Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Bauantrag zum Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 694/2 der Gemarkung Grafing (Heinzelmayrstraße 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.06.2017   BWUA/033/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erklärt. Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO. Die beantragte Wohnbebauung ist dort gem. § 34 Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauNVO nach der Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig.

 

Beantragt wird ein Flachdachgebäude (3° Dachneigung) mit einer Wandhöhe von 6 m. Mit dieser Gebäudehöhe fügt sich das Vorhaben in die Umgebungsbebauung ein. Die nähere Umgebung ist geprägt von sehr unterschiedlichen Bauhöhen, die aber höchstens (Fl.Nr. 696/3, Enthammer Straße 3a / Hausgruppe Schlosserbreite 5–15) 6 m beträgt. Diese Rahmenobergrenze wird nicht überschritten.

 

Auch hinsichtlich der absoluten Grundfläche, den Grundmaßen, der zu überbauenden Grundstücksfläche, der Bauweise etc. entspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot.

 

Die Dachgestaltung – hier die Dachform – stellt kein Zulässigkeitsmerkmal des Einfügungsgebotes dar.

 

Erschließung

Das Grundstück wird nicht unmittelbar über eine öffentliche Straße erschlossen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO), sondern über den im Miteigentum stehenden Privatweg Fl.Nr. 694/5 der Gemarkung Grafing. Hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit ist neben der baulichen (technischen) auch die rechtlich gesicherte Erschließung zu verlangen (§ 34 BauGB). Sofern die straßenmäßige Erschließung über ein vom Baugrundstück getrenntes Buchgrundstück verläuft, ist anstatt der öffentlich-rechtlichen Sicherung (Widmung) auch eine privatrechtliche Sicherung durch eine einfache Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) zugunsten des Baugrundstückes ausreichend. Diese, mit einer ergänzenden Erklärung über den Verzicht auf Löschung/Änderung der Grunddienstbarkeit ertüchtigt, schafft die gesetzliche Voraussetzung für die bauordnungsrechtliche Zufahrtsanforderungen (Art. 4 Abs. 2 BayBO).

 

Das Miteigentum (oder auch das alleinige Eigentum) an einem selbstständigen Erschließungsgrundstück ist dagegen nicht ausreichend. Dieses kann jederzeit selbständig veräußert, oder in einer der Erschließung hinderlichen Weise genutzt werden. Etwas anderes kann bei Grundstücken im Gemeinschaftseigentum aber dann angenommen werden, wenn die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft und die alleinige Benutzung als Zuwegung gemeinschaftsrechtlich und dinglich (§§ 745, 1010 BGB) geregelt ist. Diese Regelung berechtigt meist dann auch zur Leitungsverlegung. Der entsprechende Nachweis der Dienstbarkeitssicherung bzw. der gemeinschaftsrechtlichen Benutzungsvereinbarung für das Wegegrundstück Fl.Nr. 694/5 ist zu führen! Bis dahin kann die Erschließung nicht als gesichert erklärt werden. Das gilt neben der straßenmäßigen Erschließung auch für den Abwasserkanal und die Trinkwasserversorgung. Hier verlaufen die Leitungen zwar im Privatweg, jedoch ohne rechtliche Sicherung. Die subsidiäre Möglichkeit der satzungsrechtlichen Duldungsanordnung (§ 19 WAS bzw. EWS) als Rechtstitel für die Leitungssicherung reicht nicht als Sicherung aus, soweit diese nicht Bestandskraft erlangt hat.

 

Anmerkung

Nicht zuletzt auch im eigenen Interesse der Eigentümer sollte die Widmung der Fl.Nr. 694/5 das Ziel sein. Ausreichend ist aufgrund der beschränkten Verkehrsfunktion ein öffentlich-rechtlicher Eigentümerweg. Dort bleibt die Wegefläche im Eigentum unverändert; eine Abtretung an die Stadt Grafing ist nicht erforderlich. Auch die Gefahr der Durchfahrt durch Dritte kann – etwa durch einen Sperrpoller – ausgeschlossen werden. Damit wäre aber die Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge und die Durchfahrt mit Feuerwehrfahrzeugen sichergestellt.

 

Das Grundstück ist über die im Privatweg derzeit ungesichert verlaufende Wasserleitung sowie die vorhandene Kanalleitung tatsächlich erschlossen. Zwar ist mangels der erforderlichen dinglichen Sicherung der Leitungen zu Gunsten der Stadt Grafing b.M. ein dauerhafter Anschluss derzeit nicht gewährleistet. Dass kann jedoch subsidiär durch eine öffentlich-rechtliche Duldungsanordnung bzw. durch die Verlegung eines überlangen Grundstücksanschlusses innerhalb des im Miteigentum stehenden Privatweges durch den Bauherrn selbst hergestellt werden.

 

Hinweis

Für das Vorhaben entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen, der durch die Doppelgarage nachgewiesen wird.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Abriss und Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 694/2 der Gemarkung Grafing, Heinzelmayrstraße 3, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Die gesicherte rechtliche Erschließung der Zufahrbarkeit und des Verbleibs der gemeindlichen Trinkwasser- und Abwasserleitungen innerhalb des Privatweges Fl.Nr. 694/5 mittels Dienstbarkeit bzw. gemeinschaftsrechtlicher Verwaltungs- und Betriebsregelungen ist nachzuweisen.