Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Ausweisung von Wohnbauflächen für den nördlichen Grundstücksteil der Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing (zwischen Schloßstraße und Waldfriedhof);
Erlass einer Klarstellungs- und Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4Nrn. 1, 3 BauGB) oder alternativ eines Bebauungsplanes nach § 13b BauGB;
Billigung des Satzungsentwurfes bzw. Bebauungsplanentwurfes und ggf. Änderung des Aufstellungsbeschlusses

BezeichnungInhalt
Sitzung:30.05.2017   BWUA/032/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde am 29.05.2017 in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Inhalt erläutert.

 

1. Verfahrensstand

Die Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing sind an einer Bebauung interessiert. Der Stadtrat hat am 08.11.2016, TOP 6, nach Empfehlung durch den Bau-, Werk- und Umweltausschuss (25.10.2016, TOP 7) die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung einer (verbundenen) Klarstellungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nrn. 1, 3 BauGB) für die Errichtung von 2 Wohnhäusern auf dem nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing beschlossen.

 

2. Situationsbeschreibung

Die Flächen liegen zwischen dem Waldfriedhof (Aussegnungshalle) und der Schloßstraße. Das unbebaute Grundstück Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing mit einer Gesamtgröße von 11.336 m² ist Teil des „Dobelwaldes“ (Art. 2 BayWaldG). Das Grundstück ist gekennzeichnet durch einen steilen Geländeeinschnitt, der etwa parallel zur Schloßstraße verläuft. Das Grundstück liegt nicht mehr im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes „Dobelgebiet Atteltal“. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. als Grünfläche (Zweckbestimmung: Friedhof) dargestellt.

 

3. Bauplanungsrecht

Der nördliche Teil der Fläche wird mittlerweile dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB) zugerechnet (vgl. die ausführlichen Erläuterungen zu den o.g. Sitzungen). Die Teilnahme am Bebauungszusammenhang ist jedoch aufgrund der örtlichen Situation durch den Erlass einer Satzung klarstellend zu bestimmen. Die übrigen (südlichen) Flächen liegen im bauplanungsrechtlichen Außenbereich und sind derzeit nicht bebaubar. Voraussetzung für die Bebauung ist dort die satzungsrechtliche Einbeziehung in den Innenbereich (Ergänzungssatzung) oder der Erlass eines Bebauungsplanes.

 

Aufgrund der Tatsache, dass für die Aufstellung eines Bebauungsplans der entgegenstehende Flächennutzungsplan zu ändern ist (§ 8 Abs. 2 BauGB), wurde der nicht dem Entwicklungsgebot unterworfene Erlass einer Einbeziehungssatzung als die verwaltungsökonomischere (und zügigere) Lösung angesehen. Da auch dort einzelne Festsetzungen nach § 9 BauGB getroffen werden können, wurde keine zwingende Notwendigkeit für die Aufstellung eines Bebauungsplanes (§ 1 Abs. 3 BauGB) gesehen.

 

4. Rechtsänderung

Mit dem am 12.05.2017 bekannt gemachten „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt“ vom 04.05.2017 wurde die neue Ermächtigungsgrundlage des § 13b BauGB geschaffen. Danach kann jetzt das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan zur Innenentwicklung) auch auf die Einbeziehung von Außenbereichsflächen angewendet werden.

 

Das beschleunigte Verfahren ist unter anderem dadurch gekennzeichnet, dass (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB) ein Bebauungsplan trotz Abweichung vom Flächennutzungsplan vor einer entsprechenden Flächennutzungsplanänderung aufgestellt werden kann. Voraussetzung ist aber auch hier, dass die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt werden darf.

 

Hier gelten letztendlich die gleichen Grundsätze, wie sie auch bei den vom Entwicklungsgebot befreiten städtebaulichen Satzungen nach § 35 Abs. 5 Nr. 1 BauGB („mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar“) beachtlich sind: Die Grundaussagen des Flächennutzungsplanes dürfen nicht aufgegeben werden.

 

Unter diese materiellen Grundzüge der städtebaulichen Ordnung fällt auch der Flächennutzungsplan, wenn er als „städtebaulicher Gesamtplan“ für das Grundstück konkret eine andere Grundstücksnutzung vorsieht. Das ist hier auf den ersten Blick der Fall, da die Flächennutzungsplanung die Fl.Nr. 714 als „öffentliche Grünfläche: Friedhofserweiterung“ vorsieht. Jedoch wird dieses Ziel nicht insgesamt hinfällig, wenn es gelingt, einen wesentlichen Teil dieses Grundstücks für die Nutzung als Friedhofserweiterung abzusichern. Mit dem Erwerb des südlichen Teils des Grundstücks Fl.Nr. 714 für eine Friedhofserweiterung, wie es vorab geplant ist, werden die Planungsziele des Flächennutzungsplans in ausreichendem Maße erfüllt. Mit dieser Erweiterungsfläche kann auf sehr lange Dauer der Bedarf für Friedhofsflächen abgedeckt werden.

 

Der Vorteil der Bebauungsplanaufstellung liegt vor allem darin, dass für den gesamten Bereich der Bebauung (beide Häuser) die notwendigen Festsetzungen getroffen werden können. Nach der bisher geplanten Vorgehensweise wären Regelungen (Festsetzungen) für die Bebauung nur für das südliche Haus (Einbeziehungsfläche) möglich gewesen. Für den Geltungsbereich der Klarstellungssatzung (nördliches Haus) bestand kein Festsetzungsrecht (vgl. § 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB), da hier die Innenbereichszuordnung nicht rechtsbegründend, sondern nur deklaratorisch geregelt wird.

 

Zum anderen entfällt beim Erlass eines Bebauungsplanes die Einschränkung auf „einzelne“ Festsetzungen. Es steht dann das ganze Festsetzungsinstrumentarium zur Verfügung, was gerade bei den geländebedingten Anforderungen die Rechtssicherheit für die dafür zu treffenden Festsetzungen stärkt.

 

5. Zusammenfassung

Nachdem eine zeit- und verwaltungsaufwändige Flächennutzungsplanänderung mit dem Inkrafttreten des § 13b BauGB jetzt auch für eine Bebauungsplanaufstellung nicht mehr besteht, ist der entscheidende Grund für den Erlass von städtebaulichen Satzungen entfallen. Aus Gründen der planerischen Einheit und der Rechtsklarheit ist dem Bebauungsplanerlass jetzt der Vorzug einzuräumen.

 

Verzögerungen ergeben sich für den Bauherrn nicht. Der nördliche Grundstücksteil liegt im Innenbereich und wird nur im Interesse der planerischen Ordnung „überplant“. Nachdem mit den Eigentümer der Vertrag zur Übernahme der Planungskosten abgeschlossen wurde, liegt jetzt der Entwurf eines Bebauungsplanes (bzw. eines inhaltsgleichen Satzungsentwurfes) vor. Mit der Billigung des Bebauungsplanentwurfes (oder auch des Entwurfes der Klarstellungs- und Ergänzungssatzung) werden die städtebaulichen Ziele für die Bebauung jetzt hinreichend genau bestimmt. Die Durchsetzung dieser Ziele (Sicherung des gebilligten Bebauungsplanentwurfes mittels Veränderungssperre) ist damit möglich, sollte eine davon abweichende Bebauung beantragt werden. Ein mit dem Entwurf übereinstimmender Bauantrag ist ab diesem Zeitpunkt städtebaulich unproblematisch (§ 1 Abs. 3 BauGB).

 

Die Bebauung des nördlichen Hauses ist somit bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig (§ 34 BauGB). (Anmerkung: Die waldgesetzlich notwendige Ersatzaufforstung bleibt natürlich weitere Zulässigkeitsvoraussetzung).

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Stadtrat folgende Beschlussfassung zu empfehlen:

 

1.   Das Verfahren zum Erlass einer Klarstellungs- und Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 1, 3 BauGB) für die Errichtung von 2 Wohnhäusern auf dem nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing wird eingestellt.

 

2.   Die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplanes im beschleunigten Verfahren gem. § 13b BauGB zur Einbeziehung von Außenbereichsflächen in Ortsrandlagen für die Errichtung von 2 Wohnhäusern auf dem nördlichen Teil des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing wird beschlossen.

 

3.   Der Entwurf des Bebauungsplanes für das Grundstück Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing „Schloßstraße Süd / Waldfriedhof“ vom 29.05.2015 wird gebilligt.

 

4.   Das Bebauungsplanverfahren ist erst fortzuführen, wenn

-     die waldrechtliche Ersatzaufforstung fachrechtlich und grundstücksrechtlich gesichert und

-     die südliche Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 714 der Gemarkung Grafing mit mindestens 5.500 m² für eine Friedhofserweiterung erworben ist.

 

5.   Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der dann zum Vertragsabschluss geltenden Fassung kommt nur für das Haus 2 zur Anwendung, soweit das Grundstück innerhalb von 15 Jahren nicht für die Wohnraumversorgung des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird. Der Zielbindungsvertrag zur Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik ist vor dem Satzungsbeschluss zum Abschluss zu bringen.