Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit Garage und Einliegerwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 714/1 der Gemarkung Grafing (Schloßstraße 24)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.06.2017   BWUA/033/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erklärt, dass der jetzt zur Bebauung beantragte nördliche Grundstücksteil (Dreiecksfläche) im bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB) liegt. Maßgeblich für die Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich ist das Bestehen eines Bebauungszusammenhanges. Soweit in einem Ortsteil die tatsächlich aufeinanderfolgende Bebauung für ein Grundstück den Eindruck der Zusammengehörigkeit und der Geschlossenheit vermittelt, nimmt es am Bebauungszusammenhang teil und hat damit einen gesetzlichen Bebauungsanspruch.

 

Grundlage für die Bereichsabgrenzung sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung. Der Bebauungszusammenhang endet – unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen – regelmäßig am letzten mit den übrigen Häusern im Zusammenhang stehenden Bauwerk. In Ausnahmefällen kann sich der Bebauungszusammenhang über die vorhandene Bebauung hinaus erstrecken, wenn er durch topographische Besonderheiten abgegrenzt wird.

 

Unter den hier maßgeblichen Begriff der Bebauung fallen aber nicht alle beliebigen baulichen Anlagen (§ 29 BauGB), sondern nur solche Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Für das Grundstück Fl.Nr. 714 kommt eine Zugehörigkeit zum Innenbereich nur für den nördlichen Grundstücksteil in Frage, und zwar auch nur dann, wenn die Aussegnungshalle auf dem benachbarten Friedhof (Fl.Nr. 707) diese Wirkung als „maßstabsbildendes Bauwerk“ erfüllt. Für sonstige (nicht dem dauernden Aufenthalt dienende) Bauwerke ist eine individuelle Betrachtung nach Art, Gewicht, Größe und Gestalt des Gebäudes anzustellen. Es kommt darauf an, ob das Bauwerk eine optische/städtebauliche Zusammengehörigkeit vermittelt (vgl. BVerwG vom 11.07.2002). Diese Bedeutung erfüllt die Aussegnungshalle nach übereinstimmender Meinung der Stadt Grafing und des Landratsamtes Ebersberg (Schreiben vom 28.07.2015) in der vorgefundenen Bebauungssituation.

 

Darauf, dass die Fläche aufgrund ihres Baumbestandes und der auffälligen Topographie (Geländeeinschnitt) nach ihren sonstigen Eindrücken nicht mehr dem Siedlungszusammenhang, sondern der anschließenden freien Landschaft zuzurechnen ist, kommt es dann nicht mehr an. Topographische Zäsuren können den Innenbereich erweitern, jedoch nicht einschränken.

 

Die Aussegnungshalle (südliche Gebäudeecke) auf der einen Seite und die entlang der Schloßstraße nach Süden sich fortsetzende Wohnbebauung auf der anderen Seite (bis zur südlichen Gebäudekante des Hauptgebäudes Schloßstraße 21) führen dazu, dass der nördliche Teil des Grundstücks Fl.Nr. 704 noch den bauplanungsrechtlichen Innenbereich zuzuordnen ist. Im Ergebnis ist das beantragte Vorhaben (Haus 1) dort gemäß § 34 BauGB zulässig.

 

Bauleitplanung/Einfügungsgebot

Nachdem auch südlich anschließend ein weiteres Wohnhaus geplant ist, hat die Stadt Grafing am 20.06.2017 die Aufstellung eines Bebauungsplanes (§ 13b BauGB 2017) beschlossen.

Neben der Schaffung der Bebaubarkeit für das unzweifelhaft im Außenbereich gelegene Grundstück im südlichen Anschluss (Haus 2) verfolgt der Bebauungsplan auch das Ziel, die städtebauliche Ordnung für beide Wohnhäuser sicherzustellen. Das besondere Relief des Bodens soll weiterhin erkennbar bleiben. Diese besondere Geländesituation verlangt ein sensibles Vorgehen und ein an das Gelände angepasstes Bauen. Der Höhenlage des Gebäudes und dem Umfang der notwendigen Auffüllung kommt entscheidende Bedeutung zu, insbesondere auch in Abstimmung der beiden neu entstehenden Häuser untereinander.

 

Aus diesem Grunde hat die Stadt Grafing erklärt, dass einer Bebauung erst zugestimmt werden kann, wenn die künftigen Bebauungsplaninhalte von der Stadt festgelegt sind und vollständig beachtet werden. Ansonsten wäre das Planungsziel hoheitlich durchzusetzen und ggf. mit Zurückstellung bzw. mit Veränderungssperre zu sichern. Der entsprechende Bebauungsplanentwurf wurde dann ebenfalls am 20.06.2017 gebilligt.

 

               

Das beantragte Vorhaben stimmt größtenteils mit dem künftigen Bebauungsplan überein. Unklarheiten bestehen alleine noch bei der Höhenlage und bei den Auffüllungshöhen. So bestimmt der Bebauungsplan die Höhe der OK-EG-Fußboden mit 522,73 müNN. In den Bauvorlagen wurde dieser Höhenpunkt als Nullhöhe (±0,00) angegeben. Im Abgleich mit den angegebenen Höhen der Straße (522,71 müNN als –0,10) und des Eingangsbereiches (522,80 müNN als –0,10) liegt die OK-EG-Fußboden dann entweder bei ca. 522,80 müNN oder bei 522,90 müNN – also ggf. 20 cm zu hoch.

 

Die im Bebauungsplan festgesetzte Höhe der OK des EG-Fußbodens mit 522,73 müNN ist zwingend einzuhalten! Hier sind die Planunterlagen nochmals zu korrigieren und mit zusätzlichen Angaben über die künftige Geländeauffüllung – und zwar nicht nur am Gebäude, sondern auch im weiteren Grundstücksverlauf – zu ergänzen. Dort ist auch eine Bepflanzung entsprechend den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes vorzusehen.

 

Ungeachtet dessen bestimmt sich die Zulässigkeit weiterhin nach § 34 BauGB, da der Planungsstand für eine Vorgriffgenehmigung (§ 33 BauGB) noch längst nicht erreicht ist. Das Vorhaben fügt sich aber uneingeschränkt in die Eigenart der Umgebung ein. Allein die westliche Wandhöhe mit 8,12 m überschreitet den Einfügungsrahmen der umliegenden Bebauung. Diese Wandhöhe ist aber bedingt durch die außergewöhnliche Geländesituation auf dem Baugrundstück, die nach Westen hin deutlich abfällt. Eine Überschreitung des Einfügungsrahmens führt zwar regelmäßig zur Unzulässigkeit. Das gilt aber dann nicht, wenn das Vorhaben die Umgebungsbebauung aufgrund von „Besonderheiten“ nicht in Unordnung bringt, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheidet. Eine solche Besonderheit ist das nach Westen stark abfallende Gelände, das in dieser Form nirgends in der baulichen Umgebung mehr auftritt. Aufgrund dieser geländebedingten Besonderheiten fügt sich das Vorhaben trotz der Westwand mit einer Höhe von über 8 m noch ein.

 

Sonstige Fachgesetze

Losgelöst von der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit (Ziffer 2) ist zu beurteilen, ob ein Grundstück ggf. aus anderen tatsächlichen oder rechtlichen Gründen in seiner Bebauung gehindert ist (z.B. Art. 4 Abs. 1 BayBO: Geeignetheit) oder/und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften dem Vorhaben entgegenstehen oder ausgeräumt werden müssen. So macht eine Bebauung die Beseitigung des Waldbestandes notwendig, was aber eine Rodungserlaubnis (Art. 9 Abs. 1 BayWaldG) voraussetzt. Hierüber wird im Baugenehmigungsverfahren entschieden (Art. 55, 59 Nr. 3 BayBO i.V.m. Art. 9 Abs. 8 BayWaldG). Jedenfalls sind dafür Ersatzaufforstungen notwendig. Auch der notwendige Schutz vor Baumwurfgefahren (Art. 4 BayBO) steht in diesem Zusammenhang.

Dem Bauantrag ist ein entsprechender Rodungsantrag beizulegen. Eine Ersatzaufforstung auf dem Grundstück Fl.Nr. 539 der Gemarkung Öxing ist vorzunehmen.

 

Außerdem ist ein ggf. notwendiger Erdaufschluss bzw. auch die Waldrodung im Hinblick auf die Verbotstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung beachtlich. So liegt das Grundstück innerhalb der weiteren Schutzzone (IIIb) des mit Verordnung vom 26.02.2013 festgesetzten Schutzgebietes für die Aiterndorfer Brunnen. Diese Schutzzone erstreckt sich übrigens nach Norden hin bis in die Stadtmitte hinein (Glonner Straße). Eine Rodung ist nach § 3 Nr. 1.20 der Wasserschutzgebiet-VO verboten und damit auch im Satzungs-/Bebauungsplanverfahren beachtlich bzw. ausnahmepflichtig (§ 4 Wasserschutzgebiet-VO). Nicht verboten ist die Errichtung von baulichen Anlagen, da das Abwasser in die zentrale Sammelkanalisation eingeleitet wird; Niederschlagswasser darf versickert werden.

 

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich der Landschaftsschutzgebietsverordnung „Atteltal/Dobelgebiet“.

 

Hinweise

 

Stellplätze

Für die Nutzungen (2 Wohneinheiten, 1 WE über 100 m², 1 WE unter 100 m²) entsteht ein Stellplatzbedarf von 2 und 1,50 Stellplätzen, insgesamt also 3,50 Stellplätze, gerundet 4 Stellplätze. Diese können in den Garagen bzw. als Stauraumstellplätze nachgewiesen werden. Die Bürofläche im Keller wird als private Bürofläche (Arbeitszimmer) beurteilt, bei gewerblicher Nutzung entsteht zusätzlicher Stellplatzbedarf.

 

Betriebsleiterwohnhaus

Aus der Mitte des Gremiums wurde angefragt, ob die Bezeichnung des Vorhabens als „Betriebsleiterwohnhaus“ für das Baugenehmigungsverfahren von Bedeutung ist. Hierzu wurde erklärt, dass damit nicht etwa auf die Begründung eines baurechtlichen Privilegierungstatbestandes des § 35 Abs. 1 BauGB abgestellt wird. Hintergrund sind nach dem Kenntnisstand allein steuerrechtliche Aspekte. Aufgrund der Zuordnung zum Innenbereich wäre eine Privilegierung ohnehin ohne baurechtliche Relevanz. Hier hat sich das Vorhaben „einzufügen“ bzw. im vorliegenden Fall noch an die künftigen Festsetzungsinhalte des zur Aufstellung beschlossenen Bebauungsplanes zu halten. Da das Wohngebäude selbst nicht gewerblich/betrieblich genutzt wird, sondern allein dem Wohnen dient, ist die Bezeichnung als „Betriebsleiterwohnhaus“ auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ohne Bedeutung.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses mit Garage und Einliegerwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 714/1 der Gemarkung Grafing, Schloßstraße 24, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Oberkante des EG-Fußbodens darf eine Höhe von 522,73 mNN nicht überschreiten. Die Bauvorlagen – insoweit auch widersprüchlich – sind entsprechend zu ändern.

·      Möglichst in einem Freiflächengestaltungsplan ist der künftige Geländeverlauf mit den Geländeauffüllungen/-abgrabungen im ganzen Grundstücksverlauf darzustellen.

·      Die Bepflanzung ist entsprechend dem aktuellen Bebauungsplanentwurf vorzusehen. Hierfür sind insbesondere entlang der Schloßstraße 5 Großbäume zu pflanzen (Alleecharakter).