Tagesordnungspunkt

TOP Ö 19: Vollzug des Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik (10.11.2015);
Änderung des städtebaulichen Vertrages für das Wohnbaugebiet "Aiblinger Straße";
Information

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Rechtsentwicklung

 

Von der Sitzungsleiterin wurde erklärt, dass der städtebauliche Vertrag für das „Baugebiet Aiblinger Straße“ vom 20.09.2016 im Hinblick auf seine Rechtmäßigkeit und Praktikabilität in einigen Vertragsteilen noch geändert werden sollte.

 

Zum einen ist jetzt ganz aktuell das Ergebnis der Verhandlungen der Bundesregierung mit der Europäischen Kommission angesichts der laufenden Vertragsverletzungsverfahren über die (bayerischen) Einheimischenmodelle veröffentlicht worden. Dort wurde letztendlich die vom Europäischen Gerichtshof schon im Jahr 2013 aufgezeigten Rechtmäßigkeitsanforderungen weiter präzisiert. Dabei wurde jetzt nochmals deutlich gemacht, dass als alleinige Zulassungsvoraussetzungen die sozialen Kriterien wie Einkommen und Vermögen bestimmt werden dürfen. Eine bestimmte Wohnsitzdauer darf nicht mehr die Zugangsberechtigung ausschließen, darf aber –mit einem Gewicht von bis zu 50 v.H. der weitern Auswahlkriterien – bei der Auswahlentscheidung berücksichtigt werden..

 

Im Kriterienkatalog, wie er vom Stadtrat in der Sitzung am 10.11.2015 beschlossen wurde, wird für die Zugangsberechtigung eine 5-jährige Mindest-Wohnsitzdauer verlangt. Aufgrund des Widerspruchs zur neuen Rechtslage und der rechtlichen Folgen wäre es deshalb naheliegend gewesen, den Grundsatzbeschluss und den Kriterienkatalog vom 10.11.2015 und die darauf aufbauenden städtebaulichen Verträge an diese Anforderungen anzupassen sowie ggf. das Auswahl- und Vergabeverfahren zu wiederholen. Dass dies zu einem sehr späten Zeitpunkt erfolgt, wäre äußerst unangenehm für die Betroffenen und wird zwangsläufig zu Unmut führen. Letztendlich wurde seitens der Verwaltung im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit des Verwaltungshandelns eine Neuentscheidung angeraten. Der Stadtrat (Sitzung vom 14.03.2017) hat sich aber dazu entschieden, trotz der seit dem 10.03.2017 vorliegenden Leitlinien hinsichtlich der Konformität der Einheimischenbaulandprogramme mit dem europäischen Primärrecht an der getroffenen Vergabeentscheidung und am Kriterienkatalog festzuhalten.

 

Preisentwicklung/Angemessenheit

 

Eine weitere Herausforderung ist die extreme Preisentwicklung, die auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt aktuell eingetreten ist. Zur Erinnerung: Beim Vertragsabschluss im September 2016 wurde die Preisentwicklung für den Zeitraum der Verkaufsverpflichtung (2017/2018) prognostiziert auf eine Steigerung des Bodenrichtwertes auf 650 EUR/m². Jetzt zeichnet sich ein Bodenrichtwert zum Zeitpunkt ab 01.01.2017 ab in einer Höhe von 800 bis 900 EUR/m². Bei den Wohnungen ist die Preisentwicklung im Verhältnis zu den unterstellten Marktpreisen von 4.300 bzw. 4.400 EUR noch eklatanter. Hier zeichnet sich ein Preis für 2017 von 5.300 bis 6.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche ab.

 

Zentrale Bedeutung für die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit Wohnraumversorgungsproblemen sowie der ortsansässigen Bevölkerung, deren Rechtsgrundlage § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB schafft, ist deren Angemessenheit (§ 11 Abs. 2 BauGB). Rechtsverstöße gegen das Angemessenheitsgebot führen zur Nichtigkeit (Ungültigkeit) der Verträge.

 

In Erinnerung wurde die Diskussion über den Grundsatzbeschluss vom 10.11.2015 gebracht, der die gemeindliche Vorgehensweise bei der Baulandentwicklung hinsichtlich einer sozialverträglichen Wohnraumversorgung in seinen Grundsätzen bestimmt. Bereits dort wurde um die Grenzen der Angemessenheit für den Preisabschlag beim Verkauf von Wohnungen gerungen. Ein erster Entwurf hatte damals noch eine Vergünstigung des Verkaufspreises von mindestens 30 v.H. gegenüber dem marktüblichen Verkaufspreis vorgesehen. In der weiteren Beratung wurde dann, auch auf Empfehlung einer eingeholten Beurteilung durch einen Fachanwalt, dieser Preisabschlag als nicht angemessen angesehen und auf höchstens 25% des marktüblichen Verkaufspreises (und max. 40 v.H. der Bodenwertsteigerung) festgelegt. Es kommt letztlich entscheidend darauf an, dass bei einer – ganzheitlich anzustellenden – Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ein wesentlicher Teil der Bodenwertsteigerung bei den Eigentümern verbleibt. Wird diese Angemessenheitsgrenze überschritten, hat das die Rechtswidrigkeit der Verträge zur Folge. Maßstab ist zudem die Bodenwertsteigerung, was bei Preisabschlägen für Wohnungen (Maßstab: Grundstückswertanteil an den Wohnungspreisen) zu berücksichtigen ist.

 

In der Umsetzung des Grundsatzbeschlusses für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ durch den städtebaulichen Vertrag vom 20.09.2015 wurde dann z.B. ein Verkaufspreis von 3.325,– EUR je Quadratmeter Wohnfläche festgelegt, wobei als Basiswert (vertragliche Bestimmung des marktüblichen Verkaufspreises) 4.300,– EUR/m² Wfl. vereinbart wurde. Hier wurde seitens der Verwaltung aufgrund der damaligen Marktlage der im Geschäftsverkehr übliche Wohnungspreis mit ca. 4.800,– EUR/m² Wfl. bezeichnet – im Hinblick auf den maßgeblichen Verkaufszeitpunkt (2016/2017) ohnehin schon eine eher konservative Schätzung. Wiederum geleitet vom Ideal eines Angebots mit größtmöglicher Sozialverträglichkeit wurde dann diese Preisgrundlage erheblich reduziert.

 

Die Wohnungspreise steigen weiterhin rasant. Es muss heute davon ausgegangen werden, dass die Wohnungen im Baugebiet Aiblinger Straße auf dem freien Markt mit deutlich über 5.000,– EUR/m² Wfl. veräußert werden können. Geht man wiederum zurückhaltend (aufgrund der Lärmbelastungssituation) von einem Verkaufspreis von mindestens 5.300,– EUR/m² Wfl. aus, dann liegt der vertraglich für die Zeit bis zum 31.12.2018 vereinbarte Verkaufspreis von 3.225,– EUR/m² schon nahezu bei 40 v.H. unter dem auf dem Grundstücksmarkt zu erzielenden Preis.

 

Es ist deshalb zu überlegen, die Preisabschläge/Preisvereinbarungen in den städtebaulichen Verträgen aufgrund der veränderten Entwicklung auf dem Grundstücks-/Wohnungsmarkt anzupassen. Das Gremium war aber mehrheitlich der Auffassung, an den bereits für die Vergabeentscheidung maßgeblichen Verkaufspreis festzuhalten.

 

Nachdem der Stadtrat (Sitzung vom 14.03.2017) sich dazu entschieden hat, trotz der geänderten Leitlinien hinsichtlich der Konformität der Einheimischenbaulandprogramme mit dem europäischen Primärrecht die Vergabeentscheidung für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ nicht unter geänderten Zugangsbedingungen zu wiederholen, könnte zumindest die Dauer der Bindungsfrist nochmals überlegt werden. Diese ist bisher im Grundsatzbeschluss und im Kriterienkatalog mit 15 Jahren festgelegt. Hinsichtlich der Bindungsfrist ist anzumerken, dass die Dauer der Nutzungs- und Veräußerungsbeschränkung als Surrogat zu dem erhaltenen Preisvorteil betrachtet werden muss. Aufgrund ihrer haushaltsrechtlichen Bindungen sind die Gemeinden verpflichtet, die gewährte Subvention gegen eine mögliche Zweckverfehlung abzusichern. Daraus folgt der Grundsatz, dass die zulässige Bindungsdauer mit dem Umfang der Verbilligung steigt (BGH Urteil vom 30.09.2005).

 

Auch hierbei handelt es sich um eine Komponente, die unmittelbaren Einfluss auf die Angemessenheit (Verhältnismäßigkeit) der Vertragsgestaltung hat. Vergleiche auch hierzu die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 26.06.2015: „Über zwanzig Jahre hinausgehende Bindungen des Käufers hat der Senat nur dann für verhältnismäßig angesehen, wenn die Höhe der dem Käufer gewährten Subvention deutlich über die beim Einheimischenmodell üblichen Abschlägen von bis zu 30% gegenüber dem Verkehrswert hinausgegangen war.“

 

Aufgrund der sich jetzt schon abzeichnenden Preisentwicklung für die Wohnungspreise in der Aiblinger Straße sollte bei einem Festhalten an den äußerst niedrigen Verkaufspreisen geprüft werden, ob nicht zumindest durch Anpassungen der Bindungsfrist die Angemessenheitsgrundsätze noch gewahrt werden können. Zu empfehlen ist dabei eine Verlängerung der Bindungsfrist von 15 auf 20 Jahre. Dazu wäre der städtebauliche Vertrag mit den Grundstückseigentümern über die Verfügungsbeschränkungen von bisher 15 auf 20 Jahre zu ändern und damit einhergehend auch der Grundsatzbeschluss und erneut der Kriterienkatalog anzupassen. Auch hier wäre im Grunde wegen der veränderten Vergabekriterien eine Wiederholung des Vergabeverfahrens anzustreben.

 

Ankaufsrecht

 

Unbedingt zu überdenken ist aus den o.g. Gründen auch die Sanktionsregelung (Ankaufsrecht bzw. Ablösung) im städtebaulichen Vertrag. Nach den bestehenden Vertragsregelungen würde für den Fall eines vertragswidrigen Weiterverkaufs ein preisreduziertes Ankaufsrecht eingeräumt. Ab 01.01.2019 ist der Ankaufspreis mit 75 v.H. des dann ermittelten Wohnungswertes maßgebend. Entsprechendes wird auch für die Reihenhausbebauung gelten müssen, da auch hier zum Zeitpunkt des Verkaufs deutlich höhere Bodenwerte gelten als im Vertrag noch mit 650,– EUR/m² angenommen wurde.

 

Ein Beispiel:

  • Vergünstigter Kauf einer 80 m² großen Wohnung zu 3.225,– EUR/m² Wfl. = 258.000,– EUR im Jahr 2017.
  • Verkauf auf dem freien Markt unter Missachtung der Veräußerungsbeschränkung im Jahr 2019 – Erlös ca. 5.500,– EUR/m² Wfl. = 440.000,– EUR.
  • Der „Gewinn“ (ohne Berücksichtigung der Nebenkosten) beträgt 182.000,– EUR.
  • Die Stadt Grafing b.M. kann das vertragswidrige Verhalten nur mit einem preisreduzierten Ankauf (oder der Zahlung eines entsprechenden Ablösungsbetrages) in Höhe von 25 v.H des „Marktpreises“ sanktionieren, was 110.000,– EUR entspricht.
  • Es würde selbst bei nur geringer Wertsteigerung in dieser kurzen Zeit bereits ein „verbleibender Gewinn“ von 70.000,– EUR entstehen.

 

Hier sollte – zusätzlich neben dem prozentualen Preisabschlag – der zum vertraglichen Verkaufszeitpunkt tatsächliche Preisvorteil der Weiterveräußerungsverpflichtung bzw. dem Ankaufsrecht und damit hilfsweise auch einer möglichen Ablösung zugrunde gelegt werden.

 

Verkaufsfrist

Im städtebaulichen Vertrag ist eine Verkaufsfrist (Ziffer 3.2) vereinbart von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplans, vorausgesetzt die Grundstücksteilung (Sonderung) ist bis dahin abgeschlossen. Der Bebauungsplan ist gemäß § 10 Abs. 3 BauGB mit der ortsüblichen Bekanntmachung am 09.12.2016 in Kraft getreten. Der Fortführungsnachweis für die Messungsanerkennung und Auflassung der Grundstücke liegt seit 23.02.2017 vor. Die Verkaufsfrist endet am 09.06.2017. Bedenkt man den Zeitraum bis zur notariellen Beurkundung der Messungsanerkennung und Auflassung nebst Anpassung des städtebaulichen Vertrags, den dann zu führenden Verkaufsgesprächen nebst vertraglicher Vorbereitung und der gesetzlichen Beurkundungsfrist (§ 17 BeurkG), dann ist die bisherige Verkaufsfrist kaum einzuhalten. Vorsorglich sollte diese Frist um mindestens 2 Monate verlängert werden.

 

Garagen / Carport / Stellplätze / Zuwegung

Nach den Vereinbarungen des städtebaulichen Vertrages sind die für eine Einzelhausbebauung festgesetzten Grundstücke (Reihenhäuser) im unbebauten Zustand zu verkaufen. Bauliche und vor allem auch gestalterische Schwierigkeiten bereitet aber der Bau der aneinanderzubauenden Garagen und Carports. Zwar besteht die Verpflichtung, die Grundstücke zumindest bis zur Fertigstellung des Rohbaus (äußeres Mauerwerk und fertige Dachhaut) gemeinsam zu errichten. Gerade bei den Garagen/Carports ist aber aus Gründen der gestalterischen Einheitlichkeit eine Errichtung durch den Grundstücksverkäufer dringend zu empfehlen, um gestalterische Fehlentwicklungen auszuschließen.

 

Folgende Änderungen werden vorgeschlagen:

Ziffer 3.2 Abs. 2 ist wie folgt zu ändern:

Die Grundstücke sind von den Grundstückseigentümern in unbebautem Zustand zu veräußern, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist.

 

Ziffer 4.2.2.4 ist um folgende Regelung zu ergänzen:

Insbesondere sind die Grundstückseinfriedungen, die offenen Stellplätze, die Vorplätze vor den Garagen/Carports sowie die Wegeflächen (Fl.Nrn. 551/48 und 551/41) gemeinschaftlich und einheitlich zu errichten oder errichten zu lassen.

Zusammenhängende Grundstücke für Garagen oder Carports bzw. Stellplätze dürfen in bebautem Zustand veräußert werden. Der Grundstückseigentümer ist berechtigt, diese Grundstücke mit einem einheitlich gestalteten und von ihm zu errichteten Carport/Garage zu veräußern.

Die Kaufpreis für

  • einen Carport mit vorgelagerten Stellplatz darf brutto max. 17.850,– EUR
  • einen Carport (ohne vorgelagerten Stellplatz) darf brutto max. 16.350,– EUR
  • oberirdischen Stellplatz darf brutto max. 4.350,– EUR

nicht überschreiten und ist als Festpreis zu vereinbaren.

 

Wärmeversorgung

Es zeichnet sich ab, dass für das Baugebiet eine Nahwärmeversorgung errichtet wird. Für diesen Fall ist ein Anschluss- und Benutzungszwang für die Nachwärmeversorgung zu überlegen. Anders als bei einer gemeindlichen Nahwärmeversorgung (Art. 24 Abs. 1 Nr. 3 GO) kann der Anschluss und Benutzungszwang hier nicht satzungsrechtlich (gesetzlich) angeordnet werden. Möglich ist aber nach § 11 Abs. 1 Nr. 4 BauGB eine vertragliche Vereinbarung, wonach sich die Grundstückseigentümer (zwischenzeitlich institutionelle Bauträger) zur Errichtung z.B. von Anlagen zur Wärmeversorgung (Nah-/Fernwärme) verpflichten und den Betrieb sicherstellen. Gleichzeitig sollte dann aber auch für den Weiterverkauf vereinbart werden, dass die Käufer zum Anschluss an die Fernwärmeversorgungsanlagen und den Bezug der Fernwärmeenergie verpflichtet werden. Regelungen dieser Art verstoßen nicht gegen wettbewerbs- oder kartellrechtliche Bestimmungen oder dem Angemessenheitsgebot und Koppelungsverbot (vgl. BGH 09.07.2002).

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat einstimmig beschlossen, die Beratung über eine Anpassung des städtebaulichen Vertrages bzw. dann auch des Grundsatzbeschlusses und des Kriterienkatalogs an den Stadtrat zu verweisen.