Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: gKU Wohnungsbaugesellschaft Ebersberg;
Abschluss einer Zweckvereinbarung für das Grundstück in der Kapellenstraße 6

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.06.2017   StR/037/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilte dem Stadtkämmerer Herrn Bauer das Wort.

Dieser erläuterte folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Um bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen, werden Fördermittel im Kommunalen Wohnraumförderprogramm (KommWFP; sog. zweite Säule) zur Verfügung gestellt. Der Landkreis Ebersberg und die Stadt sowie weitere Kommunen des Landkreises möchten auf dieser Grundlage Wohnungen für Obdachlose, anerkannte Asylbewerber und große Familien schaffen.

 

Hierzu wurde am 19.12.2016 die „Wohnbaugesellschaft Ebersberg gKU“ gegründet. Diese soll die örtlichen Rathausverwaltungen von Planung, Baudurchführung und Bewirtschaftung entlasten, und gleichzeitig den Gemeinden das Belegungsrecht überlassen. Ferner sollen in der Wohnbaugesellschaft aus den Mieterträgen Rücklagen für absehbare Sanierungen gebildet werden, um die Wohnqualität auf Dauer zu erhalten. Dies wäre nach § 20 Abs. 4 Satz 1 KommHV-Kameralistik im kommunalen Haushalt nicht zulässig.

 

Weiter wurde der notwendige Betrauungsakt vom Stadtrat in seiner Sitzung vom 16.05.2017 unter Top 10 beschlossen. Damit ist es für die Stadt möglich, vom Freistaat ausgereichte Zuwendungen aus dem Wohnungspakt an das Kommunalunternehmen weiter zu reichen. 

 

Das erste Projekt des gKU wird in Grafing auf dem Gelände der Kapellenstraße 6 entstehen. Dazu wird das bestehende und inzwischen entmietete Gebäude abgerissen. Die Abrissarbeiten organisiert die Stadt. Die dafür notwendige Ausschreibung wurde bereits durchgeführt.

 

Damit die Wohnbaugesellschaft auf dem Grundstück tätig werden kann, muss die Stadt eine Zweckvereinbarung abschließen. Diese wurde dem Stadtrat in der Sitzung vom 14.03.2017 unter Top 9 bereits vorgestellt. Stadt und Wohnbaugesellschaft vereinbaren mit dieser Gemeinschaftszweckvereinbarung nach Art. 7 Abs. 3 KommZG die Aufgabe des kommunalen Wohnungsbaus zum Zwecke der Mietwohnraumschaffung für einkommensschwache Haushalte und anerkannte Flüchtlinge gemeinschaftlich durchzuführen.

 

Die Stadt ist Eigentümerin des vorgenannten Grundstücks und stellt der Wohnbaugesellschaft das erschlossene Grundstück Kapellenstraße 6 erschließungsbeitragsfrei im Wege dieser Zweckvereinbarung langfristig entgeltlich zur Verfügung.

 

Die Stadt wird kraft Gesetzes Eigentümerin sämtlicher auf ihrem Grundstück durch die Wohnbaugesellschaft errichteten baulichen Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO, insbesondere des Wohngebäudes mit Nebenanlagen sowie der mit den Freiflächen fest verbundenen Sachen, insbesondere von Pflasterbelägen, Einfriedungen und Pflanzen. Die Beteiligten sind sich einig, dass sämtliche durch die Wohnbaugesellschaft oder durch von ihr beauftrage Dritte (z.B. Handwerker) mit dem Grundstück verbundenen beweglichen Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind, die nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden werden.

 

Die angestrebten 3 % Zuschuss aus dem Wohnungspakt sollen zu geringeren Baukosten und somit zu einer geringeren Miete führen.

Die an der gKU beteiligten Kommunen sind Zuwendungsempfänger, die diesen an das Unternehmen weiterreichen. Die zu erwartenden Mieteinnahmen müssen ausreichen, um Zins, Tilgung und Bewirtschaftung zu decken.

 

Folgender Terminplan ist vorgesehen:

 

  1. Versand Ausschreibungsunterlagen                                                              6. März 2017

  2. Abgabe Angebot bis                                                                                             27. März 2017

  3. Entscheidung über Verhandlung mit 2 - 3 Bestbietern                           30. März 2017

  4. Bietergespräche - soll ein Vorbescheid vorliegen                     3./4. April 2017

  5. Absichtserklärung zur Auftragserteilung                                                      April 2017

  6. Auftragserteilung                                                                                                   April 2017

  7. Bauantragseingabe                                                                                               Mai 2017

  8. Baugenehmigung                                                                                                   Juni 2017

  9. Baubeginn                                                                                                 Juli 2017

10. Rohbaufertigstellung - echter Zwischentermin                                        Ende Sept. 2017

11. Ausbau bis                                                                                                Mitte Dez. 2017

12. Abnahme                                                                                                                  Ende Dez. 2017

13. Außenanlagen                                                                                        Ende März 2018

 

 

In der anschließenden Diskussion wurde nach § 6 Abs. 1 der Zweckvereinbarung gefragt, wonach       die Stadt der Wohnbaugesellschaft ein Darlehen in Höhe von bis zu EUR 1.150.000.-- € gewähre.

Dies träfe laut Verwaltung nur dann zu, wenn das gKU keinen Kredit mangels Sicherheiten bekäme, dann würde die Stadt einspringen, aber dafür vom gKu die Mieteinahmen für Zins und Tilgung bekommen. Es entstünde keine zusätzliche Belastung für den städt. Haushalt.

 

Das Projekt ist bei Erhebung einer Miete bis zur Mietobergrenze wirtschaftlich inkl. der Bildung einer Rücklage.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig, der nachfolgenden Zweckvereinbarung (Anlage) die Zustimmung zu erteilen:

 


Fassung: 01.03.2017, SD, AF

 

Wappen LKr EBE                                                                   Wappen Stadt Grafing

 

Gemeinschaftszweckvereinbarung

zwischen

der

Stadt Grafing b. München1

Marktplatz 28, 85567 Grafing

- im Folgenden „Stadt“ genannt -

und

der

Wohnbaugesellschaft Ebersberg gKU

Eichthalstr. 5, 85560 Ebersberg

- im Folgenden „Wohnbaugesellschaft“ genannt –

- gemeinsam „Beteiligte“ genannt -

 

gemäß Art. 7 Abs. 3 KommZG

 

 

Vorbemerkung

Der Freistaat Bayern legt den Kommunen nahe, den gemeindlichen Wohnungsbau zu verstärken, um für Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem Mietwohnraum versorgen können, bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen. Hierzu stellt der Freistaat insbesondere Fördermittel im Kommunalen Wohnraumförderprogramm (KommWFP; sog. zweite Säule) zur Verfügung (Anlage 1).

 

Der Landkreis Ebersberg und die Stadt sowie weitere Kommunen möchten auf dieser Grundlage den Wohnungsbau aus sozial- und integrationspolitischen Gründen intensivieren.

 

Hierzu wurde am 19.12.2016 die Wohnbaugesellschaft gegründet, die am 24.12.2016 entstand. Diese soll die örtlichen Rathausverwaltungen von der Planung, Baudurchführung und Bewirtschaftung entlasten, und gleichzeitig diesen das Belegungsrecht überlassen. Ferner sollen in der Wohnbaugesellschaft aus den Mieterträgen Rücklagen für absehbare Sanierungen gebildet werden, um die Wohnqualität auf Dauer zu erhalten. Dies wäre nach § 20 Abs. 4 Satz 1 KommHV-Kameralistik im kommunalen Haushalt nicht zulässig.

               

Die Stadt beabsichtigt, den Neubau teilweise zur Obdachlosenunterbringung von der Wohnbaugesellschaft anzumieten.

 

Es ist geplant, dass auch andere Kommunen der Wohnbaugesellschaft Grundstücke zur Verfügung stellen. 2

 

§ 1 Aufgaben gemäß Art. 10 Abs. 1 KommZG

(1)    Die Stadt hat gemäß Art. 106 Abs. 2 BV die Aufgabe, den Bau billiger Volkswohnungen zu fördern, beispielsweise durch die Überlassung von Grundstücken.

(2)   Die kommunale Aufgabe des Wohnungsbaus nach Art. 57 Abs. 1 GO ist hinsichtlich des Grundstücks Kapellenstraße 6 in Grafing (Fl.Nr. 283 der Gemarkung Oexing) – im Folgenden: Grundstück – durch die Unternehmenssatzung vom 19.12.2016 von der Stadt auf die Wohnbaugesellschaft übergegangen.

(3)    Jeder Beteiligte bleibt Aufgabenträger.

(4)   Durch die Gemeinschaftszweckvereinbarung entsteht weder eine neue Rechtsperson noch eine BGB-Gesellschaft.

 

§ 2 Gemeinschaftliche Durchführung gemäß Art. 7 Abs. 3 KommZG

(1)    Stadt und Wohnbaugesellschaft vereinbaren mit dieser Gemeinschaftszweckverein-barung nach Art. 7 Abs. 3 KommZG, die Aufgabe des kommunalen Wohnungsbaus zum Zwecke der Mietwohnraumschaffung für einkommensschwache Haushalte und anerkannte Flüchtlinge gemeinschaftlich durchzuführen.

(2)    Die Wirtschaftlichkeit und die Finanzierung der Maßnahme bestimmt sich nach den §§ 3 bis 7 und der Anlage …… Die Stadt verpflichtet sich, die Verluste aus vorgenanntem Objekt alleine zu tragen.

 

§ 3 Nutzungsüberlassung

(1)    Die Stadt ist Eigentümerin des vorgenannten Grundstücks und stellt der Wohnbaugesellschaft dieses erschlossen und erschließungsbeitragsfrei im Wege dieser Zweck-vereinbarung langfristig entgeltlich zur Verfügung, damit die Wohnbaugesellschaft in die Lage versetzt wird, hierauf Wohnungen zu errichten und an Haushalte, die sich nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, zu vermieten.

(2)    Die Nutzungsüberlassung erfolgt zu jährlich 1,00 EUR/qm, insgesamt somit jährlich 1.184 EUR einschließlich Grundsteuer und etwaiger Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe. Eine Sicherheit wird nicht bestellt.

(3)    Die Wohnbaugesellschaft wird mit Ver- und Entsorgungsunternehmen unmittelbar Nutzungsverhältnisse eingehen, soweit möglich.

 

§ 4 Eigentum

(1)    Die Stadt wird kraft Gesetzes Eigentümerin sämtlicher auf ihrem Grundstück durch die Wohnbaugesellschaft errichteter baulicher Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO, insbesondere des Wohngebäudes mit Nebenanlagen sowie der mit den Freiflächen fest verbundenen Sachen, insbesondere von Pflasterbelägen, Einfriedungen und Pflanzen. Die Beteiligten sind sich einig, dass sämtliche durch die Wohnbaugesellschaft oder durch von ihr beauftrage Dritte (z.B. Handwerker) mit dem Grundstück verbundenen beweglichen Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind, die nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden werden.

(2)    Etwaige vereinbarte verlängerte Eigentumsvorbehalte bleiben hiervon unberührt.

(3)    Durch diese Zweckvereinbarung wird kein Recht im Sinne von § 95 Abs. 1 S. 2 BGB begründet. Dingliche Rechte, insbesondere Dienstbarkeiten oder Erbbaurechte, wer-den für die Wohnbaugesellschaft nicht bestellt.

(4)    Die Wohnbaugesellschaft ist wirtschaftliche Eigentümerin und führt die baulichen An-lagen in ihrem Anlagevermögen.

(5)    Die Wohnbaugesellschaft wird nicht Miteigentümerin am Grundstück.

(6)    Die Stadt wird die Bestandteile gemäß Abs. 1 übernehmen. Die Wohnbaugesellschaft ist weder berechtigt noch verpflichtet, die mit Zustimmung der Stadt nach Art. 64 Abs. 4 Satz 2 BayBO mit dem Grundstück festverbundenen Sachen gemäß Abs. 1 zu ent-fernen. Dies gilt insbesondere bei Rückgabe des Grundstücks gleich aus welchem Grund.

(7)    Die Stadt kann der Wohnbaugesellschaft Vorschläge für die bauliche Konzeption bis spätestens einen Monat nach Inkrafttreten dieser Zweckvereinbarung schriftlich vor-legen. Die Stadt hat jedoch keinen entscheidenden Einfluss auf die bauliche Konzep-tion.

 

§ 5 Entschädigung

(1)    Der Anspruch auf Bereicherungsausgleich nach den §§ 951 Abs. 1, 812 BGB wird mit Rückgabe des Grundstücks an die Stadt fällig.

(2)    Der Anspruch beträgt höchstens den Buchwert, soweit, insbesondere gemäß Art. 75 GO, zulässig, wenigstens jedoch EUR 50,00 je qm Wohnfläche.

(3)    Etwaige Kosten, insbesondere Grunderwerbsteuer, trägt die Stadt.

(4)    § 951 Abs. 2 BGB findet keine Anwendung.

 

§ 6 KommWFP-Darlehen

(1)    Die Stadt gewährt der Wohnbaugesellschaft ein Darlehen in Höhe von bis zu EUR 1.150.000.-- €

(2)    Die Konditionen entsprechen den Konditionen des LaBO-KommWFP-Kredits gemäß Anlage …..

(3)    Sicherheiten werden nicht bestellt.

 

§ 7 Belegungsrecht

(1)    Der Stadt steht das Belegungsrecht nach Maßgabe des Zuwendungsbescheids der Regierung von Oberbayern (Anlage….) zu. Sie wird von einer Kündigung eines Mieters umgehend durch die Wohnbaugesellschaft schriftlich unterrichtet.

(2)    Die Stadt verpflichtet sich, Mietausfälle zzgl. Nebenkosten, die durch Leerstand oder Nichtbezug begründet sind, in Höhe der jeweils gültigen Mietobergrenzen für angemessene Kosten der Unterkunft (§ 22 Abs. 1 SGB II) zu tragen. Die Zahlungen sind jeweils zum Monatsersten im Voraus fällig. Dies gilt nicht für von Mietern verursachte Mietausfälle (z.B. aufgrund Insolvenz).

(3)    Von Bewohnern verursachte Schäden (z.B. am Gebäude durch Brand, an Einrichtungsgegenständen, Nutzungs-/Einnahmeausfälle) sind von der Stadt zu tragen, so-weit von den Verursachern und Versicherungen kein Ersatz zu erlangen ist.

 

§ 8 Pflege der Außenanlagen; Winterdienst

(1)     Die Stadt verpflichtet sich, die Außenanlagen zu pflegen, insbesondere den Rasen zu mähen und das Laub zu entfernen, sowie den Winterdienst gemäß städtischer Verordnung in der jeweils gültigen Fassung auch auf den Zuwegungen und den Hofflächen durchzuführen.

(2)     Hierfür stellt sie die Selbstkosten auf Grundlage der jeweils gültigen Verrechnungs-sätze der Zeitschrift „Gemeindekasse“ der Wohnbaugesellschaft in Rechnung.

(3)     Die Wohnbaugesellschaft ist nicht verpflichtet, die städtischen Leistungen anzuneh-men.

 

§ 9 Kündigung 4

(1)     Die Gemeinschaftszweckvereinbarung gilt auf unbestimmte Zeit. Sie kann unter Ein-haltung einer Frist von zehn Jahren zum 31.12. eines jeden Jahres gekündigt wer-den, erstmals jedoch zum 31.12.2038 (ordentliche Kündigung).

(2)     Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund (außerordentliche Kündigung) bleibt unberührt.

(3)     Jede Kündigung bedarf der Schriftform.

(4)     Zum Zeitpunkt der Rückgabe ist die Wohnbaugesellschaft verpflichtet, sämtliche Mietsicherheiten nebst Zinsen, eine etwaige Instandhaltungsrücklage für das Objekt sowie sämtliche Unterlagen und Dateien, die baulichen Anlagen betreffend, der Stadt zu übergeben, dies betrifft insbesondere Baupläne und -genehmigungen, Mieterakten mit Mietverträgen sowie Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre.

 

§ 10 Schlichtung von Streitigkeiten

(1)    Bei Streitigkeiten über Rechte und Pflichten unter den Beteiligten aufgrund dieser Zweckvereinbarung ist zunächst eine gütliche Einigung anzustreben (Erste Stufe). Ein neutraler Dritter (z.B. BKPV oder im Einvernehmen eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) kann hinzugezogen werden.

(2)    Falls eine gütliche Einigung erfolglos oder nicht zu erwarten ist, so ist die Aufsichts-behörde zur Schlichtung anzurufen (Zweite Stufe).

(3)    Falls auch die Schlichtung erfolglos ist oder eine Einigung nicht zu erwarten ist, so ist jeder Beteiligte berechtigt, eine gerichtliche Klärung herbeiführen (Dritte Stufe).

 

§ 11 Anpassung

Sollten sich die wirtschaftlichen Voraussetzungen, die rechtlichen Grundlagen oder die Rechtsform oder Trägerschaft ändern, verpflichten sich die Beteiligten, notwendige Anpassungen dieser Zweckvereinbarung an die veränderten Verhältnisse einver-nehmlich herbeizuführen; Art. 60 BayVwVfG bleibt unberührt.

 

§ 12 Forderungsabtretung

Die Abtretung von Forderungen und Rechten bedarf der schriftlichen Einverständnis-ses des jeweils anderen Beteiligten.

 

§ 13 Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Die Stadt unterwirft sich gemäß Art. 7 Abs. 1 KommZG i.V.m. Art. 61 BayVwVfG ge-genüber der Wohnbaugesellschaft der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Ur-kunde in ihr gesamtes Vermögen; § 882a Abs. 3 ZPO bleibt unberührt.

 

§ 14 Schlussbestimmungen, Inkrafttreten

(1)    Änderungen oder Ergänzungen dieser Zweckvereinbarung bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für diese Schriftformklausel.

(2)    Soweit diese Zweckvereinbarung keine Regelungen enthält, gelten gemäß Art. 62 BayVwVfG insbesondere die allgemeinen Vorschriften des BGB zu Miet- und Pacht-verhältnissen.

(3)   Den Beteiligten ist bewusst, dass das vorliegende Benutzungsverhältnis im Wesentlichen aus mietvertragsähnlichen Elementen besteht und daher das besondere Schriftformerfordernis der §§ 550, 126, 578 BGB in entsprechender Anwendung eingreift. Sie verpflichten sich daher, auf jederzeitiges Verlangen eines Beteiligten alle Hand-lungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um diesem Schriftformerfordernis Genüge zu tun und diese Zweckvereinbarung nicht unter Beru-fung auf die Nichteinhaltung der Schriftform vorzeitig zu kündigen. Dies gilt auch für Nachtrags-, Änderungs- oder Ergänzungsvereinbarungen.

(4)    Sollte eine Bestimmung der Zweckvereinbarung rechtsunwirksam sein oder werden oder andere Regelungen aus bestimmten Gründen nicht mehr anwendbar sein, so wird dadurch die Gültigkeit der anderen Bestimmungen nicht berührt. Die Beteiligten verpflichten sich, die rechtsunwirksame Regelung zu ersetzen.

(5)    Die Gemeinschaftszweckvereinbarung tritt am … in Kraft.

 

Grafing, den………..                                        Ebersberg, den…………….

Stadt Grafing                                                 Wohnbaugesellschaft Ebersberg gKU

 

Angelika Obermayr (Siegel) …………………………………………….

Erste Bürgermeisterin                                              Vorstände