Tagesordnungspunkt

1. Verfahrensablauf

 

Der gegenständliche Bebauungsplan ist Teil eines langjährigen Baulandentwicklungsprozesses, der durch das Ergänzungssatzungsverfahren zur Schaffung des Baurechts für den erweiterten Neubau des Kindergartens „St. Elisabeth“ im Jahr 2009 ausgelöst wurde. Für dieses Verfahren war eine informelle städtebauliche Entwicklungsplanungen notwendig, die sich mit den städtebaulichen Zielen im dortigen Teilraum auseinandergesetzt hat.

 

Mit der Feststellung des Flächennutzungsplans 1986 und vielen nachfolgenden Versuchen unterschiedlicher Grundstückseigentümer seit den 1990er Jahren  hat die Stadt Grafing eine weitere Siedlungsentwicklung in diesem Bereich abgelehnt. Mit dem erweiterten Neubau des dortigen Kindergartens musste sich die Stadt mit einer weiteren Siedlungstätigkeit beschäftigen, was erhebliche Schwierigkeiten bereitet.

 

Ein am 17.03.2010 beschlossenes „Strukturkonzept“ für den Teilraum westlich der Elisabethstraße bis zur Nettelkofener Straße wurde nach entsprechenden Baugrunderkundungen am 15.11.2011 wieder aufgebhoben. Mit Ausnahme einer Baureihe entlang der Elisabethstraße wurde eine Bebauung aufgrund der ungünstigen Bodenverhältnisse abgelehnt.

 

Gleichzeitig wurde am 15.11.2011 ein Strukturkonzept für den nördlichen Bereich beschlossen – und zwar für eine Bebauung südlich und nördlich der Nettelkofener Straße. Auch dieses Strukturkonzept musste nach Baugrunderkundungen grundlegend geändert werden. Letztendlich wurde mit Stadtratsbeschluss vom 07.10.2014 dann das endgültige (reduzierte) Strukturkonzept festgestellt. Es sieht nördlich und südlich der Nettelkofener Straße jeweils eine Stichstraße mit Wohngebäuden vor.

 

Auf diese städtebaulichen Voruntersuchungen hin wurde der Flächennutzungsplan  geändert (13. Änderung). Diese Flächennutzungsplanänderung – eingeleitet am 11.12.2012 – ist am 24.04.2015 in Kraft getreten. Dort sind  entlang der Elisabethstraße Wohnbauflächen für eine einreihige Bebauung  und als Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) dargestellt. Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist beachtet.

 

Wegen des dringlichen Interesses an einem „Wohnheim für behinderte Menschen“ südlich der Nettelkofener Straße hat der Stadtrat dann bereits (vor Abschluss des Flächennutzungsplanverfahrens)  am 11.03.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) beschlossen für

 

a)    den Teilraum südlich der Nettelkofener Straße am westlichen Ortseingang für ein „Wohnheim für behinderte Menschen“ und – zur ortsplanerischen Einbindung dieses Solitärbauwerks – eine den Siedlungsrand abschließende Gebäudegruppe von Wohnhäusern. Die Erschließung erfolgt mit einer Stichstraße mit Wendefläche zur Nettelkofener Straße.

 

Abgetrennt durch eine öffentliche Grünfläche (Zweckbestimmung „Kinderspielplatz“) folgt dann südlich davon

 

b)   eine Gebäudereihe entlang der Westseite der Elisabethstraße nördlich und südlich der Kindertageseinrichtung. Die Erschließung erfolgt über die bestehende Elisabethstraße und die dortigen leitungsgebundenen Einrichtungen.

 

 

Der Billigungsbeschluss zum Bebauungsplanentwurf vom 01.07.2015 wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 gefasst. Dort wurde auch die Untersuchung der gesicherten und schadlosen Niederschlagswasserbeseitigung durch den bestehenden Regenwasserkanal (Entwässerungskonzept) beschlossen.

 

Vom 10.08.2015 bis 17.09.2015 wurde dann die frühzeitige Bürgerbeteiligung und  am 13.08.2015 die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstigen Behörden (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt.

 

2. Entwässerung:

 

Gemäß Beschluss des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.07.2015 waren weitere Untersuchungen der gesicherten und schadlosen Niederschlagswasserbeseitigung (Entwässerungskonzept) durchzuführen.

 

Anlass für die Untersuchung war, dass sich die Geländesenke um die städtische Kindertageseinrichtung in der Elisabethstraße (Fl.Nrn. 500/1 und 501 der Gemarkung Nettelkofen) bei den Starkregen im Juni 2013 aufgrund der Sättigung des torfhaltigen Bodens und der nur bedingt wasserdurchlässigen Unterbodenschichten aufgestaut hat und Wasserschäden an dem damals neu errichteten Gebäude verursacht haben.

 

Ursprünglich erhoffte man sich einen Lösungsansatz durch ein hydrogeologisches Gutachten. Ziel war, eine Möglichkeit zur örtlichen Versickerung des Niederschlagswassers zu finden. Das musste aufgegeben werden. Allein die Entwässerung über eine bestehende Vorflutleitung, deren Existenz der Stadt erst kurz vorher bekannt wurde, kann eine taugliche Entwässerung sicherstellen. Diese Leitung verläuft aber zu einem großen Teil ungesichert durch bebaute Privatgrundstücke und ist in vielen Abschnitten beschädigt.

 

Die Überlegungen der Stadt gehen dahin, diese Leitung in den öffentlichen Straßengrund zu verlegen, technisch zu sanieren und Verengungen zu beseitigen. Die erste Erkenntnis der Konzeptstudie (IB Marcus) vom 24.02.2014 war, dass bei den gegebenen Höhenverhältnissen eine Verlegung im Straßengrund (trotz der Mehrlängen) noch als Freispiegelkanal möglich ist. Weiter kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass bei einer ausreichenden Rückhaltung (Rigole und Stauraumkanal) und einer durchgehenden Aufweitung auf DN 300 sogar ein 100-jähriges Hochwasserereignis schadlos über diesen Entwässerungskanal abgeleitet werden kann.

 

Die fachliche Prüfung dieses Entwässerungskonzeptes durch das Wasserwirtschaftsamt Rosenheim zeigte aber, dass eine abschließende Entscheidung erst nach dem notwendigen wasserrechtlichen Verfahren möglich ist. Noch völlig offen waren die hydraulischen Auswirkungen auf die Fließgewässer (Urtelbach), in die der Regenwasserkanal einleitet. Diese Ingenieurleistungen konnten aber aufgrund der Personalsituation und  vorrangiger anderer Maßnahmen bislang nicht eingeleitet werden. Zu erinnern ist auch dran, dass die Finanzierung des Regenwasserkanals zu klären ist, möglichst über Folgekostenvereinbarungen (städtebauliche Verträge) von den Eigentümern der noch neu auszuweisenden Baugrundstücke an der Elisabethstraße.

 

3. Abschnittsbildung/städtebauliche Verträge

 

Bis zur abschließenden Klärung der Entwässerungsverhältnisse war eine Fortführung des Bebauungsplanverfahrens nicht zu rechtfertigen ist. Da aber der nördliche Teilraum (Hausgruppe südlich der Nettelkofener Straße) von der Entwässerungsproblematik nicht betroffen ist, wurde eine räumliche Teilung des Plangebietes beschlossen (Abschnittsbildung). Damit kann zumindest für diese Grundstücke – insbesondere dem dort geplanten „Wohnheim für behinderte Menschen“ eine weitere Zeitverzögerung vermieden werden.

 

Weiterer wesentlicher Grund war, dass die Erwartungen vieler Eigentümer  an den Umfang der Baulandausweisungen enttäuscht wurden. Nachdem vor dem nächstfolgenden Verfahrensschritt erst die städtebaulichen Verträge (Grundsatzbeschluss zur sozialen Wohnraumförderung, Ausgleichsflächensicherung) abgeschlossen werden mussten, wäre von den betroffenen Eigentümern eine Blockade zu erwarten gewesen. Da ein solches „Druckmittel“ schon zum Ausdruck gebracht wurde, hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss auch aus diesen Erwägungen heraus die Trennung des Bebauungsplanverfahrens beschlossen.

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss deshalb die Aufteilung des  Bebauungsplanverfahrens in zwei Planungsabschnitte:

a) für den Bereich „westlich der Elisabethstraße“ und

b) den Bereich „südlich der Nettelkofener Straße“

Für diese Teilbereiche wird das Verfahren künftig jeweils getrennt fortgeführt.

 

Die exakte Trennung der Baugebiete wurde vorgeschlagen nördlich des zwischen den Planungsabschnitten liegenden Grünzugs (Kinderspielplatz). Auf Wunsch des Bau-, Werk- und Umweltausschusses verständigte  man sich darauf, die Planungsgrenze südlich der Grünfläche festzulegen. Der Kinderspielplatz sollte damit im Planungsgebiet „Südlich der Nettelkofener Straße“ festgesetzt werden.

 

Bevor das förmliche Bebauungsplanverfahren weitergeführt werden kann, verlangt die Beachtung des  Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 den entsprechenden  Abschluss des städtebaulichen Vertrags zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“. Das hat zeitlich vor dem Entstehen möglicher Bebauungsansprüche zu erfolgen. Entsprechend der örtlichen Verfahrenspraxis sind im Rahmen dieser städtebaulichen Verträge auch die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen und die örtlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen zu sichern. Hier ist auf den Grundsatzbeschluss (vgl. dort Nr. 3a) hinzuweisen, der die unentgeltliche Abtretung der Erschließungs- und Bedarfsflächen verlangt. Solche sind (vgl. dort Nr. 4):  Straßen, Wege, Plätze, Ausgleichsflächen, Spielflächen usw.).

 

In den Verhandlungen mit den unterschiedlichsten betroffenen Beteiligten konnte aber keine Einigung erzielt werden. Problematisch war bei  den Verhandlungen bereits die Sicherung der Ausgleichsflächen. Um eine vertragliche Sicherung (mit Dienstbarkeitsbewilligung) zu vermeiden, wurde eine Fläche in einer anderen Gemeinde vorgeschlagen. Eine Abkehr von der örtlichen Umsetzungspraxis (Gleichbehandlung, auch hinsichtlich des Flächenwertes)  und der damit einhergehenden konzeptionellen planerischen Gestaltungsziele (Ortsrandeingrünung bei der Siedlungsrandbebauung) wurde nicht für vertretbar angesehen.

Auch mit der  Zuordnung der Kinderspielplatzfläche zum nördlichen Plangebiet und der dafür notwendigen Sicherung bestand keine Einigungsmöglichkeit. Zwar bestand auch noch Uneinigkeit hinsichtlich der Erschließungsflächen und der Sicherung für den sozialverträglichen Wohnungsbau; hier erscheint aber eine Einigung mittlerweile erreichbar zu sein.

 

4. Rechtsänderung

 

 

 

 

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach kann jetzt das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch für Bebauungspläne angewendet werden, durch die  die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen.

 

Die Voraussetzungen liegen vor, da eingerechnet der südlich anschließenden (und im räumlichen Zusammenhang stehenden) Baugebietsausweisungen „Westlich der Elisabethstraße“  und „Nördlich der Nettelkofener Straße“  mit einer Grundfläche von 2.400 m² insgesamt nur eine Grundfläche (i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO) von ca. 3.650 m²  erreicht wird, also deutlich unterhalb der Flächengrenze von 10.000 m². Eine Pflicht zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung besteht ebenfalls nicht.

 

Für das gegenständliche Bebauungsplanverfahren liegt der Vorteil im materiellen Recht. So gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB  die naturschutzrechtlichen Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB erfolgt oder zulässig (fingierter Eingriffsausgleich). Ungeachtet dieser Freistellung von der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bleibt es natürlich bei der Beachtung der Belange des Naturschutzes in der Planabwägung. Lediglich die Festsetzung und förmliche Umsetzung als gesetzlich notwendige Ausgleichsmaßnahmen entfällt.

Am tatsächlichen Ergebnis ändert sich nichts. Aufgrund des mit der Bebauung entwickelten endgültigen Siedlungsabschlusses bleiben weiterhin die erhöhten Anforderungen an das Siedlungs- und  Landschaftsbild abwägungsrelevant. Die Schaffung einer hinreichend großen Ortsrandeingrünung (vgl. Nr. 9 des Aufstellungsbeschlusses vom 11.03.2014) ist auch weiterhin unverändertes Planungsziel. Lediglich die Festsetzungsform (private Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB anstatt als Ausgleichsfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) würde sich ändern. Was künftig aber entfallen kann, ist die ergänzende vertragliche Sicherung als Ausgleichsfläche (Duldung) und der Maßnahmen zur Herstellung zur Pflege im Hinblick auf die gesetzliche Herstellungs- und Kostenpflicht (§ 135a ff. BauGB).

Hierdurch  – und nicht an der Entwicklung der Ortsrandeingrünung – entstanden die PRobleme in den Vertragsverhandlungen. 

Zum Verständnis: Eine bauliche Nutzung schließt sich auf festgesetzten „Grünflächen“ gleichermaßen aus. Gegenüber den inhaltlichen städtebaulichen Gestaltungszielen und der Würdigung der Belange von Natur und Landschaft nach den individuellen Vorstellungen der jeweiligen Gemeinde ergeben sich keine nachteiligen Einschränkungen!

 

5. Änderung des Billigungsbeschlusses

 

Bei einer Überleitung in das beschleunigte Verfahren entfällt die Festsetzung der Ortsrandeingrünung als Ausgleichsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB; sie wird ohne Änderung von Lage und Größe künftig als „private Grünfläche, Zweckbestimmung Obstgarten / Ortsrandeingrünung“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)  festgesetzt. 

 

Hinzu kommt die Änderung des Plangebietes (Instruktionsbereich) hinsichtlich der getrennten Planungsabschnitte. In Abänderung des Beschlusses vom 15.03.2016 endet der Geltungsbereich für das Plangebiet „Südlich der Nettelkofener Straße“ künftig nördlich der öffentlichen Grünfläche „Spielplatz“, die die beiden Planungsabschnitte trennt. Die Sicherung dieser Grünfläche ist dann erst mit der Fortführung des südlichen Planungsabschnittes notwendig und erleichtert die Verhandlungen.

 

Der Stadtrat beschloss auf Empfehlung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses einstimmig:

 

1.         Das Bebauungsplanverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet „Westlich der Elisabethstraße/Südlich der Nettelkofener Straße“  (Aufstellungsbeschluss vom 11.03.2014) wird im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB 2017 fortgeführt (Überleitungsbeschluss).

 

Teilbeschluss Nr. 9 des Aufstellungsbeschlusses vom 11.03.2014 für die Ausgleichsflächen wird aufgehoben. Am Planungsziel einer ausgeprägten Ortsrandeingrünung wird festgehalten.

 

2.         Der geänderte Aufstellungsbeschluss (Überleitungsbeschluss) ist unter Beachtung der Mitteilungspflicht nach § 13a  Abs. 3 öffentlich bekanntzumachen (§ 2 Abs. 1 BauGB).

 

3.         Eine  erneute frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB  ist im beschleunigten Verfahren nicht durchzuführen. Die Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte bereits im bisherigen Verlauf des Regelverfahrens.

 

4.         Die vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 15.03.2016, TOP 9, gefassten Beschlüsse zur Bildung von Planungsabschnitten und zur Billigung des Bebauungsplanentwurfes vom 28.07.2015 werden wie folgt geändert:

 

·         Die Festsetzung der Ortsrandeingrünung als Ausgleichsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB entfällt; diese Flächen werden ohne Änderung von Lage und Größe künftig als „private Grünfläche, Zweckbestimmung Obstgarten / Ortsrandeingrünung“ (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)  festgesetzt. 

 

·         Der gebildete Abschnitt des Plangebietes „Südlich der Nettelkofener Straße“ endet nördlich der öffentlichen Grünfläche „Spielplatz“. Diese Fläche, die zwischen den beiden Planungsabschnitten liegt, wird Teil südlichen Plangebietes „westlich der Elisabethstraße“.

 

5.      Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans im Abschnitt „Südlich der Nettelkofener Straße“ mit Begründung und die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen werden zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss).

 

6.      Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

7.      Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.

 

8.      Die weitere Fortführung des Bauleitplanverfahrens erfolgt erst, wenn der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 durch Abschluss des städtebaulichen Vertrages zur „sozialverträglichen Wohnraumsicherung“ und Abtretung der Bedarfs- und Erschließungsflächen umgesetzt ist.