Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten (Haus 3) auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549/0 und 551/28 der Gemarkung Grafing (Pfarrer-Aigner-Straße 3)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt und erklärt. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ und beurteilt sich ausschließlich nach dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Beantragt wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten (Haus 3).

Der Baukörper soll 25 x 11 m betragen, diese Maße werden eingehalten.

 

Für das Vorhaben werden folgende Befreiungsanträge gestellt:

 

Für die Balkone wird eine Ausnahme für eine Überschreitung der Baugrenze gestellt. Die Ausnahme kann erteilt werden, da die Tatbestandsvoraussetzungen des Ausnahmevorbehalts (max. ½ der Gebäudebreite und max. Tiefe von 1,50 m) beachtet werden.

 

Gleichzeitig wird die Überdachung von Balkonen beantragt. Hierfür sieht der Bebauungsplan aufgrund der Vielzahl an Gestaltungsvarianten bewusst keine Ausnahmeregelung vor, obwohl aufgrund der Gebäudeausrichtung nach Westen ein besonderes Bedürfnis nach Sonnen- und Wetterschutz von vornherein zu erkennen war. Ziel ist es, die gestalterische Einheitlichkeit der Gebäude zu erreichen und unterschiedliche und individuelle Lösungen zu verhindern. Dieses Ziel soll durch das grundsätzliche Verbot von Anbauten erreicht werden, von dem (mittels Befreiung) nur bei einer einheitlichen und städtebaulich ansprechenden Gestaltungslösung abgewichen wird. Diesen Anforderungen entsprechen die einheitlich für das Gesamtgebäude beantragten Balkonüberdachungen, die auf die Breite und Tiefe der Balkone abgestimmt sind. Der Befreiung wird entsprochen.

 

Trotz des erkennbaren Bemühens um eine schallorientierte Grundrissanordnung ist nicht für alle „schutzbedürftigen Räume“ des Vorhabens eine Belüftung über die lärmabgewandte Gebäudeseite möglich. Für notwendige Fenster zur lärmbelasteten Nord- und Westseite wird deshalb eine Befreiung beantragt. Betroffen ist damit eine zentrale Vorschrift des Bebauungsplanes. So hat die Stadt entgegen dem Optimierungsgebot (§ 50 BImSchG) hier Wohngebäude unmittelbar an einem Gewerbebetrieb festgesetzt. Zur Lösung der Konfliktlage mussten öffenbare Fenster an den gewerbelärmbelasteten Seiten der Gebäude ausgeschlossen werden. Damit entstehen keine rechtlich relevanten Immissionsorte (TA-Lärm). Anders als bei den verkehrslärmbelasteten Fassaden (vgl. 12.4) sieht der Bebauungsplan für die von Gewerbelärm belasteten Fassaden keinen Ausnahmevorbehalt vor.

Abweichungen von dieser zentral bedeutenden Vorschrift stehen nur dann keinen Grundzügen der Planung entgegen, wenn eine immissionsschutzrechtlich gleichwertige Ersatzlösung gefunden wird. Beantragt wurde hierfür ein an den Außenseiten geschlossener „Belüftungskamin“, der mit einer Auskragung von 0,50 m und einer Breite von 1,40 m vor die Fenster gebaut wird. Durch Öffnungen an den nicht lärmbelasteten unteren und oberen Öffnungen kann wohl am rechtlich relevanten Immissionsort der maßgebliche Richtwert der TA-Lärm eingehalten werden. Hierfür ist der schalltechnische Nachweis noch zu erbringen. Unter dieser Voraussetzung der rechtlichen Gleichwertigkeit wird der Befreiung zugestimmt.

 

Festgesetzt ist eine Wandhöhe von 10,75 m. Für eine Erhöhung der Wandhöhe um 0,60 m auf 11,35 m wird ein Befreiungsantrag gestellt. Aufgrund konstruktiver Zwangspunkte ist bei der festgesetzten Wandhöhe keine lichte Raumhöhe mehr möglich, die die Anordnung von Türen ermöglicht. Nur mit einer Wanderhöhung kann die lichte Innenraumhöhe von 2,405 m erreicht werden, die dann Innenraumtüren unmittelbar im Bereich an der Außenwand ermöglicht.

 

Hier liegt entgegen den Annahmen des Bauherrn kein Planungsversehen vor. Diese konstruktiven Nachteile sind grundsätzlich hinzunehmen. Anderseits handelt es sich um keinen Planungsgrundzug, sondern um eine der städtebaulichen Gestaltung dienende Festsetzung. Eine Abweichung auch in diesem Umfang ist durchaus städtebaulich noch vertretbar. Es werden aber nachbarliche Interessen berührt, weshalb allein mit einer Zustimmung des Nachbarn (Fa. Aldi) die Befreiung zur Abweichung von der festgesetzten Wandhöhe erteilt wird. Das gilt vor allem auch aufgrund des Abstandsflächenrechts. Der Bebauungsplan verkürzt gegenüber dem nördlichen Nachbargrundstück die gesetzlichen Abstandsflächen. Mit einer Abweichung vom Festsetzungsgefüge (hier dem Bestimmungsfaktor: Wandhöhe) entfällt die Vorrangwirkung des Bebauungsplanes (Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO). Es wird also zugleich eine Abweichung von den Abstandsflächen (Art. 63 BayBO) notwendig.

Die Fa. Aldi hat im Vorfeld die Zustimmung in Aussicht gestellt, wenn eine Duldungsdienstbarkeit für gewerbliche Emissionen bewilligt wird. Diese Duldungsdienstbarkeit wird aktuell vorbereitet.

 

Für die vom Verkehrslärm belasteten (Kennzeichnung 12.4) Fassaden wird einer Ausnahme gem. § 31 Abs. 1 BauGB zugestimmt für den beantragten Einbau von Hamburger Hafen-City-Fenster (Ausnahmevorbehalt Nr. 12.4. d) an dort unverzichtbaren Fenstern von schutzwürdigen Räumen. Für das Terrassengeschoss wird der Verwendung der Schiebeläden (12.4. b) zugestimmt. Auch hier war zu berücksichtigen, dass der Bauherr versucht hat, möglichst durch Grundrissorientierung den notwendigen Lärmschutz zu erreichen. An diesem an 3 Seiten lärmbetroffenen Gebäudeteil ist das aber letztlich nicht möglich und rechtfertigt eine Abweichung.

 

Für die Nordostseite des Terrassengeschosses wird die Anbringung eines Glas-Schallschutzelements mit ca. 1,50 m Höhe beantragt. Der notwendigen Befreiung kann auch hier zugestimmt werden, jedoch allein aufgrund des öffentlichen Interesses nach Lärmschutz. Ausdrücklich angemerkt wird, dass Abweichungen für Anlagen gleicher Art an den Balkonen/Dachterrassen nicht erteilt werden. Allein die Lage an einer schallbelasteten Fassadenseite (Kennzeichnung 12.4) ist der tragende Ermessensgrund für die Befreiung.

 

Es wird eine Ausnahme für eine Überdachung der Dachterrasse gemäß Festsetzung 4.2. b für eine Tiefe von 2 m auf der gesamten Gebäudebreite beantragt. Dieser Ausnahme kann in der beantragten Form als neigungsgleiche Verlängerung des Daches bzw. Dachüberstandes im Terrassengeschoss stattgegeben werden.

 

Die OKFFB EG ist für das Gebäude mit 523,20 müNN festgesetzt. Im Bauantrag wird die Höhe mit 523,30 müNN angegeben, der festgesetzte Mindestabstand des Hauseingangs von 0,15 m zum anschließenden Gelände wird nicht eingehalten, hier ist das Gelände anzupassen. Für die Abweichung der Höhenlage (Überschreitung von 10 cm) kann eine Befreiung erteilt werden.

 

Es ist noch ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan vorzulegen.

 

Hinweis:

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

 

9 Wohneinheiten unter 100 m² Wohnfläche (1,5 Stpl./WE)           13,5   Stpl.

1 Wohneinheiten über 100 m² Wohnfläche (2 Stpl./WE)                 2,0   Stpl.

Davon für Besucher 10%                                                                 1,55 Stpl.

 

Fahrradstellplätze (1 Stpl./40 m² Wohnfläche)         827,52 m² WFl./40 m² = 20,69 somit 21 Fahrradstellplätze.

Einer Befreiung von § 4 Abs. 7 der Stellplatzsatzung, hinsichtlich der notwendigen Anzahl oberirdischer Fahrradstellplätze wird zugestimmt soweit die Stellplätze im Fahrradkeller nachgewiesen werden können. Es sind insgesamt mindestens 21 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

 

Da die Baukörper 2, 3, 4, 5, 6, 7 und 11 über eine gemeinsame Tiefgarage verfügen, wurden die Stellplätze insgesamt berechnet. Die Fahrradstellplätze sind jedoch für jedes Gebäude gesondert nachzuweisen.

Die Stellplatzberechnung gem. der städt. Stellplatzsatzung bezieht sich auf die jeweilige Wohnfläche der Wohnungen. Da bislang noch keine vollständigen Wohnflächenberechnungen für alle Gebäude vorliegen, erfolgten die Stellplatzberechnungen nur vorläufig aufgrund der Maßentnahmen aus den Plänen. Ein genauer Stellplatznachweis ist noch zu führen.

 

Stellplatzbedarf Gesamtanlage

Haus 2                 26,5 Stpl.           davon 2,65 Bes./Stpl.                 27 Fahrräder

Haus 3                15,5 Stpl.          davon 1,55 Bes./Stpl.               21 Fahrräder

Haus 4                   7,0 Stpl.           davon 0,7   Bes./Stpl.                 10 Fahrräder

Haus 5                 15,0 Stpl.           davon 1,5   Bes./Stpl.                 19 Fahrräder

Haus 6                 13,0 Stpl.           davon 1,3   Bes./Stpl.                 20 Fahrräder

Haus 7                 21,0 Stpl.           davon 2,1   Bes./Stpl.                 29 Fahrräder

Haus 11                 8,0 Stpl.           davon 0,8   Bes./Stpl.                 11 Fahrräder

Summe             106,0 Stpl.           10,6 gerundet 11 Bes.Stpl.       137 Fahrräder

 

Bislang sind in der Tiefgarage 96 Stellplätze nachgewiesen, der Stellplatznachweis ist – zusammen mit den zusätzlichen oberirdischen Stellplätzen – erbracht. Die Stellplätze sind zuzuweisen.

Die notwendigen Besucherstellplätze sind jederzeit zugänglich nachzuweisen. Derzeit sind auf den für die Gesamtanlage vorgesehenen Grundstücken insgesamt 11 oberirdische Stellplätze vorgesehen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten (Haus 3) auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549/0 und 551/28 der Gemarkung Grafing, Pfarrer-Aigner-Straße 3, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Für die geplanten Schallschutzmaßnahmen an der Nordseite (Vorbauten) ist durch ein Lärmgutachten der Nachweis zu erbringen, dass an den dahinter liegenden Fensteröffnungen die Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm Nr. 6.1 lit. d eingehalten sind.

·      Die Glasvorbauten dürfen max. 0,50 m tief sein.

·      Der Höhenunterschied Hauseingang und Gelände darf mind. 15 cm betragen.

·      Ein qualifizierter Freiflächengestaltungsplan ist vorzulegen.