Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zum Umbau und zur Umnutzung des bestehenden Stallgebäudes zu einer Lackiererei, einer Werkstatt und einem Lagerraum auf dem Grundstück Fl.Nr. 534/0 der Gemarkung Nettelkofen (Ebersberger Straße)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.07.2017   BWUA/034/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt und erläutert.

 

Das mit Baugenehmigung vom 07.02.2002, Az.: B-2001-494, in zulässiger Weise errichtete Stallgebäude soll zu gewerblichen Zwecken umgenutzt werden. Dort sollen künftig eine Lackiererei, eine Autowerkstatt sowie gewerbliche Lagerflächen betrieben werden.

 

Das Vorhaben liegt im planungsrechtlichen Außenbereich. Mangels Privilegierung handelt es sich um ein sonstiges Außenbereichsvorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB), das bei Beachtung der Anforderungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB erleichterten Zulässigkeitsanforderungen unterliegt. Danach ist die erstmalige Umnutzung vormals landwirtschaftlich genutzter Gebäude dahingehend begünstigt, als die regelmäßig beeinträchtigten öffentlichen Belange (Flächennutzungsplan, Eigenart der Landschaft, Zersiedelung).

 

Die maßgeblichen Tatbestandsvoraussetzungen für die erleichterte Zulassung liegen vor, insbesondere

-      dient das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung eines erhaltenswerten Gebäudes,

-      wurde vor mehr als 7 Jahren zulässigerweise errichtet,

-      liegt im räumlichen Zusammenhang der Hofstelle und,

-      wird in der äußeren Gebäudegestalt nicht wesentlich verändert; die Schließung der bisher offenen Fassadenteile (Offenstall) bewirkt nach Einschätzung der Stadt Grafing keine wesentliche Änderung, wenn in gleichartiger Weise wie die übrigen Fassaden mit Holzverschalung erfolgt.

 

Die Gebäudeumnutzung ist auch außenbereichsverträglich. Sonstige öffentliche Belange werden nicht beeinträchtigt. So führt der vom Vorhaben ausgelöste Verkehr nicht zu unzumutbaren Umwelteinwirkungen, da er über die angrenzende Staatsstraße St 2351 abgewickelt wird. Der dem Vorhaben zuzurechnende Verkehr kann dort gemäß Nr. 7.8 TA-Lärm unberücksichtigt bleiben.

 

Hinsichtlich der sonstigen gewerblichen Emissionen lassen die Antragsunterlagen keine abschließende Beurteilung zu. So liegt die nächste schutzwürdige Wohnbebauung in Grafing-Bahnhof nur in einem Abstand von ca. 80 m. Die Arbeiten der Lackiererei und der Autowerkstatt bzw. auch der Stapler- und Lieferverkehr des Lagerraums, jedenfalls wenn sie im Gebäude bei geöffneten Fenstern/Toren oder ggf. sogar im Freien stattfinden, können hier zu Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte (TA-Lärm) führen. Für den Lagerbetrieb (Lagerhaltung für palettierte Kunststoffprodukte) liegen auch noch keine Angaben vor, ob und in welchem Umfang dort LKW-Verkehr zu erwarten ist.

 

Vom Begünstigungstatbestand erfasst ist nur die Nutzungsänderung von Gebäuden. Die mit dem Vorhaben einhergehenden baulichen Anlagen außerhalb des Gebäudes, hier die Errichtung von Stellplätzen, beurteilt sich nach § 35 Abs. 2 BauGB. Öffentliche Belange werden hier nicht beeinträchtigt, da es sich um bereits bauakzessorisch genutzte Flächen (Hofflächen) handelt.

 

Voraussetzung ist aber im Hinblick auf die Auswirkungen gegenüber der natürlichen Art der Landschaft, dass die Stellplätze angemessen eingegrünt werden. Das verlangt im Übrigen auch die örtliche Stellplatzsatzung (§ 4 Abs. 4 StplS).

 

Vorsorglich wird auch darauf hingewiesen, dass die Errichtung oder Anbringung von Werbeanlagen nur in eingeschränktem Umfang möglich ist, um das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht wesentlich zu verändern. Hierauf sollte bereits in der Baugenehmigung hingewiesen werden.

 

Hinweis:

Zufahrten außerhalb des Erschließungsbereiches zu Staatsstraßen (St 23512) bedürfen gemäß Art. 19 BayStrWG der Sondernutzungserlaubnis. Das kann bei bestehenden Zufahrten (seit alters her) auch im Falle von Funktionsänderungen gelten (vgl. auch Nr. 12 der Nebenbestimmungen zur straßenrechtlichen Erlaubnis vom 10.10.2001). Gleiches gilt auch für die in Aussicht stehende Abstufung zur Gemeindeverbindungsstraße.

Hier sollte durch entsprechende bauliche Maßnahmen zwischen dem Straßengrundstück und den Stellplätzen (Grünstreifen mit Hochbord) sichergestellt werden, dass die unmittelbar an der Straße angeordneten Stellplätze nicht direkt über die Staatsstraße ein- oder ausgefahren werden können.

 

Das Vorhaben befindet sich in der Anbauverbotszone der Staatsstraße (Art. 23 BayStrWG).

 

Für die Umnutzung entsteht folgender Stellplatzbedarf:

Lackiererei          1 Stpl. je 70 m² Nutzfl. bzw. je 3 Beschäftigte (lt. Angabe 5 Beschäftigte)

                                348,32 m²                                                        4,98 Stpl.

Autowerkstatt  5 Stpl. je Reparaturstand

                                1 Reparaturstand (Hebebühne)            5,00 Stpl.

Lagerraum          1 Stpl./100 m² Nutzfläche

                                478,76 m²                                                        4,79 Stpl.

 

Es sind (gerundet) 15 Stellplätze nachzuweisen.

Es sind 2,48 – somit 3 Fahrradstellplätze – nachzuweisen.

 

Ein Ausschussmitglied sprach sich gegen eine Umnutzung des landwirtschaftlichen Gebäudeteils zu einer Lackiererei aus. Entgegen der Verwaltungsmeinung handelt es sich bei einer Lackiererei mehr um ein außenbereichsverträgliches Vorhaben. Die erhöhten Emissionen (Gerüche, Schadstoffausschüttung) schließen Nutzungsänderungen für diesen Zweck aus.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen, dem Bauantrag zum Umbau und zur Umnutzung des bestehenden Stallgebäudes zu einer Lackiererei, einer Werkstatt und einem Lagerraum auf dem Grundstück Fl.Nr. 534/0 der Gemarkung Nettelkofen, Ebersberger Straße, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Durch Regelung entsprechender Betriebszeiten und Festlegung von Lärmgrenzwerten in der Baugenehmigung ist sicherzustellen, dass keine schädlichen Umwelteinwirkungen an der nächstgelegenen Wohnbebauung auftreten.

·      Die Verpflichtung gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 g BauGB ist zu erklären.

·      Die geplanten Stellplätze sind durch Bepflanzung gegenüber der freien Landschaft abzuschirmen.