Tagesordnungspunkt

TOP Ö 14: Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 17 Wohneinheiten (Haus 2) auf den Grundstücken Fl.Nrn. 551/0 und 551/18 der Gemarkung Grafing (Pfarrer-Aigner-Straße 1)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ und beurteilt sich ausschließlich nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

 

Beantragt wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 17 Wohneinheiten (Haus 2).

Der Baukörper soll 32 x 11 m betragen, diese Maße werden eingehalten.

 

Für das Vorhaben werden folgende Befreiungsanträge gestellt:

 

Für die Balkone ist eine Ausnahme für eine Überschreitung der Baugrenze notwendig, die Ausnahme ist noch nicht beantragt. Die Ausnahme kann erteilt werden, da die Tatbestandsvoraussetzungen des Ausnahmevorbehalts (max. ½ der Gebäudebreite und max. Tiefe von 1,50 m) beachtet werden.

 

In den Bauvorlagen ist eine schallorientierte Grundrissanordnung nicht für alle „schutzbedürftigen Räume“ des Vorhabens (Belüftung über die lärmabgewandte Gebäudeseite) möglich. Bedenklich wird auch die Grundrissorientierung von Einzelwohnungen ausschließlich zur stark gewerbelärmbelasteten Nordseite hin gesehen. Für notwendige Fenster zur lärmbelasteten Nord- und Ostseite wird deshalb eine Befreiung beantragt. Betroffen ist damit eine zentrale Vorschrift des Bebauungsplanes. So hat die Stadt entgegen dem Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) hier Wohngebäude unmittelbar an einem Gewerbebetrieb festgesetzt. Zur Lösung der Konfliktlage mussten öffenbare Fenster an den gewerbelärmbelasteten Seiten der Gebäude ausgeschlossen werden. Damit entstehen keine rechtlich relevanten Immissionsorte (TA-Lärm). Anders als bei den verkehrslärmbelasteten Fassaden (vgl. 12.4) sieht der Bebauungsplan für die von Gewerbelärm belasteten Fassaden keinen Ausnahmevorbehalt vor.

 

Da aufgrund der Gebäudeaufteilung auch „schutzbedürftige Räume“ an der Nordseite des Gebäudes untergebracht werden sollen, die nicht über eine lärmunbelastete Gebäudeseite belüftet werden können, wird eine Abweichung gem. § 31 Abs. 1 BauGB für den Anbau von Wintergartenerkern vor die Fenster im 1. und 2. Obergeschoss mit einer Auskragung von 1,12 m in einer Breite von 2,29 m beantragt.

 

Abweichungen von dieser zentral bedeutenden Vorschrift des Ausschlusses der öffenbaren Fenster stehen nur dann keine Grundzüge der Planung entgegen, wenn eine immissionsschutzrechtlich gleichwertige Ersatzlösung gefunden wird. Der Befreiung kann nur zugestimmt werden, wenn der an den Außenseiten geschlossener „Belüftungskamin“, auf eine maximale Auskragung von 0,50 m reduziert wird. Durch Öffnungen an den nicht lärmbelasteten unteren und oberen Öffnungen kann wohl am rechtlich relevanten Immissionsort der maßgebliche Richtwert der TA-Lärm eingehalten werden. Hierfür ist der schalltechnische Nachweis noch zu erbringen. Unter dieser Voraussetzung der rechtlichen Gleichwertigkeit wird der Befreiung unter der Voraussetzung zugestimmt, dass die Bauraumüberschreitung 0,50 m (maximale Auskragung) nicht übersteigt und die schalltechnische Wirksamkeit über ein Gutachten nachgewiesen wird.

 

Einer Befreiung für das Schallschutzsegel an der Ostseite wird nicht zugestimmt. Hier ist die Einhaltung der Festsetzungen durch Grundrissoptimierung oder eine andere schalltechnisch taugliche Lösung (z.B. Schallschutzkamin analog Nordseite, ggf. nach Süden offen) sicherzustellen.

 

Festgesetzt ist eine Wandhöhe von 10,75 m. Für eine Erhöhung der Wandhöhe um 0,60 m auf 11,35 m wird ein Befreiungsantrag gestellt. Aufgrund konstruktiver Zwangspunkte ist bei der festgesetzten Wandhöhe keine lichte Raumhöhe mehr möglich, die die Anordnung von Türen ermöglicht. Nur mit einer Wanderhöhung kann die lichte Innenraumhöhe von 2,405 m erreicht werden, die dann Innenraumtüren unmittelbar im Bereich an der Außenwand ermöglicht.

Hier liegt entgegen den Annahmen des Bauherrn kein Planungsversehen vor. Diese konstruktiven Nachteile sind grundsätzlich hinzunehmen. Anderseits handelt es sich um keinen Planungsgrundzug, sondern um eine der städtebaulichen Gestaltung dienenden Festsetzung. Eine Abweichung auch in diesem Umfang ist durchaus städtebaulich noch vertretbar. Es werden aber nachbarliche Interessen berührt, weshalb allein mit einer Zustimmung des Nachbarn (Fa. Aldi) die Befreiung zur Abweichung von der festgesetzten Wandhöhe erteilt wird. Das gilt vor allem auch aufgrund des Abstandsflächenrechts. Der Bebauungsplan verkürzt gegenüber dem nördlichen Nachbargrundstück die gesetzlichen Abstandsflächen. Mit einer Abweichung vom Festsetzungsgefüge (hier dem Bestimmungsfaktor: Wandhöhe) entfällt die Vorrangwirkung des Bebauungsplanes (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO). Es wird also zugleich eine Abweichung von den Abstandsflächen (Art. 63 BayBO) notwendig.

Die Fa. Aldi hat im Vorfeld die Zustimmung in Aussicht gestellt, wenn eine Duldungsdienstbarkeit für gewerbliche Emissionen bewilligt wird. Diese Duldungsdienstbarkeit wird aktuell vorbereitet.

 

Im Terrassengeschoss wird durch eine Auskragung des Terrassengeschosses die zulässige Grundfläche von 2/3 des darunterliegenden Geschosses um 2,72 m² überschritten. Der Befreiung kann zugestimmt werden.

 

Die OKFFB EG ist für das Gebäude mit 523,20 müNN festgesetzt. Im Bauantrag wird die Höhe mit 523,10 müNN angegeben, der Festgesetzte Mindestabstand von 0,15 m zum anschließenden Gelände wird eingehalten. Für die Abweichung der Höhenlage (Unterschreitung von 10 cm) kann eine Befreiung erteilt werden.

 

Es ist noch ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan vorzulegen.

 

Hinweis:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

15 Wohneinheiten unter 100 m² Wohnfläche (1,5 Stpl./WE)         22,5   Stpl.

2 Wohneinheiten über 100 m² Wohnfläche (2 Stpl./WE)                 4,0   Stpl.

Davon für Besucher 10%                                                                 2,65 Stpl.

 

Fahrradstellplätze (1 Stpl./40 m² Wohnfläche)         1.058,46 m² WFl./40 m²         26,46 somit 27 Fahrradstellplätze.

Im Fahrradkeller sollen die Fahrradstellplätze untergebracht werden. Es wird ein Befreiungsantrag für die teilweise Ausbildung der Fahrradstellplätze als Doppelparker, also in 2 Ebenen, gestellt. Diesem Antrag kann zugestimmt werden, einer Befreiung von § 4 Abs. 7 der Stellplatzsatzung, auch hinsichtlich der notwendigen Anzahl oberirdischer Stellplätze wird zugestimmt. Es sind aber insgesamt mindestens 27 Fahrradstellplätze (ggf. auch über Doppelparksysteme) nachzuweisen.

 

Da die Baukörper 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 11 über eine gemeinsame Tiefgarage verfügen, wurden die Stellplätze insgesamt für die Anlage berechnet. Die Fahrradstellplätze sind jedoch für jedes Gebäude gesondert nachzuweisen.

 

Die Stellplatzberechnung gem. der städt. Stellplatzsatzung bezieht sich auf die jeweilige Wohnfläche der Wohnungen. Ein genauer Stellplatznachweis ist noch zu führen.

 

Stellplatzbedarf Gesamtanlage

Haus 2                26,5 Stpl.          davon 2,65 Bes./Stpl.               27 Fahrräder

Haus 3                 15,5 Stpl.           davon 1,55  Bes./Stpl.                21 Fahrräder

Haus 4                   7,0 Stpl.           davon 0,7    Bes./Stpl.                10 Fahrräder

Haus 5                 15,0 Stpl.           davon 1,5    Bes./Stpl.                19 Fahrräder

Haus 6                 13,0 Stpl.           davon 1,3    Bes./Stpl.                20 Fahrräder

Haus 7                 21,0 Stpl.           davon 2,1    Bes./Stpl.                29 Fahrräder

Haus 11                8,0 Stpl.           davon 0,8    Bes./Stpl.                11 Fahrräder

Summe             106,0 Stpl.           10,6 gerundet 11 Bes.Stpl.       137 Fahrräder

 

Bislang sind in der Tiefgarage 96 Stellplätze nachgewiesen, der Stellplatznachweis ist – zusammen mit den zusätzlichen oberirdischen Stellplätzen – erbracht. Die Stellplätze sind zuzuweisen.

Die notwendigen Besucherstellplätze sind jederzeit zugänglich nachzuweisen. Derzeit sind für die Gesamtanlage 11 oberirdische Stellplätze vorgesehen.

 

Die Aufteilung der Wohnungen, insbesondere die aufgrund der schalltechnisch nicht optimierten Grundrisse notwendigen zusätzlichen Schallschutzmaßnahmen, wurde diskutiert. Der Ausschuss kam zum Ergebnis, dass die Aufteilung zwar in der Verantwortung des Bauwerbers steht, zusätzliche (über die bereits erteilten Befreiungen hinausgehenden) Befreiungen für aufgrund der Aufteilung notwendige Schallschutzmaßnahmen aber nicht erteilt werden können.

 

Von der Sitzungsleiterin wurde abschließend zum eingereichten Bauantrag zu getrennten Abstimmungen, was die vorgestellten Maßgaben der Verwaltung und die Ausrichtung der 1-Zimmer-Appartements ausschließlich nach Norden betrifft, aufgerufen.

 

Beschluss:

Ja: 10  Nein: 1

 

Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 1 Stimme, dem Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 17 Wohneinheiten (Haus 2) auf den Grundstücken Fl.Nrn. 551/0 und 551/18 der Gemarkung Grafing, Pfarrer-Aigner-Straße 1, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Abstandsflächenübernahme des nördlich angrenzenden Grundstücks aufgrund Abweichung der Wandhöhe.

·      Für die geplanten Schallschutzmaßnahmen (Vorbauten) sind Lärmgutachten vorzulegen, die die schalltechnische Wirksamkeit der Maßnahmen nachweisen.

·      Tiefe der Glasvorbauten max. 0,50 m.

·      Dem Schallschutzsegel aus Glas an der Ostseite wird nicht zugestimmt.

·      Ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan ist vorzulegen.

 

 

Beschluss:

Ja: 9  Nein: 2

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss erteilte mit allen gegen 2 Stimmen die Zustimmung zur Anordnung der Wohnungen (1-Zimmer-Appartement) ausschließlich nach Norden.