Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Nachweis der notwendigen Stellplätze für die Erweiterung von Büroflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 39 der Gemarkung Grafing (Bahnhofstraße 2);
Abschluss eines Stellplatzablösevertrages (Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO)

BezeichnungInhalt
Sitzung:02.05.2017   BWUA/031/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Tagesordnungspunkt wurde vom Verwaltungsvertreter ausgeführt.

 

Bestandsbeschreibung:

Vorauszuschicken ist, dass nach fast 7-jähriger Verfahrensdauer das Baugenehmigungsverfahren für den Baubestand des sog. „Wildbräuhofes“ abgeschlossen werden konnte. Ausgelöst von der Nutzungsänderung der früheren Mälzerei für Büroräume der „Caritas“ war die Stellplatzsituation auf dem gesamten Gelände zu prüfen.

 

Am 20.04.2010 hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss dann das gemeindliche Einvernehmen für die Gesamtnutzung des Geländes u.a. mit folgenden Einschränkungen erteilt:

  • Die ungehinderte Benutzbarkeit der Besucherstellplätze ist sicherzustellen.
  • Die Durchgrünung der Parkplätze hat entsprechend den genehmigten Bauvorlagen (Freiflächengestaltungsplan) vom 12.11.2007 zu erfolgen.

 

Am 19.01.2017 konnte die Baugenehmigung für den Gesamtbestand dann erteilt werden. Danach sind für die vorhandenen Nutzungen 70 Stellplätze notwendig und dort herzustellen. 23 Stellplätze davon sind für Besucher vorzuhalten und deshalb jederzeit frei anfahrbar zu halten – die bisherige Zufahrtsschranke ist hierfür zu entfernen bzw. zu versetzen.

 

Die Änderung der Außenanlagen entsprechend den – mit Bescheid vom 19.01.2017 teilweise abgeänderten – genehmigten Bauvorlagen wurde vom Bauherrn jetzt für das Jahr 2018 zugesagt. Aufgrund der anstehenden Bauarbeiten (Erweiterung Caritas) und der damit einhergehenden baubedingten Beeinträchtigungen ist eine vorherige Umsetzung untunlich. Im Zusammenhang mit der Wiederherstellung der Außenanlagen werden nach Abschluss der Bauarbeiten die notwendigen Umbau- und Pflanzmaßnahme dann im kommenden Jahr (2018) durchgeführt.

 

Im Anschluss daran wurde mit Baugenehmigung vom 19.01.2017 die Genehmigung für die Erweiterung der „Caritas“ im früheren Mälzereigebäude erteilt. Mit den dafür notwendigen 16 Stellplätzen (3 Besucher) sind dann insgesamt 86 Stellplätze auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Dabei wurde das Potential des Grundstücks für Stellplatzflächen vollständig ausgeschöpft.

 

Aktuelles Bauvorhaben:

Jetzt wurde für das Gebäude des alten Pferdestalles (Bahnhofstraße 2 – rückwärtiges Einzelgebäude) die Nutzungsänderung des Dachgeschosses und des Obergeschosses beantragt. Das Erdgeschoss wird unverändert als Ladenfläche genutzt („Käse-Ober“). Das Obergeschoss (Wohnung) und das Dachgeschoss (Speicher) werden künftig als Büroflächen genutzt.

 

Das gemeindliche Einvernehmen (§ 36 BauGB) für die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung wurde am 24.03.2017 als Angelegenheit der laufenden Verwaltung (Art. 37 GO) erteilt. Vom zuständigen Bau-, Werk- und Umweltausschuss zu entscheiden ist der Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages. So entsteht mit der Nutzungsänderung ein zusätzlicher Bedarf von 1–2 Stellplätzen (eine abschließende Entscheidung durch das Landratsamt Ebersberg ist erst nach Klärung von noch unklaren Nutzungsangaben möglich), die nicht auf dem Baugrundstück oder einem nahegelegenen Grundstück nachgewiesen werden können.

Von der Verwaltung wurde der Abschluss der Stellplatzablösungsvereinbarung empfohlen, da die in langjähriger Übung herausgebildeten Grundsätze zum Abschlussermessen und die satzungsrechtlich bestimmten Voraussetzungen (vgl. § 5 Abs. 2 Stellplatzsatzung) beachtet sind:

a)  Auf dem Baugrundstück selbst ist die Errichtung weiterer Stellplätze objektiv unmöglich.

b)  Die zusätzliche Stellplatzpflicht entsteht durch eine städtebauliche verträgliche bauliche Nutzung.

c)  Das Baugrundstück befindet sich im Innenstadtbereich (Stadtkern) und damit im räumlichen Wirkungsbereich der städtischen Maßnahmen (Errichtung zentraler Innenstadtparkplätze und/oder deren baulicher Unterhalt) für die zweckgebundene Verwendung der Ablösebeträge gemäß Art. 47 Abs. 4 BayBO.

 

Wiederholender Hinweis für die pflichtgemäße Ausübung des Abschlussermessens:

Wie der Bauaufsichtsbehörde im Vollzug des Stellplatzrechtes ist es auch den Gemeinden bei der Entscheidung über die Stellplatzablösung verwehrt, etwa zur Vermeidung von besonderen Härten oder zur Förderung städtebaulicher Ziele (z.B. zur Belebung von Altstadtgebieten) hinsichtlich Betragshöhe oder der Anzahl auf einen Teil der vorgeschriebenen Stellplätze zu verzichten. Das Bauordnungsrecht beschränkt die Bebaubarkeit durch die Erfüllung der dadurch ausgelösten Stellplatzpflicht und erlaubt dabei keine Ungleichbehandlung aufgrund sachfremder Differenzierungsgründe. Der notwendige Stellplatznachweis als Bebauungsvoraussetzung unterliegt daher keiner Zweckmäßigkeits- oder Zumutbarkeitsbeurteilung.

 

Die Höhe der Stellplatzablösung beträgt gemäß § 5 Abs. 1 der örtlichen Stellplatzsatzung 10.200 EUR/Stellplatz.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat einstimmig dem Abschluss eines Stellplatzablösungsvertrages gemäß Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO für die durch den Umbau mit Nutzungsänderung des historischen „Pferdestalles“ zu Büroflächen auf dem Grundstück Fl.Nr. 39 der Gemarkung Grafing (Marktplatz 2) notwendigen Stellplätze (max. 2 Stellplätze) zu einem Ablösungsbetrag in Höhe von 10.200 EUR je Stellplatz zugestimmt.