Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung einer Gewerbehalle mit Büroeinheit und Eigentümerwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 17)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.05.2017   BWUA/031/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Für das Vorhaben wird die verbindliche Entscheidung folgender Einzelfragen durch Vorbescheid (Art. 71 BayBO) beantragt:

 

  • Errichtung einer Gewerbehalle mit Büroeinheit und Eigentümerwohnung mit den Maßen 40 x 15 m und einer Wandhöhe von 12 m.
  • Das Baugrundstück hat eine L-Form. Circa die Hälfte des Bauraums des nördlichen Nachbargrundstücks liegt auf dem Baugrundstück. Der festgesetzte Grünstreifen wird ab der Ostgrenze von Fl.Nr. 629/61 aufgelöst. Die Fläche wird dem Grünstreifen an der Grundstücksfläche von Fl.Nr. 629/62 (Baugrundstück) zugeteilt.
  • Zufahrt an der Nordseite des Grundstücks

Errichtung einer Mauer an der Grundstücksgrenze zu Fl.Nr. 629/74

  • Errichtung einer Lagerfläche außerhalb der Baugrenzen.

Diese ist nicht untergeordnet. Begrenzt wird diese durch die GRZ.

  • Errichtung der Stellplätze nach den gesetzlichen Vorgaben.

 

Das beantragte Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ 1999 in der Fassung der 1. Änderung. Die Zulässigkeit richtet sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Für das Bebauungsplangebiet besteht seit 12.12.2015 eine Veränderungssperre.

 

 

1. Abweichung gemäß § 14 Abs. 2 BauGB für die Veränderungssperre

 

Am 08.12.2015 wurde die Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) für eine weitere Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ beschlossen mit dem Ziel, Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende) sowie Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) dort auszuschließen.

 

Zur Sicherung der Planung wurde gemäß §§ 14, 16 BauGB eine Veränderungssperre beschlossen, die mit der Bekanntmachung am 12.12.2015 in Kraft getreten ist. Danach dürfen jetzt Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht mehr durchgeführt werden.

 

Das beantragte Vorhaben mit der Errichtung von Gewerbegebäuden und Lagerflächen berührt die mit der Veränderungssperre abgesicherten Planungsziele nicht. Somit stehen überwiegend öffentliche Belange der Zulassung des Vorhabens vor Abschluss der eingeleiteten Bebauungsplanänderung nicht entgegen und es kann die erforderliche Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB erteilt werden.

 

 

2. Gemeindliches Einvernehmen gemäß § 36 BauGB

 

Art der baulichen Nutzung

Nach der gewerblichen Baubeschreibung handelt es sich um einen Betrieb zur Verkehrssicherung, der bei der hier anzustellenden „typisierenden Betrachtung“ als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig ist. Diese Betriebsart wird aber nur in der ergänzenden Vorhabensbeschreibung erwähnt, nicht aber im Antrag selbst. Durch Nebenbestimmung ist die Nutzung entsprechend festzulegen.

 

Aufgrund der Betriebsbeschreibung werden lärmintensive Arbeiten innerhalb des Gebäudes ausgeführt. Auf den offenen Lagerflächen erfolgen lediglich Ladevorgänge. Die Betriebszeiten sind, bis auf seltene Ausnahmen, auf die Tagzeit beschränkt. Gleichwohl sind die Nachtzeiten bei der Beurteilung der Lärmimmissionen zu berücksichtigen, da sie dem Regelbetrieb zuzurechnen sind.

 

Ungeachtet dieser Beschreibungen ist die Einhaltung der im Bebauungsplan festgesetzten immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel von 60/45 dB(A) durch ein Lärmgutachten zu belegen (A. § 1.1 Buchst. b des Änderungsbebauungsplanes vom 14.04.2015). Aufgrund der teilweise auch in der Nachtzeit liegenden Betriebszeiten und der zu erwartenden Tätigkeiten im Freien ist eine überschlägige Bewertung der Immissionsbelastung allein aufgrund der Angaben in der gewerblichen Baubeschreibung nicht möglich.

 

Die gemäß der Antragsbezeichnung vorgesehene „Eigentümerwohnung“ ist gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO und der besonderen Zulassungsfestsetzung (C.§1 Satz 2) auf der Parzelle 31 allgemein zulässig, wenn die entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen. So muss es sich um eine betriebsnotwendige Wohnung handeln, die sich auch räumlich unterordnen muss. Zulässig ist etwa eine „Eigentümerwohnung“, wenn sie für den Betriebsinhaber/Betriebsleiter bestimmt ist. Unzulässig sind jedoch „Werkswohnungen“ für Mitarbeiter etc. Exakte Angaben über die Größe der Wohnung und deren konkreten Funktion (Benutzerkreis) enthält der Antrag noch nicht. Die Zulässigkeit kann deshalb nur abstrakt beurteilt werden und muss unter dem Vorbehalt der in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gestellten Anforderungen an das betriebliche Wohnen gestellt werden. Sie ist entsprechend dem Hinweis Nr. 11 auch zutreffend auf der lärmabgewandten Seite angeordnet.

 

Maß der baulichen Nutzung

Festgesetzt ist eine max. zulässige Grundflächenzahl von 0,8; für Anrechnungsanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO ist eine Überschreitung bis zu einer GRZ von 0,9 zulässig.

 

Die beantragte Gewerbehalle mit Wohnung hat eine Grundfläche von 600 m². Das entspricht einer GRZ von 0,15. Neben der Gewerbehalle sind aber auch offene Lagerflächen geplant, deren Grundflächen nach § 19 Abs. 1 BauNVO als Hauptanlagen zu berücksichtigen sind.

Nähere Angaben über die Größe der offenen Lagerflächen werden nicht gemacht. Die Gesamtgröße des Baugrundstückes beträgt 3.862 m². Wenn mit Ausnahme der äußeren Grünflächen (zusammen 760 m²) und der Stellplätze (ohne Zufahrten: 188 m²) alle anderen Flächen baulich genutzt werden (Gebäude, Lager, Fahrflächen), dann wird eine Gesamtgrundfläche von insgesamt 3.102 m² erreicht. Das entspricht dann einer GRZ von 0,80 und erreicht die festgesetzte höchstzulässige GRZ. Mit den nach § 19 Abs. 4 BauNVO anzurechnenden Stellplätzen beträgt die GRZ dann 0,83 und bleibt unterhalb der Kappungsobergrenze von 0,9. Die zulässige GRZ wird damit eingehalten.

 

Grünordnung

In der Verlängerung der Südgrenze der Nachbargrundstücke Fl.Nrn. 629/61 und 629/74 teilt ein festgesetzter Grünstreifen das Baugrundstück. Bereits im Zuge der Anordnung des Umlegungsplans wurde die dafür notwendige Abweichung geprüft. Mit Schreiben vom 24.01.2008 wurde die notwendige Befreiung vom Landratsamt Ebersberg in Aussicht gestellt, wenn der entfallende Grünstreifen ersatzweise an der Ostgrenze flächengleich ergänzt wird. Diesen Anforderungen entspricht der Antrag. Der trennende Grünstreifen mit 140 m² wird an der Innenseite des am Ostrand festgesetzten Grünstreifens ergänzt. Damit wird die Gesamtfläche der festgesetzten „privaten Grünflächen“ erreicht. Die notwendige Befreiung kann unter diesen Voraussetzungen erteilt werden, wenn der im Antrag bezeichnete Pflanzstreifen auch in der im Bebauungsplan festgesetzten Stückzahl mit Bäumen bepflanzt wird. Das ist im Baugenehmigungsverfahren durch Vorlage eines Freiflächengestaltungsplanes nachzuweisen.

 

Sonstiges

Das beantragte Gebäude liegt vollständig innerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Nach Osten hin setzt der Bebauungsplan eine Baulinie fest, von der das Vorhaben um 6 m zurückbleibt. Entsprechend der bisherigen Befreiungspraxis kann die hierfür notwendige Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erteilt werden. Die ursprünglich dieser Festsetzung zugedachte Sicherstellung eines einheitlichen östlichen Siedlungsrandes wurde von der Stadt aufgegeben. Die Bedeutung eines „Planungsgrundzuges“ kommt dieser Festsetzung deshalb nicht mehr zu. Ein gestaffelter östlicher Bebauungsrand wird mittlerweile als städtebaulich vertretbar angesehen.

 

Die Errichtung einer Lagerfläche außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ist gemäß C.§ 3 Satz 2 der Festsetzungen auf untergeordneten Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO beschränkt. Die im Antrag beschriebene Lagerfläche stellt aber eine Hauptanlage dar und bedarf einer Befreiung. Die notwendige Befreiung kann erteilt werden, soweit es sich nur um Lagerflächen ohne weitere bauliche Anlagen (z.B. Regalaufbauten) handelt.

 

Die zulässige Wandhöhe für diese Parzelle von 12 m wird von dem Vorhaben eingehalten.

 

Die Dachneigung von 20 Grad überschreitet die im 1. Änderungsbebauungsplan festgesetzte Dachneigungsspanne von 10–18 Grad. Da aber durch das Zurückbleiben von der max. Gebäudebreite die Firsthöhe mit 14,80 m hinter der Obergrenze von 17 m zurückbleibt, ist die Dachneigung von 20° satzungsrechtlich zulässig.

 

Eine private innere Erschließung (Zufahrt) entlang der gesamten Grenze zu Fl.Nr. 629/74 entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Die Errichtung einer Grenzmauer ist dort zur Höhenabgrenzung zulässig, soweit diese eine abstandsflächenrelevante Höhe von 2 m nicht überschreitet.

 

Die 6 Stellplätze an der Ostseite liegen innerhalb der Bauflächen und sind dort uneingeschränkt zulässig. Weitere 8 Stellplätze sind an der Westseite zwischen der Straße und dem Gebäude beantragt. Diese westlichen Stellplätze können nur über die Straße angefahren werden. Das ist aber bei den nördlichen 4 Stellplätzen nicht möglich, da dort ein Gehweg besteht. Die südlichen 4 Stellplätze sind möglich; der notwendigen Befreiung für die Abweichung von der Beschränkung des Zufahrtsbereiches wird zugestimmt.

 

Hinweis:

Eine alternative Möglichkeit wäre die Verschiebung des Gebäudes um 6 m (bis zur Baulinie) nach Osten; damit könnte eine innere Zufahrt zu den Stellplätzen erfolgen und dann die Anordnung von mehr als 4 Stellplätzen an der Westgrenze. Damit wäre auch eine Gebäudeumfahrt möglich und es könnten Längsparkplätze an der Gebäudesüdseite entstehen. Das würde den „Flächenverlust“ (Verschiebung) an der Ostseite kompensieren.

 

Es besteht ein Zufahrtshindernis für das Grundstück durch den vorgelagerten Grünstreifen und Gehweg. Die für die Stellplatzzufahrten und auch der Grundstückszufahrt notwendigen Anpassungen/Umbauten dieser Straßenbestandteile setzen den Abschluss einer Mehrkostenvereinbarung nach Art. 14 BayStrWG voraus.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig Folgendes beschlossen:

a)    Das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB für die Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB wird erteilt.

b)   Dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung einer Gewerbehalle mit Büroeinheit und Eigentümerwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/62 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 17, wird das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben erteilt:

·      Für den Vorbescheid wird eine Nutzung durch einen „Betrieb zur Verkehrssicherung“ unterstellt. Auf diese Betriebsart ist die Vorbescheidsgenehmigung zu beschränken.

·      Die Einhaltung der immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel ist durch Vorlage eines Lärmgutachtens nachzuweisen. Das betrifft insbesondere den Nachtbetrieb, der zwar selten auftritt, aber nicht unvorhersehbar sondern betriebstypisch ist.

·      Die beantragte „Eigentümerwohnung“ ist nur zulässig, wenn sie hinsichtlich der Größe untergeordnet bleibt und für den in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Personenkreis (z.B. Betriebsleiter, Betriebsinhaber) bestimmt ist.

·      An der Westseite sind nur die südlichen 4 Stellplätze (Nrn. 5–8) zulässig.

·      Die Befreiung für den trennenden Grünstreifen erfolgt unter der Voraussetzung, dass die privaten Grünflächen mit einer Größe von 760 m² flächig mit Bäumen bepflanzt werden.

·      Die Zufahrt zu den Stellplätzen (Westseite) und zum Grundstück setzt den Abschluss einer Mehrkostenvereinbarung (Art. 14 BayStrWG) zur Anpassung der Straßenflächen (bestehendes Zufahrtshindernis) voraus.