Tagesordnungspunkt

TOP Ö 2: Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch der bestehenden Nebengebäude und Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 154/9 und 154/10 der Gemarkung Öxing (Münchener Straße 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.05.2017   BWUA/031/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird die abschließende Entscheidung folgender Fragen der späteren Baugenehmigung gem. Art. 71 BayBO beantragt.

 

  1. Wird das geplante Gebäude in seiner dargestellten Grundfläche, Geschossfläche und Gebäudehöhe in der festgelegten Form genehmigt?

(Anmerkung: Insoweit handelt es sich um einen „städtebaulichen Vorbescheid“ / eine „Bebauungsgenehmigung“.)

  1. Wird das geplante Gebäude trotz der Grunddienstbarkeiten gegenüber dem östlichen Nachbarn und dem Freistaat Bayern, Fl.Nr. 154/6, genehmigt?

 

Zu 1: Bebauungsgenehmigung:

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Darüber hinaus liegt das Vorhaben im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Altstadtbereich“ (§ 142 BauGB); konkrete Sanierungsziele begründet der städtebauliche Rahmenplan für das Baugrundstück jedoch nicht.

 

Die Umgebungsbebauung entspricht einem (nicht überwiegend gewerblich geprägten) faktischen Mischgebiet gem. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Die geplante Nutzung als Wohn- und Geschäftshaus ist dort gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 1–3 BauNVO allgemein zulässig.

 

Hinsichtlich der Bauweise fügt sich das Vorhaben ein. Die Gebäude entlang des „Kreuzschmied-Gangerl“ stehen (zumindest auch) ohne seitlichen Grenzabstand und damit in der geschlossenen Bauweise. In der geschlossenen Bauweise dürfen Vorhaben – soweit nicht rücksichtslos – auf allen Geschossen und auch in ganzer Grundstückstiefe ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden. Insoweit fügt sich das Vorhaben ein.

 

Dieses bauplanungsrechtliche Grenzanbaurecht erfasst aber nur die seitlichen, nicht aber auch die hintere Grundstücksgrenze. Der 2-geschossige Grenzanbau an der Nordgrenze entspricht nicht mehr dem Einfügungsgebot hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen sowie der Bauweise und dürfte auch das Rücksichtnahmegebot verletzen. Hier ist auch das gesetzliche Abstandsflächenrecht nicht durch das vorrangige Planungsrecht nach Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO suspendiert.

 

Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung ist eine differenzierte Betrachtung aller einzelnen Bestimmungsfaktoren (Maßfaktoren) vorzunehmen und eine Gesamtübereinstimmung notwendig zur Beachtung des Einfügungsgebotes.

 

Grundfläche/Geschossfläche:

Hinsichtlich der absoluten Größe der Grundfläche und auch der Bebauungsdichte (Freiflächen im Verhältnis zur Umgebungsbebauung) entspricht das Vorhaben uneingeschränkt dem Rahmen der näheren Umgebungsbebauung.

 

Vollgeschosszahl:

Fraglich ist aber bereits, ob sich das Vorhaben bei der gewählten Dachform (Flachdach) hinsichtlich der Vollgeschosszahl noch einfügt. So errechnet sich für das Dachgeschoss auf einer Fläche von ca. 78 m² eine Höhe von mehr als 2,30 m. Bei einer Grundfläche des Dachgeschosses (nicht des darunter liegenden Geschosses) von 110 m² wird das 2/3-Maß überschritten. Letztendlich kommt es aber nicht auf die Feinheiten der Berechnungen an, sondern auf das äußere Erscheinungsbild. Hier tritt das Dachgeschoss als Vollgeschoss in Erscheinung.

In der näheren Umgebung finden sich nur 3-geschossige Gebäude. Baukörper mit 4 Vollgeschossen finden sich nur entlang der Baureihe südlich der Rotter Straße, der aber insoweit keine Prägungswirkung für das Baugrundstück mehr zukommt.

 

Überschreitungen treten aber vor allem bei der Wandhöhe, aber auch geringfügig bei der Firsthöhe, auf. Die beantragte Wandhöhe des beantragten Flachdach-Gebäudeteils erreicht 12,90 m. Demgegenüber erreicht der Einfügungsrahmen der näheren Umgebung max. 10,30 m. Die prägende (nähere) Umgebung bildet das Geviert zwischen der Rotter Straße und der Kirchenstraße bzw. zwischen der Münchener Straße und dem St.-Ägidius-Weg. Diese „Geviert-Abgrenzung“ ergibt sich aus der baulich-strukturellen Abgrenzung zur höheren Bebauung südlich der Rotter Straße; auf die Trennungswirkung der Rotter Straße kommt es hier nicht mehr an (vgl. BayVGH 02.10.2014). Aber selbst bei der Bebauung südlich der Rotter Straße, die nicht mehr der prägenden näheren Umgebung zugeordnet werden kann, beträgt die Wandhöhe max. 11 m (Rotter Straße 8) und wird damit erheblich überschritten. Als Vergleich: Bei der Neubebauung „Brauereigelände“ entsteht entlang der Rotter Straße eine Wandhöhe von 9,20–9,60 m. Im dortigen Bebauungsplanverfahren wurde eine beantragte Erhöhung auf durchgängig 9,60 m als städtebaulich unverträglich abgelehnt.

 

Es handelt sich bei dem Flachdach-Gebäudeteil auch nicht mehr nur um einen „untergeordneten Gebäudeteil“, der bei der Einfügungsbetrachtung unberücksichtigt bleibt. Maßgeblich für die Einordnung als untergeordneter Gebäudeteil ist die städtebauliche Wirkung (vgl. BayVGH 28.06.2010). Da dieser Gebäudeteil nicht nur das Erscheinungsbild des Dachgeschosses wesentlich mitbestimmt, sondern dessen Wirkung entscheidend prägt (hier sogar dominierend und wesensbestimmend wirkt), ist die an dieser Wand entstehende Höhe einfügungsrelevant.

 

Damit wird der Einfügungsrahmen auffällig überschritten. Ein Ausnahmefall, dass die Überschreitung zu keinen städtebaulich relevanten Veränderungen führt und keine bodenrechtlich beachtlichen Spannungen begründet, liegt nicht vor. Gerade bei der größtenteils geschlossenen Bebauung kommt der Bauhöhe ganz entscheidende Bedeutung zu und es bedarf einer abgewogenen Planungslösung. Die Zulassung des Vorhabens und deren Folgewirkung (Vorbildwirkung) führen zu planungsbedürftigen Konflikten und fügen sich folglich nicht mehr ein.

 

Es bliebe allein die Möglichkeit einer Abweichung gemäß § 34 Abs. 3a BauGB. Unterstellt man den Anwendungsbereich auf die Erneuerung von auch Wohnzwecken dienenden Gebäuden, dann fehlt es aber an der städtebaulichen Vertretbarkeit der Abweichung. Diese würde die rechtliche Grundlage (Vorbildwirkung) dafür schaffen, dass künftig entsprechende Wandhöhen im gesamten Prägungsbereich des Gebäudes entstehen könnten. Auch bei dem hier vorzunehmenden Entscheidungsermessen sind die Folgewirkungen von besonderer Wichtigkeit.

 

Hinzu kommt, dass mit einer Geschosshöhe von 3,10 m im Flachdachbereich diese nachteilige städtebauliche Wirkung aus „architektonischen Gründen“ noch verschärft wurde! Aber selbst eine Reduzierung der Gesamtbauhöhe auf die Fristhöhe der Nachbargebäude ist nicht ausreichend, da die Wandhöhe weiterhin rahmenüberschreitend wirkt. Einzig denkbare Lösung wäre es, das Flachdachelement des Dachgeschosses so zu ändern, dass es als untergeordnetes Gebäudeteil wirkt. Hier wäre eine Höhenreduzierung unterhalb des Hauptfirstes, das Zurücksetzen der südlichen Wand auf die durchgehende Außenwand und eine Breitenreduzierung auf max. 1/3 der Gebäudebreite notwendig. Hier müsste aber eine grundlegende Neukonzeption erfolgen.

 

Eine Auseinandersetzung mit dem Rücksichtnahmegebot und der möglicherweise bedrängenden Wirkung einer 12,90 m hohen Seitenwand bei einem Grenzabstand von nur 3 m zum nördlichen Nachbargrundstück ist entbehrlich, da die Stadt Grafing b.M. schon aus anderen Gründen das Vorhaben für unzulässig erachtet.

 

Hinweis:

Eine Vorbescheidsgenehmigung vom 24.05.2006 hatte bereits die Zulassung einer identischen Bebauung zum Inhalt. Die Rechtswirkung dieses Vorbescheides hat sich aber durch Zeitablauf (Geltungsdauer 3 Jahre, Art. 71 Satz 2 BayBO) erledigt. Im dortigen Genehmigungsverfahren hat die Stadt aber nur zu einer abgeänderten Antragsvariante mit einem Pultdach das gemeindliche Einvernehmen erteilt. Die weitergehende Flachdachbebauung geht auf spätere Planänderungen (Tekturklappen) zurück, für die eine rechtmäßige Einvernehmenserteilung der Stadt nach Aktenlage nicht erkennbar ist. Jedenfalls liegt hier kein widersprüchliches Verhalten der Stadt vor, wenn das Einvernehmen verweigert wird.

 

Erschließung:

Stets (und auch ohne ausdrückliche Fragestellung) Zulassungsmerkmal ist die gesicherte Erschließung des Bauvorhabens. Diese ist hinsichtlich der leitungsgebundenen Erschließungsanlagen (Wasser, Abwasser) gesichert.

 

Bei Beibehaltung der Grundstücksverhältnisse (Fl.Nrn. 154/9 und 145/10) ist eine dingliche Sicherung der Leitungen erforderlich, wenn diese über ein jeweils anderes Grundstück verläuft.

 

Auch die fußläufige Erreichbarkeit ist über den beschränkt-öffentlichen Weg Fl.Nr. 145/20 (Fußweg) sichergestellt und für eine Wohnnutzung auch ausreichend. In der Regel ist ein bloßer Zugang auch für eine gewerbliche Nutzung ausreichend, wobei es hier aufgrund der denkbaren Variationsbreite von gewerblichen Nutzungsformen auf den konkreten Verwendungszweck ankommen wird. Ein Ladengeschäft wäre denkbar und auch Büro- und Praxisflächen. Hier muss der Nutzungszweck aber näher beschrieben werden, um eine gesicherte Erschließung abschließend prüfen zu können.

 

Eine Benutzung des Weges für den Stellplatzverkehr ist auf die Erteilung einer Sondernutzungserlaubnis (Art. 18 BayStrWG) angewiesen. Diese kann nur für den Stellplatzverkehr einer Wohnnutzung in Aussicht gestellt werden, nicht aber für den Besucherverkehr einer gewerblichen Nutzung.

 

Ohne nähere Angaben über den konkreten Verwendungszweck und den zu erwartenden Kfz-Verkehr kann somit eine gesicherte Erschließung nicht bestätigt werden.

 

 

Zu 2: Mögliche Ausschlusswirkung einer Dienstbarkeit

Der Inhalt der Dienstbarkeit ist nicht bekannt. Vorab ist festzustellen, dass baurechtliche Genehmigungen ungeachtet privater Rechte ergehen (Art. 68 Abs. 4 BayBO). Im Falle einer abstandsflächenrechtlichen Dienstbarkeit ist von der vollziehenden Bauaufsichtsbehörde zu klären, ob die dort dinglich gesicherten Rechte betroffen sind. Das gemeindliche Einvernehmen ist hinsichtlich dieser Rechtsfrage jedenfalls nicht erforderlich.

 

Hinweis:

Das Bauvorhaben befindet sich im Nahbereich zum Baudenkmal (Ensemble „Marktplatz“).

 

Der Stellplatznachweis ist nicht Gegenstand des Vorbescheides.

 

Beratung:

Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde die vorgestellte Planung als sehr gelungen bezeichnet. Gerade das am Baukörper aufgesetzte Glaselement fand im Gremium Zustimmung und könnte laut Auffassung eines Ausschussmitgliedes ein markantes Symbol für den unteren Marktplatzbereich darstellen.

 

Der Bauwunsch wurde von einem Ausschussmitglied zum Anlass genommen, über eine Verbreiterung der fußläufigen Verbindung von der Rotter Straße zur Münchener Straße nachzudenken. Gerade nach Fertigstellung der Ostumfahrung wird diese Fußwegeverbindung noch deutlich an Akzeptanz gewinnen. Die Verwaltung wurde darum gebeten, mit dem Eigentümer diesbezüglich in Kontakt zu treten.

 

In der anschließenden Beratung sprachen sich einige Ausschussmitglieder dann dafür aus, den eingereichten Antrag entgegen dem Verwaltungsvorschlag nicht komplett zurückzuweisen, sondern den Bauwerber aufzufordern, die Planungen hinsichtlich der beantragten Wandhöhe nochmals zu überarbeiten. Einer geringfügigen Überschreitung der Wandhöhe könnte man sich durchaus anschließen.

 

Nachfolgend wurde von der Ersten Bürgermeisterin erklärt, dass Wandhöhenüberschreitungen an dieser Stelle zu einer unverträglichen Vorbildwirkung führen können, was zu einer nachhaltigen Unordnung und zu Spannungen führt. Das gilt es auszuschließen. Die Erste Bürgermeisterin plädierte im Bau-, Werk- und Umweltausschuss dafür, zum eingereichten Vorbescheidsantrag das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.

 

Von einem Ausschussmitglied wurde auf das Thema der Nachverdichtung hingewiesen. Laut Auffassung des Redners wird dies gerade im Marktplatzbereich in naher Zukunft auf die Stadt Grafing zukommen.

 

Seitens der Verwaltung wurde erklärt, dass die fraglos ansprechende Architektur zu einer Aufwertung des baulichen Umfeldes führen würde. Solche stadtgestalterische Argumente können aber einen Verstoß gegen das Einfügungsgebot nicht korrigieren. Hier ist aus mehreren Gründen das Einfügungsgebot missachtet. Erklärungsbedürftig ist natürlich, dass für einen nahezu identischen Vorbescheid im Jahr 2006 die Genehmigung erteilt wurde. Jedoch sind die Entscheidungsgründe des Landratsamtes Ebersberg aus den Unterlagen nicht ersichtlich. Die Stadt Grafing wird deshalb ohnehin die Abstimmung mit dem Landratsamt Ebersberg suchen, um hier eine Klärung herbeizuführen. Sieht das Landratsamt Ebersberg eine Bebauung auch unter den aufgezeigten Kriterien noch als zulässig an, dann würde dort die Genehmigung unter Ersetzung eines abgelehnten Einvernehmens erteilt werden.

 

Abschließend war sich der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann mehrheitlich darüber einig, in der heutigen Sitzung das gemeindliche Einvernehmen zum eingereichten Antrag nicht zu erteilen. Die Verwaltung wurde aufgefordert, mit dem Bauwerber in Kontakt zu treten.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Diskussion beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen, dem Antrag auf Vorbescheid zum Abbruch der bestehenden Nebengebäude und Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf den Grundstücken Fl.Nrn. 154/9 und 154/10 der Gemarkung Öxing, Münchener Straße 6, das gemeindliche Einvernehmen nicht zu erteilen.