Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Bauantrag zum Neubau eines Wohnhauses für Wohnungslose, Asylsuchende und Sozialbedürftige als Ersatzbau des bestehenden Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 283/0 der Gemarkung Öxing (Kapellenstraße 6, 6a, 6b)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.07.2017   BWUA/034/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO).

 

Für das Vorhaben besteht bereits ein wirksamer Vorbescheid (V-2017-960 vom 16.05.2017). Der Regelungsbereich und dessen Bindungswirkung erfassen die Art der baulichen Nutzung sowie die Gebäudemaße und Wandhöhen.

 

Der Vorbescheid trifft aber keine Regelung über die Zulässigkeit der Firsthöhe des Gebäudes. Zu der im Vorbescheid dargestellten Firsthöhe von 10,30 m hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens aber Bedenken erhoben und das Einfügungsgebot als missachtet angesehen. Ob eine Abweichung vom Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 3a BauGB) möglich ist, wurde offen gelassen.

 

Der vorgelegte Bauantrag weicht aber auch hinsichtlich der Gebäudebreite vom genehmigten Vorbescheid (max. 10,30 m) ab. Durch einen überdachten Laubengang an der Ostseite im Obergeschoss entsteht eine Gebäudebreite von 11,25 m.

 

Aufgrund der Entscheidung des BVerwG vom 08.12.2016 muss das Maß der baulichen Nutzung unter kumulierender Betrachtung aller Maßfaktoren erfolgen. In der Umgebungsbebauung sind aber keine Gebäude vorhanden, die eine entsprechende Wand- und Firsthöhe und gleichzeitig die beantragte Gebäudelänge und -breite bzw. absolute Grundfläche aufweisen. Aus diesem Grund war der Vorbescheid auf die Ausmaße des (nach Beseitigung noch nachwirkenden) Gebäudebestands beschränkt.

 

Das jetzt vergrößerte Vorhaben entspricht nicht mehr dem Einfügungsgebot und kann deshalb nur zugelassen werden, wenn die Voraussetzungen für eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB vorliegen. Dieser neu geregelte Abweichungstatbestand erfasst im Sinne einer erweiterten Bestandsschutzregelung auch die Erneuerung vorhandener Wohngebäude (§ 34 Abs. 3a Nr. 1 lit.b BauGB). Voraussetzung ist aber stets die städtebauliche Vertretbarkeit des Vorhabens. Hier ist im Besonderen die Vorbildwirkung zu beachten, die sich durch die damit bewirkte Änderung des Einfügungsrahmens ergeben und damit die künftige bauliche Entwicklung der näheren Umgebung verändern.

 

Hier bestehen große Bedenken seitens der Verwaltung. Bisher wurde die Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Gebäudehöhe anhand des Einfügungsrahmens beurteilt, der sich durch das Maß der baulichen Nutzung des Bestandsgebäudes ergibt. Eine städtebauliche Unordnung in der Umgebung war aus diesem Grunde nicht zu befürchten.

 

Nach den geführten Vorgesprächen war der Bauherr nicht vom Inhalt des gemeindlichen Einvernehmens bzw. Regelungsumfangs des erteilten Vorbescheides informiert. Nach dessen Vorbringen waren die Einschränkungen hinsichtlich der Firsthöhe dem Bauherrn nicht bekannt. Nun wird vorgebracht, dass die beantragte Firsthöhe von 10,30 m (gegenüber dem Bestand mit 9,50 m) deshalb notwendig ist, weil die horizontale Verteilung der Versorgungsleitungen im Spitzboden erfolgen soll. Diese von subjektiven Zweckmäßigkeiten geleiteten Gründe sind für die Stadt Grafing leider nicht in der Lage, eine so weitgehende städtebauliche Veränderung zu rechtfertigen.

 

Als äußerste Grenze kann eine Firsthöhe von 9,75 m angesehen werden, wie sie der beantragte Quergiebel aufweist. Damit wird eine Bauhöhe erreicht, die auch mit dem vom Bauherrn gewählten „Baukonzept“ eine uneingeschränkte Nutzung des Dachgeschosses möglich macht. Selbst damit wird der Einfügungsrahmen schon überschritten, jedoch um ein noch verträgliches Maß. Eine Firsthöhe von 9,60 m findet sich etwa auch beim Haus Kapellenstraße 5.

 

Neben der Auswirkungen auf die Gebäudehöhe (hier: Firsthöhe) sind aber auch die Folgewirkungen für die Geschosszahl zu betrachten. Hier ist festzustellen, dass die für erforderlich gehaltene Reduzierung der Firsthöhe zu keiner Reduzierung der Geschosszahl führt. Das geplante Gebäude weist in jedem Fall 3 Vollgeschosse auf, und zwar auch schon bei einer Firsthöhe entsprechend dem vorhandenen Bestand (9,50 m).

 

Das resultiert aus dem Umstand, dass der Baubestand einen hohen Sockel (Kellergeschossdecke liegt ca. 1 m über der Geländeoberfläche) aufweist. Die Rechtsprechung und Literatur (vgl. BayVGH 14.08.2003, Rn. 24, E/Z/B/K Rn. 44 zu § 34 BauGB) räumen hier dem „nach außen in Erscheinung tretenden Baukörper“ eine Vorrangstellung ein. Danach tritt das Zulässigkeitskriterium „Geschosszahl“ hinter der dem Kriterium „Gebäudehöhe“ zurück. Ob das nach der o.g. Rechtsprechung des BVerwG vom 08.12.2016 auch noch Geltung hat, wird man zwar in Frage stellen können. Jedenfalls rechtfertigt die dieser Rechtsauffassung zugrunde liegende Begründung aber eine Abweichung gemäß § 34 Abs. 3a BauGB.

 

Letztendlich hat die Verwaltung die Notwendigkeit gesehen, die Firsthöhe um mindestens 0,50 m zu reduzieren. Dem wurde in einer Wortmeldung entgegengehalten, dass hier ein Wohngebäude im öffentlichen Interesse errichtet wird. Wenn dort aus Kostengründen eine Leitungsführung (Hausinstallation) im Spitzgiebel vorgesehen ist, sollte dieser Umstand berücksichtigt werden. Der Vorhabenszweck „sozialer Wohnungsbau“ rechtfertigt nach Meinung des Wortführers die Abweichung. Seitens der Verwaltung wurde dazu erklärt, dass Gründe des Allgemeinwohls eine Befreiung nach § 31 BauGB rechtfertigen, nicht aber eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB – hier ist die städtebauliche Vertretbarkeit zwingend zu beachtende Tatbestandvoraussetzung.

 

Anmerkungen:

Die Planung sieht einen Vorbau als außenliegendes Treppenhaus und mehrere Quergiebel vor. Quergiebel sind als sog. untergeordnete Wandteile nur dann nicht einfügungsrelevant, wenn sie den Maßstäben (Unterordnung) des Art. 6 Abs. 8 BayBO entsprechen. Um die entstehende Wandhöhe unberücksichtigt zu lassen, dürfen die einzelnen Quergiebel jeweils nicht breiter als 5 m sein und in der Summe 1/3 der Gebäudelänge nicht überschreiten (hier also 12,33 m).

Das 7 m breite und 3 m tiefe Treppenhaus würde mit der Überdachung eine Wandhöhe entstehen lassen, die sich nicht mehr in die Umgebungsbebauung einfügt. Jedoch wird an den nach innen versetzten Stützen des Quergiebels das 5-Meter-Maß eingehalten und ist damit untergeordnet. Maßgeblich für die Wandhöhe ist damit die Brüstung, die jedoch hinter dem Einfügungsrahmen (7,40 m) zurückbleibt.

 

Die zwei zusätzlichen Quergiebel auf der Nordseite (Wandhöhe ca. 8,05 m) sind nicht einfügungsrelevant, da sie zusammen mit der Überschreitung des Treppenhauses das 1/3-Maß nicht überschreiten.

 

Auf der Südseite überschreiten die Quergiebel insgesamt das 1/3-Maß, es entsteht eine relevante Wandhöhe von ca. 8,05 m. Gleichzeitig entsteht durch die hohe Anzahl der Quergiebel an der Südseite der Eindruck eines zusätzlichen Vollgeschosses.

 

Stellplätze

Da auf dem Grundstück nur 10 Stellplätze nachgewiesen werden können, ist die Zuordnung der Wohnungen bzw. des Nutzerkreises für den Stellplatznachweis notwendig.

 

Für die Wohnungen mit sozialer Wohnraumförderung besteht ein Stellplatzbedarf von 1 Stellplatz je Wohnung (unabhängig von der Wohnungsgröße).

 

Die Stellplatzsatzung setzt den Stellplatzbedarf für Gemeinschaftsunterkünfte für Flüchtlinge und Asylbewerber fest. Die geplanten Wohnungen für Asylbewerber und Flüchtlinge fallen jedoch nicht unter diese Regelung. Bei den Gemeinschaftsunterkünften der Satzung handelt es sich um Sammelunterkünfte die Betreuungs- und Aufsichtspersonal benötigen. Die geplanten Wohnungen sind jedoch ohne solches Aufsichtspersonal vorgesehen. Aufgrund dieses Personenkreises kann eine Abweichung bzw. Festsetzung des Stellplatzbedarfes dahingehend erfolgen, dass die Stellplatzanzahl nach 1.8 der Richtzahlen des Stellplatzbedarfs der Stellplatzsatzung (1 Stpl./30 Betten) übernommen wird, auf die Mindeststellplatzanzahl kann jedoch verzichtet werden da kein Betreuungspersonal notwendig ist.

 

Die Stellplatzsatzung enthält auch keine Regelungen für Wohnungen für Obdachlose und Unterbringungsfälle. Diese Wohnungen sind regelmäßig nur für eine vorübergehende Unterbringung z.B. als Notunterkunft vorgesehen. Für diese Wohnungen ist ein Stellplatzbedarf entsprechend dem Bedarf von Wohnungen für Asylbewerber/Flüchtlinge vertretbar (vgl. § 3 Abs. 4 Stellplatzsatzung), also 1 Stpl./30 Betten, ebenfalls ohne notwendige Mindeststellplatzanzahl.

 

Die Wohnungszuweisung erfolgt so, dass sämtliche Kleinwohnungen/Appartements für Asylbewerber, Flüchtlinge und Obdachlose ausgewiesen werden, die Mehrzimmerwohnungen sind als Wohnungen für sozialen Wohnbedarf genutzt. Für 9 Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung (Wohnungen 07, 08, 09 im EG, Wohnungen 16, 17 und 18 im 1. OG und Wohnungen 19, 20 und 21 im Dachgeschoss) ist jeweils 1 Stellplatz nachzuweisen. Für die Wohnungen 01–06 im EG und die Wohnungen 10–15 im 1. OG als Wohnungen für Asylbewerber, Flüchtlinge und Obdachlose sind insgesamt 12 Betten vorgesehen. Hierfür entsteht damit bei einem Stellplatzschlüssel von 1 Stpl./30 Betten ein Bedarf von 0,4 Stellplätzen. Selbst bei einer Belegung mit Stockbetten (dann 24 Betten) beträgt der Bedarf nur 0,8 Stellplätze.

 

Somit sind gerundet 10 Stellplätze notwendig. Der Stellplatzbedarf kann auf dem Grundstück nachgewiesen werden.

 

Die Fahrradstellplätze errechnen sich wie folgt:

Wohnungen für Asylbewerber, Flüchtlinge und Obdachlose            1 Fahrradstpl./15 m² Wfl.

319,72 m² Wfl. zu 1 FStpl./15 m²                                                                     somit 21,31 Fahrräder

 

Wohnungen für sozialen Wohnbedarf                                                        1 Fahrradstpl./40 m² Wfl.

563,05 m² Wfl. zu 1 FStpl/40 m²                                                                      somit 14,08 Fahrräder

 

Es sind somit 35,39 – gerundet 36 Fahrradstellplätze – nachzuweisen.

Der Nachweis erfolgt durch das „Fahrrad-Parksystem – Schräghochparker“ mit geringerem Platzbedarf gegenüber den Regelungen der Stellplatzsatzung (1,5 m²/FStpl.). Hierfür ist eine Befreiung von der Stellplatzsatzung notwendig, der jedoch zugestimmt werden kann.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen, dem Bauantrag zum Neubau eines Wohnhauses für Wohnungslose, Asylsuchende und Sozialbedürftige als Ersatzbau des bestehenden Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 283/0 der Gemarkung Öxing, Kapellenstraße 6, 6a und 6b, entgegen dem Verwaltungsvorschlag das gemeindliche Einvernehmen mit einer Firsthöhe von 10,30 m zu erteilen.