offen bezeichnet.

 

Hinweis:

Der Stellplatzbedarf für das Bestandsgebäude ist auf Fl.Nr. 889/4 der Gemarkung Öxing in der dortigen Doppelgarage nachgewiesen (Bescheid B98/70 vom 15.04.1998, Nebenbestimmung 10). Inwieweit die Sicherung der Stellplätze zu Gunsten des Hausgrundstücks und des Freistaats erfolgte ist nicht bekannt.

Durch die beantragte Bebauung entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Die Bebauung entspricht dem Anbau einer separaten Wohneinheit, das einen zusätzlichen Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen auslöst. Nach den Angaben in den Bauvorlagen sollen auf dem Straßengrundstück Fl.Nr. 889/5 zwei Stellplätze für das Vorhaben nachgewiesen werden.

 

Die Anordnung von Stellplätzen auf Fl.Nr. 889/5 ist grundsätzlich möglich, da in der Widmung zum Eigentümerweg ein ca. 16,50 m langer und 2,50 m breiter Streifen entlang der Nordgrenze von der Widmung ausgenommen wurde und als privates Grundstück ohne Widmung und damit öffentliche Straßennutzung weiter existiert. Ein Nachweis von Stellplätzen auf gewidmeten Straßenflächen ist nicht möglich.

 

Mit Nebenbestimmung Nr. 12 der Baugenehmigung vom 04.08.1997 (Az. B97/408 – Mühlenstr. 36b) wurde die Herstellung eines Stellplatzes gefordert, der auf dem genannten Streifen nachgewiesen wurde (ob eine Sicherung zu Gunsten des Freistaats erfolgte ist nicht bekannt).

 

Geht man davon aus, dass für einen Längsparker nur 5,50 m Parkstandlänge benötigt werden, so ist auf dem Streifen noch ein Stellplatz mit ca. 5,50 m verfügbar. Ob diese Parkstandlänge für die Befahrbarkeit ausreicht ist noch (vom Landratsamt) zu beurteilen.

Die Lage der Stellplätze ist noch genauer darzustellen und dann gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO dinglich zu sichern.

 

Die Bauvorlagen enthalten eine Abstandsflächenübernahme des Nachbargrundstücks.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Wohnhausanbau mit zweiter Wohneinheit auf dem Grundstück Fl.Nr. 889/3 der Gemarkung Öxing, Mühlenstraße 36c, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.