Tagesordnungspunkt

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Bauanträge der Tagesordnungspunkte 4 und 5 gemeinsam vorgestellt und rechtlich erläutert.

 

Beantragt ist die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf dem Grundstück Fl.Nr. 255/2 der Gemarkung Grafing mit den Grundmaßen von 11 x 7,50 m sowie die Errichtung einer Einzelgarage (3 x 7,50 m). Das Wohnhaus wird profilgleich mit dem Nachbargebäude errichtet.

 

Für das Baugrundstück wurde mit Genehmigung vom 04.07.2001 ein Vorbescheid für eine Doppelhausbebauung erteilt. Wegen Ablauf der 3-jährigen Geltungsdauer ist die Rechtswirkung (Bindungswirkung) des Vorbescheides entfallen. Es ist deshalb eine nochmalige Zulässigkeitsprüfung vorzunehmen.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB.

 

Die Eigenart der näheren Umgebung entspricht einem (faktischen) Allgemeinen Wohngebiet. Das geplante Wohnhaus ist dort gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig.

 

Lärmimmissionen aus der Wasserburger Straße sind nach Verkehrsübergabe der Ostumfahrung (September 2017) und der Abstufung zur Ortsstraße für das Vorhaben nicht mehr zu erkennen. Durch die Nähe zur Bahnstrecke Grafing-Wasserburg ist das Vorhaben jedoch durch Bahnlärm belastet. Es ist aber nicht zu erkennen, dass sich das Vorhaben unzumutbaren Lärmeinwirkungen aussetzt und damit das Gebot der Rücksichtnahme (§ 15 BauNVO) überschritten wird.

Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) sind aufgrund des gesetzlichen Bebauungsanspruches die Grenzen der Zumutbarkeit deutlich geringer, als in der Bauleitplanung. Maßstab sind hier die gesunden Wohnverhältnisse (§ 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Dabei kommt es maßgeblich nicht auf den Außenwohnbereich an, sondern auf den Innenwohnbereich (sog. Innenpegel, vgl. BayVGH 14.10.2014 Rn. 31, BVerwG 12.12.1990). Hinzu kommen die Möglichkeiten architektonischer Selbsthilfemaßnahmen (baulicher Lärmschutz, Grundrissorientierung).

 

Das Vorhaben entspricht auch hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung und der zu überbauenden Grundstücksfläche uneingeschränkt dem Einfügungsrahmen.

 

Durch den gemeinsamen Bauantrag mit dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 255/3 ist in der vorgefundenen offenen Bauweise die Errichtung einer Doppelhaushälfte (und die damit einhergehende Bebauung ohne seitlichen Grenzabstand an der gemeinsamen Grundstücksgrenze) bauplanungsrechtliche zulässig.

 

Erschließung:

Durch die Lage des Grundstücks an einer öffentlichen Verkehrsfläche (westlicher Stichweg zur Wasserburger Straße; öffentlich-rechtlicher Eigentümerweg) ist die verkehrliche Erschließung gesichert.

 

Das Baugrundstück ist jedoch noch nicht durch die leitungsgebundenen Einrichtungen erschlossen. Weder die gemeindliche Trinkwasserversorgung, noch die Entwässerungsleitungen (Schmutzwasserkanal) reichen im öffentlichen Straßengrund bis an die Baugrundstücke heran. Ein Anschlussrecht besteht damit nicht. Die gesicherte Erschließung setzt deshalb den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Erschließungsvertrag) voraus.

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau einer Doppelhaushälfte mit einer Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 255/2 der Gemarkung Grafing, Wasserburger Straße 5b, das gemeindliche Einvernehmen unter der Voraussetzung zu erteilen, dass die leitungsmäßige Erschließung (Abwasserkanal, Trinkwasserversorgung) vom Bauherrn vertraglich übernommen wird (Erschließungsvertrag).