Tagesordnungspunkt

TOP Ö 17: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Antrag vom 19.06.2017 auf Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB) für die Grundstücke Fl.Nrn. 772 und 772/1 der Gemarkung Straußdorf (an der Attelstraße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.07.2017   BWUA/034/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 25.07.2017 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

1. Antragsinhalt

 

Mit Antrag vom 19.06.2017 hat Herr Christian Fellinger, München, den Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB beantragt zur Ausweisung von Wohnflächen auf dessen Grundstück Fl.Nr. 772/1 der Gemarkung Straußdorf und das westlich anschließende Grundstück Fl.Nr. 772 der Fa. ACR Immo KG, Seeon. Mit der Satzung soll Baurecht für die benannten Grundstücke geschaffen werden. Alternativ kann lt. Antrag die Bebaubarkeit nach dem bestehenden Bebauungsplan „Straußdorf West“ durch Ausweitung desselben auf die genannten Grundstücke nach § 13b BauGB schnell und unkompliziert erfolgen.

 

2. Chronologie

 

Anfang der 1960er Jahre wurden in der Attelstraße von Straußdorf eine Vielzahl von Grundstücken parzelliert und als „Baugrund“ veräußert. Darunter auch die Grundstücke Fl.Nrn. 772 und 772/1 unmittelbar im Bebauungsanschluss auf der Südseite der Attelstraße.

 

Die damalige Gemeinde Straußdorf hat die Straßengrundabtretung gefordert und (nach Erklärung der Eigentümer) gegen Kostenübernahme auch die Verlegung der Trinkwasserleitung vorgenommen. Die Gemeinde Straußdorf hat (Aufstellungsbeschluss 15.07.1971) damals auch ein Bebauungsplanverfahren zur dortigen Baulandausweisung eingeleitet, das aber aufgrund erheblicher begründeter Einwendungen und mangels Genehmigungsfähigkeit dann eingestellt werden musste.

 

Ungeachtet des fehlgeschlagenen Bauleitplanverfahrens wird seitdem von den verschiedenen Eigentümern beharrlich versucht, die Bebaubarkeit dieser Grundstücke zu erreichen. Beispielhaft für eine Vielzahl dortiger Grundstücke wird für die Fl.Nrn. 772/1 und 772 die bisherige Vorgehensweise stark verkürzt aufgezeigt:

 

Nach dem 1971 eingeleiteten und dann gescheiterten Bebauungsplanverfahren der Gemeinde Straußdorf wurde 1978 ein Vorbescheid für eine Wohnbebauung beantragt. Hier wurde auf die Bindungswirkung der Bodenverkehrsgenehmigung aus dem Jahre 1964 verwiesen, die beim Erwerb erteilt wurde (zur damaligen Zeit noch notwendige Teilungsgenehmigung). Die Gemeinde Straußdorf hat 1978 das gemeindliche Einvernehmen zum Vorbescheid erteilt. Vom Landratsamt Ebersberg wurde die Erteilung des Vorbescheids wegen Unzulässigkeit der beantragten 2 Einfamilienhäuser abgelehnt. Die Regierung von Oberbayern hat den entsprechenden Widerspruch im Jahr 1979 zurückgewiesen. Die daraufhin erhobene Verpflichtungsklage wurde vom VG München dann am 12.03.1980 zurückgewiesen. Zum einen war die Bindungswirkung der (damals notwendigen) Teilungsgenehmigung erloschen. Zum anderen ist das Vorhaben aufgrund der Außenbereichslage gemäß § 35 BauGB unzulässig.

 

Anlässlich der Erstaufstellung des Flächennutzungsplanes der Stadt Grafing b.M. wurde dann auch 1981 und in den Folgejahren (3. Änderung, 1986) die Darstellung der Grundstücke als Baufläche gefordert. Der Stadtrat hat diese Einwendungen aber aus nachvollziehbaren ortsplanerischen Gründen zurückgewiesen, insbesondere wegen der städtebaulich zu missbilligenden spornartigen Siedlungsentwicklung. Anzumerken ist, dass auch für den damals teilweise schon bebauten Bereich an der Moosstraße aus diesem Grund der städtebaulichen Fehlentwicklung die Darstellung als Baufläche verweigert werden musste; eine Erweiterung dieser zu missbilligenden Siedlungsform galt es zu unterbinden.

 

Die unterschiedlichen Eigentümer haben auch über Petitionen an den Bayerischen Landtag, Eingaben an Ministerpräsidenten und den Bundespräsidenten sowie durch eine Vielzahl von Anwaltskanzleien, versucht, die Bebaubarkeit zu erreichen bzw. die Stadt Grafing zu einer Baulandausweisung zu bewegen. Besonders zu erwähnen ist dabei, dass sich das Bayerische Staatsministerium des Inneren 1986 sehr ausführlich zu dem Vorgang geäußert und die Richtigkeit der behördlichen Entscheidungen bestätigt hat.

 

Aufgrund der ständig wiederholenden Anträge hat der Stadtrat dann am 06.02.1996 erklärt, dass eine weitere Bebauung entlang der Attelstraße zu einer unerwünschten städtebaulichen Fehlentwicklung führt und weiterhin abzulehnen ist. Der Stadtrat hat auch beschlossen, dass künftige Anträge in diesem Bereich auf dem Verwaltungswege zu erledigen sind und keine erneute Befassung des Gremiums zu erfolgen hat.

 

In diesem Zusammenhang wurde auch an den Antrag auf Erlass einer Einbeziehungssatzung an der Moosstraße (Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses) im Jahr 2010 erinnert. Auch dort hat der Stadtrat das Satzungsverfahren verweigern müssen, da eine Erweiterung der dort ebenfalls entstehenden bandartigen Siedlungsentwicklung mit den Anforderungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung (Tatbestandsvoraussetzung der Ermächtigungsnorm des § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB) nicht in Übereinstimmung steht. Beschlussinhalt war auch damals, dass eine andere Entscheidung nur bei einer grundlegenden Neuausrichtung der städtebaulichen Entwicklungsziele in Straußdorf denkbar ist, über die aber erst im Rahmen einer späteren Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes entschieden wird (Stadtrat vom 21.09.2010).

 

Nachdem sich an der städtebaulichen Situation, den gesetzlichen Anforderungen und der ortsplanerischen Beurteilung seither nichts geändert hat, wird das „Dorferneuerungsverfahren“ (!) jetzt von vielen „Bauwilligen“ als Anlass gesehen oder als Grund vorgegeben, um Forderungen nach Rechtsänderungen einzubringen. Ungeachtet dessen, dass die Dorferneuerung ganz anderen (und sogar gegenläufigen) Zielsetzungen dienen soll (DorfR: Bewusstsein für dörfliche Lebenskultur zu vertiefen, Innenentwicklung zu fördern, eigenständigen Charakter der ländlichen Siedlungen zu wahren), sieht mancher darin ein Surrogat zur Bauleitplanung. Das soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass entsprechende Begehrlichkeiten und Probleme in gleicher Weise nicht nur in Straußdorf sondern in allen anderen dörflichen Ortschaften bestehen, auch wenn dort kein „Dorferneuerungsverfahren“ sattfindet.

 

3. Rechtliche und ortsplanerische Beurteilung

 

Hinsichtlich der förmlichen Anforderungen ist festzustellen, dass der Anwendungsbereich einer Klarstellungssatzung hier nicht vorliegt. Die Bereichszuordnung der betroffenen Grundstücke ist eindeutig (Außenbereich), weshalb es keiner „Klarstellung“ bedarf bzw. diese wirkungslos ist, zumal dieser Satzung auch nur deklaratorische Wirkung zukommt.

 

Die daneben beantragte Einbeziehungssatzung ist zwar dem Grunde nach geeignet, einzelne Außenbereichsflächen einzubeziehen und schließt auch „nasenartige“ Erweiterungen (im Gegensatz zu den früheren „Ortsabrundungssatzungen“) nicht mehr aus. Es dürfte aber durchaus zweifelhaft sein, ob für die betroffenen Grundstücke die erforderliche Prägungswirkung des bebauten Bereiches in räumlicher und inhaltlicher Weise vorliegt. Diese Prägungswirkung muss den „Planersatz“ gewährleisten, also die ausreichende städtebauliche Steuerung des durch die Einbeziehung in den Innenbereich ausgelösten Einfügungsgebotes.

 

Für eine Bebauung der betroffenen Grundstücke besteht jedoch ein unbedingtes Planungserfordernis durch Bauleitplanung. Eine ausreichende städtebauliche Ordnung und Konfliktbewältigung ist dort nur mit dem Regelwerk eines Bebauungsplanes zu erreichen. Der Erlass der beantragten städtebaulichen Satzungen ist schon aufgrund des hier bestehenden Planungserfordernisses nicht möglich und mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung damit nicht vereinbar (BayVGH vom 01.09.2008, BVerwG 13.03.2003).

 

Ob angesichts der ortsplanerischen Tragweite gerade das erleichterte Bebauungsplanverfahren (befristet bis 31.12.2021) nach § 13b BauGB der richtige Weg wäre, kann an dieser Stelle noch offen gelassen werden. Jedenfalls die „unkomplizierte Ergänzung“ des Bebauungsplanes „Straußdorf – westlich der Grafinger- / Aßlinger Straße“ scheidet von vornherein aus. Es handelt sich dort nur um einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

So sind es schließlich nicht die förmlichen Voraussetzungen, die gegen die beantragte Baulandausweisung mittels Aufstellung eines Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 3 BauGB) sprechen, sondern vielmehr und weiterhin unverändert ortsplanerische Gründe.

 

So dürfte es außer Frage stehen, dass eine Erweiterung der spornartig in die Landschaft hinausgreifenden Bebauung in der Attelstraße (gleiches gilt für die Moosstraße) mit einer geordneten Siedlungsentwicklung nicht vereinbar ist, damit auch den Zielen der Bauleitplanung (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) widerspricht und gegen die Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung verstößt (vgl. G 3.3 LEP 2013). Nichts anderes würde übrigens ausdrücklich auch für die städtebaulichen Satzungen (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) gelten.

 

Eine nach objektiven ortsplanerischen Maßstäben begründete Bauleitplanung kann nicht an beliebiger Stelle ansetzen (Gefälligkeitsplanung). Gesetzlicher Maßstab ist eine nachhaltige und geordnete Ortsplanung. Diese setzt auch in Straußdorf (wie in allen anderen Ortschaften und in den Hauptorten) eine ganzheitliche Betrachtung voraus. Das ist Aufgabe des Flächennutzungsplanes – als vorbereitender Bauleitplan für die Gesamtkoordination der Siedlungstätigkeit einer Gemeinde (oder zumindest eines gesamten Ortes). In diesem Zusammenhang darf aber nicht unerwähnt bleiben, dass bei einer objektiven ortsplanerischen Beurteilung der auffällige Siedlungsrücksprung im Osten von Straußdorf (zwischen der Blumenstraße und Am Hang) für eine Siedlungserweiterung in Straußdorf sehr viel besser geeignet ist als der hier betroffene westliche Ortsrand, auch wegen seiner Auswirkungen auf das sensiblere Landschaftsbild.

 

Jedenfalls ohne Neuausrichtung der ortsplanerischen Ziele insgesamt für das Gemeindegebiet Grafing oder zumindest für den gesamten Ort Straußdorf ist die beantragte (räumlich isolierte) Siedlungserweiterung im „Teilraum Attelstraße“ nicht mit einer vernünftigen Ortsplanung vereinbar. Eine Bebauung an der Attelstraße kann nur einhergehen mit einer großflächigeren Entwicklung am gesamten westlichen Ortsrand. Erst wenn diese Siedlungsentwicklung an die vorgelagerten Grundstücke an der Attelstraße heranreicht, können auch diese Flächen einbezogen werden. Eine mögliche Baulandausweisung kann aufgrund der Gegebenheiten also nicht auf die antragsgegenständlichen Grundstücke reduziert werden, sondern würde eine weitreichende Siedlungsentwicklung von Straußdorf voraussetzen bzw. auslösen. Diese Wirkung und die damit einhergehenden Aufgaben und Konflikte müssen bedacht werden. Das gilt zuvorderst schon für die dafür notwendige Erschließung, also den bei einer weitergehenden baulichen Entwicklung unverzichtbaren Bau neuer Siedlungsstraße. Allzu schnell würde bei einer partiellen Entwicklung sonst eine Situation entstehen, die einer nachhaltigen Lösung dauerhaft im Wege steht.

 

Die Entscheidung über die beantragte Baulandausweisung verlangt also ein städtebauliches Gesamtkonzept. Möglichst sollte sogar die langfristige Gesamtentwicklung des Ortes untersucht werden – einfach gesagt: Wieviel Siedlungsentwicklung ist verträglich für Straußdorf und an welcher Stelle? Diese Aufgabe hat der Flächennutzungsplanes (oder ggf. eine informelle Entwicklungsplanung) als vorbereitender Bauleitplan zu leisten.

Erst in einem zweiten Schritt könnte ggf. eine Siedlungsentwicklung an den Ortsrändern in Teilabschnitten gerechtfertigt werden.

 

Auch die Diskussionen im Rahmen der Dorferneuerung Straußdorf haben gezeigt, dass eine Siedlungsentwicklung größeren Umfangs in der Dorfgemeinschaft nicht unumstritten ist. Umso wichtiger ist weiterhin ein behutsames Vorgehen in Form einer schrittweisen und organischen Siedlungsentwicklung auf der Grundlage eines ortsplanerisch durchdachten Gesamtplanes.

 

Die beantragte Bebauung an der Attelstraße wird diesen ortsplanerischen Anforderungen also nicht gerecht. Selbst wenn sich in einem Flächennutzungsplanverfahren die Eignung des westlichen Ortsrandes für eine weitläufige Siedlungsentwicklung eignen würde, müsse zuvorderst ein schrittweises hinauswachsen der Bebauung abgewartet werden, bis an dieser vorgelagerten Stelle dann Bauland ausgewiesen werden kann.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

Eine isolierte Baulandausweisung für den Teilraum Straußdorf/Attelstraße wird aus städtebaulichen Gründen weiterhin abgelehnt. Planmäßige Siedlungserweiterungen in Straußdorf setzten eine ganzheitliche Planungsentscheidung voraus, die – auch abgestimmt mit der Gesamtheit aller geeigneten Siedlungsorte im Gemeindegebiet – anlässlich einer späteren Neuaufstellung/Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes zu treffen sind.

 

Der Antrag vom 19.06.2017 auf Erlass städtebaulicher Satzungen oder der Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Wohnbaulandausweisung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 772/1 und 772 der Gemarkung Straußdorf wird abgelehnt.