Tagesordnungspunkt

TOP Ö 11: Liegenschaften;
Städtisches Gebäude Oberelkofener Straße 4 (Altes Schulhaus);
Umnutzung zur Kindertagesstätte (Maßnahmenbeschluss)

BezeichnungInhalt
Sitzung:20.06.2017   StR/037/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin erteilte der anwesenden Vertreter der Verwaltung, Frau Magdon, das Wort.

Diese erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

In seiner Sitzung vom 02.05.2017 wurde der Bau-, Werk- und Umweltausschuss über die Absicht informiert, das „Alte Schulhaus“ in Oberelkofen zu sanieren und zu einer Kindertagesstätte umzubauen.

Das „Alte Schulhaus“ in Oberelkofen ist ein zweigeschossiges Gebäude, mit einer Bruttogrundfläche von ca. 200 Quadratmeter, das mit nur einem Raum (Öllager) unterkellert ist. Das Gebäude wurde 1907 erstmals als Schulgebäude genehmigt.

 

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1. Obergeschoss – Raum der VHS:

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2. Obergeschoss – früherer Gruppenraum Wichtelburg:

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2. Obergeschoss:

 

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Bislang wurden im Erdgeschoss Museumsexponate der Stadt Grafing gelagert. Mit der Anmietung des Büroturms Haidling 17 (Beschluss des Stadtrats vom 27.01.2015) als Nutzung für Musik- und Volkshochschulunterricht ergab sich im großräumigen, trockenen und gut temperierten Kellergeschoss des Büroturms eine Möglichkeit zur Lagerung der Museumsexponate. Die Erdgeschossräume des „Alten Schulhauses“ sind mittlerweile größtenteils leergeräumt. Das 1. Obergeschoss wird nach wie vor von der Volkshochschule als Veranstaltungs- und Schulungsraum genutzt.

Bis 09.12.2008 beherbergte das Dachgeschoss die 1994 gegründete Kindergruppe Wichtelburg. Aufgrund des unzureichenden Brandschutzes wurden die Räume im Dachgeschoss für die Nutzung gesperrt. Eine vorübergehend Unterbringung der Kindergruppe konnte im benachbarten Vereinsheim erfolgen. Angedacht war eine Umsiedlung der Kindergruppe in das Erdgeschoss des Gebäudes, sobald für die Museumsexponate eine neue Lagermöglichkeit gefunden wird.

Die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung des Gebäudes (Nutzungsänderung ehem. Lagerräume im EG zu Kinderkrippenräumen) wurde am 18.05.2009 erteilt. Dem Bau-Werk- und Umweltausschuss wurde daraufhin im Dezember 2010 die Sanierung des Gebäudes unter brandschutztechnischen und baurechtlichen Gründen vorgestellt. Ein Durchführungsbeschluss wurde allerdings aus Kostengründen nicht gefasst. Somit erfolgte bislang die Umsetzung des Bauvorhabens nicht. Lediglich die Änderung der Ölversorgung wurde 2011 vorgenommen, da der Tankraum Undichtigkeiten aufwies. Eine Sanierung des Kellerraumes erfolgte jedoch ebenfalls nicht.

Zwischenzeitlich ist die Geltungsdauer der Baugenehmigung für das Vorhaben der Nutzungsänderung erloschen.

Aufgrund des weiterhin wachsenden Bedarfs an Betreuungsplätzen für 3 bis 6-Jährige sollte die Möglichkeit eines Umbaus des „Alten Schulhauses“ zur Kindertagesstätte erneut untersucht werden.

Ausgehend von der Einrichtung eines 2-gruppigen Kindergartens wurde ein Raum- und Funktionsprogrammes (RuF) in Abstimmung mit den Bauleitlinien für Kindertagesstätten erstellt.

Info: Das Landratsamt Ebersberg legt mit diesen Planungsrichtlinien (Neubau) Standards fest, um eine möglichst gleichförmige Qualitätsentwicklung im Landkreis Ebersberg zu sichern.


Das Raum- und Funktionsprogramm in Gegenüberstellung der Neubau-Planungshilfe des Landratsamtes bildet nachfolgende Flächen ab:

Nutzung

Neubau Planungshilfe
Landratsamt EBE

Raum und Funktionsprogramm (RuF)
Oberelkofen

Gruppenraum

mindestens 50 m² (2 m²/Kind)
empfohlen 62,50 m² (2,5 m²/Kind)

EG/1. OG

72,5 m²

Nebenraum

mindestens 16 m² (0,64 m²/Kind)
empfohlen 25 m² (1,0 m²/Kind

Küche und Vorrat

mind. 17 m²

1. OG

30,5 m²

Büro

ca. 17 m²

EG

19,5 m²

Sanitärraum

je Gruppe 15 m²
mindestens 3 Toiletten
und 3 Waschbecken
bzw. je 10 Kinder eine Toilette
und ein Waschbecken

EG/1. OG

12,5 m²

Personaltoilette

ca. 5 m²

EG

6,8 m²

Personalraum

ca 22 m ² (+Garderobe),
ab 3 Gruppen notwendig

DG

14,2 m²
 (+7,5 m²)

Mehrzweckraum

mindestens 60 m²,
ab 3 Gruppen notwendig

DG

40 m²
 (+18 m²)

Garderobe

je Gruppe ca. 20 m ²

EG/1.OG

8 m²
 (+Flurbereich)

Lagerraum

ca. 15 m²

DG

8,5 m²
(+6,0 m²)

Putzkammer

keine Angabe

EG

3,5 m²

Außenfläche

mindestens 10 m² pro Kind

 

 

 

Anlage: Funktionsschema der Grundrisse

 

 

 

 

 

 

Im Rahmen der Untersuchung wurde das Brandschutzkonzept vom 15.04.2009 (IB Kaefer, Grafing) als Grundlage verwendet, nach Rücksprache mit dem Ingenieurbüro Kaefer hat dies in den Grundzügen Gültigkeit.

Räumlich ist die Umnutzung des „Alten Schulhauses“ zum Kindergartenbetrieb möglich. Gruppenräume, sowie weitere Nebenräume, stehen in ausreichender Größe zur Verfügung  Einige Flächen, wie Garderobe oder Sanitärbereiche, werden nach der Planungshilfe für einen Kindergartenneubau unterschritten. Eine Betriebsgenehmigung kann – auch wegen der mehr als ausreichenden Gruppenraumgröße – erteilt werden.

Für eine ausschließliche Nutzung des gesamten Gebäudes als Kindertagesstätte (Kindergarten) bietet das Gebäude ausreichend Räumlichkeiten. Der im Dachgeschoss mögliche Mehrzweckraum ist für den Betrieb eines zweizügigen Kindergartens keine Voraussetzung, lediglich eine Empfehlung, und könnte daher auch anderweitig genutzt werden.

 

Mit dem Landratsamt wurde besprochen, ob eine multifunktionale Nutzung des Gebäudes umsetzbar wäre. Die Kindertagesstättenaufsicht des Landkreises weist auf die Aspekte Sicherheit, Aufsichtspflicht und Hygiene hin, die dringend bei einer „Fremdnutzung“ zu berücksichtigen sind. Sofern die drei genannten Aspekte Berücksichtigung finden, könnte eine bedingte multifunktionale Nutzung möglich sein.

Eine multifunktionale Nutzung von Gruppenräumen bleibt allerdings ausgeschlossen. Auf alle Fälle muss die Trägerschaft in die Entscheidung der „multifunktionalen Nutzung“ einbezogen werden. Dies begründet sich vor allem mit der „Sicherheits- und Aufsichtspflicht“, die vorwiegend von der Trägerseite erfüllt werden muss.

In diesem Zusammenhang sollen nun die Unterbringung der Kindergruppe Wichtelburg und die Nutzung der VHS in den Räumen betrachtet werden:

 

Nutzung VHS

Die VHS nutzt bislang die Räume des ersten Obergeschosses vorwiegend für Gesundheits- und Tanzkurse (Yoga, Pilates, Qi Gong, Wirbelsäulengymnastik, Zumba, Tango etc.). Der Bewegungsraum hat eine Fläche von ca.70 m² und wird täglich mit ein bis zwei Kursen am Vormittag und mit zwei Kursen am Abend belegt.

Betrachtet man nun eine Nutzung durch die VHS, so kann das Dachgeschoss (Mehrzweckraum) mit einer Fläche von 40 m² zur Verfügung gestellt werden. Allerding könnten in diesem Fall die VHS-Kurse aufgrund der „Sicherheit und Aufsichtspflicht“ nur abends (nach Kindergartenschluss) stattfinden. Ferner muss hinsichtlich des Hygieneaspekts gewährleistet werden, dass täglich nach Kursende gereinigt wird.

 

Nutzung Wichtelburg

Die Kindergruppe Wichtelburg ist für Kinder ab 2 Jahren – als Vorkindergarten konzipiert. Es werden 10 Kinder von einer Erzieherin und einer Mutter (alternierend) an zwei Vormittagen in der Woche betreut. Die Warteliste der Kindergruppe ist lang, daher könnte das Angebot, nach einem Umzug in die „Alte Schule“, um eine zweite Gruppe erweitert werden, so dass vier Vormittage belegt wären.

Eine Nutzung des Mehrzweckraums im Dachgeschoss durch die Kindergruppe „Wichtelburg“ muss mit dem möglichen Träger abgestimmt werden, da die Kindergruppe den Raum während des Kinderartenbetriebs nutzt. Zudem befinden sich im Dachgeschoss Personal und Lagerräume des Kindergartens. Eine Küche stünde der Kindergruppe nicht zur Verfügung.

Eine Doppel-Nutzung des Raumes durch die Kindergruppe und den Kindergarten (als Bewegungsraum in der belegungsfreien Zeit) wäre denkbar.

Allerdings muss in Hinblick auf das Sonderinvestitionsprogramm des Bundes geklärt werden, ob eine multifunktionale Nutzung die Fördermöglichkeiten mindert oder für die Kindergruppe ebenfalls eine Förderfähigkeit bestünde.

 

Notwendige bauliche Maßnahmen

Damit das „Alte Schulhaus“ für einen Kindergartenbetrieb nutzbar wäre, müssten einige Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden.

In erster Linie muss das Gebäude brandschutzsicher ertüchtigt werden. Da die Geschossdecken als Holzbalkendecken ausgeführt sind, müssen diese mit entsprechender Unterverkleidung (Gipskarton F30) ausgestattet werden. Ferner muss eine interne Alarmierungsanlage (BMA) nachgerüstet werden.

Aus jedem Geschoss einer Kindertageseinrichtung müssen zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege ins Freie zur Verfügung stehen. Im Bestand besteht lediglich im Erdgeschoss diese Möglichkeit. Für die Obergeschosse (1. OG und DG) muss daher ein zweiter baulicher Rettungsweg (weitere notwendige Treppe) hergestellt werden.

Weiterhin ist eine Sanierung der Heizungsanlage unumgänglich, ebenso wie die Sanierung der Sanitärbereiche im gesamten Haus. Für die Gruppenräume müssen dezentrale Lüftungsgeräte vorgesehen werden. Einige Wände müssen abgebrochen und neue Trockenbauwände hergestellt werden. Ein Austausch der Eingangstüren und Innentüren (teilweise), sowie der Dachflächenfenster ist notwendig. Die Fassadenfenster können erhalten bleiben. Eine Erneuerung von schadhaften Treppenstufen und die Ertüchtigung des Treppengeländers sind ebenfalls notwendig, sowie komplett neue Bodenbeläge. Eine Dämmung des Daches ist ebenfalls vorgesehen.

 

Ein erster Kostenrahmen für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des „Alten Schulhauses“ liegt in Höhe von brutto 1,1 Millionen Euro vor. Sofern eine energetische Sanierung des Gebäudes angestrebt werden soll, wäre aufgrund der Erhaltung der Fassadenarchitektur nur eine innenliegende Dämmung möglich. Dazu müssten zusätzlich 140.000 Euro aufgewendet werden. Da das Gebäude keine auffälligen Wärmebrücken zeigt und bislang keine Schimmelbildung vorgefunden wurde, könnte, zumal eine Lüftungsanlage für die Gruppenräume geplant ist, auf eine Fassadendämmung verzichtet werden.

 

Bruttogeschossfläche EG – DG ca. 594 m²

·         2 Kindergartengruppen mit je 25 Kindern

·         1 multifunktionaler Raum

            z.B. als Bewegungsraum für den Kindergarten oder für Kindergruppe 10 Kinder und / oder VHS Nutzung

 

Kostenrahmen KG 200 – KG 700          1,1 Millionen Euro

 

Sanierungs- und Umbaukosten pro Kindergarten-Kind ca. 22.000,- EUR

 

Außenanlage ca. 600 m²

 

Eine Förderung durch den Freistaat Bayern, gemäß dem Sonderinvestitionsprogramm zur Schaffung von Betreuungsplätzen, könnte voraussichtlich 50 v.H. betragen.

 

Eine Umsetzung der baulichen Maßnahme ist für das Jahr 2018 angestrebt, daher sollte mit Herbeiführung des Maßnahmenbeschlusses umgehend eine Trägerschaft für die Einrichtung gefunden und die Planungsleistungen beauftragt werden.

 

In der anschließenden Diskussion wurde das Fehlen eines Stadtentwicklungsplanes kritisiert, in dem man entstehende Situationen wie diese Jahre vorher erkennen könne. Dem wurde entgegen gehalten, dass diese Baumaßnahme sogar sehr vorausschauend wäre angesichts der entstehenden Bebauung an der Aiblinger Straße und dem daraus resultierenden Bevölkerungszuwachs. Besorgt zeigte man sich ob des Auszuges der VHS aus dem alten Schulhaus und der bislang noch nicht gelösten Übergangsunterbringung der wegfallenden Kurse.

 

Hier wurden seitens der Verwaltung die Räumlichkeiten des Vereinskartells vorgeschlagen, aber auch der Schulanbau der Grundschule oder eine evtl. Kooperation mit einem Fitness-Studio. Ausgeschlossen dagegen sei die vorübergehende Unterbringung der VHS im Gebäude Rotter Str. 8 wegen dem JIG und dem Jugendorchester.

Es wurde außerdem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nach Fertigstellung des geplanten Kinder-Hauses in der Forellenstraße das alte Schulhaus damit nicht überflüssig werden würde, da bis zum Jahre 2030 insgesamt 5 neue Kindergruppen benötigt werden. Nicht zu vergessen werden dürfen die Zuschüsse für den Bau von Kindergärten  i.H.v. derzeit 70% der förderfähigen Kosten. Die energetische Sanierung, speziell einer Dämmung der Außenwände, sei aufgrund des guten Zustands des sehr dicken Mauerwerks nicht notwendig.

 

Im Anschluss daran erteilte die Sitzungsleiterin der ebenfalls anwesenden VHS-Leiterin, Frau Dr. Martina Eglauer, das Wort. Diese erklärte, dass für die VHS eine Nutzung des Raumes im Dachgeschoss aufgrund der mangelnden Größe nicht in Frage käme, zumal angesichts der bislang in Oberelkofen angebotenen Kurse auch noch Lagerräume für Matten etc. fehlten.

 

Die Erste Bürgermeisterin regte dann noch an, dass sich durchaus auch der Zweckverband um Ersatzräume kümmern könnte.


Der Stadtrat beschloss gegen 2 Stimmen

 

a)      die erforderlichen Maßnahmen zur Umnutzung des „Alten Schulhauses“ in Oberelkofen zur Kindertagesstätte einzuleiten (Maßnahmenbeschluss).

 

b)      eine multifunktionale Nutzung des Mehrzweckraumes im Dachgeschoss für die Kindergruppe „Wichtelburg und/oder als Bewegungsraum für die VHS zu berücksichtigen.

Ferner beauftragt der Stadtrat die Stadtverwaltung, unverzüglich eine Trägerschaft für die Einrichtung zu verpflichten und ermächtigt die Erste Bürgermeisterin die notwendigen Architekten- und Fachplanungsleistungen zu beauftragen.