Tagesordnungspunkt

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

1. Verfahrensablauf

 

Auf Initiative der Grundstückseigentümer hat der Stadtrat am 05.05.2015 (vgl. Niederschrift, TOP 9) die Aufstellung eines Bebauungsplans für die Grundstücke Fl.Nrn. 483/T, 482/T und 381/T der Gemarkung Nettelkofen beschlossen.

 

Dem ist die Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) zur Darstellung dieser Flächen als Allgemeines Wohngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) vorausgegangen. Diese Flächennutzungsplanänderung – eingeleitet am 11.12.2012 – ist am 24.04.2015 in Kraft getreten. Das Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) ist beachtet.

 

Das Plangebiet ist Teil eines langjährigen Baulandentwicklungsprozesses, der durch das Ergänzungssatzungsverfahren zur Schaffung des Baurechts für den erweiterten Neubau des Kindergartens „St. Elisabeth“ im Jahr 2009 ausgelöst wurde. Für dieses Verfahren war eine informelle städtebauliche Entwicklungsplanung notwendig, die sich mit den städtebaulichen Zielen im dortigen Teilraum auseinandergesetzt hat. Mit Feststellungsbeschluss vom 07.10.2014 wurde dann das endgültige Strukturkonzept festgestellt, das fast deckungsgleich ist mit den Planinhalten des jetzigen Bebauungsplans. Der gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB gebotenen Berücksichtigung der Ziele dieses städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ist damit entsprochen.

 

Auf der Grundlage dieser Strukturplanung wurde dann auch der Erlass einer Einbeziehungssatzung für das am Ortseingang mittlerweile erstellte Doppelhaus erlassen. Diese vereinfachte Vorgehensweise war möglich, da dieses Gebäude über die Nettelkofener Straße erschlossen wurde. Die Errichtung zusätzlicher Straßen, die wiederum als Rechtsgrundlage einen Bebauungsplan voraussetzen (§ 125 BauGB), war dort nicht notwendig. Für die weitere Bebauung ist aufgrund des dort bestehenden Regelungs- und Festsetzungsbedürfnisses eine städtebauliche Satzung nicht anwendbar und deshalb ein Bebauungsplan aufzustellen.

 

Letztendlich war es dann die Fülle an weiteren – und teilweise dringlicheren – Bauleitplanverfahren, die eine zügige Abwicklung des vor 2 Jahren eingeleiteten Bebauungsplanverfahrens verhindert haben.

 

 

2. Rechtsänderung

 

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach kann jetzt das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch für Bebauungspläne angewendet werden, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen auf Flächen begründet wird, die sich an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließen. Hierfür ist der Satzungsbeschluss spätestens bis zum 31.12.2021 zu fassen.

 

Die Voraussetzungen liegen vor, da eingerechnet der südlich anschließenden (und im räumlichen Zusammenhang stehenden) Baugebietsausweisungen „westlich der Elisabethstraße / südlich der Nettelkofener Straße“ mit einer Grundfläche von 2.400 m² insgesamt nur eine Grundfläche (i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO) von ca. 3.650 m² erreicht wird, also deutlich unterhalb der Flächengrenze von 10.000 m². Eine Pflicht zur Durchführung der Umweltverträglichkeitsprüfung besteht ebenfalls nicht.

 

Da dort die grundstücksrechtliche Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen nicht erreicht werden konnte, ist dort nur mit dem geänderten Verfahren nach § 13b BauGB eine Fortsetzung des Verfahrens möglich. Aufgrund des unmittelbaren räumlichen und städtebaulichen Zusammenhangs der beiden Baugebiete südlich und nördlich der Nettelkofener Straße und auch der zeitlichen Parallelität ist eine einheitliche Verfahrensgrundlage festzulegen.

 

Für das gegenständliche Bebauungsplanverfahren liegt der Vorteil der Überleitung auf das beschleunigte Verfahren nach § 13b BauGB im materiellen Recht. So gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die naturschutzrechtlichen Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB erfolgt oder zulässig (fingierter Eingriffsausgleich). Ungeachtet dieser Freistellung von der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung bleibt es natürlich bei der Beachtung der Belange des Naturschutzes in der Planabwägung. Lediglich die Festsetzung und förmliche Umsetzung als gesetzlich notwendige Ausgleichsmaßnahmen entfällt.

 

Am tatsächlichen Planungsergebnis ändert sich dadurch wenig. Aufgrund des mit der Bebauung entwickelten endgültigen Siedlungsabschlusses bleiben weiterhin die erhöhten Anforderungen an das Siedlungs- und Landschaftsbild abwägungsrelevant. Die Schaffung einer hinreichend großen Ortsrandeingrünung (vgl. Nr. 6 des Aufstellungsbeschlusses) ist auch weiterhin unverändertes Planungsziel; lediglich die Festsetzungsform (private Grünfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB anstatt als Ausgleichsfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ändert sich. Was künftig aber entfallen kann, ist die ergänzende vertragliche Sicherung als Ausgleichsfläche (Duldung) und die Maßnahmen zur Herstellung und zur Pflege im Hinblick auf die gesetzliche Herstellungs- und Kostenpflicht (§ 135a ff. BauGB).

 

Zum Verständnis: Eine bauliche Nutzung schließt sich auf festgesetzten „Grünflächen“ gleichermaßen aus. Gegenüber den inhaltlichen städtebaulichen Gestaltungszielen und der Würdigung der Belange von Natur und Landschaft nach den individuellen Vorstellungen der jeweiligen Gemeinde ergeben sich keine nachteiligen Einschränkungen!

 

Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.      Der Aufstellungsbeschluss vom 05.05.2015 wird geändert. Die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet „nördlich der Nettelkofener Straße / Adalbert-Stifter-Straße“ im Bereich der Grundstücke Fl.Nrn. 482/T, 482/1/T, 483/T, 483/2, 483/3, 483/4, 483/5, 483/6 und 483/7 der Gemarkung Nettelkofen sowie Fl.Nrn. 381/T und 382/T der Gemarkung Grafing erfolgt im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB 2017.

 

2.      Der geänderte Aufstellungsbeschluss ist unter Beachtung der Mitteilungspflicht nach § 13a Abs. 3 öffentlich bekanntzumachen (§ 2 Abs. 1 BauGB).

 

3.      Eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durchzuführen. Die Unterrichtung und Erörterung erfolgt durch die Bauverwaltung.

 

4.      Planungsziel ist die Entwicklung einer maßvollen Wohnbebauung (Allgemeines Wohngebiet, § 4 BauNVO) entsprechend dem Charakter der angrenzenden Bebauung als Siedlungsabschluss. Zur Schaffung eines natürlichen Übergangs zur freien Landschaft ist eine ausgeprägte Ortsrandeingrünung vorzusehen.

 

5.      Der Bebauungsplanentwurf vom 22.05.2017 nebst Begründung wird gebilligt und zur Grundlage für die Durchführung der vorgezogenen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung bestimmt.

 

6.      Die künftigen Kosten des Bebauungsplanverfahrens und die bereits aufgelaufenen Kosten aus dem Flächennutzungsplanverfahren (13. Änderung) haben die Grundstückseigentümer anteilig zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) abzuschließen.

 

7.      Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der zum maßgeblichen Zeitpunkt jeweils geltenden Fassung kommt zur Anwendung.