Tagesordnungspunkt

TOP Ö 7: Bauantrag zur Erneuerung des Daches und Schaffung einer Einliegerwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 797/0 der Gemarkung Grafing (Am Gaschberg 5)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde der Bauantrag vorgestellt und zum besseren Verständnis die Vorgeschichte des Grundstücks geschildert.

 

Das Vorhaben liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Beantragt wird die Aufstockung des Gebäudes auf Wandhöhen von ca. 6 m bzw. bis zu 7,70 m und Firsthöhen von bis zu 9,80 m. Durch die Aufstockung soll eine verbesserte Nutzung des Obergeschosses mit Schaffung zusätzlich nutzbarer Flächen für ein „Homeoffice“ und eine kleine „Einliegerwohnung“ im Erdgeschoss (16,01 m² Zimmer + 6,15 m² Bad) geschaffen werden.

 

Historie

Bereits 1954 wurde ein Bauantrag zur nachträglichen Genehmigung eines in der Nachkriegszeit ohne Genehmigung errichteten Bestandsgebäudes eingereicht, das Gebäude wurde nachträglich genehmigt (Az. 38/45 vom 24.04.1956).

Mit Vorbescheid vom 05.06.1979 wurde eine Sanierung des Bestandsgebäudes genehmigt. Mit Bescheid vom 11.08.1982, Az. 546/80, wurde eine geringfügig vergrößerte Neuerrichtung unter teilweiser Beibehaltung von Bestandsmauern des Gebäudebestands genehmigt. Diese Baugenehmigung wurde nicht ausgeführt.

Mit Baugenehmigung vom 25.07.1985, Az. A0190/85, wurde dann das Nebengebäude als Hundezucht genehmigt. Für das Hauptgebäude wurde mit Bescheid vom 12.07.1985, Az. A0189/85, ein gegenüber dem vorherigen Bestandsgebäude deutlich vergrößerter Neubau genehmigt. So wurde die überbaute Grundfläche für das Wohnhaus im Verhältnis zum Bestand um ca. 70 m² von ca. 90 m² auf ca. 160 m² vergrößert. Die Geschoßfläche (ohne Kellerräume) für das Bestandsgebäude wird mit 227,50 m² angegeben; die Wohnfläche mit 180,60 m. Als Kubatur wird ein umbauter Raum von 1.290 m² (incl. Keller) angegeben. Die Neuerrichtung wurde damit begründet, dass das alte Gebäude aufgrund der schlechten Bausubstanz abgerissen werden musste bzw. den Wohnansprüchen nicht mehr genügte.

 

Beurteilung

Das Vorhaben kann im Außenbereich nur zugelassen werden, wenn die Voraussetzungen der Begünstigung des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB vorliegen.

 

Das ist nicht bereits aufgrund der Genehmigungsgeschichte ausgeschlossen. Aus der o.g. Chronologie ist nicht ersichtlich, dass bereits eine Erweiterung auf der Grundlage des § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB bzw. dessen Vorgängerregelungen zugelassen wurde. Hinsichtlich der Angemessenheitsprüfung nach § 35 Abs. 4 Nr. 5 BauGB sind vorausgegangene Erweiterungen somit nicht zusammenzurechnen. Die für wiederholende Erweiterungen anzustellende Gesamtbetrachtung ist beschränkt auf Genehmigungen, die auf dieser Rechtsgrundlage erteilt wurden oder nur darauf erteilt werden konnten (BVerwG vom 27.08.1998).

 

Das vorhandene Gebäude hat eine Wohnflächengröße von ca. 155 m². Beantragt ist jetzt eine zweite Wohneinheit mit ca. 25 m² Wohnfläche und die Erweiterung der bestehenden Wohnung auf bestehender Grundfläche durch eine Aufstockung um ca. 67 m² Wohnfläche auf dann 222 m² Wohnfläche. Damit wären dann im Gebäude insgesamt rd. 248 m² Wohnfläche vorhanden.

Voraussetzung für die Zulässigkeit ist, dass die Erweiterung zum einen im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und zum anderen unter Berücksichtigung der individuellen Wohnbedürfnisse – bei objektiver Betrachtung – angemessen sein muss. Betrachtet man die Größe des vorhandenen Gebäudes, dann dürfte schon fraglich sein, ob überhaupt noch Raum für eine Erweiterung bleibt. Bereits für den individuellen Wohnbedarf ausreichend große Gebäude können nicht weiter vergrößert werden. Als Richtlinie für die objektive Beurteilung der Angemessenheit sind die Wohnraumförderungsgesetze, für Bayern dazu die Wohnrauförderungsbestimmungen 2012 (WFB 2012). Maßstab für ein Familienwohnhaus ist eine Grenze von ca. 130 m² Wohnfläche (vgl. BayVGH, 07.02.2013). Für 5 Personen werden ca. 145 m² Wohnfläche als angemessen betrachtet. Für das beruflich erforderliche Arbeitszimmer (Homeoffice) sind zusätzliche 15 m² Wohnfläche möglich (34.5 - 34.8 WFB 2012).

 

Die Errichtung der zusätzlichen Wohnung ist außerdem gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 5 lit. c BauGB nur dann zulässig, wenn berechtigt angenommen werden kann, dass diese vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt werden. Angaben hierzu fehlen in den Antragsunterlagen.

 

Letztendlich kann die beantragte Erweiterung des bestehenden Wohnhauses nur dann zugelassen werden, wenn der Antragsteller durch Darlegung der Wohnsituation die außergewöhnlich groß bemessenen Wohnflächen begründen kann. Da nicht die subjektiven Wohnbedürfnisse, sondern der objektive Wohnbedarf maßgeblich ist, kann eine abschließende Entscheidung erst nach Kenntnis der persönlichen Familien- und Wohnsituation getroffen werden. Die Einrichtung eines Heimarbeitsplatzes kann jedenfalls – zumindest allein – kein maßgeblicher Grund sein für eine Erweiterung im beantragten Umfang. Unter Verweis auf die amtlichen Meldedaten des Antragstellers wird dieser Nachweis nach Einschätzung der Verwaltung aber kaum gelingen, was dann unweigerlich die Unzulässigkeit des Vorhabens zur Folge hat.

 

Ein Ausschussmitglied sah keinerlei Gründe, die gegen eine Genehmigung des vorgestellten Bauvorhabens sprechen würden. Gerade das Ziel der Nachverdichtung könnte hier bestens erreicht werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zur Erneuerung des Daches und Schaffung einer Einliegerwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 797/0 der Gemarkung Grafing, Am Gaschberg 5, das gemeindliche Einvernehmen unter den Voraussetzungen zu erteilen, dass

a)    unter Darlegung der persönlichen Wohnsituation ein objektiver Bedarf für die beantragte Erweiterung des Wohnhauses auf 222 m² Wohnfläche nachgewiesen wird und

b)   dargelegt werden kann, dass die weitere Wohnung durch den Eigentümer oder seiner Familie genutzt wird.