Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung des Bebauungsplanes "Sondergebiet Schulinternat Oberelkofen (vormals Landschulheim)" für die Grundstücke Fl.Nrn. 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen zur Nutzung des Bestandsgebäudes als W ohnheim und Neubau eines Schulgebäudes sowie eines Sportplatzes;
Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB);
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Billigungs- und Auslegungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.06.2017   BWUA/033/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Eingangs entschuldigte sich der Verwaltungsvertreter dafür, dass die Beschlussvorlage erst am Sitzungstag in das Gremieninfo eingestellt wurde.

Nachfolgend wurden dann die im Rahmen des Beteiligungsverfahrens vorgebrachten abwägungsrelevanten Äußerungen vorgetragen und erklärt.

 

1.            Grundlagen

 

1.1          Planungssituation

 

Die UniVersa Krankenversicherungs a.G., Nürnberg, ist Eigentümerin der zusammen fast 35.000 m² großen Grundstücke Fl.Nrn. 70/5, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, Leitenstraße 2. Das im nördlichen Bereich – entlang der Leitenstraße – bebaute Grundstück wurde historisch als „Lungensanatorium“ genutzt, dann als „Landschulheim“ und jetzt als Realschule (Internat).

 

Die Eigentümerin plant die Erweiterung der Schulanlage durch den Neubau eines Schulgebäudes. Das bisherige Gebäude (bisher Schul- und Wohnräume) soll nur noch als Wohnheim für die Schüler (Internat) genutzt werden. Die Schulräume (Lehrräume) sollen in den westlich zum bestehenden Gebäude geplanten Neubau verlagert werden. Dieser Neubau wird größtenteils innerhalb des bereits bauakzessorisch genutzten Bereichs (Wandelhalle) geplant.

 

Es handelt sich weitestgehend nur um eine bauliche Erweiterung. Eine Vergrößerung der Schülerzahl ist nicht geplant, sondern lediglich die Verbesserung der Unterbringung (bisher in Doppelzimmer) durch Auslagerung der Schulräume, um dann alle Schülerunterkünfte als Einzelzimmer nutzen zu können.

 

Das Grundstück ist räumlich von der Bebauung des Ortsteils Oberelkofen abgesetzt und ist dem planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzurechnen. Dort ist das geplante Vorhaben derzeit unzulässig. Allein durch Aufstellung eines Bebauungsplanes können dort die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen werden.

 

1.2          Bauleitplanung

 

Die Stadt beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“. Die notwendige städtebauliche Besonderheit und deren Abgrenzung zu den gesetzlichen Baugebietsarten (als Anlage für schulische Zwecke wäre das Vorhaben auch in Wohn- und Dorfgebieten zulässig) ist die solitäre Lage des Grundstücks außerhalb eines baulich geprägten Umfeldes, für das alleine und ausschließlich eine schulische Nutzung – also ein thematisch selbständiges Nutzungsziel – gerechtfertigt ist. Durch die Bestimmung der Art der baulichen Nutzung für das Sondergebiet wird damit eine spätere Umnutzung ausgeschlossen.

 

Aufgrund des aktuell entstehenden Anschlusses von Oberelkofen an die zentrale gemeindliche Abwasserkanalisation ist jetzt auch die geordnete Beseitigung des Siedlungsabwassers gelöst. Die planerische Siedlungsentwicklung für Vorhaben dieser Art und diesen Umfangs ist aus gewässerhygienischen und wasserwirtschaftlichen Aspekten nur bei einer geordneten (zentrale) Abwasserkanalisation mit dem öffentlichen Gemeinwohl in Übereinstimmung zu bringen (vgl. § 55 WHG).

 

Der Aufstellungsbeschluss wurde am 06.10.2015 gefasst. Die dort geforderte Planungskostenübernahme wurde geregelt mit städtebaulichem Vertrag vom 25.08.2015.

 

Die Architektenverträge für die Leistungen der Bauleitplanung, Grünordnungsplanung, Umweltbericht und der artenschutzrechtlichen Prüfung wurden zum Abschluss gebracht.

 

1.3          Entwicklungsgebot/Anbindungsgebot

 

Das gesamte Gebiet ist im Flächennutzungsplan als Grünfläche (Parkanlage) dargestellt, mit dem Plansymbol „Schule“. Für die Verfahrensabwicklung ist entscheidend, ob ein Bebauungsplan für das o.g. Sondergebiet innerhalb der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche noch dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) entspricht, oder hierfür der Flächennutzungsplan geändert werden muss.

 

Nach Auffassung der Stadt wird das Entwicklungsgebot beachtet: Die Frage der Beachtung des Entwicklungsgebotes bzw. die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans wurde bereits im Vorfeld mit dem Landratsamt Ebersberg als der für die Flächennutzungsplanung zuständigen Genehmigungsbehörde abgestimmt. Mit Schreiben vom 03.08.2015 (Az.: P-2015-1416) hat das Landratsamt Ebersberg mitgeteilt, dass die von der Stadt dargelegten Rechtsgründe nachvollziehbar sind und auch nach Rechtsmeinung des Landratsamtes Ebersberg das Entwicklungsgebot gewahrt ist.

 

Wichtig ist im Hinblick auf das Entwicklungsgebot aber, auch künftig den „Parkcharakter“ zu erhalten. Das wird im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen für das Gesamtgrundstück sichergestellt. Zumindest dominiert die Parklandschaft auch mit dem neu geplanten Schulgebäude weiterhin das Areal.

 

Kritisch ist aber auch das zwingend beachtliche Anpassungsgebot (§ 1 Abs. 4 BauGB) an das Landesentwicklungsprogramm (Nr. 3.3 LEP 2013) und das dortige Anbindungsgebot zu sehen. Auch hier kommt der Vorgehensweise mit der Sondergebietsausweisung allein für den konkreten Nutzungszweck „Schulinternat“ zentrale Bedeutung zu.

 

1.4          Planungskonzept

 

Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses lagen verschiedene Bebauungsentwürfe (16.07.2015) vor. Diese haben sich sowohl in der Form des Baukörpers und der Lage wesentlich unterschieden. Diese Bebauungsvarianten wurden im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 vorgestellt und zur Erinnerung nochmals kurz aufgezeigt. Bereits zum damaligen Zeitpunkt wurde erklärt, dass dem größtmöglichen Schutz des Baumbestandes eine zentrale Rolle zukommt, weshalb die aufgezeigten Bebauungsentwürfe nur einen ersten Eindruck über die Dimension des Vorhabens liefern sollen.

 

Um den Anforderungen an das Vermeidungsgebot hinsichtlich der Beeinträchtigung des örtlichen Baumbestandes (Großbäume) zu genügen, wurden die Bebauungsalternativen nochmals neu untersucht. Im Rahmen dieser weiteren Voruntersuchungen hat sich dann der vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 29.11.2016 gebilligte Bebauungsplanentwurf zugrunde liegende Bauentwurf verfestigt.

 

Der Bebauungsplanentwurf vom 05.05.2017 beinhaltet ein Schulgebäude mit einer Längenausdehnung von ca. 110 m in einer vieleckigen Form. Der westliche Teil des Neubaus liegt im Bereich des bisherigen Wandelgangs. Die Grundausrichtung folgt parallel zum bestehenden Schulgebäude (Länge 43 m). Es liegt auf der westlich vorgelagerten Geländeerhöhung (539,20 müNN) und dort 7 m erhöht gegenüber dem Bestandsgebäude. Der Bebauungsplanentwurf sieht bei max. 2 Vollgeschossen und einer Wandhöhe von 7,50 m eine zulässige Grundfläche von 2.400 m² und eine Geschossfläche von 5.000 m² vor.

 

 

 

2.            Bebauungsplanverfahren

 

Verfahrensverlauf

Der Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB) wurde auf der Grundlage verschiedener Vorstudien nach Vorberatung im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 vom Stadtrat am 06.10.2015 gefasst. Für die Durchführung der frühzeitigen Beteiligungsverfahren hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann am 29.11.2016 den gegenüber den früheren Vorstudien wesentlich geänderten Planungsentwurf gebilligt.

 

Auf Grundlage des Bebauungsplanentwurfs vom 19.12.2016 wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Diese erfolgte durch Unterrichtung und Erörterung mit der Bauverwaltung, einer parallelen Auslegung sowie Veröffentlichen um Internet in der Zeit vom 19.12.2016 bis 20.01.2017. Die Bekanntmachung von Art, Ort und Zeit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erfolgte im gemeindlichen Amtsblatt am 09.12.2016. Anregungen wurden nicht vorgebracht und Stellungnahmen sind nicht eingegangen.

 

Nach Erarbeitung der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP), des Umweltberichtes und der Begründung und vor allem der schalltechnischen Untersuchung wurde der Bebauungsplanentwurf überarbeitet und in der Fassung vom 05.05.2017 dann den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange am 08.05.2017 zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB vorgelegt. Gleichzeitig erfolgte die Aufforderung zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB (Umweltscoping).

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.         Landratsamt Ebersberg

2.         Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

3.         Regierung von Oberbayern

4.         Landesbund für Vogelschutz

5.         Eisenbahn-Bundesamt

6.         Deutsche Bahn AG

7.         Landesamt für Denkmalpflege

8.         Bayernwerk AG

9.         Staatliches Bauamt Rosenheim

10.     Gesundheitsamt Ebersberg

 

 

Prüfung der Stellungnahmen und (vorläufige) Abwägung

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Bewertung der planungsrelevanten Belange (§§ 2 Abs. 3 BauGB) für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

 

2.1          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 07.06.2017, Az.: P-2017-1127)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

 

2.1.1      Baufachliche Stellungnahme

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

 

2.1.2      Immissionsschutzfachliche Stellungnahme

 

Sondergebiet 1 Schule

Die Immissionsschutztechnische Überprüfung der Firma PMI hat ergeben, dass der angestrebte Orientierungswert der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 55 dB(A) tagsüber (wie Allgemeines Wohngebiet) am geplanten Schulgebäude um bis zu 9 dB(A) überschritten wird, insbesondere an der Nordfassade. An der gesamten Südseite (und auch im Südosten) wird der Orientierungswert hingegen unterschritten, an der Westfassade lediglich geringfügig (bis zu 2 dB(A) überschritten.

 

Die Festsetzungen zum Lärmschutz für das geplante Schulgebäude sind ausschließlich auf den passiven Schallschutz ausgerichtet. Dazu erfolgte eine entsprechende Kennzeichnung der betroffenen Fassaden (vgl. Planzeichen A.8.7). Aus immissionsschutzfachlicher Sicht ist bei der vorhandenen örtlichen Situation, wo auf der Südseite ausgesprochen niedrige Beurteilungspegel von 51 dB(A) zu erwarten sind, eine Grundrissorientierung der Klassenzimmer eine zusätzliche Möglichkeit zur Konfliktlösung, die an erster Stelle berücksichtigt werden sollte. Für einzelne an der Gebäudenordseite verbleibende Klassenzimmer oder seltener frequentierte Räume, wie z.B. Physikraum etc., werden die festgesetzten Maßnahmen akzeptiert.

 

·         Es wird eine zusätzliche Ziffer bei der Festsetzung B.5.1 zur Grundrissorientierung angeregt.

Dazu wird folgender Festsetzungstext empfohlen:

Zum Schutz vor Verkehrslärm ist bei der Planung des Schulgebäudes darauf zu achten, dass die Fenster von Klassenzimmern vorzugsweise auf die Gebäudesüdseite (alternativ auch nach Westen bzw. Südosten) orientiert werden.

 

Sondergebiet 2 Wohnheim

Die immissionsschutztechnische Überprüfung der Firma PMI hat ergeben, dass die angestrebten Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ von 55 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts (wie Allgemeines Wohngebiet) am bestehenden Gebäude, das zukünftig als Wohnheim genutzt werden soll, um bis zu 17 dB(A) tagsüber und bis zu 27 dB(A) nachts überschritten werden; besonders betroffen ist die Nord- und Ostfassade. Aber auch auf der gesamten („leisen“) Süd- und Westseite werden die Orientierungswerte um bis zu 6 dB(A) tagsüber und bis zu 16 dB(A) nachts überschritten. Es liegt somit eine extreme Belastung durch Lärm, insbesondere in der Nachtzeit, vor.

 

In der Begründung wird von gesundheitsgefährdenden Grenzwerten von 65 dB(A) tagsüber und 60 dB(A) nachts gesprochen. Quelle dürfte die immissionstechnische Untersuchung der Firma PMI sein, die in ihrer Untersuchung ausführt, dass bei den genannten Beurteilungspegeln „nach Auffassung des Umweltbundesamtes eine Gesundheitsgefährdung nicht ausgeschlossen werden“ könnte. Die Firma PMI führt zusätzlich aus, dass ein Beurteilungspegel nachts „von 60 dB(A) gleichzeitig dem Sanierungsgrenzwert entspricht, der bei Neuplanungen von Wohngebieten keinesfalls überschritten werden sollte“. Für die betroffenen Fassaden wurde eine Kennzeichnung vorgenommen (vgl. Planzeichen A.8.5 und A.8.6) und festgesetzt, dass an diesen Fassaden keine „lüftungstechnisch notwendige Fenster“ zulässig sind. Alternativ sind Fenster zulässig, wenn „Schallschutzkonstruktionen (Vorbauten, verglaste Loggien, mehrschalige Fassaden o.ä.“ installiert werden. Zusätzlich ist der Einbau von schalldämmenden Lüftungseinrichtungen an sämtlichen Fassaden festgesetzt. Die Festsetzungen gelten für den „Neubau eines Gebäudes an der Stelle des bestehenden Landschulheims oder im Fall einer Umnutzung dieses Gebäudes für Wohnungen“.

 

Aufgrund des bereits bestehenden Gebäudes werden die getroffenen Festsetzungen im vorliegenden Einzelfall akzeptiert. Zum in Bezug genommenen Sanierungswert von 60 dB(A) nachts ist jedoch eine Anmerkung erforderlich: Die Sanierungswerte wurden im Jahr 2010 für Straßen und zwischenzeitlich auch für Bahnlinien um 3 dB(A) abgesenkt, so dass der Sanierungswert für die Nachtzeit 57 dB(A) beträgt. Ein Argument für die Absenkung waren entsprechende Ergebnisse der Lärmwirkungsforschung. Aus immissionsschutzfachlicher Sicht ist dazu eine entsprechende Korrektur erforderlich.

 

·      Die Kennzeichnung der Fassaden (vgl. Planzeichen A.8.5 und A.8.6) ist ab der Überschreitung des abgesenkten Sanierungswertes von 57 dB(A) in der Nachtzeit vorzunehmen; die Ziffern B.5.2.2 und B.5.2.3 sind entsprechend zu korrigieren und die Begründung ist anzupassen.

 

DIN 4109

Die Stadt Grafing verweist in den Festsetzungen auf die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Nach der einschlägigen Rechtsprechung muss die DIN 4109, nachdem eine Festsetzung auf sie verweist (vgl. B.5.1.1), zur Einsicht bereitgehalten werden.

 

·      In der Bebauungsplanurkunde ist auf die Möglichkeit hinzuweisen, die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ bei einer zu bezeichnenden Stelle bei der Stadt Grafing einzusehen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Stellungnahme wird entsprochen. Wie dort dargelegt, werden die Orientierungswerte für die Tagzeit (aufgrund des Nutzungszwecks als „Schule“ sind die Nachtwerte nicht betroffen) von 55 dB(A) sehr deutlich überschritten.

 

Dem liegt zu Grunde, dass eine Schutzwürdigkeit entsprechend einem „Allgemeinen Wohngebiet“ unterstellt wird. So sind nach Nr. 1.1 lit. g DIN 18005 bei sonstigen Sondergebieten (§ 10 BauGB) die Schutzwürdigkeit unter Würdigung der jeweiligen Sondernutzungsart zu beurteilen. Die Heranziehung der Orientierungswerte eines Allgemeinen Wohngebietes als Beurteilungsmaßstab ist insoweit auch fraglos zutreffend, da Schulen (auch Internatsschulen, auch unabhängig von der Trägerschaft) in Allgemeinen Wohngebieten allgemein zulässig sind.

Dieser Rückgriff auf die gesetzliche Wertung ist damit nachvollziehbar, wobei sogar für diese Schutzniveaubetrachtung der höhere Schutzanspruch zugrunde gelegt wird, da Schulen auch in Dorf-/Mischgebieten allgemein zulässig sind. In der (hier nicht unmittelbar maßgeblichen) 16. BImSchV sind für Schulen sogar noch niedrigere Grenzwerte festgelegt mit 57/47 dB(A), als für Wohngebiete; aber auch diese liegen höher als die für die Lärmbeurteilung des geplanten Schulinternats herangezogenen Orientierungswerte der DIN 18005 für ein Allgemeines Wohngebiet (55/45 dB(A)).

 

Die Überschreitung der Orientierungswerte ist hier im Rahmen der planerischen Abwägung vertretbar, da es sich hier um einen bestehenden Schulstandort handelt (Standortbindung kontra Trennungsgebot gem. § 50 BImSchG). Gleichwohl ist das planerisch Mögliche zu tun, um die Immissionsbelastung zu minimieren (Lärmvorsorgegrundsatz). Nachdem aktive Schallschutzmaßnahmen an der Bahnstrecke unverhältnismäßig sind, müssen soweit wie möglich die baulichen und technischen Instrumente genutzt werden, um hier den Schallschutz zu optimieren (vgl. BVerwG 22.03.2007). Das wird zum einen mit der festgesetzten Gebäudeausrichtung Ost/West erreicht, die sich in der gewählten Form auch aus den besonders gewichtigen Naturschutzbelangen aufdrängt.

 

Zum anderen verbleiben aber für die nachfolgende Gebäudeplanung (zum Baugenehmigungsverfahren) noch erhebliche Verbesserungspotentiale, wenn die Schulräume möglichst nach Süden ausgerichtet sind. Diese auch aus Gründen der natürlichen Belichtung günstigere Längsseite weist Beurteilungspegel von max. 53 dB(A) auf und führt zur Einhaltung der Richtwerte. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB wird die Grundrissorientierung als bauliche Maßnahme festgesetzt, um den Lärmschutz dahingehend zu verbessern.

 

Entsprechend der immissionsschutzfachlichen Stellungnahme wird folgende Festsetzung getroffen:

 

5.1.3 Zum Schutz vor Verkehrslärm ist bei der Planung des Schulgebäudes darauf zu achten, dass die Fenster von Klassenzimmern vorzugsweise auf die Gebäudesüdseite (alternativ auch nach Westen bzw. Südosten) orientiert werden.

 

Der Verweis auf die DIN 4109 in den Festsetzungen zum Immissionsschutz macht es notwendig, dass den Planbetroffenen die Gelegenheit gegeben wird, sich verlässlich und zumutbar davon Kenntnis zu verschaffen (BVerwG 05.12.2013). Ausreichend und bei der Stadt Grafing b.M. üblich ist, diese Normvorschriften zu den Planurkunden zu nehmen, mit den Planurkunden gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und hierauf im Bebauungsplan hinzuweisen (vgl. BayVGH 30.10.2014). Dem entsprechend wird der Bebauungsplanentwurf in C.2 (Hinweise) wie folgt ergänzt:

 

Die DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ kann gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB mit dem Bebauungsplan und der Begründung sowie der zusammenfassenden Erklärung bei der Stadt Grafing b.M. eingesehen werden.

 

Im Weiteren wird vorgetragen, dass die Grenze der Gesundheitsgefährdung (Sanierungswerte) zwischenzeitlich von tags 65 dB(A) / nachts 60 dB(A) in der Nachtzeit auf 57 dB(A) herabgesetzt wurde. Hierbei sind diejenigen Grenzwerte angesprochen, die für die freiwillige Lärmsanierung an Verkehrswegen herangezogen werden. Mit dem Bundeshaushaltsgesetz für das Jahr 2016 wurden die Grenzwerte für die Lärmsanierung in der Nachtzeit um 3 dB (A) abgesenkt und betragen nunmehr 57 dB(A).

Für die geplante Umnutzung des bestehenden Schul- und Internatsgebäudes zum reinen Wohnheim ist von zentraler Bedeutung, dass für diese Nutzung schon eine Baugenehmigung besteht. Erst am 14.02.2013 wurde die Umnutzung des früheren „Landschulheimes“ zum Schulinternat genehmigt. Aufgrund der Feststellungswirkung dieser Baugenehmigung sind jetzt schon Wohnräume an allen Gebäudeseiten zulässig. Auch mit der neuen Raumorganisation, wonach im Anschluss an den Neubau des Schulgebäudes dann im Bestandsgebäude die freiwerdenden Räume zu Wohnräumen umgenutzt werden, wird die Variationsbreite der bestehenden Baugenehmigung nicht verlassen. Solange keine freiwillige Bereitschaft zur Lärmsanierung besteht, muss dieser „Bestandschutz“ auch bei der Bauleitplanung berücksichtigt werden.

 

Aus diesem Grunde sind die weitgehenden Festsetzungen in 5.2.2., 5.2.3 und 5.2.4 für Lärmschutzmaßnahmen nur für den Fall der Neubebauung maßgeblich. Die Anwendung auch bei einer Umnutzung zu Wohnungen bezieht sich (nach dem Planungswillen) nicht auf die Schaffung zusätzlicher Wohnräume für die bestehende Internatsnutzung. Dahingehend könnte diese Regelung aber ausgelegt werden, da bei der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung (B.1.2) ebenfalls der Begriff „Wohnungen“ verwendet wird. Dieser Formulierungszusatz (auch für die Umnutzung z.B. zu Wohnungen) stammt aber aus dem Festsetzungsvorschlag des Lärmgutachtens (vgl. 1. Bericht vom 12.12.2016, zu Nr. 2.3). Die dort angesprochene „Umnutzung z.B. für Wohnungen“ ist aber schon durch die Festsetzung des allgemeinen Zwecks (Schulinternat) und der zulässigen Nutzungsarten ausgeschlossen. Da eine Umnutzung zu Wohnungen für das Bestandsgebäude schon dem Grunde nach ausgeschlossen ist, ist dieser Zusatz überflüssig. Um auch eine „Verwechslung“ mit der Umnutzung als Internats-Wohnräume auszuschließen, wird der Zusatz

 

„oder im Fall der Umnutzung dieses Gebäudes für Wohnungen“ in den Festsetzungen Nrn. 5.2.1, 5.2.2 und 5.2.3 ersatzlos gestrichen.

 

Aufgabe der Bauleitplanung ist es, möglichst eine Verbesserung des bestehenden Lärmkonfliktes zu erreichen. Jedenfalls eine Verschlechterung ist auszuschließen. Da die Anzahl der Schlafplätze nicht erhöht wird, sondern die Unterbringung von Doppelzimmern auf Einzelzimmer umgestellt wird, verschärft sich der Lärmkonflikt weder baulich noch hinsichtlich der Anzahl der Betroffenen. Allein aus diesem Grund kann die Beibehaltung der teilweise extremen Immissionsbelastung am Bestandsgebäude hingenommen werden. Dies gilt jedoch dann nicht mehr, wenn der „Bestandschutz“ für das Bestandsgebäude aufgegeben wird, also wenn es beseitigt und neugebaut wird. Dann ist es in jedem Fall notwendig, den außergewöhnlichen Lärmverhältnissen durch weitgehende Schutzmaßnahmen zu begegnen. In diesem Fall ist es dann unbedingt auch gerechtfertigt, Schutzmaßnahmen an allen Fassadenbereichen durchzuführen, die einer Lärmbelastung von 57 dB(A) ausgesetzt sind. Denn in diesem Fall ist dann durchaus auch in Erwägung zu ziehen, ob nicht – unter Abänderung des Bebauungsplans – dann das Gebäude in größerer Entfernung zur Bahnstrecke (etwa im Bereich des Sportplatzes) neu gebaut wird.

 

Da bei einer entsprechenden Plankorrektur (Reduzierung der „Sanierungswerte von 60 dB(A) auf 57 dB(A)) letztendlich nur noch an der Westhälfte der Südseite und der Gebäudewestseite noch öffenbare Fenster zulässig sind, werden Lärmvorbauten an den mit über 57 dB(A) belasteten Seiten letztendlich unumgänglich.

 

Der Stellungahme der Immissionsschutzbehörde wird im Ergebnis wie folgt entsprochen:

 

In B.5.2.2 und B.5.2.3 sind die Nachsanierungswerte (bisher 60 dB(A) auf 57 dB(A)) zu reduzieren.

 

Dadurch sind dann folgende Fassadenbereiche betroffen und dann in B.5.2.2 zu nennen:

-                                                    Erdgeschoss: Nordfassade, Ostfassade,

östliche Hälfte der Südfassade

-                                                    1. Obergeschoss:         Nordfassade, Ostfassade,

östliche Hälfte der Südfassade

-                                                    2. Obergeschoss:         Nordfassade, Ostfassade,

östliche Hälfte der Südfassade

-                                                    3. Obergeschoss:         Nordfassade, Ostfassade, Südfassade

 

In der Planzeichnung ist das Planzeichen Nr. 8.5 folglich auf die östliche Hälfte der Südfassade zu erweitern.

 

Hinter dem Wort „Außenwohnbereich“ ist der Klammerzusatz (Balkone, Loggien etc.) zur Klarstellung zu ergänzen.

 

 

2.1.3      Naturschutzfachliche Stellungnahme

 

Die UniVersa Krankenversicherungs a.G. Nürnberg plant auf den o.g. Grundstücken die Erweiterung der bestehenden Schulanlage. Es handelt sich bei dem Gebiet um ein parkartiges Gelände mit sehr vielen Gehölzstrukturen unterschiedlichen Alters. Die rasenartigen Freiflächen werden als Rasenportflächen oder zur Erholung genutzt. Durch die Bebauung sind keine Schutzgebiete oder biotopkartierte Flächen betroffen. Im Norden und Osten grenzt das LSG „Dobelgebiet und Atteltal im Gebiet der Stadt Grafing und der Gemeinde Aßling“ an die Parkanlage an. Der östliche Bereich der Parkanlage ist von der Biotopkartierung Bayern erfasst und im Arten- und Biotopschutzprogramm beschrieben und ist von regionaler Bedeutung.

 

Eine am 24.05.2017 durchgeführte Ortseinsicht kam zu folgendem Ergebnis:

 

Die Parkanlage wird intensiv genutzt, trotz der Nutzung sind auf dem Gelände Biotopbäume von großer Bedeutung für verschiedene Tierarten vorhanden. Auf dem Gelände befinden sich Höhlenbäume, Bäume mit Spaltenquartiere und Bäume mit Mulmhöhlen. Die Bäume sind z.T. sehr alt und hochgewachsen, die Stämme sind aufgeastet und besonnt. Aus naturschutzfachlicher Sicht handelt es sich um sehr wertvolle Baumbestände.

 

Aus naturschutzfachlicher Sicht bestehen unter Beachtung folgender Maßnahmen grundsätzlich keine Einwände und Bedenken gegen das geplante Vorhaben:

 

  1. „Ersatz für zu fällende Einzelbäume“ im Umweltbericht

 

Unter diesem Punkt wird nicht ersichtlich, welche Kriterien herangezogen wurden, um die Bäume als „Besonders Erhaltenswert“, „Erhaltenswert“ und „In der Reifephase vorgeschädigt und damit leichter ersetzbar“ einzustufen.

Aus naturschutzfachlicher Sicht sind besonders die Bäume mit Höhlen, Spaltenquartieren, Totholz und Pilzkonsolen von besonderer Bedeutung. Auch das Alter sowie Größe und Umfang der Bäume spielen eine wesentliche Rolle. Diese Kriterien wurden in der aktuellen Bestanderhebung nicht oder nur teilweise beachtet. Wir bitten dies im Umweltbericht nachträglich darzustellen und zu beschreiben.

Erst wenn die o.g. Aspekte vollständig angeboten wurden, kann aus naturschutzfachlicher Sicht eine Stellungnahme zum Kompensationsumfang vorgenommen werden.

 

  1. Kompensationsumfang im Umweltbericht

 

Mit der Bewertung und der Höhe des Kompensationsumfangs unter 4.3 besteht grundsätzlich Einverständnis.

 

Folgendes ist im Umweltbericht zu ändern:

 

In der Tabelle 3 („Ermittlung des flächigen Kompensationsfaktors“) wird für die Flächen-Nr. 4 ein Kompensationsfaktor von 1,3 festgesetzt. Es handelt sich hier um einen Baumbestand, welcher mindestens 80 Jahre alt und von hoher ökologischer Bedeutung ist. Eine zeitnahe Kompensation und Wiederherstellung der biologischen Funktionen ist nicht möglich, es ist deshalb der Kompensationsfaktor von 3,0 anzuwenden. Wir bitten dies im Umweltbericht zu ändern.

 

Mit der Lage der Ausgleichsfläche im Bereich 3.2 besteht aus folgenden Gründen kein Einverständnis:

 

1.    Ausgleichsflächen müssen für die Bevölkerung frei zugänglich sein. Der Park ist mit einem Zaun umschlossen, die freie Zugänglichkeit für jedermann ist nicht ersichtlich.

 

2.    Bei der Extensivierung der Fläche wird die Mahd auf zwei Schnitte im Jahr reduziert, der Blühanteil bzw. die Artenvielfalt wird dadurch gefördert. Auf Grund der Lage der Fläche ist davon auszugehen, dass diese zur Erholung der Schüler weiterhin intensiv genutzt und das Ziel einer Extensivierung nicht erreicht wird. Es sollte deshalb eine Ausgleichsfläche außerhalb der Parkanlage realisiert werden.

 

Alternativ kann der Zaunverlauf um die Parkanlage herum verändert werden. Wenn die Ausgleichsfläche von der Parkanlage herausgenommen wird, dann kann der Ausgleich im vollen Umfang angerechnet werden.

 

 

Von einem Ausschussmitglied wurde darum gebeten, in den Festsetzungen des Bebauungsplanes die Baumart „Esche“ als Baumpflanzung zu streichen.

Der Verwaltungsvertreter nahm die Anregung auf und sicherte die Streichung zu.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Nach Einschätzung der Stadt Grafing ist der Naturzustand in ausreichendem Umfang ermittelt und bewertet worden. Gerade der sehr wertvolle und für die Eingriffsermittlung besonders bedeutsame Baumbestand wurde hinsichtlich seiner Größe, des Alters, Gesundheitszustandes und der Lebenserwartung ermittelt. Dabei wurden auch Bäume mit Höhlungen/Totholz (Baum Nr. 176 und 187) aufgeführt. Diese Bestandserhebung ist als Anlage 1 bereits Bestandteil des Umweltberichtes. Mit der Nummerierung der Bäume in der Planzeichnung ist eine lagemäßige Zuordnung gegeben.

 

Zutreffend wird in der naturschutzfachlichen Stellungnahme der Kompensationsfaktor von 1,3 für die Fläche Nr. 4 (älterer Gehölzbestand, Einzelbäume; Größe 1.007 m²) in Frage gestellt. Diese Fläche ist im Umweltbericht zutreffend der Kat. III zugeordnet, für den der hier zur Anwendung gebrachte „Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ einen Kompensationsfaktor von 1,0–3,0 (oder in Ausnahmefällen darüber) vorsieht. Wird der Leitfaden als Beurteilungsgrundlage von der planenden Gemeinde verwendet, dann ist er widerspruchsfrei zur Anwendung zu bringen. Ansonsten sind die Abarbeitung der Eingriffsregelung (Ermittlung) und folglich auch das Abwägungsergebnis fehlerhaft (BayVGH 13.04.2006).

 

Die Vorgehensweise erfolgt ohnehin schon in der modifizierten Art, dass nur der Bereich der konkreten Bauflächen und nicht das gesamte Plangebiet bei der Flächenermittlung zu Grunde gelegt wird. Das ist bei der hier vorliegenden atypischen Planungssituation vertretbar, wenn – wie geschehen – die Flächen hinsichtlich der Eingriffsschwere dann dem Typ A zugeordnet werden. Dieser Umstand ist dann aber auch bei der Bestimmung des Ausgleichsfaktors innerhalb der Spannen zu berücksichtigen. Bei der Beseitigung von Großbäumen mit ortsbildprägender Wirkung ist deshalb der obere Wert von 3,0 maßgeblich. Damit erhöht sich für diese Fläche der Kompensationsbedarf um 1.712 m² und für die gesamte Planung auf 4.464 m².

 

Nicht geteilt wird die Auffassung, dass Ausgleichsflächen frei zugänglich sein müssen.


Entscheidend ist allein die rechtlich und ökologische Kompensationsfähigkeit der Fläche (vgl. auch Leitfaden, Seite 14). Die fehlende Zugänglichkeit ist kein Ausschlusskriterium. Gleichwohl ist anzuerkennen, dass die als Ausgleich festgesetzte Extensivierungsfläche „Bereich 3.2“ mit 3.542 m² durch die Mitbenutzung als Parkanlage nur ein eingeschränktes Aufwertungspotential aufweist. Aus diesen Gründen wird dort das Aufwertungspotential von 0,8 bzw. 1,3 um einen Faktor von 0,2 reduziert.

2.862 m² x [0,6 (statt 0,8) – 0,3] = 858 m² (statt 1.431 m²)

   680 m² x [1,1 (statt 1,3) – 0,5] = 408 m² (statt    544 m²)

Damit vermindert sich die Kompensationsfläche im Plangebiet um 709 m² auf 2.070 m².

 

Die fehlende Kompensationsfläche von 2.394 m² wird aus dem Ökokonto der Stadt zur Verfügung gestellt. Hierzu wird die aus dem Attelumbau auf den Grundstücken Fl.Nrn. 464 und 464/1 der Gemarkung Elkofen nach Zuweisung für den Bebauungsplan Gewerbegebiet Grafing-Schammach verbliebene Restfläche von 2.347 m² zugewiesen.

 

Das Flächendefizit von 50 m² ist aufgrund der Hochwertigkeit der Ausgleichsmaßnahme vernachlässigbar.

 

Die Begründung und der Umweltbereich sind entsprechend zu korrigieren.

 

Eine Zuordnungsfestsetzung gemäß § 9 Abs. 1 a BauGB ist in 6.8.1 des Bebauungsplanes zu ergänzen. Die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen gemäß § 135a ff. BauGB ist damit möglich, sollte eine vertragliche Kostenersatzvereinbarung nicht gelingen.

 

Aufgrund des Eschentriebsterbens ist die Pflanzliste in 6.4.2 zu ändern.

 

                Die Baumart „Esche“ wird ersatzlos gestrichen.

 

 

2.2          Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

(Scheiben vom 08.06.2017, Az.: 1-4622-EBE- 11-9105/2017)

 

Der Bebauungsplan für das „Sondergebiet Schulinternat“ umfasst den Bau eines neuen Schulgebäudes (Gebietsbereich „SO 1 Schule“) sowie die baurechtliche Zulässigkeit der bestehenden Bebauung (Gebietsbereich „SO 2 Wohnheim“). Auf dem Gelände des bestehenden Landschulheimes soll so mehr Platz geschaffen werden, um eine klare Trennung zwischen Wohn- und Schulbereich des Internats zu erreichen.

 

Grundsätzlich besteht aus wasserwirtschaftlicher Sicht Einverständnis mit der geplanten Bebauung. Allerdings sind in Bezug auf die Niederschlagswasserbeseitigung noch folgende Anmerkungen zu machen:

 

-      Aufgrund des anstehenden Bodens ist die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers auf dem Grundstück nicht möglich. Das anfallende Niederschlagswasser des Bestandsgebäudes wird daher bereits jetzt über einen privaten Kanal in die nächste Vorflut geleitet. Im Rahmen des Gemeingebrauchs nach Art. 18 BayWG darf das gesammelte unverschmutzte Niederschlagswasser bebauter oder befestigter Flächen in ein Oberflächengewässer eingeleitet werden. Dabei sind die „technischen Regeln zum erlaubnisfreien, schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in oberirdische Gewässer“ (TRENOG) zu beachten. Die bebaute Fläche des Bestandsgebäudes umfasst 980 m² und entspricht damit den Anforderungen einer erlaubnisfreien Einleitung des Niederschlagswassers in die Vorflut.

 

Das anfallende Niederschlagswasser des Neubaus soll in den Straßenentwässerungskanal der Leitenstraße eingeleitet werden, welcher unterhalb der Bahnlinie in einen offenen Graben mündet. Es ist zu prüfen, ob ein gesondertes wasserrechtliches Verfahren aufgrund des erhöhten Wasservolumens nötig ist. In beiden Fällen gilt: Durch die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Oberflächengewässer darf es nicht zu einer Abflussverschärfung im Oberflächengewässer kommen. Eine entsprechende Speicherung und Rückhaltung ist in einem eventuellen wasserrechtlichen Verfahren nachzuweisen.

 

-      Wir empfehlen, das Konzept eines begrünten Flachdaches in Betracht zu ziehen. Ein solches Dach hat den Vorteil, abfließendes Niederschlagswasser bis zu einem bestimmten Maß zu speichern und somit zurückzuhalten. So müsste weniger Niederschlagswasser in den Straßenentwässerungskanal abgegeben werden und der Abfluss würde zudem zeitlich verzögert einsetzen.

 

-      Insbesondere vor dem Hintergrund der jüngsten Starkniederschläge, die auch den Landkreis Ebersberg getroffen haben, machen wir auf die Notwendigkeit einer ausreichenden Bauvorsorge bzw. eines ausreichenden Objektschutzes aufmerksam. Das Planungsgebiet weist wegen der Hanglage ein erhöhtes Risiko für die Entstehung einer Sturzflut auf. Deshalb ist eine wasserdichte Herstellung der baulichen Anlagen bis 15 cm über Geländeoberkante als besondere Sicherungsmaßnahme ratsam. Planer und Bauherren sollten sich über die Broschüre des BBK „Empfehlungen bei Sturzfluten“ weitergehend informieren. Dort sind die baulichen Aspekte einer wasserdichten Ausführung ausführlich behandelt.

 

 

In der Beratung wurde bestätigt, dass der dortige Gewässerlauf (Oberelkofen-Spiegelweiher) nur bedingt noch leistungsfähig ist. Es kommt zunehmend zu Uferabbrüchen und Ausschwemmungen und dadurch zu stark gestiegenen Unterhaltungsaufwendungen. Es sollte dringend versucht werden, zur Minimierung der Abflussspitzen an geeigneter Stelle Rückhaltemaßnahmen zu schaffen

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Die Vollzugsfähigkeit eines Bebauungsplanes auch hinsichtlich der ordnungsgemäßen Entwässerung ist bereits im Bauleitplanverfahren sicherzustellen (BayVGH vom 11.02.2014). Für eine rechtsfehlerfreie Abwägung ist deshalb die Konzeption der Entwässerung darzulegen.

 

Die Beseitigung des Schmutzwassers ist nach der jetzt fertiggestellten Ortskanalisation von Oberelkofen sichergestellt. Das Grundstück ist aber nur durch einen reinen Schmutzwasserkanal erschlossen. Die Einleitung von Niederschlagwasser ist satzungsrechtlich ausgeschlossen (§ 14 EWS). Niederschlagswasser muss deshalb durch örtliche Versickerung beseitigt werden. Hierfür wurden im Bebauungsplanverfahren die hydrogeologischen Grundlagen durch ein Bodengutachten ermittelt. Der Bericht vom 09.09.2016 des Baugrundinstituts gbm Garching zeigt aber auf, dass eine Versickerung des Niederschlagswassers wegen der geringen Wasserdurchlässigkeit ausgeschlossen ist. Das anfallende Niederschlagswasser muss deshalb abgeleitet werden in die nächste Vorflut.

 

Ein Anschluss (nebst Aufweitung) des bestehenden Niederschlagswasserkanals ist nicht nur wirtschaftlich ein sehr hoher Aufwand. Der Nachteil liegt vor allem an der Einleitungsstelle in den Vorflutgraben am St.-Martin-Weg. Dort leiten auch die Straßenentwässerungskanäle der Stadt und des Freistaates ein mit der Folge, dass die Grenzen der hydraulischen Leistungsfähigkeit erreicht sind. Eine Einleitung ist erst im weiteren östlichen Verlauf (östlich der Bahnlinie) des Vorflutgrabens (Gewässer 3. Ordnung) denkbar. Hier bietet sich jetzt der bestehende Straßenentwässerungskanal an der Leitenstraße an, der nur das dortige Straßenabwasser ableitet und dann östlich der Bahnlinie in den Vorflutgraben zu den „Spiegelweiher“ einleitet. Der Straßenentwässerungskanal ist ausreichend leistungsfähig und ist auch in einem ordnungsgemäßen baulichen Zustand.

 

Für die Gewässereinleitung dieses Straßenentwässerungsgrabens besteht eine (gehobene) wasserrechtliche Erlaubnis (vom 13.03.1993). Der Umfang der Erlaubnis ist aber auf die Einleitung der Straßenentwässerung und von Grundwasser beschränkt. Weitere Entwässerungsflächen dürfen nur nach vorheriger wasserrechtlicher Erlaubnis angeschlossen werden (vgl. Nebenbestimmung Nr. 2.7). Wie zutreffend vom Wasserwirtschaftsamt Rosenheim eingewendet wird, ist für die Umsetzung des Entwässerungskonzeptes die wasserrechtliche Erlaubnis zu ändern.

 

Voraussetzung ist, dass keine Abflussverschärfung erfolgt. Das wurde aber nach ersten Erkenntnissen des mit der Vorbereitung des notwendigen Wasserrechtsverfahrens beauftragten Ingenieurbüros (Dippold + Gerold, Germering) ausgeschlossen. Gegebenenfalls ist aber auch durch eine oberstromige Rückhaltung eine Kompensation möglich, um das Niederschlagswasser der Schulneubaufläche (ca. 2.800 m²) schadlos einleiten zu können. Hierzu wird sich die Stadt Grafing das Grundstück Fl.Nr. 413/2 der Gemarkung Elkofen mit 360 m² Fläche vorsorglich sichern, insbesondere um die insgesamt bereits angespannte Belastungssituation des Gewässers verbessern zu können. Im Bereich der Haltung RW098 bis RW100 ist der Straßenentwässerungskanal zu gering dimensioniert und muss durch eine Leitung DN 250 ausgetauscht werden. Die Kostenübernahme durch den Bauherrn ist durch Erschließungsvertrag zu vereinbaren.

 

Damit ist die Umsetzung des Entwässerungskonzeptes im nachfolgenden Genehmigungsverfahren sichergestellt.

 

Um zusätzlich die Ableitungssituation zu entschärfen, wird entsprechend der Stellungnahme die Errichtung einer extensiven Dachbegrünung des geplanten Flachdaches wie folgt festgesetzt:

               

                4.1 Sondergebiet SO1 Schule

                      Dachform: Flachdach

                      Dachgestaltung: Extensive Dachbegrünung

               

Die Begründung Nr. 8.3 (Niederschlagswasser) ist entsprechend anzupassen.

 

 

2.3          Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 22.05.2017, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab.

 

Vorhaben

Die Stadt Grafing plant mit o.g. Bebauungsplan die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes nach § 11 BauNVO mit zulässiger Nutzung zu schulischen und sportlichen Zwecken, einer Jugendhilfeeinrichtung sowie zur Wohnnutzung durch Schüler und Betreuungspersonal.

Ziel der Planung ist der Neubau eines Schulgebäudes (SO 1 „Schule“ Bauteil A) und die baurechtliche Sicherung einer möglichen zukünftigen Erweiterung (SO 1 „Schule“ Bauteil B). Weiterhin soll durch die Festsetzung des SO 2 „Wohnheim“ die Anpassung des rechtskräftigen Bebauungsplanes an die vorhandenen Gegebenheiten erfolgen. Letztlich soll ein bestehender „Bolzplatz“ zum Allwetterplatz umgebaut werden und ebenfalls bauplanungsrechtlich gesichert werden.

Bisher wird das Planareal durch ein bestehendes Internat und Jugendhilfeeinrichtung sowie eine zugehörige Realschule genutzt. Durch den Neubau sollen künftig Schul- und Wohnnutzung voneinander getrennt werden und durch neue Räumlichkeiten die Voraussetzungen für einen zeitgemäßen Schulbetrieb geschaffen werden.

Das ca. 3,7 ha große Planungsgebiet ist südöstlich des Ortsteils Oberelkofen im Außenbereich gelegen. Im wirksamen Flächennutzungsplan wird das Gebiet als öffentliche Grünfläche mit Planzeichen „Gymnasium“ dargestellt.

 

Erfordernisse der Raumordnung

Gemäß LEP 8.1 (Z) sind soziale Einrichtungen und Dienste der Daseinsvorsorge in allen Teilräumen flächendeckend und bedarfsgerecht vorzuhalten.

Gemäß LEP 3.3 (Z) sind neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen.

 

Bewertung

Bei o.g. Planung handelt es sich um ein Sonstiges Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 2 BauGB. Die Zulassung ist möglich, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Eine grundlegende Voraussetzung hierfür ist die Vereinbarkeit mit dem wirksamen Flächennutzungsplan (§ 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Laut Begründung zum Vorhaben, hat das Landratsamt Ebersberg mit Schreiben vom 03.08.2015 mitgeteilt, dass mit der Wahrung des Parkcharakters des Plangebiets die Einhaltung des Entwicklungsgebotes gemäß § 8 Abs. 2 BauGB gewährleistet ist. Nach Vollzug der geplanten Bebauung ist das Plangebiet weiterhin Größtenteils durch Grünflächen geprägt. Aufgrund zusätzlicher Anpflanzungen von Hecken und Sträuchern sowie einer Streuobstwiese, können wir der Auffassung des Landratsamtes folgen.

Hinsichtlich des Anbindungsgebots kann festgestellt werden, dass es sich bei dem geplanten Schulgebäude um eine Siedlungsfläche gemäß LEP 3.3 (B) handelt.

Beide Bauteile des SO 1 befinden sich in unmittelbarer räumlicher Nähe zum bestehenden Internatsgebäude und nehmen zusammen etwa 6% der Fläche des Plangebiets ein. Das Schutzziel des LEP-Ziels 3.3 bleibt gewahrt, da keine Ansatzpunkte für weitere Ansiedelungen gebildet werden und die Entstehung einer Splittersiedlung etc. nicht zu befürchten ist. Ein Zielverstoß gegen das Anbindegebot liegt somit nicht vor. Zudem dient das Vorhaben der bedarfsgerechten Modernisierung zum langfristigen Erhalt des bestehenden Schulbetriebs sowie des Betriebs der Jugendhilfeeinrichtung und steht damit in Einklang mit LEP-Ziel 8.1.

 

Ergebnis

Dem o.g. Vorhaben stehen grundsätzlich keine Erfordernisse der Raumordnung entgegen.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

2.4          Landesbund für Vogelschutz – Kreisgruppe Ebersberg

                (Schreiben vom 28.05.2017)

 

In der Stellungnahme wurde sich für den sehr ausführlichen Umweltbericht bedankt, in dem eine überdurchschnittliche Artenvielfalt erkennbar ist. Diesen Zustand zu bewahren, wenn möglich noch zu verbessern, sollte Ziel des Ausgleichs sein.

 

Was hierbei in der Vorleistung erfolgt ist, deckt sich mit meinen Vorstellungen und auch den Vorgaben der UNB (Herr Max Finster), kann ich mich nur anschließen.

 

Als Tüpfelchen auf dem „i“ wäre es noch genial, wenn eine kleine Wasserfläche verwirklicht werden könnte, die den vorhandenen, bzw. neuen, noch auszugleichenden, ergänzenden Lebensraum deutlich aufwerten würde. Sei es zum Baden für die Vögel oder zum Trinken, auch für Insekten, Fledermäuse und andere Arten – es wäre kein Luxus, sondern würde das Konzept vervollständigen. Vielleicht ergibt sich ja auf freiwilliger Basis eine Möglichkeit?

 

Die speziellen Untersuchungen zu den Fledermäusen erbrachten 7 verschiedene Arten mit Sicherheit und einige mit großer Wahrscheinlichkeit. Durch die geplanten Maßnahmen sind Wochenstuben-, Balz- und auch Zwischenquartiere betroffen. Seit 1984 aktiv im Fledermausschutz tätig, stehe ich gerne beratend zu den Ausgleichs-/Ersatzlösungen zur Seite.

 

So ist es z.B. wichtig, bei den angebotenen Quartieren darauf zu achten, dass in diesen unterschiedliche Klimabereiche entstehen, weil manche Fledermäuse je nach Witterung gerne einen Quartierwechsel vornehmen. Dies kann durch unterschiedliche Positionierungen mit Sonnenbestrahlung, Halbschatten oder Schatten erreicht werden.

 

Fledermäuse haben eine Quartier-Vorliebe für Eck- oder Nischenbereiche, also weniger inmitten einer langen, hohen Hausmauer. Bei Bepflanzungen ist darauf zu achten, dass auch nach vielen Jahren noch freie An- und Abflüge zum Quartier möglich sind.

Per Anhang sende ich Ihnen ein paar Beispiele aus meiner Praxis zu.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Artenrechtlicher Gebietsschutz ist nicht betroffen. Durch eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) wurden mögliche Zugriffsverbote nach § 44 BNatSchG ermittelt. Danach erfolgende Beeinträchtigungen wurden durch Festsetzung vorgezogener Ausgleichsmaßnahmen (CEF) gem. § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG ausgeschlossen. Damit führt der Bebauungsplan (bzw. richtigerweise: der Vollzug des Bebauungsplans) nicht zu einem Verstoß gegen das gesetzliche Zugriffsverbot. Bei der praktischen Umsetzung, die dann im Baugenehmigungsverfahren näher zu beschreiben ist, wird gerne auf das Angebot der fachlichen Unterstützung durch den LBV zurückgegriffen, wie sie vorgetragen wurden.

 

Ohne eine entsprechende Flächenfestsetzung wird zur Optimierung der artenschutzrechtlichen Kompensation (CEF) in Ziffer 6.9.2 zusätzlich festgesetzt:

 

Innerhalb der mit dem Planzeichen 10.7 oder 10.8 festgesetzten Fläche ist eine Wasserfläche (mind. 30 m²) als Tränke für Vögel und Insekten zu errichten.

 

Auch die zu erwartende Regenrückhaltefläche (vgl. Einwendung Wasserwirtschaftsamt Rosenheim, oben Ziffer 2.2) auf Fl.Nr. 413/2 (Entfernung zum Plangebiet ca. 130 m) kann hier ggf. einen zusätzlichen Beitrag leisten.

 

 

2.5          Eisenbahn-Bundesamt

(Schreiben vom 31.05.2017, Az.: 65112-651pt/004-2017#237)

 

Das Eisenbahn-Bundesamt ist die zuständige Planfeststellungsbehörde für die Betriebsanlagen und die Bahnstromfernleitungen (Eisenbahninfrastruktur) der Eisenbahn des Bundes. Es prüft als Träger öffentlicher Belange, ob die zur Stellungnahme vorgelegten Planungen bzw. Vorhaben die Aufgaben nach § 3 des Gesetzes über die Eisenbahnverkehrsverwaltung des Bundes (Bundeseisenbahnverkehrsverwaltungsgesetz – BEVVG) berühren.

 

Die Belange des Eisenbahn-Bundesamtes werden in der Planung berücksichtigt. Insofern bestehen grundsätzlich keine Bedenken. Die Schallimmissionen aus der bestehenden Bahnstrecke München–Rosenheim sind berücksichtigt und abgewogen. Entsprechende Schutzvorkehrungen, z.B. passive Schallschutzmaßnahmen sind vorgesehen.

 

Bitte beachten Sie, dass das Eisenbahn-Bundesamt nicht die Vereinbarkeit aus Sicht der Betreiber der Eisenbahnbetriebsanlagen und der Bahnstromfernleitungen prüft. Die Betreiber dieser Anlagen sind möglicher Weise betroffen.

 

Ich empfehle daher, die Deutsche Bahn AG, DB Immobilien, Barthstraße 12 in München am Verfahren zu beteiligen, sofern nicht bereits geschehen. Diese Stelle übernimmt die Koordination der jeweils betroffenen Unternehmensbereiche und die Abgabe einer gesamten Stellungnahme für den Konzern der Deutschen Bahn bei Bauleitplanungen und Bauvorhaben Dritter.

 

Keine Beschlussfassung erforderlich

 

 

2.6          DB AG, DB Immobilien (Schreiben vom 13.06.2017, Az.: TÖB-MÜ-17-9529)

 

Die DB AG DB Immobilien, als von der DB Netz AG bevollmächtigt, übersendet Ihnen hiermit folgende Gesamtstellungnahme als Träger öffentlicher Belange zum o.a. Verfahren:

 

Gegen die Planung bestehen bei Beachtung und Einhaltung der nachfolgenden Bedingungen/Auflagen und Hinweise aus Sicht der DB AG und ihrer Konzernunternehmen keine Bedenken. Durch das Vorhaben dürfen die Sicherheit und die Leichtigkeit des Eisenbahnverkehrs auf der angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder gestört werden.

 

1.    Immobilienspezifische Belange

Es befinden sich keine Flächen der Deutschen Bahn AG innerhalb des Geltungsbereiches. Die Abstandsflächen gemäß § 6 BayBO sowie sonstige baurechtliche und nachbarrechtliche Bestimmungen sind einzuhalten.

 

2.    Infrastrukturelle Belange

Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Immissionen und Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, Funkenflug, Bremsstaub, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.).

In unmittelbarer Nähe unserer elektrifizierten Bahnstrecke oder Bahnstromleitungen ist mit der Beeinflussung von Monitoren, medizinischen Untersuchungsgeräten und anderen auf magnetische Felder empfindlichen Geräten zu rechnen. Es obliegt dem Bauherrn, für entsprechende Schutzvorkehrungen zu sorgen.

 

Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichenfalls von der Gemeinde oder den einzelnen Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzusehen bzw. vorzunehmen.

Abstand und Art von Bepflanzungen müssen so gewählt werden, dass diese z.B. bei Windbruch nicht in die Gleisanlagen fallen können. Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen (Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten.

Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich und den Sicherheitsraum der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Dies gilt auch während der Bauzeit.

Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen, sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, im Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn AG weiterhin im öffentlichen Interesse zweifelsfrei und ohne Einschränkungen zu gewähren.

 

3.    Hinweise für Bauten nahe der Bahn

Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau-/Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verboten.

Werden bei einem Kraneinsatz ausnahmsweise Betriebsanlagen der DB überschwenkt, so ist mit der DB Netz AG eine schriftliche Kranvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4–8 Wochen vor Kranaufstellung bei der DB Netz AG zu beantragen ist.

Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden, es sei denn, es wird aufgrund vorübergehender Inanspruchnahme von Bahngrund ein Kurzzeitmietvertrag abgeschlossen (Baustelleneinrichtungsfläche).

Lagerungen von Baumaterialien entlang der Bahngeländegrenze sind so vorzunehmen, dass unter keinen Umständen Baustoffe/Abfälle in den Gleisbereich (auch durch Verwehungen) gelangen.

Photovoltaik- bzw. Solaranlagen sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hin zu gestalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche Blendwirkung ausgeschlossen ist. Sollte sich nach der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmungen anzubringen.

 

4.    Schlussbemerkungen

Anträge auf Baugenehmigung für den Geltungsbereich bitten wir uns erneut zur Stellungnahme vorzulegen. Wir behalten uns weitere Bedingungen und Auflagen vor. Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligen und uns zu gegebener Zeit den Abwägungsbeschluss zu übersenden. Für Rückfragen zu diesem Verfahren, die Belange der Deutschen Bahn AG betreffend, bitten wir Sie, sich an den Mitarbeiter des Kompetenzteams Baurecht, Herr Görens, zu wenden.

 

 

In der Beratung wurde auf mögliche Probleme bei der Tragwerksplanung aufgrund Erschütterungen durch die Bahnlinie hingewiesen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Soweit in Ziffer 1 und 2 abwägungsrelevante Belange vorgetragen werden, sind diese durch den Bebauungsplanentwurf bereits beachtet. Insbesondere werden die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht verkürzt und werden gegenüber den Bahnflächen gesichert eingehalten. Die notwendigen Maßnahmen zum Schutz vor der sehr hohen Verkehrslärmbelastung aus der Bahnlinie sind vom Vorhabenträger selbst durch bauliche und technische Vorkehrungen zu lösen. Weitere Anforderungen sind hinsichtlich der vorgetragenen Belange der Bahn nicht veranlasst.

 

 

2.7          Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

(Schreiben vom 29.05.2017, Az.: P-2017-2124-1_S2)

 

Zur vorgelegten Planung nimmt das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, als Träger öffentlicher Belange, wie folgt Stellung:

 

Bodendenkmalpflegerische Belange:

Wir weisen darauf hin, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege oder die Untere Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1–2 DSchG unterliegen.

 

Art. 8 Abs. 1 DSchG:

Wer Bodendenkmäler auffindet ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit.

 

Art. 8 Abs. DSchG:

Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet.

 

Treten bei o.g. Maßnahme Bodendenkmäler auf, sind diese unverzüglich gem. o.g. Art. 8 DSchG zu melden und eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege vorzunehmen. Ein Mitarbeiter des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege führt anschließend die Denkmalfeststellung durch. Die so identifizierten Bodendenkmäler sind fachlich qualifiziert aufzunehmen, zu dokumentieren und auszugraben. Der so entstandene denkmalpflegerische Mehraufwand wird durch die Beauftragung einer fachlich qualifizierten Grabungsfirma durch das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege übernommen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, die vorgetragenen Empfehlungen auf die bestehenden denkmalrechtlichen Verpflichtungen in den Hinweisen mit aufzunehmen.

 

 

2.8          Bayernwerk AG (Schreiben vom 15.05.2017)

 

Zu oben genanntem Bauleitplanverfahren nehmen wir wie folgt Stellung:

Je nach Leistungsbedarf könnten die Errichtung einer neuen Transformatorenstation im Planungsbereich sowie das Verlegen zusätzlicher Kabel erforderlich werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Soweit eine Transformatorenstation notwendig wird, ist diese (Genehmigungsfrei nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 4b BayBO) durch eine entsprechende Abweichung vom Bebauungsplan beliebig auch innerhalb der festgesetzten Grünflächen entlang der Leitenstraße bzw. gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen zu errichten. Eine besondere Baufläche muss deshalb nicht festgesetzt werden.

 

 

2.9          Staatliches Bauamt Rosenheim

(Schreiben vom 15.05.2017, Az.: S12-4622-036/17)

 

Straßenrechtlich befinden wir uns noch an freier Strecke, daher gilt hier ein Anbauverbot von 20 m nach Art. 23 Abs. 1 Nr. 1 BayStrWG. Bitte im Plan aufnehmen. Die Sicht ist zwar kein Problem, dennoch bitten wir um Aufnahme der Anfahrsicht wenn man von der Leitenstraße auf die Oberelkofener Straße auffährt (3 m Abstand von Fahrbahnrand St 2089 in jede Richtung 70 m Sicht).

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Entsprechend der Stellungnahme ist der Verlauf der Anbauverbotszone und des „Sichtdreiecks“ für die beidseitige Anfahrtssicht der Einmündung „Leitenstraße“ im Bebauungsplan aufzunehmen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist entsprechend zu erweitern.

 

 

2.10       Gesundheitsamt Ebersberg (Schreiben vom 16.05.2017)

 

Sollte der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen in die Planungen mit aufgenommen werden, weisen wir diesbezüglich auf folgendes hin:

·      Dem Verbraucher muss nach der Trinkwasserverordnung 2001 (TrinkwV 2001) für die in § 3 Nr. 1 genannten Zwecke Wasser mit Trinkwasserqualität zur Verfügung stehen.

·      Nach § 17 Abs. 6 TrinkwV2001 dürfen Regenwassernutzungsanlagen

-      nicht mit Trinkwasserleitungen verbunden werden.

-      die Leitungen der unterschiedlichen Versorgungssysteme sind beim Einbau dauerhaft farblich unterschiedlich zu kennzeichnen.

-      die Entnahmestellen aus Regenwassernutzungsanlagen sind dauerhaft als solche zu kennzeichnen.

·      Die Inbetriebnahme einer Regenwassernutzungsanlage ist nach § 13 Abs. 4 TrinkwV 2001 dem Gesundheitsamt Ebersberg anzuzeigen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

Der Einbau von Regenwassernutzungsanlagen wird durch den Bebauungsplan nicht geregelt. Es bleiben die ortsrechtlichen Vorschriften (Abwasserabgabesatzung -WAS-) mit den dort bestimmten Anforderungen neben den Vorschriften der Trinkwasserverordnung zu beachten.

 

 


3.            Verfahrensbeschluss

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

3.1 Der Bebauungsplanentwurf „Sondergebiet Schulinternat (Oberelkofen)“ mit integriertem Grünordnungsplan nebst Begründung und Umweltbericht vom 05.05.2017 für die Errichtung eines Schulneubaus und der Umnutzung des bestehenden Schulgebäudes zum Wohnheim auf dem Gelände des „Landschulheimes“ in Oberelkofen, gefertigt vom Planungsbüro „keune hübschmann architekten, München“ in Zusammenarbeit mit „Dorsch International Consultants GmbH, München“ und dem „Büro für Landschaftsarchitektur Schubert, Poing / Büro für Landschaftsökologie Schmid, Donaustauf“ wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

3.2   Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Sondergebiet Schulinternat (Oberelkofen)“ und dem noch zu fertigenden Umweltbericht sowie die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

 

3.3   Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

3.4 Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.