Bezeichnung | Inhalt |
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Sitzung: | 20.06.2017 StR/037/2017 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Die Erste Bürgermeisterin erteilte der anwesenden Vertreter der
Verwaltung, Frau Magdon, das Wort.
Diese erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:
In seiner Sitzung vom 02.05.2017 wurde der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss über die Absicht informiert, das „Alte Schulhaus“ in
Oberelkofen zu sanieren und zu einer Kindertagesstätte umzubauen.
Das „Alte Schulhaus“ in Oberelkofen ist ein zweigeschossiges Gebäude,
mit einer Bruttogrundfläche von ca. 200 Quadratmeter, das mit nur einem Raum
(Öllager) unterkellert ist. Das Gebäude wurde 1907 erstmals als Schulgebäude
genehmigt.
1. Obergeschoss – Raum der VHS:
2. Obergeschoss – früherer Gruppenraum Wichtelburg:
2. Obergeschoss:
Bislang wurden im Erdgeschoss Museumsexponate der Stadt Grafing
gelagert. Mit der Anmietung des Büroturms Haidling 17 (Beschluss des Stadtrats
vom 27.01.2015) als Nutzung für Musik- und Volkshochschulunterricht ergab sich
im großräumigen, trockenen und gut temperierten Kellergeschoss des Büroturms
eine Möglichkeit zur Lagerung der Museumsexponate. Die Erdgeschossräume des
„Alten Schulhauses“ sind mittlerweile größtenteils leergeräumt. Das 1.
Obergeschoss wird nach wie vor von der Volkshochschule als Veranstaltungs- und
Schulungsraum genutzt.
Bis 09.12.2008 beherbergte das Dachgeschoss die 1994 gegründete
Kindergruppe Wichtelburg. Aufgrund des unzureichenden Brandschutzes wurden die
Räume im Dachgeschoss für die Nutzung gesperrt. Eine vorübergehend
Unterbringung der Kindergruppe konnte im benachbarten Vereinsheim erfolgen.
Angedacht war eine Umsiedlung der Kindergruppe in das Erdgeschoss des Gebäudes,
sobald für die Museumsexponate eine neue Lagermöglichkeit gefunden wird.
Die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung des Gebäudes
(Nutzungsänderung ehem. Lagerräume im EG zu Kinderkrippenräumen) wurde am
18.05.2009 erteilt. Dem Bau-Werk- und Umweltausschuss wurde daraufhin im
Dezember 2010 die Sanierung des Gebäudes unter brandschutztechnischen und
baurechtlichen Gründen vorgestellt. Ein Durchführungsbeschluss wurde allerdings
aus Kostengründen nicht gefasst. Somit erfolgte bislang die Umsetzung des
Bauvorhabens nicht. Lediglich die Änderung der Ölversorgung wurde 2011
vorgenommen, da der Tankraum Undichtigkeiten aufwies. Eine Sanierung des
Kellerraumes erfolgte jedoch ebenfalls nicht.
Zwischenzeitlich ist die Geltungsdauer der Baugenehmigung für das
Vorhaben der Nutzungsänderung erloschen.
Aufgrund des weiterhin wachsenden Bedarfs an Betreuungsplätzen für 3 bis
6-Jährige sollte die Möglichkeit eines Umbaus des „Alten Schulhauses“ zur
Kindertagesstätte erneut untersucht werden.
Ausgehend von der Einrichtung eines 2-gruppigen Kindergartens wurde ein
Raum- und Funktionsprogrammes (RuF) in Abstimmung mit den Bauleitlinien für
Kindertagesstätten erstellt.
Info: Das Landratsamt
Ebersberg legt mit diesen Planungsrichtlinien (Neubau) Standards fest, um eine
möglichst gleichförmige Qualitätsentwicklung im Landkreis Ebersberg zu sichern.
Das Raum- und Funktionsprogramm in Gegenüberstellung der
Neubau-Planungshilfe des Landratsamtes bildet nachfolgende Flächen ab:
Nutzung |
Neubau Planungshilfe |
Raum und Funktionsprogramm (RuF) |
|
Gruppenraum |
mindestens 50 m² (2 m²/Kind) |
EG/1. OG |
72,5 m² |
Nebenraum |
mindestens 16 m² (0,64 m²/Kind) |
||
Küche und Vorrat |
mind. 17 m² |
1. OG |
30,5 m² |
Büro |
ca. 17 m² |
EG |
19,5 m² |
Sanitärraum |
je Gruppe 15 m² |
EG/1. OG |
12,5 m² |
Personaltoilette |
ca. 5 m² |
EG |
6,8 m² |
Personalraum |
ca 22 m ² (+Garderobe), |
DG |
14,2 m² |
Mehrzweckraum |
mindestens 60 m², |
DG |
40 m² |
Garderobe |
je Gruppe ca. 20 m ² |
EG/1.OG |
8 m² |
Lagerraum |
ca. 15 m² |
DG |
8,5 m² |
Putzkammer |
keine Angabe |
EG |
3,5 m² |
Außenfläche |
mindestens 10 m² pro Kind |
|
|
Anlage: Funktionsschema der Grundrisse
Im Rahmen der Untersuchung
wurde das Brandschutzkonzept vom 15.04.2009 (IB Kaefer, Grafing) als Grundlage
verwendet, nach Rücksprache mit dem Ingenieurbüro Kaefer hat dies in den
Grundzügen Gültigkeit.
Räumlich ist die Umnutzung des „Alten Schulhauses“ zum
Kindergartenbetrieb möglich. Gruppenräume, sowie weitere Nebenräume, stehen in
ausreichender Größe zur Verfügung Einige
Flächen, wie Garderobe oder Sanitärbereiche, werden nach der Planungshilfe für
einen Kindergartenneubau unterschritten. Eine Betriebsgenehmigung kann – auch
wegen der mehr als ausreichenden Gruppenraumgröße – erteilt werden.
Für
eine ausschließliche Nutzung des gesamten Gebäudes als Kindertagesstätte
(Kindergarten) bietet das Gebäude ausreichend Räumlichkeiten. Der im
Dachgeschoss mögliche Mehrzweckraum ist für den Betrieb eines zweizügigen
Kindergartens keine Voraussetzung, lediglich eine Empfehlung, und könnte daher
auch anderweitig genutzt werden.
Mit dem Landratsamt
wurde besprochen, ob eine multifunktionale Nutzung des Gebäudes umsetzbar wäre.
Die Kindertagesstättenaufsicht des Landkreises weist auf die Aspekte
Sicherheit, Aufsichtspflicht und Hygiene hin, die dringend bei einer
„Fremdnutzung“ zu berücksichtigen sind. Sofern die drei genannten Aspekte
Berücksichtigung finden, könnte eine bedingte multifunktionale Nutzung möglich
sein.
Eine multifunktionale Nutzung von Gruppenräumen bleibt allerdings
ausgeschlossen. Auf alle Fälle muss die Trägerschaft in die Entscheidung der
„multifunktionalen Nutzung“ einbezogen werden. Dies begründet sich vor allem
mit der „Sicherheits- und Aufsichtspflicht“, die vorwiegend von der Trägerseite
erfüllt werden muss.
In diesem Zusammenhang sollen
nun die Unterbringung der Kindergruppe Wichtelburg und die Nutzung der VHS in
den Räumen betrachtet werden:
Nutzung VHS
Die VHS nutzt bislang die Räume des ersten Obergeschosses vorwiegend für
Gesundheits- und Tanzkurse (Yoga, Pilates, Qi Gong, Wirbelsäulengymnastik,
Zumba, Tango etc.). Der Bewegungsraum hat eine Fläche von ca.70 m² und wird
täglich mit ein bis zwei Kursen am Vormittag und mit zwei Kursen am Abend
belegt.
Betrachtet
man nun eine Nutzung durch die VHS, so kann das Dachgeschoss (Mehrzweckraum)
mit einer Fläche von 40 m² zur Verfügung gestellt werden. Allerding könnten in
diesem Fall die VHS-Kurse aufgrund der „Sicherheit und Aufsichtspflicht“ nur
abends (nach Kindergartenschluss) stattfinden. Ferner muss hinsichtlich des
Hygieneaspekts gewährleistet werden, dass täglich nach Kursende gereinigt wird.
Nutzung Wichtelburg
Die Kindergruppe Wichtelburg ist für Kinder ab 2 Jahren – als
Vorkindergarten konzipiert. Es werden 10 Kinder von einer Erzieherin und einer
Mutter (alternierend) an zwei Vormittagen in der Woche betreut. Die Warteliste
der Kindergruppe ist lang, daher könnte das Angebot, nach einem Umzug in die
„Alte Schule“, um eine zweite Gruppe erweitert werden, so dass vier Vormittage
belegt wären.
Eine
Nutzung des Mehrzweckraums im Dachgeschoss durch die Kindergruppe „Wichtelburg“
muss mit dem möglichen Träger abgestimmt werden, da die Kindergruppe den Raum
während des Kinderartenbetriebs nutzt. Zudem befinden sich im Dachgeschoss
Personal und Lagerräume des Kindergartens. Eine Küche stünde der Kindergruppe
nicht zur Verfügung.
Eine
Doppel-Nutzung des Raumes durch die Kindergruppe und den Kindergarten (als
Bewegungsraum in der belegungsfreien Zeit) wäre denkbar.
Allerdings
muss in Hinblick auf das Sonderinvestitionsprogramm des Bundes geklärt werden,
ob eine multifunktionale Nutzung die Fördermöglichkeiten mindert oder für die
Kindergruppe ebenfalls eine Förderfähigkeit bestünde.
Notwendige bauliche Maßnahmen
Damit
das „Alte Schulhaus“ für einen Kindergartenbetrieb nutzbar wäre, müssten einige
Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden.
In
erster Linie muss das Gebäude brandschutzsicher ertüchtigt werden. Da die
Geschossdecken als Holzbalkendecken ausgeführt sind, müssen diese mit
entsprechender Unterverkleidung (Gipskarton F30) ausgestattet werden. Ferner
muss eine interne Alarmierungsanlage (BMA) nachgerüstet werden.
Aus jedem Geschoss einer Kindertageseinrichtung müssen
zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege ins Freie zur Verfügung
stehen. Im Bestand besteht lediglich im Erdgeschoss diese Möglichkeit. Für die
Obergeschosse (1. OG und DG) muss daher ein zweiter baulicher Rettungsweg
(weitere notwendige Treppe) hergestellt werden.
Weiterhin
ist eine Sanierung der Heizungsanlage unumgänglich, ebenso wie die Sanierung
der Sanitärbereiche im gesamten Haus. Für die Gruppenräume müssen dezentrale
Lüftungsgeräte vorgesehen werden. Einige Wände müssen abgebrochen und neue
Trockenbauwände hergestellt werden. Ein Austausch der Eingangstüren und
Innentüren (teilweise), sowie der Dachflächenfenster ist notwendig. Die
Fassadenfenster können erhalten bleiben. Eine Erneuerung von schadhaften
Treppenstufen und die Ertüchtigung des Treppengeländers sind ebenfalls
notwendig, sowie komplett neue Bodenbeläge. Eine Dämmung des Daches ist
ebenfalls vorgesehen.
Ein
erster Kostenrahmen für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen des „Alten
Schulhauses“ liegt in Höhe von brutto 1,1 Millionen Euro vor. Sofern eine
energetische Sanierung des Gebäudes angestrebt werden soll, wäre aufgrund der
Erhaltung der Fassadenarchitektur nur eine innenliegende Dämmung möglich. Dazu
müssten zusätzlich 140.000 Euro aufgewendet werden. Da das Gebäude keine
auffälligen Wärmebrücken zeigt und bislang keine Schimmelbildung vorgefunden
wurde, könnte, zumal eine Lüftungsanlage für die Gruppenräume geplant ist, auf
eine Fassadendämmung verzichtet werden.
Bruttogeschossfläche EG – DG
ca. 594 m²
·
2
Kindergartengruppen mit je 25 Kindern
·
1
multifunktionaler Raum
z.B. als Bewegungsraum für den Kindergarten oder für
Kindergruppe 10 Kinder und / oder VHS
Nutzung
Kostenrahmen KG 200 – KG 700
1,1 Millionen Euro
Sanierungs- und Umbaukosten pro
Kindergarten-Kind ca. 22.000,- EUR
Außenanlage ca. 600 m²
Eine Förderung durch den
Freistaat Bayern, gemäß dem Sonderinvestitionsprogramm zur Schaffung von
Betreuungsplätzen, könnte voraussichtlich 50 v.H. betragen.
Eine Umsetzung der baulichen Maßnahme ist für das Jahr 2018
angestrebt, daher sollte mit Herbeiführung des Maßnahmenbeschlusses umgehend
eine Trägerschaft für die Einrichtung gefunden und die Planungsleistungen beauftragt
werden.
In der anschließenden Diskussion wurde das Fehlen eines Stadtentwicklungsplanes kritisiert, in dem man entstehende Situationen wie diese Jahre vorher erkennen könne. Dem wurde entgegen gehalten, dass diese Baumaßnahme sogar sehr vorausschauend wäre angesichts der entstehenden Bebauung an der Aiblinger Straße und dem daraus resultierenden Bevölkerungszuwachs. Besorgt zeigte man sich ob des Auszuges der VHS aus dem alten Schulhaus und der bislang noch nicht gelösten Übergangsunterbringung der wegfallenden Kurse.
Hier wurden seitens der Verwaltung die Räumlichkeiten des Vereinskartells vorgeschlagen, aber auch der Schulanbau der Grundschule oder eine evtl. Kooperation mit einem Fitness-Studio. Ausgeschlossen dagegen sei die vorübergehende Unterbringung der VHS im Gebäude Rotter Str. 8 wegen dem JIG und dem Jugendorchester.
Es wurde außerdem ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nach Fertigstellung des geplanten Kinder-Hauses in der Forellenstraße das alte Schulhaus damit nicht überflüssig werden würde, da bis zum Jahre 2030 insgesamt 5 neue Kindergruppen benötigt werden. Nicht zu vergessen werden dürfen die Zuschüsse für den Bau von Kindergärten i.H.v. derzeit 70% der förderfähigen Kosten. Die energetische Sanierung, speziell einer Dämmung der Außenwände, sei aufgrund des guten Zustands des sehr dicken Mauerwerks nicht notwendig.
Im Anschluss daran erteilte die Sitzungsleiterin der ebenfalls anwesenden VHS-Leiterin, Frau Dr. Martina Eglauer, das Wort. Diese erklärte, dass für die VHS eine Nutzung des Raumes im Dachgeschoss aufgrund der mangelnden Größe nicht in Frage käme, zumal angesichts der bislang in Oberelkofen angebotenen Kurse auch noch Lagerräume für Matten etc. fehlten.
Die Erste Bürgermeisterin regte dann noch an, dass sich durchaus auch der Zweckverband um Ersatzräume kümmern könnte.
Der
Stadtrat beschloss gegen 2 Stimmen
a)
die erforderlichen Maßnahmen zur Umnutzung
des „Alten Schulhauses“ in Oberelkofen zur Kindertagesstätte einzuleiten
(Maßnahmenbeschluss).
b)
eine multifunktionale Nutzung des
Mehrzweckraumes im Dachgeschoss für die Kindergruppe „Wichtelburg und/oder als
Bewegungsraum für die VHS zu berücksichtigen.
Ferner beauftragt der Stadtrat die Stadtverwaltung, unverzüglich eine Trägerschaft für die Einrichtung zu verpflichten und ermächtigt die Erste Bürgermeisterin die notwendigen Architekten- und Fachplanungsleistungen zu beauftragen.