Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Änderung des Bebauungsplanes "Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof" für ein "Sondergebiet Übergangswohnheim" im südlichen Grundstücksteil;
Öffentliche Auslegung und Behördenbeteiligung (§§ 3 Ab. 2, 4 Abs. 2 BauGB) ;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.06.2017   BWUA/033/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 28.06.2017 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

1.         Verfahrensgang

 

Planungsziel

 

Der Stadtrat hat am 17.01.2017 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Änderung des Bebauungsplans „Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“ für die zeitlich befristete Zulassung von Unterkünften und Wohnungen für Flüchtlinge, Asylbegehrende, anerkannte Asylbewerber und Wohnungslose (Übergangswohnheim) im südlichen (unbebauten) Teil des Grundstückes Fl.Nr. 573 der Gemarkung Grafing beschlossen.

 

Die Ausweisung eines Standortes für ein Übergangswohnheim steht im unmittelbaren inneren Zusammenhang mit der 3. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“, mit dem dort Unterkünfte für Asylbegehrende und Flüchtlinge ausgeschlossen werden sollen. Zur Rechtfertigung dieser Planung für die Standortsteuerung von Einrichtungen dieser Art und zur Verhinderung zu erwartender Abweichungsentscheidungen nach § 246 Abs. 14 BauGB ist die gleichzeitige Sicherung eines Alternativstandortes notwendig. So wäre trotz des Ausschlusses von Asylunterkünften etc. im Gewerbegebiet im Falle eines Unterkunftsnotstands nicht auszuschließen, dass diese Ausschlussregelung durch Abweichung außer Kraft gesetzt wird, wenn dringend erforderliche Unterkünfte nicht oder nicht rechtzeitig bereitgestellt werden können.

 

Mit der Schaffung der rechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen auf dieser unbebauten, aber erschlossenen städtischen Fläche auf begrenzte Zeit auch Wohnungen für diesen besonderen Verwendungszweck zu schaffen, werden letztendlich die Grundlagen für einen wirksamen Ausschluss im Gewerbegebiet Grafing-Schammach erst geschaffen.

 

Verfahrensablauf

 

Der Aufstellungsbeschluss vom 17.01.2017 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich bekanntgemacht im örtlichen Amtsblatt vom 20.01.2017. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 30.01.2017 bis 03.03.2017. Zeitgleich (§ 4a Abs. 2 BauGB) wurde am 23.01.2017 die frühzeitige Beteiligung der Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben.

Die im frühzeitigen Beteiligungsverfahren eingegangenen Stellungnahmen wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.03.2017 geprüft und der Bebauungsplanentwurf für die Auslegung gebilligt.

 

Durch eine schalltechnische Untersuchung wurde dann die Lärmbelastung nachträglich ermittelt und auf deren Grundlage dann der Planentwurf nochmals überarbeitet. Der geänderte Bebauungsplanentwurf wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 02.05.2017 beschlossen und zur Auslegung bestimmt.

 

Die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen hat in der Zeit vom 08.05.2017 bis 09.06.2017 stattgefunden; Ort und Dauer der Auslegung wurden am 28.04.2016 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Grafing bekanntgemacht.

 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 10.05.2017 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei den o.g. Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.   Staatliches Bauamt Rosenheim

2.   Landratsamt Ebersberg

3.   IHK für München und Oberbayern

 

 

2.         Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

2.1       Staatliches Bauamt Rosenheim

(Schreiben vom 15.05.2017, Az.: S12-4622-045/17)

 

Bezüglich Ihres Vorganges Ref.4/635-5.1 EBE 13 haben wir eine Empfehlung für den Standort einer Querungsinsel abgegeben. Hinsichtlich der Tatsache, dass sich die zukünftigen untergebrachten Personen der Anlage auch zwischen Grafing-Bahnhof und der Wohnanlage bewegen werden, wird eine zeitnahe Umsetzung der Querungsinsel empfohlen. Der östliche Anschluss an die EBE 13 sollte rechtwinklig angebunden werden, besonders für ältere Menschen ist es schwierig, die von links kommenden Fahrzeuge auf der EBE 13 im vollen Umfang zu sehen. Alternativ gibt es allerdings ja auch die westliche Zufahrt zur EBE 13.

 

Das Gremium war sich darüber einig, dass der Kreuzungsbereich „Schammach“ für Fußgänger und Radfahrer sehr unübersichtlich ist. Die vom Staatlichen Bauamt vorgeschlagene Querungshilfe wurde sehr begrüßt. Größter Vorteil der Querungsinsel an der Ostseite der Kreuzung wäre, dass die Bepflanzung an der Hundeschule zugeschnitten wird und der Kreuzungsbereich dadurch einsehbarer ist. Derzeit hat man fast keine Einsicht in den Kreuzungsbereich wegen der Bepflanzung.

 

In der weiteren Beratung wurde von einem Ausschussmitglied für den Kreuzungsbereich in Schammach ein Verkehrskreisel favorisiert. Es wurde angeregt, diese Alternative beim Landratsamt Ebersberg zu beantragen. Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dies sei schon in früheren Jahren wiederholt untersucht und stets abgelehnt worden. Man sei aber mit dem Landkreis zuletzt so verblieben, dass im Zuge der Planung für die Querungsinsel die Möglichkeiten eines Kreisverkehrsplatzes nochmals von der Stadt vorbereitet und dann gemeinsam erläutert werden.

 

Von einem weiteren Ausschussmitglied wurde entgegen der vorherigen Wortmeldung bezweifelt, ob ein Verkehrskreisel für den Kreuzungsbereich „Schammach“ überhaupt sinnvoll ist. Der Redner könnte sich aber sehr gut vorstellen, bereits an der „West-Spange“ von Grafing einen Verkehrskreisel zu errichten.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Seit längerer Zeit bemüht sich die Stadt Grafing um eine Verbesserung der Fußgänger- und Radfahrersicherheit an der Kreuzung „Schammach“, obwohl im Wesentlichen die Kreisstraßen EBE 13 und EBE 8 und deren straßenbegleitende Fuß- und Radwege betroffen sind – also Straßen und Wege in der Baulast des Landkreises Ebersberg. Die Stadt ist lediglich Kreuzungsbeteiligter hinsichtlich der im Süden einmündenden Gemeindestraße, deren Verkehrsaufkommen aber deutlich geringer ist (Bagatellklausel, Art. 32 Abs. 4 BayStrWG).

 

Als Initiative zur Verbesserung der Verkehrssicherheit für kreuzende Fußgänger und Radfahrer hat die Stadt verschiedene Querungsmöglichkeiten untersucht. Eine von der Stadt favorisierte Querungsinsel unmittelbar östlich der Bahnbrücke wäre ohne zusätzlichen Grunderwerb möglich gewesen, ist aber aus verkehrlichen Gründen (Sicht- und Lichtverhältnisse) bisher negativ beurteilt worden. Die verkehrlich bessere Lösung östlich der Straßenkreuzung ist wiederum auf einen zusätzlichen Grunderwerb angewiesen, über den jedoch noch keine Einigung erzielt werden konnte. Der nach Auffassung der Stadt baulastpflichtige Landkreis Ebersberg hat außerdem lediglich eine Kostenbeteiligung angeboten für den Fall, dass die Querungsinsel von der Stadt errichtet wird.

 

Soweit zum Stand der städtischen Initiative für die Verbesserung der Kreuzung „Schammach“.

 

Mit der Errichtung eines Übergangswohnheims wird das Fußgänger- und Radfahrverkehrsaufkommen im Bereich der Schammacher Kreuzung keine wesentliche Änderung erfahren. Die Stadt hat sich mitunter deshalb für einen Ausschluss von Flüchtlingsunterkünften im Gewerbegebiet und der Ansiedlung auf dem Bauhof-Gelände entschieden, weil dadurch die Einkaufsmöglichkeiten besser erreichbar sind. Wesentliche Bedeutung kommt vor allem der Verkehrsbeziehung zum Hauptort Grafing zu, die über den verkehrsarmen „Schammacher Weg“ und dem Geh- und Radweg an der Aiblinger Straße günstig ist.

 

Im Übrigen wird parallel das Bebauungsplanverfahren zum Ausschluss von Flüchtlingsunterkünften im Gewerbegebiet Grafing-Schammach durchgeführt; damit „entfällt“ dort diese bisher mögliche Nutzung und das daraus resultierende Fußgänger- und Radfahreraufkommen. In der Gesamtschau kompensiert sich durch die „Standortverlagerung“ vom Gewerbegebiet Grafing-Schammach zum Bauhof die Belastung der Schammacher Kreuzung durch Fußgänger und Radfahrer.

 

Eine Verbesserung der äußeren Erschließung und der Anbindungsstraße wird deshalb durch die Planungen nicht ausgelöst, auch nicht die Notwendigkeit einer Verbesserung der Schammacher Kreuzung.

 

Das Queren der Fahrbahn an der „Schammacher Kreuzung“ ist zwar wegen der dort oft überhöhten Fahrgeschwindigkeiten für Fußgänger und Radfahrer schwierig, aber nicht schlechthin ausgeschlossen oder aus Sicherheitsgründen unmöglich. Auch der nach Grafing-Bahnhof gerichtete Rad-/Fußgängerverkehr des Ortsteils Schammach oder des Gewerbegebietes Grafing-Schammach muss beispielsweise diese Kreuzung bereits benutzen. Diese Verkehrsbeziehung wird also nicht erst durch das Vorhaben hervorgerufen, sondern besteht bereits – wenn auch nicht in optimaler Form.

 

Der Empfehlung für einen zeitnahen Bau einer Querungsinsel an der EBE 13 wird nicht entsprochen und ist auch nicht Folge der Planung. Die Stadt unterstützt eine dortige Verbesserung zwar uneingeschränkt und bietet auch Unterstützung beim Grunderwerb an. Die Baulastpflicht liegt hier aber nicht bei der Stadt. Durch den Bau eines Übergangswohnheimes ergeben sich keine anderen Anforderungen oder Rechtspflichten.

 

Auch eine Änderung der westlichen Einmündung des „Schammacher Weges“ in die EBE 13 wird durch den Bau des Übergangswohnheims nicht ausgelöst. Der dadurch zusätzliche entstehende Kfz-Verkehr führt hier zu keiner Anpassungspflicht.

 

 

2.2       Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 21.06.2017, Az.: P-2017-261)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

A. Baufachliche Stellungnahme

 

Aus baufachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwände geäußert.

Lediglich das Planzeichen 15.14 PlanZV (Perlenschnur) sollte zur Abgrenzung der unterschiedlichen Nutzungsbereiche, entsprechend dem Beschluss vom 28.03.2017, in die Planzeichnung aufgenommen werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Eine Trennung der unterschiedlichen Nutzungsbereiche durch das Planzeichen 15.14 PlanzV wurde bereits am 28.03.2017 aufgrund der gleichlautenden Stellungnahme im Verfahren nach § 4 Abs. 1 BauGB beschlossen, jedoch versehentlich nicht im Planentwurf eingearbeitet. Diese Änderung wird nachgeholt: Entlang der gesamten Nordgrenze des Geltungsbereiches wird die „Perlenschnur“ in der Planzeichnung festgesetzt; zusätzlich ist die Erklärung des Planzeichens zu ergänzen.

 

 

B. Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Schutzanspruch

In ihrem Beschluss vom 02.05.2017 legt die Stadt Grafing dar, dass sie im Sondergebiet „Unterkunft für Flüchtlinge, Asylbegehrende, anerkannte Asylbewerber und Obdachlose“ die Schutzwürdigkeit „aufgrund der konkret festgelegten Nutzungen“ auf tags 65 dB(A) und nachts 55 dB(A) für Verkehrslärm und tags 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) für Gewerbelärm, entsprechend dem Schutzniveau eines Gewerbegebiets beurteilt. Dies wird im vorliegenden Einzelfall angesichts der Befristung der Nutzung bis zum 31.12.2031 mit der Planung von Mobilunterkünften und in der gegenwärtigen Notsituation mit dem äußerst angespannten Wohnungsmarkt aus immissionsschutzfachlicher Sicht mitgetragen.

 

Verkehrslärm

Die schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner zeigt, dass der Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ tagsüber an allen Gebäudeseiten eingehalten bzw. deutlich unterschritten wird.

 

Nachts wird eine Überschreitung des Orientierungswertes um 2 dB(A) an der der Bahnlinie zugewandter Gebäudesüdwestseite prognostiziert. An den Längsseiten werden Beurteilungspegel von 54 dB(A) bis 55 dB(A) erreicht. Nur an der lärmabgewandten Gebäudenordostseite ist bei einem Beurteilungspegel von 41 dB(A) ungestörter Schlaf noch gewährleistet.

 

In die vorliegende Planfassung wurde die Ziffer IV. aufgenommen. In IV.1. „Verkehrsgeräusche“ sind Festsetzungen zur Festlegung von Schalldämmmaßen und einer „fensterunabhängigen Belüftung für Schlaf- und Kinderzimmer“ für gekennzeichnete Gebäudefassaden enthalten (gekennzeichnet wurden alle Fassaden mit Lärmeinwirkungen über 45 dB(A) in der Nachtzeit; das sind die Nordwest-, Südwest- und Nordostfassade).

 

Im vorliegenden Einzelfall wird dies mit der oben ausgeführten Begründung (vgl. Ausführungen zu „Schutzanspruch“) akzeptiert.

 

Gewerbelärm durch Bau- und Wertstoffhof

Mit der schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung des Ingenieurbüros Greiner wird nachgewiesen, dass auch an der am stärksten belasteten Gebäudenordwestseite des Wohnheims der Immissionsrichtwert für die Tageszeit (noch) eingehalten werden kann.

 

Nachts werden dagegen beim Winterdienstbetrieb Überschreitungen des Immissionsrichtwertes an der Gebäudenordwestseite um bis zu 7 dB(A) berechnet.

 

In die vorliegende Planfassung wurde die Ziffer IV. aufgenommen. In IV.2. „Gewerbelärm“ wird auf das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verwiesen. Allerdings ist in Ziffer IV.1. „Verkehrsgeräusche“ folgende Formulierung enthalten: „Schutzwürdige Räume von Wohnungen sind so anzuordnen, dass sie mindestens ein Fenster aufweisen, das nicht an der Nordseite liegt. Soweit das nicht möglich ist, sind Fenster mit Festverschluss (nicht öffenbar) vorzusehen.“ Diese Maßnahme bezieht sich aber eindeutig auf den Schutz vor Gewerbelärm. Im vorliegenden Einzelfall, bei dem an der betroffenen Gebäudenordwestseite Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm erforderlich sind, wird dies als ausreichende Maßnahme akzeptiert.

 

  • Der letzte Absatz der Ziffer IV.1. „Verkehrsgeräusche“ ist der Ziffer IV.2. „Gewerbelärm“ zuzuordnen. Es ist zu prüfen, ob der Hinweis auf das Baugenehmigungsverfahren dann noch erforderlich ist.

 

DIN 4109

Die Stadt Grafing verweist in den Festsetzungen auf die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Nach der einschlägigen Rechtsprechung muss die DIN 4109, nachdem eine Festsetzung auf sie verweist (vgl. IV.1.), zur Einsicht bereitgehalten werden.

 

  • In der Bebauungsplanurkunde ist auf die Möglichkeit hinzuweisen, die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ bei einer zu bezeichnenden Stelle bei der Stadt Grafing einzusehen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Beurteilung der Stadt Grafing hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des Sondergebietes „Übergangswohnheim“ entsprechend dem Schutzniveau eines Gewerbegebietes wird von der Unteren Immissionsschutzbehörde mitgetragen und die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf werden akzeptiert. Damit sind diese für die Rechtmäßigkeit des Standortes zentralen Rechtsfragen und die darauf aufbauende Abwägungsentscheidung zur Lärmkonfliktlösung zugunsten des Bebauungsplanentwurfes geklärt.

 

Wie völlig zutreffend eingewendet wird, bezieht sich die Festsetzung zur Grundrissorientierung im letzten Absatz von Ziffer IV Nr. 1 auf die Regelung des Gewerbelärms. Zur Richtigstellung ist die Überschrift „2. Gewerbelärm“ vor diesem Absatz zu setzen.

 

Der Hinweis, wonach (weitere) Maßnahmen zum Schutz vor Gewerbelärm (gemeint sind organisatorische Maßnahmen wie Verlegung der Abstellplätze und Fahrwege für Winterdienstfahrzeuge oder Unterbringung von „kurzfristigen“ Bewohnern bevorzugt in Wohnungen mit stärkerer Lärmbelastung) im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, kann entfallen. Die um das Abwägungsergebnis noch zu ergänzende Begründung ist ausreichend als Hinweisfunktion für diese weitergehenden Schutzmöglichkeiten. Da die Stadt Grafing selbst Eigentümer und Betreiber des Übergangswohnheims sein wird, besteht auch kein zwingender Regelungsbedarf im Bebauungsplan.

 

In der Ziffer V wird folgender Hinweis als Nr. 3 aufgenommen:

„Die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau), Ausgabe November 2016, kann gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB mit dem Bebauungsplan und der Begrünung eingesehen werden.“

 

 

2.3       IHK für München und Oberbayern (E-Mail vom 07.06.2017)

 

Die Änderung der planungsrechtlichen Festsetzungen im Gewerbegebiet Grafing-Schammach wird unterstützt, Es wird ausdrücklich begrüßt und befürwortet, dass die zulässige Nutzung dahingehend konkretisiert wird, dass das Gewerbegebiet für gewerbliche Nutzungen auch langfristig gesichert wird. In diesem Zusammenhang ist es nur folgerichtig und konsequent, das mit der Umwidmung des Standortes für den Bauhof der Gemeinde ein Alternativstandort zur Errichtung einer Asylbewerberunterkunft entwickelt werden soll.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

3.         Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

3.1       Der Bebauungsplanentwurf vom 02.05.2017 zur 1. Änderung des Bebauungsplanes „Sondergebiet Bau- und Wertstoffhof“ für den südlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 573 der Gemarkung Grafing wird unter Berücksichtigung der unter Ziffer 2 bestimmten Korrekturen als Satzung beschlossen sowie die Begründung hierzu (Satzungsbeschluss).

 

3.2       Der Beschluss des Bebauungsplans ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1, 3 BauGB ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und auf Verlangen ist über den Inhalt Auskunft zu geben. Die Hinweispflichten bei der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 Satz 3, § 44 Abs. 5 und § 215 Abs. 2 BauGB sind zu beachten.

 

3.3       Der in Kraft getretene Bebauungsplan ist gemäß § 10a Abs. 2 BauGB mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung ergänzend auch in das Internet einzustellen und über ein zentrales Internetportal des Landes (sobald verfügbar) zugänglich zu machen.

           

3.4       Den Betroffenen ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen.