Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Haus 12) auf dem Grundstück Fl.Nr. 231/4 der Gemarkung Grafing (Lagerhausstraße 24)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.07.2017   BWUA/034/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Beantragt ist die Baugenehmigung für ein Wohnhaus mit 13 Wohneinheiten und den Grundmaßen 34 x 13 m bei 3 Vollgeschossen (das dritte Geschoss als Dachterrassengeschoss) und einer Wandhöhe von 8,90 m sowie einer Firsthöhe von 9 m.

 

Anmerkung: Das Haus ist in seiner Geschoss- und Höhenentwicklung weitestgehend identisch mit den Gebäuden Lagerhausstraße 16/18.

 

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des am 20.01.2017 in Kraft getretenen qualifizierten Bebauungsplanes „BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße“. Die Vorhabenszulässigkeit beurteilt sich abschließend nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Die Art der baulichen Nutzung ist als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das beantragte Wohnhaus ist dort gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. Aufgrund der zwischenzeitlichen Aufgabe der Vornutzung (Baustoffhandel) auf dem gesamten Gelände bestehen auch keine weiteren Rücksichtnahmepflichten (§ 15 BauNVO).

 

Das Vorhaben liegt vollständig innerhalb der festgesetzten Baufläche. Abweichungen bestehen für Teile der Tiefgarage bzw. Kellerräume, die im Norden die Baugrenze um 1,50 m überschreiten. Bedingt durch das notwendige Gefälle und den notwendigen Radius der TG-Rampe muss auch die südliche TG-Baugrenze geringfügig um ca. 0,45 m überschritten werden. Da es sich dabei ausschließlich um unterirdische Bauteile handelt, ist die Befreiung städtebaulich vertretbar.

 

Für Balkone sieht der Bebauungsplan (§ 2 Abs. 1) einen Ausnahmevorbehalt für die Überschreitung der Baugrenze vor, wenn diese nicht mehr als 1,50 m von der Außenwand vorkragen und in der Summe 2/3 der Gebäudebreite nicht überschreiten. Die max. Tiefe von 1,50 m ist für die Mittelbalkone beachtet; maßgeblich für die Tiefe ist die seitliche Außenwand, die durch die Loggia nur unterbrochen ist. Hier wird die Ausnahme erteilt.

Bei den Eckbalkonen ist aber die seitliche Außenwand um 0,50 m zurückversetzt und es entsteht eine Balkontiefe von 2 m. Im Interesse eines einheitlichen Fassadenbildes (mit einer durchgehenden Balkontiefe) kann der dann notwendigen Befreiung von § 2 Abs. 1 und § 6 Abs. 3 des Bebauungsplanes zugestimmt werden.

 

Mit einer GRZ von 0,46 wird die zulässige Grundflächenzahl (0,5) eingehalten. Hier wurden die Terrassenflächen vollständig eingerechnet.

 

Die Grundfläche der Anrechnungsanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO beträgt 0,29 und überschreitet damit die zulässige GRZ (0.5) um mehr als 50 v.H. Da aber die Kappungsgrenze von 0,8 eingehalten wird (0,76), ist die Gesamtversiegelung städtebaulich noch verträglich und es kann die notwendige Befreiung erteilt werden.

 

Die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ 1,2) wird mit einer GFZ von 1,12 eingehalten.

 

Das Gebäude wird mit einer Dachneigung von 5,4 Grad beantragt; festgesetzt sind im Bebauungsplan für diesen Bauraum 10–14 Grad. Hier handelt es sich bei der Festsetzung um ein Redaktionsversehen (die im Verfahren beschlossenen Änderungen wurden nicht in den ausgefertigten Bebauungsplan mit übernommen). Ausweislich der Niederschriften über die Planabwägung sollte eine Dachneigung von 5–14 Grad festgesetzt werden. Die Abweichung zur tatsächlich festgesetzten Mindestdachneigung ist damit städtebaulich vertretbar. Die Befreiung wird erteilt.

 

Die Dacheindeckung ist als Blechdach vorgesehen. Die Farbe des Blechdachs ist entsprechend den Festsetzungen in hellgrau oder kupferfarben zu wählen.

 

Die oberirdischen (Besucher)Stellplätze liegen innerhalb des festgesetzten Bauraums und sind damit zulässig.

 

Das natürliche Gelände und damit auch die geplante Erschließungsstraße fallen nach Osten leicht ab. Die Höhenlage (OK Kellerrohdecke) des Gebäudes darf hier im Mittel des Gebäudes nicht mehr als 10 cm über den künftigen Fahrbahnrand liegen (C § 3 Abs. 4). Nach dem bereits vorliegenden Erschließungsplan liegt im Mittel der Fahrbahnrand bei 522,74 müNN. Dort liegt die OK-Rohdecke mit 520,72 müNN sogar 10 cm unterhalb der zulässigen max. Höhenlage.

 

Diese Höhenlage (OK-Rohdecke) ist unteres Bezugsmaß für die Bauhöhen, die mit 8,90 m (Wand) und 9,90 m (First) die zulässige Maximalhöhe einhalten.

 

Eine Abweichung wird für den Verzicht auf die bauordnungsrechtlich notwendigen Spielplätze (Art. 7 Abs. 2 BayBO) und die Verlegung des Spielplatzes auf die festgesetzte öffentliche Grünfläche beantragt.

Die entsprechende Abweichung bedarf nicht der gemeindlichen Zustimmung. Durch den naheliegenden öffentlichen Kinderspielplatz an der Bahnhofstraße (Max & Moritz Spielplatz) liegt nach Ansicht der Stadt ein ausreichend großer öffentlicher Spielplatz in erreichbarer Nähe, der die beantragte Abweichung rechtfertigen kann. Auch die Zweckbestimmung der öffentlichen Grünfläche im Plangebiet ist als Spielfläche festgesetzt. Hier wird eine Grünfläche entstehen, die zu Aufenthalts- und Spielzwecken genutzt werden kann. Kleinkinderspielgeräte sind dort jedoch nicht vorgesehen.

 

Erschließung:

Für das Plangebiet wurde ein Erschließungsvertrag mit dem Bauherrn abgeschlossen. Die gesicherte Erschließung kann unter der Maßgabe bestätigt werden, dass die Erschließungsanlagen bis zur Nutzungsaufnahme des Gebäudes fertiggestellt sein müssen.

 

Besonderheiten bestehen aber für das gegenständliche Grundstück, das derzeit noch mit einer 20-KV-Freileitung überspannt ist. Diese kann – so auch die Regelung im Erschließungsvertrag – erst nach Herstellung eines Erdkabels zurückgebaut werden. Da der technische Sicherheitsabstand von 10 m zur Freileitung nicht eingehalten ist, darf erst nach der Kabelverlegung (Erdkabel) mit dem Bau des Vorhabens begonnen werden. Ansonsten ist die Erschließung des Baugebietes nicht gesichert.

 

Stellplatzbedarf:

12 Wohneinheiten unter 100 m² (1,5 Stpl./Whg.)         18,00 Stpl. davon               1,8 Bes.Stpl.

1 Wohneinheit über 100 m² (2,0 Stpl./Whg.)                     2,00 Stpl. davon                0,2 Bes.Stpl.

Summe                                                                                           20,00 Stpl.             davon 2,0 Besucher

 

Für das Vorhaben werden 18 Stellplätze in der Tiefgarage sowie 2 oberirdische Besucherstellplätze nachgewiesen, die jedoch teilweise auf dem benachbarten Drittgrundstück liegen. Diese Stellplätze sind zu Gunsten des Baugrundstücks und zu Gunsten des Freistaats Bayern zu sichern.

 

Für das Vorhaben mit einer Wohnfläche von 985,62 m² sind 1 FStpl./40 m², somit 24,57, gerundet 25 Fahrradabstellplätze notwendig. Diese werden über 21 oberirdische und 4 FStpl. in der Tiefgarage nachgewiesen.

Die Stellplatzfläche für die oberirdischen Fahrradstellplätze entspricht nicht der Stellplatzsatzung der Stadt Grafing (1 FStpl./1,5 m²). Soweit der Nachweis aber über raumsparende Parksysteme erbracht werden soll, kann eine Befreiung von der Flächenfestsetzung der Satzung erteilt werden. Ein Befreiungsantrag ist noch nachzureichen, das Parksystem ist zu benennen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage (Haus 12) auf dem Grundstück Fl.Nr. 231/4 der Gemarkung Grafing, Lagerhausstraße 24, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Einschränkungen zu erteilen:

·      Angaben über die Dachfarbe fehlen; zulässig ist nur eine hellgraue oder kupferfarbene Blechbedachung.

·      Es fehlen Angaben über die schalldämmende Ausführung der TG-Zufahrt. Die Festsetzungen C § 10.2 Abs. 2 und 3 des Bebauungsplanes sind zu beachten.

·      Die entlang der Erschließungsstraße vorgesehenen Bäume sind unmittelbar an den Grundstücksrand zu verschieben, um deren dauerhafte Akzeptanz zu verbessern.

·      Die befestigten Wegeflächen sind mit wasserdurchlässigem Belag zu gestalten (C § 4 Abs. 7).

·      Der technische Sicherheitsabstand von 10 m zur Freileitung im Süden des Baugrundstücks ist nicht eingehalten. Voraussetzung für die gesicherte Erschließung ist, dass vor Baubeginn die Verlegung der 20-KV-Stromleitung als Erdkabel durchgeführt wird.