Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung eines Gastraums im 1. Obergeschoss einer Gaststätte zu einer Spielhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. 155/0 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 4)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.09.2017   BWUA/035/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Nach dem vorliegenden Antrag soll gem. Art. 71 BayBO über folgende Einzelfrage ein Vorbescheid erteilt werden.

 

Ist die Nutzungsänderung eines Gastraums im 1. Obergeschoss einer Gaststätte in dem Anwesen Münchener Straße 4 in Grafing zu einer mischgebietstypischen Spielhalle mit einer Nettonutzfläche von 96,10 m² im Gastraum des Obergeschosses bauplanungsrechtlich zulässig?

 

Nach der Baubeschreibung sollen in der Spielhalle 8 Geldspielautomaten und Unterhaltungsgeräte aufgestellt werden. Die Betriebszeiten (Öffnungszeiten) wurden mit 09:00–03:00 Uhr beantragt. Es werden nur nichtalkoholische Getränke ausgegeben. Der Zugang erfolgt getrennt von der Gaststätte im Erdgeschoss. Hierfür wird an der Südostseite eine Außenaufgangstreppe errichtet; die bestehende Treppe wird als zweiter baulicher Rettungsweg genutzt.

 

Dem Antrag liegt auch eine umfangreiche Rechtsbeurteilung durch eine Rechtsanwaltskanzlei bei, die zur Bevollmächtigung (Art. 14 BayVwVfG) im Verwaltungsverfahren erklärt wurde.

 

Bei der beantragten Spielhalle handelt es sich um eine sog. Vergnügungsstätte. Vergnügungsstätten sind dadurch gekennzeichnet, dass die kommerzielle Unterhaltung der Besucher und Kunden im Vordergrund steht (Unterhaltungs- und Amüsierbetrieb). Daraus wird ein überregionales Einzugsgebiet unterstellt und aufgrund des typischen Benutzerkreises und der Nutzungszeit auch regelmäßig eine erhöhte Lärmbelästigung für die Umgebung. Bei der ausschließlich – auch räumlich getrennt von der Gaststätte im Erdgeschoss – für den Spielbetrieb beantragten Nutzung ist die Zuordnung als Vergnügungsstätte unstreitig.

 

Vergnügungsstätten werden hinsichtlich ihrer bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit unterteilt in kerngebietstypische und nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten. Zur Abgrenzung dieser unterschiedlichen Nutzungsformen wird bei Spielhallen wesentlich auf die Größe der Nutzfläche abgestellt, wobei ab einem Schwellenwert von 100 m² die Kerngebietstypik anzunehmen ist. Weitere Kriterien sind das zu erwartende Störpotential. Aufgrund dieser Anhaltspunkte handelte es sich bei dem beantragten Vorhaben um eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte.

 

Zentrale Bedeutung für die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten hat die Eigenart der Umgebungsbebauung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. Entspricht diese keinem Baugebiet der BauNVO, dann wäre das Einfügungsgebot beachtlich. Dort wäre zuvorderst maßgeblich, ob Vorhaben der gleichen Nutzungsart (hier: Vergnügungsstätten) schon vorhanden sind. Bei dieser Gebietsbeurteilung wäre das Vorhaben unzulässig.

 

Die Stadt Grafing kommt aber – wie schon in vergleichbaren Beurteilungen in der Vergangenheit – zu dem Ergebnis, dass die nähere Umgebungsbebauung einem Mischgebiet (§ 6 BauNVO) entspricht. Damit beurteilt sich die Zulässigkeit nach der dortigen Regelung (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO). So ist der Bereich der Bebauung des östlichen Marktplatzes/innere Münchener Straße und der inneren Rotter Straße an der Straßenseite dadurch geprägt, dass die Erdgeschosse der Gebäude fast durchgehend für gewerbliche Zwecke genutzt werden. Die oberen Geschosse werden weit überwiegend für Wohnzwecke oder aber auch teilweise durch freie Berufe genutzt. Die Nutzung entspricht der allgemeinen Zweckbestimmung (§ 6 Abs. 1 BauNVO) eines Mischgebietes, und zwar auch hinsichtlich der dafür notwendigen qualitativen und quantitativen Durchmischung.

 

Die hier beantragte nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist in Mischgebieten gemäß § 34 Abs. 2 i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO dann zulässig, wenn der betreffende Gebietsteil überwiegend gewerblich geprägt ist. Das ist im hier betreffenden Gebietsteil aber nicht der Fall. Hier ist eine Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung aller gebietsprägenden Faktoren anzustellen, die aber zu Ungunsten der gewerblichen Nutzung ausfällt. So wird zum einen in der sehr umfangreichen Nutzungsermittlung des RA Reisser vom 20.07.2017 – die in Teilen auch unrichtige Nutzungen angibt – versucht zu vermitteln, dass auch freiberufliche Nutzungen bei dieser Betrachtung eine gewerbliche Prägung vermitteln. Diese besondere Nutzungskategorie (§ 13 BauNVO) wird nicht der gewerblichen Nutzung in diesem Sinne zugerechnet (vgl. BayVGH 17.03.2005, Fickert/Fieseler, Rn 16.22 zu § 6 BauNVO). Zum anderen werden aber die rückwärtigen Gebietsteile nicht vollständig erfasst und vor allem die Obergeschossnutzung zusammengefasst.

Dabei wird zwar der „obere“ Marktplatz (der westliche Teil) bei der Gebietsteilbetrachtung einbezogen, nicht aber die deutlich näherliegenden allergrößtenteils wohngenutzten Gebietsteile (etwa die Kellerstraße). Angesichts der Parkraumsituation in Grafing „wirkt“ das beantragte Vorhaben hinsichtlich des zuzurechnenden Fahr- und Parkverkehrs aber auch in diese Quartiere hinein.

 

Die gewerbliche Nutzung tritt nicht nur in der Gesamtbetrachtung in den Hintergrund, sondern erst Recht, wenn man die geplanten Nutzungsschwerpunkte in den Obergeschossen betrachtet (vgl. BayVGH 17.03.2005, BVerwG 07.02.1994).

 

Im Ergebnis ist die geplante Spielhalle wegen der fehlenden überwiegenden gewerblichen Nutzung im vorgefundenen Gebietsteil gemäß § 6 Abs. 2 BauNVO nicht zulässig. Bei der hier im Rahmen des pflichtgemäßen Ermessens vorzunehmenden Abwägung sind aber die Interessen des Vorhabens zurückzustellen. So ist zum einen durch die – trotz räumlicher Trennung – mit der Gaststätte im Erdgeschoss entstehende Nähe eine Verstärkung der negativen Auswirkungen für die Wohnbebauung zu befürchten. Die Gefahr, hier ein „Amüsierviertel“ mit all ihren Folgewirkungen entstehen zu lassen, ist auszuschließen. In Erinnerung wurden die massiven Umgebungsstörungen gerufen, die in früherer Vergangenheit durch die Gaststätte in ihrem früheren Betriebskonzept als „Musik-Kneipe“ ausgeübt wurden. Vor allem ist es aber auch die Vorbildwirkung, die bei der Ermessensentscheidung berücksichtigt werden muss. So kann auch künftigen Nutzungen ähnlicher Art kaum mehr wirksam begegnet werden. Als weiterer Belang ist der „Trading-Down-Effekt“ anzuführen, der sich mit Nutzungen dieser Art einstellt. Schon bisher bestehen in der Anwohnerschaft erhebliche Akzeptanzprobleme mit Gaststätten, soweit deren Zweckbestimmung über die typischen Speisewirtschaften hinausgeht. Eine Verdrängung des Wohnens und auch der für die Innenstadt als zentralen Versorgungsbereich überlebensnotwendigen traditionell entstandenen Nutzungsvielfalt und des höherwertigen Einzelhandels ist durch den Ausstrahlungseffekt von Vergnügungsstätten und den damit einhergehenden Attraktivitätsverlust zu befürchten. Dieser Strukturveränderung gilt es vorzubeugen.

 

Aus diesem Grunde wird auch das Einvernehmen zu einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) nicht erteilt.

 

Aufgrund der Unzulässigkeit aus den o.g. Gründen wird auf das Gebot der Rücksichtnahme nicht mehr näher eingegangen. Hinsichtlich der beantragten Betriebszeiten bis 03:00 Uhr und der Nähe zur Gaststätte wären aber unzumutbare Störungen in der Nachtzeit durchaus zu befürchten.

 

Die Stadt hat in der Vergangenheit auch ein klares Bekenntnis zum Erhalt und zur Entwicklung der Innenstadt ausgegeben und betreibt seit Jahrzehnten das städtebauliche Sanierungsverfahren in der Altstadt. Im gegebenen Fall würde die Stadt Grafing b.M. zur Erhaltung des traditionellen Strukturgefüges in der Altstadt auch den Ausschluss von Vergnügungsstätten gemäß § 9 Abs. 2b BauGB in Erwägung ziehen („Vergnügungsstättenbebauungsplan“).

 

Hinweis:

Aufgrund der räumlichen und funktionalen Trennung von der Gaststätte im Erdgeschoss unterfällt die Spielhalle nicht der Begrenzung für Geldspielgeräte nach § 3 der Spielverordnung.

 

Mit der Errichtung der Außentreppe gehen die dortigen Stellplätze (Baugenehmigung Az.1245/67) verloren.

 

Für die Nutzungsänderung des Obergeschosses von der Tanzschule zur Gaststätte ergibt sich folgender zusätzlicher Stellplatzbedarf:

 

1. Bestand:

Kellergeschoss: Sanitär-, Lager-, Betriebs- und Technikräume                                =  0 Stellpl.

Erdgeschoss: Gaststätte mit 40 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.                                =  8,0 Stpl.

Obergeschoss: Gaststätte mit 25 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.                             =  5,0 Stpl.

Gesamt:                                                                                                          = 13,0 Stpl.

 

(Vergleichsberechnung nach der Nettogastraumfläche:

Erdgeschoss: Nettogastraum 72,95 m² (57,55 m² + 15,40 m²)

Obergeschoss: Nettogastraum 49,764 m²

Gesamt-Nettogastraumfläche: 122,71 m² – 1 Stpl. je 10 m²                                     = 12,27 Stpl.)

 

Freigastflächen:

Erdgeschoss 14 Gastpl. + Obergeschoss 16 Gastpl. = 30 Gastpl.

65 Sitzplätze im Lokal x 0,75 = 48,75 Sitzpl > 30 Freigastplätze                                               =  0,0 Stpl.

(In der Vollzugspraxis wird davon ausgegangen, dass bei Freigastflächen eine witterungsabhängige Verlagerung der Gastplätze ins Freie erfolgt. Es wird also eine Wechselnutzung unterstellt, die erst dann zu einer weiteren Stellplatzpflicht führt, wenn die Sitzplätze der Freigastfläche 75% der Sitzplätze im Gebäude überschreiten.)

 

Zweites Obergeschoss: Wohnung mit 134,55 m²                                                                       =  2,00 Stpl.

Dachgeschoss: Wohnung mit 83,38 m²                                                                                        =  1,50 Stpl.

 

Ist-Bedarf - Gesamt:                                                                                                                        = 16,5 Stpl.

Ist-Bestand: 7 Stpl. Bestandschutz; 10 Stpl. abgelöst                                                              = 17,0 Stpl.

 

Neue Nutzung:

Kellergeschoss: Sanitär-, Lager-, Betriebs- und Technikräume                                =  0,0 Stpl.

Erdgeschoss: Gaststätte mit 40 Sitzplätzen – 1 Stpl. je 5 Sitzpl.                                =  8,0 Stpl.

(Vergleichsberechnung nach der Nettogastraumfläche:

EG: Nettogastraum 72,95 m² (57,55 m² + 15,40 m²) 1 Stpl. je 10 m²                   = 7,30 Stpl.)

 

Freigastflächen:

Erdgeschoss 14 Gastpl.

40 Sitzplätze im Lokal x 0,75 = 30 Sitzpl > 30 Freigastplätze                                     =  0,0 Stpl.

 

Spielhalle 2. OG:

96,1 m² HNF – 2 Stpl. je 5 m² HNF                                                                  = 19,22 Stpl.

 

Zweites Obergeschoss: Wohnung mit 134,55 m²                                                                       =   2,00 Stpl.

Dachgeschoss: Wohnung mit 83,38 m²                                                                                        =   1,50 Stpl.

Gesamt (30,72 Stpl.)                                                                                                                      =    31 Stpl.

Vorhanden / Abgelöst                                                                                                                    =    17 Stpl.

 

Zusätzlicher Bedarf:                                                                                                                         14 Stellplätze

Zuzüglich der durch den Bau der Außentreppe entfallenden                                   2 Stellplätze

Gesamtbedarf                                                                                                                   16 Stellplätze

 

Soweit die zusätzlichen Stellplätze nicht auf dem Grundstück selbst (unmöglich) oder einem anderen Grundstücke in der Nähe nachgewiesen werden können, bliebe allein der Nachweis durch Ablösung (Art. 47 Abs. Nr. 3 BayBO).

 

Auch wenn der Stellplatznachweis nicht Antragsgegenstand des Vorbescheides ist (Antragsgegenstand ist ausdrücklich nur die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens), könnte das Sachbescheidungsinteresse in Frage gestellt werden bzw. eine entscheidungserhebliche vorgreifliche Frage unterstellt werden, die eine Erweiterung des Prüfungsumfangs erlaubt. 

 

Hier wird vorsorglich von der Stadt Grafing erklärt, dass der Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages abgelehnt wird. Zum einen ist in der nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffenden Entscheidung einzustellen, dass für das Baugrundstück dann insgesamt 26 Stellplätze abgelöst wären. Hier würde ein grobes Missverhältnis zwischen der Nutzungsintensität und der Anzahl tatsächlich vorhandener Stellplätze entstehen.

 

Zum anderen dürfen beim Abschlussermessen auch städtebauliche Erwägungen berücksichtigt werden (vgl. BVerwG 27.09.1983). Aufgrund der den städtebaulichen Zielsetzungen der Stadt zuwiderlaufenden Wirkungen von Vergnügungsstätten wird eine Stellplatzablösung auch aus diesen Gründen abgelehnt. Das gebietet auch der Gleichbehandlungsgrundsatz, nachdem auch schon in vergleichbaren Fällen eine Ablösung abgelehnt wurde (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 30.07.2013, Internetcafé im Anwesen Münchener Straße 15).

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung eines Gastraums im 1. Obergeschoss einer Gaststätte zu einer Spielhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. 155/0 der Gemarkung Öxing, Münchener Straße 4, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

Vorsorglich wird festgestellt, dass eine Ablösung als Nachweis für die zusätzlich notwendigen Stellplätze abgelehnt wird.