Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Anbau mit Aufstockung an ein bestehendes Einfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 130/5 der Gemarkung Öxing (Rotter Straße 26a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.05.2017   BWUA/031/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Vertreter der Verwaltung wurde der Bauantrag vorgestellt und auf die Sitzung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.03.2017 verwiesen, in der das Bauvorhaben bereits behandelt wurde. Dort musste das gemeindliche Einvernehmen wegen Überschreitung des Einfügungsrahmens durch eine 8,10 m hohe Wand an der Westseite (Einfügungsrahmen 7 m) verweigert werden. Der Bauherr hat dann die Antragsrücknahme erklärt und jetzt einen Bauantrag für ein grundlegend geändertes Vorhaben neu eingereicht. Damit wurden durch eine Drehung des Firstverlaufs jetzt alle Einfügungshindernisse beseitigt!

 

Art der baulichen Nutzung

Das Vorhaben liegt im unbebauten Innenbereich, die Umgebungsbebauung entspricht durch die Existenz des benachbarten Landwirtschaftsbetriebes keinem der Baugebiete der BauNVO. In der vorwiegend durch Wohnbebauung beherrschten Gemengelage ist das beantragte Vorhaben zulässig.

 

Maß der baulichen Nutzung

Die geplante Erweiterung (Anbau) nach Osten entspricht dem Einfügungsgebot. Der Einfügungsrahmen wird hinsichtlich der Gebäudegrundmaße und der absoluten Grundfläche nicht überschritten. Zwar werden durch das Vorhaben die ohnehin schon geringen Freiflächen weiter reduziert. Entsprechend geringe Freiflächen sind aber bereits in der näheren Umgebung vorzufinden und damit gebietsprägend.

 

Bauhöhe

Besonderes Augenmerk ist auf die entstehenden Bauhöhen zu legen. Hier wurde die Planung jetzt grundlegend überarbeitet. Durch eine Drehung des Firstes entsteht jetzt lediglich noch eine

 

a) Firsthöhe von 8,80 m               (Erstantrag: 9,28 m / Einfügungsrahmen 9,20 m)

b) Wandhöhe von 6,40 m            (Erstantrag: bis 8,10 m / Einfügungsrahmen 7 m)

Die an der Südseite geplante Gaube ist aufgrund Bauart und Größe nicht einfügungsrelevant.

 

Insoweit entspricht das Vorhaben jetzt hinsichtlich der Bauhöhen vollständig dem Einfügungsrahmen.

 

Daneben kommt aber in der vorliegenden Bebauungssituation dem Rücksichtnahmegebot entscheidende Bedeutung zu. So sind die Gebäude Rotter Straße 26a und 26b sowie Tegernauer Straße 9 ohne seitlichen Grenzabstand errichtet. Diese Hausgruppe hält derzeit den Maßstab an äußerer Übereinstimmung ein, der für solche Hausformen (Doppelhaus/Hausgruppe) bauplanungsrechtlich verlangt wird. In der von der offenen Bauweise (Besonderheit: Tegernauer Straße 5; wird nicht als prägend angesehen) geprägten Umgebungsbebauung ist diese Form der Bebauung zulässig (vgl. § 22 Abs. 2 BauNVO) – es kann also ohne seitlichen Grenzabstand innerhalb der Hausgruppe gebaut werden. Gleichzeitig kommt das Abstandsflächenrecht nicht zur Anwendung (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO).

 

Bei diesem Haustyp werden die zusammengebauten Gebäude als bauliche Einheit betrachtet. Verlangt wird dafür aber eine wechselseitige und aufeinander abgestimmte Bebauung. Wird dieser Eindruck der baulichen Einheit verlassen, verstößt das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) gegen das Rücksichtnahmegebot und fügt sich dann nicht mehr ein (vgl. BverwG 05.12.2003).

 

Die entscheidende Frage ist, ob durch die beantragte Bebauung mit einem Zusammenbau an der Grenze und einem von der Grenze abgesetzten Höhenversatz noch eine „Doppelhaus-/Reihenhausbebauung“ vorliegt. Nur unter diesen Voraussetzungen ist das Vorhaben zulässig, da bei dem höhenversetzten Gebäudeteil die bauordnungsrechtliche Abstandsfläche gegenüber dem westlichen Grundstück Fl.Nr. 130/8 überschritten wird. Es errechnet sich eine Abstandsfläche von 3,45 m bei einem tatsächlichen Abstand von nur 3,07 m.

 

Entscheidend wird für die ausreichende nachbarliche Rücksichtnahme darauf abgestellt, dass an der Grenze selbst die Gebäudehöhen weitestgehend aufeinander abgestimmt sind. Das im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) begrifflich für ein „Doppelhaus“ zu verlangende Mindestmaß an Übereinstimmung (BVerwG 10.04.2012) bleibt damit noch zu erkennen. Die von der Grenze abgesetzte Giebelwand bleibt hinsichtlich seiner Höhe vollständig innerhalb des Einfügungsrahmens bzw. schöpft diesen nicht aus. Aufgrund der Besonderheit der hier bestehenden Bebauung ohne seitlichen Grenzabstand kann der Nachbar nicht damit rechnen, dass in jeder Hinsicht das Abstandsflächenrecht beachtet wird.

 

Da keine zusätzliche Wohneinheit entsteht, entsteht kein zusätzlicher Stellplatzbedarf.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Anbau mit Aufstockung an ein bestehendes Einfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 130/5 der Gemarkung Öxing, Rotter Straße 26a, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.