Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Anpassung des Kriterienkatalogs vom 04.10.2016 mit der Änderung vom 14.03.2017 an die Wohnungs- und Grundstückspreisentwicklung

BezeichnungInhalt
Sitzung:11.07.2017   StR/038/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Da die Wohnungs- und Grundstückspreisentwicklung deutliche Abweichungen gegenüber der Prognose zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses des städtebaulichen Vertrags am 20.09.2016 bewirkte, wurde in der Sitzung des Bau- Werk- und Umweltausschusses vom 28.03.2017 und daraufhin folgend in der Stadtratssitzung vom 04.04.2017 die Verwaltung beauftragt, den städtebaulichen Vertrag und den Kriterienkatalog den Neuentwicklungen anzupassen.

 

Die Bodenrichtwerte zum 01.01.2017 liegen nicht bei 650,-- €/m², wie ursprünglich angenommen, sondern bei 900,-- €/m². Die Marktpreise für vergleichbare Eigentumswohnungen liegen ab 01.01.2017 auch nicht mehr bei 4.400 €/m²-Wohnfläche, sondern bei ca. 5.300 €/m²-Wohnfläche.

 

Im Hinblick auf die Angemessenheit des Vertrags (§11 Abs. 2 BauGB) hinsichtlich der ermäßigten Verkaufspreise wird die Bindungsfrist von bisher 15 Jahren auf künftig 20 Jahre verlängert.

 

Gleichzeitig sind die Regelungen über den Weiterverkauf bzw. das Ankaufsrecht bei Verstoß gegen die Verfügungs- und Veräußerungsbeschränkung zu ändern.

 

In den Nummern 2.3, 3.1, 3.2.4 und 3.3 des bisher gültigen Kriterienkatalogs vom 04.10.2016 mit der Änderung vom 14.03.2017 wurden entsprechende Anpassungen an den am 27.06.2017 unterzeichneten städtebaulichen Vertrag vorgenommen:

 

 

 

 


Vergabeverfahren im Baugebiet „Aiblinger Anger“

 

Kriterienkatalog
der Stadt Grafing b.München
im Rahmen des Programms zur
Schaffung von Bauland für die
ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf

Vom 04.10.2016

Präambel

Die Stadt Grafing b.München möchte im Rahmen der kommunalen Bodenpolitik die Bildung von Wohneigentum für die ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf fördern. Dabei werden geeignete Wohnbauflächen oder Eigentumswohnungen nach Baureifmachung möglichst kostengünstig zur Verfügung gestellt.

Die Vergabe erfolgt nach folgenden Kriterien:

Zugangsberechtigung

Berechtigt sind

1.1          Ortsansässige, die länger als 5 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.M. ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt haben,

1.2          ehemalige Ortsansässige, die vor ihrem Wegzug mindestens 5 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.München ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und weniger als 8 Jahre auswärts gewohnt haben oder

1.3.        ehemalige Ortsansässige, die während ihrer ersten 18 Lebensjahre 12 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.München ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und nicht länger als 15 Jahre auswärts gewohnt hat.

Nicht zugangsberechtigt sind:

1.4          Personen, die auch bereits Wohngrundbesitz [1] im Gemeindegebiet Grafing b.München besitzen. Das gilt ebenso für deren Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Partner in eheähnlicher Gemeinschaft (Lebensgefährten) und Kinder der Bewerber (nach Punkt 4.5).  Für den Erwerb eines Wohnhauses gilt als Wohngrund nicht eine Eigentumswohnung, wenn diese zur Finanzierung des Grunderwerbs oder der Bebauung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufvertragsabschluss veräußert wird. Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.

Über den Wert der Immobilien, die bereits im Eigentum des Bewerbers stehen, sind Verkehrswertgutachten vorzulegen, die nicht älter als 6 Monate sind.

1.5          Personen, die eigenen Wohngrundbesitz in Grafing b.M. in den letzten 8 Jahren veräußert oder in anderer Weise Dritten übertragen haben.

1.6          ein Paar oder eine Familie, deren Gesamteinkommen € 96.000,- zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,- überschreitet.

1.7          Alleinstehenden, deren Gesamteinkommen € 48.000,- zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,- überschreitet.

1.8          Personen, deren Vermögen beim Grundstückskauf den Kaufpreis des zu erwerbenden Grundstücks übersteigt.

                Personen, deren Vermögen beim Erwerb einer Wohnung 25% des Kaufpreises incl. Grundstücksanteil übersteigt.

1.9          minderjährige und juristische Personen.

Maßgebend für die Beurteilung der Zugangsberechtigung sind die Verhältnisse zum 31.10.2016.

Berücksichtigungsfähige Vorhaben

2.1          Jeder Bewerber kann nur ein Baugrundstück erwerben. Ehepaare und Lebenspartner können insgesamt nur ein Baugrundstück erwerben, auch wenn die beiden Bewerber jeweils für sich berechtigt sind.

2.2          Häuser sind innerhalb einer Frist von 3 Jahren nach notarieller Beurkundung bezugsfertig zu erstellen. Den Zeitpunkt der Beurkundung bestimmt die Stadt Grafing b.München.

2.3          Das Wohngebäude bzw. die Eigentumswohnung ist für einen Zeitraum von 20 Jahren, beginnend ab Beurkundung des städtebaulichen Vertrags Urkunde 1 am 20.09.2016, der Hauptwohnsitz des Antragstellers.

Ankaufsrecht/Vermittlungsrecht der Gemeinde

3.1          Die Gemeinde hat für die Dauer von 20 Jahren ab dem 20.09.2016 ein dingliches Ankaufsrecht.

3.2          Der Käufer verpflichtet sich, sein Wohngrundstück/Eigentumswohnung an die Stadt Grafing b.München zu veräußern, wenn

3.2.1      Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das Grundstück zu spekulativen Zwecken erworben wurde,

3.2.2      das Wohneigentum ohne schriftliche Zustimmung  der Stadt Grafing b. München anders genutzt oder vermietet wurde,

3.2.3      der Käufer gegenüber der Stadt Grafing b.M. bei der Ermittlung der Zugangsberechtigung und/oder der Vergabevoraussetzungen unrichtige Angaben gemacht hat oder wesentliche Angaben verschwiegen hat oder

3.2.4      er eine Veräußerungsabsicht[2] äußert.

Eine Veräußerungsabsicht ist der Stadt anzuzeigen. Die Stadt Grafing b.M. muss innerhalb von drei Monaten über einen Ankauf entscheiden.

Grundstücksverkauf:

Der Kaufpreis beträgt bis zum 31.12.2018 für das erschließungsbeitragsfreie Grundstück 390,- €/m². Ab dem 01.01.2019 bestimmt sich der Kaufpreis nach dem zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Bodenrichtwert abzüglich eines Betrages von 510 €/m²; errechnet sich durch einen Preisabschlag von 40 v. H. auf den zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Bodenrichtwert ein niedriger Kaufpreis, dann ist dieser maßgebend.

Ist das Grundstück bereits bebaut, ist für die ganz oder teilweise erstellten Gebäude der aktuelle Verkehrswert zu zahlen. Der Verkehrswert für die Gebäude ist durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen zu ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung trägt der Erwerber.

Wohnungsverkauf:

Bis zum 31.12.2018 beträgt der Kaufpreis für Wohnungen 3.225,- €/m²Wohnfläche (erschließungsbeitragsfrei) bzw. bei Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss (Terrassengeschoss) 3.300,- €/m²Wohnfläche(erschließungsbeitragsfrei).

Ab dem 01.01.2019 bestimmt sich der Kaufpreis (erschließungsbeitragsfrei) nach dem zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Wert der Wohnung abzüglich eines Betrages von 2.000 € /m²Wohnfläche. Errechnet sich durch einen Preisabschlag von 25 v. H. auf den zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Wert der Wohnung ein niedriger Kaufpreis, dann ist dieser maßgebend. Die Kosten für Ablösungen von Mobiliar, Einbauten etc. sind gesondert auszuweisen und sind nicht Bestandteil des Wohnungswerts im Sinne dieser Kaufpreisregelung.

Bei einem Ankauf ab dem 01.01.2019 ist der jeweilige Wert der Wohnung durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen zu ermitteln.

Die Stadt kann nach ihrer Wahl anstelle des Ankaufrechtes auch verlangen, dass die Vertragsfläche anstatt an die Stadt zu gleichen Bedingungen an von der Stadt benannte Personen veräußert wird, die die Voraussetzungen nach Nr. 1 erfüllen (Benennungsrecht)

 

3.3          Die Stadt kann anstelle des Ankaufrechtes oder des Benennungsrechtes auch nach ihrer Wahl die Zahlung eines einmaligen Geldbetrages verlangen in folgender Höhe:

a)            bei Grundstücksverkauf in Höhe von 510,- €/m² Grundstücksfläche oder wahlweise in Höhe von 40 % des zum Zeitpunkt des Ablösungsverlangens aktuellen Bodenrichtwertes.

b)           bei Verkauf einer Eigentumswohnung in Höhe von 2.000,- €/m² Wohnfläche oder wahlweise in Höhe von 25 % des zum Zeitpunkt des Ablöseverlangens aktuellen Wohnungswertes. Bei der Ablösungsforderung nach der 2. Alternative (25 %) ist der aktuelle Wert der Wohnung durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen zu ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung trägt die Stadt. Maßgeblich ist stets die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung.

3.4          Die Stadt Grafing b.München hat über die Entscheidung des Ankaufs bzw. der Nachzahlung nach pflichtgemäßem Ermessen und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu entscheiden. Besondere Lebensumstände (z. B. Krankheit, Erwerbslosigkeit, Scheidung, Tod etc.) sind entsprechend zu berücksichtigen.

3.5          Dem Stadtrat bleibt es unbenommen, eine von den vorgenannten Regelungen abweichende Sicherung des Zwecks zu vereinbaren. Dies gilt insbesondere aufgrund geänderter rechtlicher Anforderungen oder zur Berücksichtigung von Besonderheiten des Einzelfalles.

Rangfolge der Bewerber

4.1          Kommen mehrere Bewerber für den Erwerb eines Grundstücks in Betracht, entscheidet ein Punktesystem. Die Vergabe erfolgt in der Reihenfolge der erreichten Höchstpunktezahl.

4.2          Es wird ein Punktesystem angewendet. Eine Bewertung der einzelnen Verhältnisse erfolgt in der Weise, dass Einkommen, berücksichtigungsfähige Kinder, Wohnen im Gemeindebereich, Behinderung, Pflegebedürftigkeit und familiäre Situation mit Pluspunkten bewertet werden.

4.3          Maßgebend für die Festlegung der Rangfolge sind die Verhältnisse zum 31.10.2016.

4.4          Einkommensverhältnisse

4.4.1      Maßgebend ist der Gesamtbetrag des gemeinsamen Jahreseinkommens des Bewerbers und seiner Familie. Jahreseinkommen in diesem Sinne ist der Durchschnitt der in den 3 Kalenderjahren 2013 - 2015  bezogenen positiven Einkünfte[3] im Sinne des § 2 Abs. 1 und 2 Einkommensteuergesetzes. Ein Ausgleich mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten und mit Verlusten des zusammenveranlagten Ehegatten ist nicht zulässig. Steuerfreie Einnahmen (z. B. Kindergeld) sind nicht anzurechnen. Die Angaben sind grundsätzlich durch Steuerbescheide zu belegen (Berechnungen durch den Lohnsteuerhilfeverein).

bis 32.000,-- €                   plus 20 Punkte

bis 40.000,-- €                   plus 10 Punkte

bis 48.000,-- €                   0 Punkte

4.4.2      Bei Ehepaaren und Lebenspartnern erhöhen sich die unter Punkt 4.4.1 genannten Einkommensgrenzen um 100%.

4.4.3      Die Stadt behält sich eine detaillierte Vermögensprüfung vor und kann bei Zweifeln an der sozialen Rechtfertigung für die Grundstücksvergabe eine Einzelfallentscheidung treffen.

4.5          Kinder

Für jedes zum 31.10.2016 im Haushalt des Bewerbers lebende Kind (Grundlage ist die Kindergeldberechtigung) oder einer nachgewiesenen Schwangerschaft werden nachstehende Punkte vergeben:

1. Kind                  plus 30 Punkte

2. Kind                  plus 40 Punkte

ab 3. Kind            plus 50 Punkte

Kinder unter 13 Jahren erhalten 5 Punkte extra.

4.6          Pflegebedürftigkeit

Für Pflegebedürftige, die bereits bisher im Haushalt des Bewerbers wohnen, werden vergeben:

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe I                 plus 10 Punkte

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe II                plus 20 Punkte

bei Pflegebedürftige der Pflegestufe III              plus 50 Punkte

Die Einordnung in die jeweilige Stufe der Pflegebedürftigkeit bestimmt sich nach § 15 SGB XI (Soziale Pflegeversicherung). Entsprechende Nachweise sind vorzulegen.

4.7          Behinderung:

Für Haushaltsangehörige mit Behinderung werden folgende Punkt abhängig vom Grad der Behinderung vergeben:

50–75%                               plus 15 Punkte

75–100%                             plus 30 Punkte

Diese Punkte werden für jede bereits bisher im Familienhaushalt des Bewerbers lebende Person vergeben (Bewerber, Ehegatte, Lebenspartner, anrechenbare Kinder, Pflegebedürftige etc.). Entsprechende Nachweise sind vorzulegen.

4.8          Alter der Bewerber

Ist der Antragsteller oder sein Lebenspartner unter 35 Jahre alt, wird für jedes Lebensjahr zwischen bestehendem Alter und dem vollendeten 35-sten  Lebensjahr ein Punkt vergeben.
Diese Punkte werden bei Ehegatten und Lebenspartnern nur  einmal vergeben.

4.9          Bei Punktegleichheit entscheidet die höhere Kinderzahl, bei weiterer Punktegleichheit der längere Wohnsitz, sodann die Ausübung eines Ehrenamts und im Übrigen das Los.

Schlussbestimmungen

5.1          Ein Rechtsanspruch auf die Zuteilung eines Grundstücks überhaupt oder eines bestimmten Grundstücks besteht nicht.

5.2          Bei der Vergabe mehrerer Grundstücke soll den Bewerbern entsprechend ihrer Reihenfolge nach der Höchstpunktzahl eine Auswahlmöglichkeit eingeräumt werden.

5.3          Die Stadt behält sich vor, in begründeten Ausnahmefällen abweichend von den vorstehenden Richtlinien zu entscheiden.

5.3          Eine Berücksichtigung von Bewerbern ist nur möglich, wenn einer Überprüfung und Speicherung der für die Vergabeentscheidung erforderlichen Daten eingewilligt wird (Datenschutz) und die benötigten Angaben und Erklärungen bis zum

 

31.12.2016

 

vorgelegt werden.

5.4.        Die Zuständigkeit in Vergabeangelegenheiten bestimmt sich nach den kommunalrechtlichen Zuständigkeitszuweisungen.

 

Stadt Grafing b.München, 04.10.2016

 



[1] Wohngrundbesitz ist das Eigentum oder jede eigentumsähnliche Rechtsstellung an einem bebauten oder unbebauten Grundstück, das auch für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden kann.

[2] Keine Veräußerung in diesem Sinne ist die Veräußerung an den Ehegatten und/oder Abkömmlinge des Erwerbers, die die vereinbarten Verpflichtungen gegenüber der Stadt Grafing b.München übernehmen.

[3] Bei den Einkunftsarten Land-/Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit wird der Gewinn, bei den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit (Arbeitnehmer), Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung und bei sonstigen Einkünften wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten der Berechnung zu Grunde gelegt.


Der Stadtrat beschloss einstimmig, den Kriterienkatalog vom 04.10.2016 wie vorgeschlagen anzupassen und die im städtebaulichen Vertrag vom 27.06.2017 enthaltenen neuen Regelungen zu übernehmen.