Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik;
Städtebaulicher Vertrag zur sozialverträglichen Wohnraumsicherung
für das Baugebiet "Aiblinger Straße";
Genehmigung des Änderungsvertrages (2. Nachtrag) vom 27.06.2017.
URNr. F1288/2017 des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg
sowie Anpassung des Grundsatzbeschlusses und des Kriterienkatalogs

BezeichnungInhalt
Sitzung:11.07.2017   StR/038/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erteilte dem Vertreter der Verwaltung, Herrn Niedermaier, das Wort.

Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Für die Baulandausweisung der Grundstücke Fl.Nr. 549 und 551 durch den Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ ist der am 10.11.2015 neu gefasste Grundsatzbeschluss zur sozialverträglichen Wohnungsbaupolitik zur Anwendung zu bringen. Das erfolgt durch einen städtebaulichen Zielbindungsvertrag (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), der für einen Teil des Baugebietes den verbilligten Verkauf an die ortsansässige Bevölkerung vorsieht.

 

Der mit Urkunde Nr. F1614/2016 vom 20.09.2016 abgeschlossene städtebauliche Vertrag regelt hierfür eine Bau- und Veräußerungsverpflichtung sowie ein mittels Ankaufsrecht gesicherte Verfügungs- und Veräußerungsbeschränkung. Danach sind 35 v.H. der Bauflächen der Einzelhausgrundstücke (Hausgruppen) auf Fl.Nr. 551 bzw. der Wohnflächen der Mehrfamilienhäuser auf Fl.Nr. 549 für die Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung bestimmt. Mit dem 1. Nachtrag vom 10.11.2016 (URNr. F1872/2016) wurde zur Anpassung an den geänderten Bebauungsplan dann die Flächenzuweisung für die Einzelhausgrundstücke (Hausgruppen) und die Bestimmung der abzutretenden Erschließungsflächen geändert.

 

Im Stadtrat am 14.03.2017 und 04.04.2017 sowie im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.03.2017 erfolgten weitere Befassungen mit den Grundsatzbeschluss bzw. dessen Umsetzung im „Baugebiet Aiblinger Straße“ im Hinblick auf die jüngst eingetretenen Entwicklungen in der Rechtsanwendung und bei den Immobilienpreisen. 

 

Zum einen wurde dort über das Ergebnis der Verhandlungen der Bundesregierung mit der  Europäischen Kommission über die (bayerischen) Einheimischenmodelle berichtet. Dort wurden die vom Europäischen Gerichtshof schon im Jahr 2013 aufgezeigten Rechtmäßigkeitsanforderungen weiter präzisiert. Dabei wurde jetzt nochmals deutlich gemacht, dass als alleinige Zulassungsvoraussetzungen soziale Kriterien wie Einkommen und Vermögen bestimmt werden dürfen. Eine bestimmte Wohnsitzdauer, wie es der Kriterienkatalog und dem folgend der städtebauliche Vertrag zum Inhalt haben, darf nicht mehr die Zugangsberechtigung beschränken. Der Stadtrat hat sich aber letztendlich dazu entschlossen, an dem bereits abgeschlossenen Vergabeverfahren auf der Grundlage des Kriterienkatalogs 2015 festzuhalten.

 

Zum anderen wurde dort auch über die Problematik berichtet, die durch die extreme Preisentwicklung auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt entstanden ist. So wurde beim Vertragsabschluss im September 2016 die Preisentwicklung für den Zeitraum der Verkaufsverpflichtung (2017/2018) prognostiziert auf eine Steigerung des Bodenrichtwertes auf 650 €/m². Der Bodenrichtwert zum Zeitpunkt ab 01.01.2017 ist jetzt aber auf  900,-- €/m² gestiegen. Bei den Wohnung ist die Preisentwicklung im Verhältnis zu den unterstellten Marktpreisen von 4.300 bzw. 4.400 € ebenfalls eklatant. Hier zeichnet sich ein Preis für 2017 von mindestens 5.300 bis 6.000 €/m²-Wohnfläche ab.

 

Dadurch entstehen erhebliche Abweichungen zu den im Grundsatzbeschluss festgelegten Preisabschlägen. Vor allem berührt die entstandene Preisabweichung möglicherweise die Frage der jeweiligen Angemessenheit und damit Rechtmäßigkeit des städtebaulichen Vertrags und auch der dann beim (Wieder)Verkauf abzuschließenden städtebaulichen Vereinbarungen. Der Stadtrat hat aber in den vorausgegangenen Beratungen trotz der aufgezeigten Bedenken die Entscheidung getroffen, an den festgelegten Verkaufspreisen festzuhalten. Um aber auf den dadurch entstehenden höheren Preisabschlag zu reagieren, soll die Verlängerung der Bindungsfrist vereinbart werden. Jetzt wurde am 27.06.2017 der 2. Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag beurkundet (vorbehaltlich der Genehmigung durch den Stadtrat). Der Vertrag beinhaltet folgende wesentlichen Änderungen zum bisherigen Vertrag:

 

Änderung der Bindungsfrist (20 Jahre)

Aufgrund des größeren Preisvorteils  wurde eine Verlängerung der Bindungsfrist auf 20 Jahre für notwendig erachtet. Diese ist bisher im Grundsatzbeschluss und im Kriterienkatalog mit 15 Jahren festgelegt. Hinsichtlich der Bindungsfrist ist anzumerken, dass die Dauer der Nutzungs- und Veräußerungsbeschränkung als Surrogat zu dem erhaltenen Preisvorteil betrachtet werden muss. Aufgrund ihrer haushaltsrechtlichen Bindungen sind die Gemeinden verpflichtet, die gewährte Subvention gegen eine mögliche Zweckverfehlung abzusichern. Daraus folgt der Grundsatz, dass die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung steigt (BGH Urteil vom 30.09.2005).

 

Auch bei der Bindungsfrist  handelt es sich um eine Komponente, die unmittelbaren Einfluss auf die Angemessenheit (Verhältnismäßigkeit) der Vertragsgestaltung hat (Vergleiche auch hierzu eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26.06.2015: „Über zwanzig Jahre hinausgehende Bindungen des Käufers hat der Senat nur dann für verhältnismäßig angesehen, wenn die Höhe der dem Käufer gewährten Subvention deutlich über die beim Einheimischenmodell üblichen Abschlägen von bis zu 30% gegenüber dem Verkehrswert hinausgegangen war.“). Der Preisabschlag bei den hier betroffenen Grundstücken im Baugebiet „Aiblinger Straße“ beträgt über 55%.

 

Die Verwaltung wurde beauftragt, den städtebaulichen Vertrag mit den Grundstücks­eigentümern über die Verfügungs- und Veräußerungsbeschränkungen von bisher 15 auf 20 Jahre zu ändern und damit einhergehend auch den Grundsatzbeschluss und erneut der Kriterienkatalog anzupassen.

 

Veräußerungsbeschränkung und Ankaufsrecht

Vor allem ist auch die Veräußerungsbeschränkung und die entsprechende Sanktionsregelung (Ankaufsrecht bzw. Ablösung) im städtebaulichen Vertrag nachzubessern.

 

Nach den bestehenden Vertragsregelungen sind die Grundstücke bis 31.12.2018 mit 390,-- €/m² weiterzuverkaufen und für die Zeit danach mit 60% des Bodenrichtwertes. Damit ist schon nach 2 Jahren bei einem vertragsmäßigen Weiterverkauf ein Verkaufspreis möglich, der  selbst ohne weitere Preisentwicklung auf dem Grundstücksmarkt deutlich über dem jetzigen Erwerbspreis liegt. 

 

Bei einem vertragswidrigen Verkauf ist die Stadt bisher nur zur Forderung einer Ablösung berechtigt, die 40% des Grundstückspreises und 25% des Wohnungspreises ausmacht. Entsprechendes gilt beim Ankauf. Damit deckt auch die Sanktionsregelung bei Weitem nicht mehr den erreichbaren Preisvorteil bei einer vertragswidrigen freien Veräußerung ab.

 

Hier wurde der Vertrag dahingehend angepasst, dass beim Weiterverkauf die aktuelle Preisvergünstigung (510,-- €/m² bei Grundstücken; bei Wohnungen 2.000,-- €/m²) weiterzureichen ist und der Verkaufspreis (bei Grundstücken 60 v.H. des BRW; bei Wohnungen 75 v.H. des Verkehrswertes) Bodenrichtwertes nicht überschreiten darf. Damit wird der Käufer von künftigen Bodenwertsteigerungen begünstigt, muss den erhaltenen Preisvorteil aber weiterreichen.

 

Die Preisregelung beim Ablösungsverlangen wurde entsprechend angepasst. Die Stadt kann bei einem vertragswidrigen Verkauf eine Ablösung in Höhe des tatsächlich erhaltenen Preisvorteils (510,--  €/m² beim Grundstücksverkauf bzw. 2.000,-- €/m²-Wohnfläche beim Wohnungskauf) fordern.

 

Die weiteren Vertragsänderungen wurden dann kurz erläutert. Insbesondere die Verlängerung der Verkaufsfrist für die Einzelhausgrundstücke bis zum 09.10.2017. Abweichend vom bisherigen Vertrag dürfen die Garagen, Carports und privaten Wege auch in bebauten Zustand veräußert werden. Die Verkaufspreise sind als Festpreis im Vertrag geregelt. Für den Fall der Vorhaltung einer Nahwärmeversorgung durch einen Drittbetreiber wurde eine Anschluss- und Benutzungspflicht vereinbart. Die Regelungen über die Gemeinschaftsflächen (privaten Wohnwege), den entsprechenden Dienstbarkeiten für diese Flächen und die Stellplatz-Dienstbarkeiten wurden erläutert.

 

Des Weiteren ist im 2. Nachtrag die Messungsanerkennung und Auflassung für die  Erschließungs- und Bedarfsflächen geregelt und die Freigabe der zwischenzeitlich vermessenen und nicht von der Sozialbindung erfassten Grundstücke. Ebenso wird für die bereits vermessene Vertragsfläche 1 jetzt die Flächenbilanzierung und der Geldausgleich geregelt; die Stadt erhält danach einen Betrag von 44.343,-- €, da die Gesamtgeschossfläche mit 34,01 v.H. geringfügig unterhalb der vereinbarten Sicherungsquote liegt.

 

In der anschließenden Diskussion wurde die komplizierte Rechtslage thematisiert, in deren Folge der Kriterienkatalog angepasst werden müsse Obwohl aus Gründen der Rechtssicherheit es für die Bürger wünschenswerter wäre, einmal getroffenen Regelungen beizubehalten, gerade auch im Hinblick auf kommende Baugebiete.

 

Ferner wurde intensiv diskutiert, den Grundsatzbeschluss dahingehend anzupassen,  Folgelasten (z.B. Kinderbetreuungs- und schulische Einrichtungen) geltend machen zu können.

 

Die Sitzungsleiterin führte aus, dass die Verlängerung der Bindungsfrist auf 20 Jahre leider viele Bewerber abgeschreckt hätte, aber durch den starken Anstieg der Grundstückspreise Preise wäre die Stadt Grafing zu diesem Schritt gezwungen gewesen.

 

Auf Nachfrage gab die Verwaltung an, dass man für Wohnungen und Häuser ursprünglich ca. je 40 Bewerbungen hatte, von denen aber inzwischen einige wegen zu großem Vermögen bzw. mangelnder Finanzierung weggefallen wären. Übrig geblieben seien derzeit 30 Bewerbungen für Wohnungen und Häuser. Die Verteilung werde man bei den Häusern im Oktober bzw. bei den Wohnungen im Dezember abgeschlossen haben.


Der Stadtrat der Stadt Grafing b.M. hat vom Inhalt der Urkunde des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vom 27.06.2017, URNr. F1288/2017, genaue Kenntnis und genehmigte einstimmig unwiderruflich und vorbehaltlos deren ganzen Inhalt.

 

Die Erste Bürgermeisterin wird bevollmächtigt und beauftragt, die zum Vollzug des städtebaulichen Vertrages vom 20.09.2016 (URNr. F1614/2016), des 1. Nachtrags vom 10.11.2016 (URNr. F1872/2016) und des 2. Nachtrags vom 27.06.2017 (URNr. F1288/2017) notwendigen grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben und die erforderlichen Anträge zu stellen. Die Vollmacht erstreckt sich insbesondere auch auf Rangrücktrittserklärungen, auf das Bestimmungsrecht der Wohnungszuweisung nach Ziffer 2.2 des Vertrages vom 20.09.2016 (URNr. F1614/2016) und die Freigabeerklärungen für diejenigen Wohnungseigentumsflächen bzw. Grundstücke, die nicht von der Sicherung durch Auflassungsvormerkung erfasst sind.

 

Der Kriterienkatalog vom 10.11.2015 wird entsprechend den im städtebaulichen Vertrag geregelten Inhalt geändert, soweit diese davon abweichen.

 

Abweichungen vom Grundsatzbeschluss vom 10.11.2015 werden gemäß Ziffer 6 lit. b und d des Grundsatzbeschlusses zugelassen, um städtebauliche Fehlentwicklungen bzw. unbillige Härten zu vermeiden.