Bezeichnung | Inhalt |
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Sitzung: | 20.06.2017 StR/037/2017 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Die Erste Bürgermeisterin erteilte dem
Stadtkämmerer Herrn Bauer das Wort.
Dieser erläuterte folgende zur Verfügung
gestellte Beschlussvorlage:
Um bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen, werden
Fördermittel im Kommunalen Wohnraumförderprogramm (KommWFP; sog. zweite Säule)
zur Verfügung gestellt. Der Landkreis Ebersberg und die Stadt sowie weitere
Kommunen des Landkreises möchten auf dieser Grundlage Wohnungen für Obdachlose,
anerkannte Asylbewerber und große Familien schaffen.
Hierzu wurde am 19.12.2016 die
„Wohnbaugesellschaft Ebersberg gKU“ gegründet. Diese soll die örtlichen
Rathausverwaltungen von Planung, Baudurchführung und Bewirtschaftung entlasten,
und gleichzeitig den Gemeinden das Belegungsrecht überlassen. Ferner sollen in
der Wohnbaugesellschaft aus den Mieterträgen Rücklagen für absehbare
Sanierungen gebildet werden, um die Wohnqualität auf Dauer zu erhalten. Dies
wäre nach § 20 Abs. 4 Satz 1 KommHV-Kameralistik im kommunalen Haushalt nicht
zulässig.
Weiter wurde der notwendige Betrauungsakt vom
Stadtrat in seiner Sitzung vom 16.05.2017 unter Top 10 beschlossen. Damit ist
es für die Stadt möglich, vom Freistaat ausgereichte Zuwendungen aus dem
Wohnungspakt an das Kommunalunternehmen weiter zu reichen.
Das erste Projekt des gKU wird in Grafing auf dem
Gelände der Kapellenstraße 6 entstehen. Dazu wird das bestehende und inzwischen
entmietete Gebäude abgerissen. Die Abrissarbeiten organisiert die Stadt. Die
dafür notwendige Ausschreibung wurde bereits durchgeführt.
Damit die Wohnbaugesellschaft auf dem Grundstück
tätig werden kann, muss die Stadt eine Zweckvereinbarung abschließen. Diese
wurde dem Stadtrat in der Sitzung vom 14.03.2017 unter Top 9 bereits
vorgestellt. Stadt und Wohnbaugesellschaft vereinbaren mit dieser
Gemeinschaftszweckvereinbarung nach Art. 7 Abs. 3 KommZG die Aufgabe des
kommunalen Wohnungsbaus zum Zwecke der Mietwohnraumschaffung für
einkommensschwache Haushalte und anerkannte Flüchtlinge gemeinschaftlich
durchzuführen.
Die Stadt ist Eigentümerin des vorgenannten
Grundstücks und stellt der Wohnbaugesellschaft das erschlossene Grundstück
Kapellenstraße 6 erschließungsbeitragsfrei im Wege dieser Zweckvereinbarung langfristig
entgeltlich zur Verfügung.
Die Stadt wird kraft Gesetzes Eigentümerin
sämtlicher auf ihrem Grundstück durch die Wohnbaugesellschaft errichteten
baulichen Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO, insbesondere des
Wohngebäudes mit Nebenanlagen sowie der mit den Freiflächen fest verbundenen
Sachen, insbesondere von Pflasterbelägen, Einfriedungen und Pflanzen. Die
Beteiligten sind sich einig, dass sämtliche durch die Wohnbaugesellschaft oder
durch von ihr beauftrage Dritte (z.B. Handwerker) mit dem Grundstück
verbundenen beweglichen Sachen wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind,
die nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden
werden.
Die angestrebten 3 % Zuschuss aus dem
Wohnungspakt sollen zu geringeren Baukosten und somit zu einer geringeren Miete
führen.
Die an der gKU beteiligten Kommunen sind
Zuwendungsempfänger, die diesen an das Unternehmen weiterreichen. Die zu
erwartenden Mieteinnahmen müssen ausreichen, um Zins, Tilgung und
Bewirtschaftung zu decken.
Folgender Terminplan ist vorgesehen:
1.
Versand Ausschreibungsunterlagen 6.
März 2017
2. Abgabe
Angebot bis 27.
März 2017
3.
Entscheidung über Verhandlung mit 2 - 3 Bestbietern 30. März 2017
4.
Bietergespräche - soll ein Vorbescheid vorliegen 3./4. April 2017
5.
Absichtserklärung zur Auftragserteilung April
2017
6.
Auftragserteilung April
2017
7.
Bauantragseingabe Mai
2017
8.
Baugenehmigung Juni
2017
9.
Baubeginn Juli
2017
10. Rohbaufertigstellung - echter Zwischentermin Ende
Sept. 2017
11. Ausbau bis Mitte
Dez. 2017
12. Abnahme Ende
Dez. 2017
13. Außenanlagen Ende
März 2018
In der anschließenden Diskussion wurde nach § 6
Abs. 1 der Zweckvereinbarung gefragt, wonach die
Stadt der Wohnbaugesellschaft ein Darlehen in Höhe von bis zu EUR 1.150.000.--
€ gewähre.
Dies träfe laut Verwaltung nur dann zu, wenn das
gKU keinen Kredit mangels Sicherheiten bekäme, dann würde die Stadt
einspringen, aber dafür vom gKu die Mieteinahmen für Zins und Tilgung bekommen.
Es entstünde keine zusätzliche Belastung für den städt. Haushalt.
Das Projekt ist bei Erhebung einer Miete bis zur
Mietobergrenze wirtschaftlich inkl. der Bildung einer Rücklage.
Der
Stadtrat beschloss einstimmig, der nachfolgenden Zweckvereinbarung (Anlage) die
Zustimmung zu erteilen:
Fassung: 01.03.2017, SD, AF
Wappen LKr EBE Wappen
Stadt Grafing
Gemeinschaftszweckvereinbarung
zwischen
der
Stadt Grafing b. München1
Marktplatz 28, 85567 Grafing
- im Folgenden „Stadt“ genannt -
und
der
Wohnbaugesellschaft Ebersberg gKU
Eichthalstr. 5, 85560 Ebersberg
- im Folgenden „Wohnbaugesellschaft“
genannt –
- gemeinsam „Beteiligte“ genannt -
gemäß Art. 7 Abs. 3 KommZG
Vorbemerkung
Der
Freistaat Bayern legt den Kommunen nahe, den gemeindlichen Wohnungsbau zu
verstärken, um für Haushalte, die sich am Markt nicht mit angemessenem
Mietwohnraum versorgen können, bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen. Hierzu
stellt der Freistaat insbesondere Fördermittel im Kommunalen
Wohnraumförderprogramm (KommWFP; sog. zweite Säule) zur Verfügung (Anlage 1).
Der
Landkreis Ebersberg und die Stadt sowie weitere Kommunen möchten auf dieser
Grundlage den Wohnungsbau aus sozial- und integrationspolitischen Gründen
intensivieren.
Hierzu
wurde am 19.12.2016 die Wohnbaugesellschaft gegründet, die am 24.12.2016
entstand. Diese soll die örtlichen Rathausverwaltungen von der Planung,
Baudurchführung und Bewirtschaftung entlasten, und gleichzeitig diesen das
Belegungsrecht überlassen. Ferner sollen in der Wohnbaugesellschaft aus den
Mieterträgen Rücklagen für absehbare Sanierungen gebildet werden, um die
Wohnqualität auf Dauer zu erhalten. Dies wäre nach § 20 Abs. 4 Satz 1
KommHV-Kameralistik im kommunalen Haushalt nicht zulässig.
Die
Stadt beabsichtigt, den Neubau teilweise zur Obdachlosenunterbringung von der
Wohnbaugesellschaft anzumieten.
Es
ist geplant, dass auch andere Kommunen der Wohnbaugesellschaft Grundstücke zur
Verfügung stellen. 2
§ 1 Aufgaben gemäß Art. 10 Abs. 1
KommZG
(1) Die Stadt hat gemäß
Art. 106 Abs. 2 BV die Aufgabe, den Bau billiger Volkswohnungen zu fördern,
beispielsweise durch die Überlassung von Grundstücken.
(2) Die kommunale Aufgabe
des Wohnungsbaus nach Art. 57 Abs. 1 GO ist hinsichtlich des Grundstücks
Kapellenstraße 6 in Grafing (Fl.Nr. 283 der Gemarkung Oexing) – im Folgenden:
Grundstück – durch die Unternehmenssatzung vom 19.12.2016 von der Stadt auf die
Wohnbaugesellschaft übergegangen.
(3) Jeder Beteiligte
bleibt Aufgabenträger.
(4) Durch die
Gemeinschaftszweckvereinbarung entsteht weder eine neue Rechtsperson noch eine BGB-Gesellschaft.
§ 2 Gemeinschaftliche Durchführung
gemäß Art. 7 Abs. 3 KommZG
(1) Stadt und
Wohnbaugesellschaft vereinbaren mit dieser Gemeinschaftszweckverein-barung nach
Art. 7 Abs. 3 KommZG, die Aufgabe des kommunalen Wohnungsbaus zum Zwecke der
Mietwohnraumschaffung für einkommensschwache Haushalte und anerkannte
Flüchtlinge gemeinschaftlich durchzuführen.
(2) Die
Wirtschaftlichkeit und die Finanzierung der Maßnahme bestimmt sich nach den §§
3 bis 7 und der Anlage …… Die Stadt verpflichtet sich, die Verluste aus
vorgenanntem Objekt alleine zu tragen.
§ 3 Nutzungsüberlassung
(1) Die Stadt ist
Eigentümerin des vorgenannten Grundstücks und stellt der Wohnbaugesellschaft
dieses erschlossen und erschließungsbeitragsfrei im Wege dieser
Zweck-vereinbarung langfristig entgeltlich zur Verfügung, damit die
Wohnbaugesellschaft in die Lage versetzt wird, hierauf Wohnungen zu errichten
und an Haushalte, die sich nicht mit angemessenem Wohnraum versorgen können, zu
vermieten.
(2) Die
Nutzungsüberlassung erfolgt zu jährlich 1,00 EUR/qm, insgesamt somit jährlich
1.184 EUR einschließlich Grundsteuer und etwaiger Umsatzsteuer in gesetzlicher
Höhe. Eine Sicherheit wird nicht bestellt.
(3) Die
Wohnbaugesellschaft wird mit Ver- und Entsorgungsunternehmen unmittelbar
Nutzungsverhältnisse eingehen, soweit möglich.
§ 4 Eigentum
(1) Die Stadt wird kraft
Gesetzes Eigentümerin sämtlicher auf ihrem Grundstück durch die
Wohnbaugesellschaft errichteter baulicher Anlagen i.S.v. Art. 2 Abs. 1 Satz 1
BayBO, insbesondere des Wohngebäudes mit Nebenanlagen sowie der mit den
Freiflächen fest verbundenen Sachen, insbesondere von Pflasterbelägen,
Einfriedungen und Pflanzen. Die Beteiligten sind sich einig, dass sämtliche
durch die Wohnbaugesellschaft oder durch von ihr beauftrage Dritte (z.B.
Handwerker) mit dem Grundstück verbundenen beweglichen Sachen wesentliche
Bestandteile des Grundstücks sind, die nicht nur zu einem vorübergehenden Zweck
mit dem Grund und Boden verbunden werden.
(2) Etwaige vereinbarte
verlängerte Eigentumsvorbehalte bleiben hiervon unberührt.
(3) Durch diese
Zweckvereinbarung wird kein Recht im Sinne von § 95 Abs. 1 S. 2 BGB begründet.
Dingliche Rechte, insbesondere Dienstbarkeiten oder Erbbaurechte, wer-den für
die Wohnbaugesellschaft nicht bestellt.
(4) Die
Wohnbaugesellschaft ist wirtschaftliche Eigentümerin und führt die baulichen
An-lagen in ihrem Anlagevermögen.
(5) Die
Wohnbaugesellschaft wird nicht Miteigentümerin am Grundstück.
(6) Die Stadt wird die
Bestandteile gemäß Abs. 1 übernehmen. Die Wohnbaugesellschaft ist weder
berechtigt noch verpflichtet, die mit Zustimmung der Stadt nach Art. 64 Abs. 4
Satz 2 BayBO mit dem Grundstück festverbundenen Sachen gemäß Abs. 1 zu
ent-fernen. Dies gilt insbesondere bei Rückgabe des Grundstücks gleich aus
welchem Grund.
(7) Die Stadt kann der
Wohnbaugesellschaft Vorschläge für die bauliche Konzeption bis spätestens einen
Monat nach Inkrafttreten dieser Zweckvereinbarung schriftlich vor-legen. Die
Stadt hat jedoch keinen entscheidenden Einfluss auf die bauliche Konzep-tion.
§ 5 Entschädigung
(1) Der Anspruch auf
Bereicherungsausgleich nach den §§ 951 Abs. 1, 812 BGB wird mit Rückgabe des
Grundstücks an die Stadt fällig.
(2) Der Anspruch beträgt
höchstens den Buchwert, soweit, insbesondere gemäß Art. 75 GO, zulässig,
wenigstens jedoch EUR 50,00 je qm Wohnfläche.
(3) Etwaige Kosten,
insbesondere Grunderwerbsteuer, trägt die Stadt.
(4) § 951 Abs. 2 BGB
findet keine Anwendung.
§ 6 KommWFP-Darlehen
(1) Die Stadt gewährt der
Wohnbaugesellschaft ein Darlehen in Höhe von bis zu EUR 1.150.000.-- €
(2) Die Konditionen
entsprechen den Konditionen des LaBO-KommWFP-Kredits gemäß Anlage …..
(3) Sicherheiten werden
nicht bestellt.
§ 7 Belegungsrecht
(1) Der Stadt steht das
Belegungsrecht nach Maßgabe des Zuwendungsbescheids der Regierung von
Oberbayern (Anlage….) zu. Sie wird von einer Kündigung eines Mieters umgehend
durch die Wohnbaugesellschaft schriftlich unterrichtet.
(2) Die Stadt
verpflichtet sich, Mietausfälle zzgl. Nebenkosten, die durch Leerstand oder
Nichtbezug begründet sind, in Höhe der jeweils gültigen Mietobergrenzen für
angemessene Kosten der Unterkunft (§ 22 Abs. 1 SGB II) zu tragen. Die Zahlungen
sind jeweils zum Monatsersten im Voraus fällig. Dies gilt nicht für von Mietern
verursachte Mietausfälle (z.B. aufgrund Insolvenz).
(3) Von Bewohnern
verursachte Schäden (z.B. am Gebäude durch Brand, an Einrichtungsgegenständen,
Nutzungs-/Einnahmeausfälle) sind von der Stadt zu tragen, so-weit von den
Verursachern und Versicherungen kein Ersatz zu erlangen ist.
§ 8 Pflege der Außenanlagen;
Winterdienst
(1) Die Stadt
verpflichtet sich, die Außenanlagen zu pflegen, insbesondere den Rasen zu mähen
und das Laub zu entfernen, sowie den Winterdienst gemäß städtischer Verordnung
in der jeweils gültigen Fassung auch auf den Zuwegungen und den Hofflächen
durchzuführen.
(2) Hierfür stellt sie
die Selbstkosten auf Grundlage der jeweils gültigen Verrechnungs-sätze der
Zeitschrift „Gemeindekasse“ der Wohnbaugesellschaft in Rechnung.
(3) Die
Wohnbaugesellschaft ist nicht verpflichtet, die städtischen Leistungen
anzuneh-men.
§ 9 Kündigung 4
(1) Die
Gemeinschaftszweckvereinbarung gilt auf unbestimmte Zeit. Sie kann unter
Ein-haltung einer Frist von zehn Jahren zum 31.12. eines jeden Jahres gekündigt
wer-den, erstmals jedoch zum 31.12.2038 (ordentliche Kündigung).
(2) Das Recht zur
Kündigung aus wichtigem Grund (außerordentliche Kündigung) bleibt unberührt.
(3) Jede Kündigung bedarf
der Schriftform.
(4) Zum Zeitpunkt der
Rückgabe ist die Wohnbaugesellschaft verpflichtet, sämtliche Mietsicherheiten
nebst Zinsen, eine etwaige Instandhaltungsrücklage für das Objekt sowie
sämtliche Unterlagen und Dateien, die baulichen Anlagen betreffend, der Stadt zu
übergeben, dies betrifft insbesondere Baupläne und -genehmigungen, Mieterakten
mit Mietverträgen sowie Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Kalenderjahre.
§ 10 Schlichtung von Streitigkeiten
(1) Bei Streitigkeiten
über Rechte und Pflichten unter den Beteiligten aufgrund dieser
Zweckvereinbarung ist zunächst eine gütliche Einigung anzustreben (Erste
Stufe). Ein neutraler Dritter (z.B. BKPV oder im Einvernehmen eine
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft) kann hinzugezogen werden.
(2) Falls eine gütliche Einigung
erfolglos oder nicht zu erwarten ist, so ist die Aufsichts-behörde zur
Schlichtung anzurufen (Zweite Stufe).
(3) Falls auch die
Schlichtung erfolglos ist oder eine Einigung nicht zu erwarten ist, so ist
jeder Beteiligte berechtigt, eine gerichtliche Klärung herbeiführen (Dritte
Stufe).
§ 11 Anpassung
Sollten
sich die wirtschaftlichen Voraussetzungen, die rechtlichen Grundlagen oder die
Rechtsform oder Trägerschaft ändern, verpflichten sich die Beteiligten,
notwendige Anpassungen dieser Zweckvereinbarung an die veränderten Verhältnisse
einver-nehmlich herbeizuführen; Art. 60 BayVwVfG bleibt unberührt.
§ 12 Forderungsabtretung
Die
Abtretung von Forderungen und Rechten bedarf der schriftlichen
Einverständnis-ses des jeweils anderen Beteiligten.
§ 13 Unterwerfung unter die sofortige
Zwangsvollstreckung
Die
Stadt unterwirft sich gemäß Art. 7 Abs. 1 KommZG i.V.m. Art. 61 BayVwVfG
ge-genüber der Wohnbaugesellschaft der sofortigen Zwangsvollstreckung aus
dieser Ur-kunde in ihr gesamtes Vermögen; § 882a Abs. 3 ZPO bleibt unberührt.
§ 14 Schlussbestimmungen,
Inkrafttreten
(1) Änderungen oder
Ergänzungen dieser Zweckvereinbarung bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch
für diese Schriftformklausel.
(2) Soweit diese
Zweckvereinbarung keine Regelungen enthält, gelten gemäß Art. 62 BayVwVfG
insbesondere die allgemeinen Vorschriften des BGB zu Miet- und
Pacht-verhältnissen.
(3) Den Beteiligten ist
bewusst, dass das vorliegende Benutzungsverhältnis im Wesentlichen aus
mietvertragsähnlichen Elementen besteht und daher das besondere
Schriftformerfordernis der §§ 550, 126, 578 BGB in entsprechender Anwendung
eingreift. Sie verpflichten sich daher, auf jederzeitiges Verlangen eines
Beteiligten alle Hand-lungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die
erforderlich sind, um diesem Schriftformerfordernis Genüge zu tun und diese
Zweckvereinbarung nicht unter Beru-fung auf die Nichteinhaltung der Schriftform
vorzeitig zu kündigen. Dies gilt auch für Nachtrags-, Änderungs- oder
Ergänzungsvereinbarungen.
(4) Sollte eine
Bestimmung der Zweckvereinbarung rechtsunwirksam sein oder werden oder andere
Regelungen aus bestimmten Gründen nicht mehr anwendbar sein, so wird dadurch
die Gültigkeit der anderen Bestimmungen nicht berührt. Die Beteiligten
verpflichten sich, die rechtsunwirksame Regelung zu ersetzen.
(5) Die
Gemeinschaftszweckvereinbarung tritt am … in Kraft.
Grafing, den……….. Ebersberg, den…………….
Stadt Grafing Wohnbaugesellschaft
Ebersberg gKU
Angelika Obermayr (Siegel) …………………………………………….
Erste Bürgermeisterin Vorstände