Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohnhauses für Wohnungslose, Asylsuchende und Sozialbedürftige als Ersatzbau für das bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 283/0 der Gemarkung Öxing (Kapellenstraße 6)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Mit dem Vorbescheidsantrag sollen folgende Einzelfragen vor Einreichen des Bauantrages gem. Art. 71 BayBO genehmigt werden:

 

Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Bebauung wie folgt:

·      Ist die Errichtung eines Gebäudes mit den Maßen 10 x 37 m, einer Wandhöhe von 7,40 m und einer Firsthöhe von 10,30 m zulässig?

·      Ist die Erschließung durch einen außenliegenden Laubengang und die geplanten Balkone an der Südseite zulässig?

·      Sind die Nebengebäude ohne Grenzabstand zulässig?

 

Antragsgegenstand ist die Beseitigung des Baubestandes und die Neuerrichtung eines Mehrfamilienhauses für die Unterbringung von Wohnungslosen, Asylsuchenden und sozial Bedürftigen.

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich nach § 34 BauGB. Die Umgebungsbebauung entspricht einem Allgemeinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO).

 

Die vorgesehene Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude ist nach der Art der baulichen Nutzung im vorliegenden faktischen Allgemeinen Wohngebiet zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Auch die Belegung mit dem Personenkreis der Asylsuchenden oder Wohnungslosen führt hier zu keinem anderen Ergebnis. Für die nicht nur vorübergehende und selbstbestimmte Nutzung zu Wohnzwecken handelt es sich begrifflich um „Allgemeines Wohnen“. Bei einer Nutzung als Sammelunterkunft für Asylsuchende handelt es sich insoweit um eine „Anlage für soziale Zwecke“, die im faktischen Allgemeinen Wohngebiet aber ebenfalls allgemein zulässig ist (Art. 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO).

 

Geplant ist die Errichtung eines Gebäudes mit den Außenmaßen 10 x 37 m sowie eines Nebengebäudes mit 5,65 x 15 m und eines Nebengebäudes für Fahrradunterstellung und Müll. Für das Gebäude soll die Wandhöhe des Bestandes von 7,40 m aufgenommen werden. Durch eine Erhöhung der Dachneigung entsteht eine Firsthöhe von 10,30 m.

 

Nach der ganz aktuellen Entscheidung des BVerwG vom 08.12.2016 muss jetzt beim Maß der baulichen Nutzung eine kumulierende Betrachtung aller Bestimmungsfaktoren erfolgen. Hier tritt das Problem auf, dass kein Gebäude in der näheren Umgebung eine entsprechend große Wand- und Firsthöhe und auch gleichzeitig eine entsprechende Baulänge (bzw. absolute Grundfläche) aufweist, wie das beantragte Vorhaben. Aus diesen Gründen ist die Bebauung auf die Größenverhältnisse des Baubestandes beschränkt, der auch nach der Beseitigung noch nachwirkt.

 

Die durch die Änderung der Dachneigung entstehende Firsthöhe von 10,30 m findet sich im Bestand jedoch nicht wieder und überschreitet den Rahmen (Bestand) um ca. 0,75 m. Selbst in der (weiteren) Umgebungsbebauung sind entsprechende Firsthöhen nicht vorhanden. Hier ist zu versuchen, mit einer Reduzierung des Dachneigungswinkels die Bestandshöhe soweit als möglich einzuhalten. Nur wenn das ohne nennenswerte Einschränkungen der Nutzbarkeit des Dachgeschosses nicht möglich ist, kann eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB (Erneuerung eines Wohngebäudes) unter Berücksichtigung des besonderen öffentlichen Interesses der Einrichtung zugelassen werden.

 

Hinsichtlich der städtebaulichen Vertretbarkeit ist anzuführen, dass sich das Baugrundstück am Rande der Wohnsiedlung befindet, an die nach Westen und Süden hin gewerbliche Anlagen größeren baulichen Formats anschließen.

 

Nebengebäude:

Die Nebengebäude überschreiten die maximal zulässige Grenzbebauung von insgesamt 15 m (Art. 6 Abs. 9 Satz 2 BayBO). Nicht einzurechnen sind hierauf aber die Grenzwände entlang öffentlichen Verkehrsflächen, soweit dort die Abstandsflächen nicht über deren Hälfte hinausragen. Nach Ansicht der Stadt Grafing b.M. sind die Nebengebäude als Grenzgebäude ohne Abweichung zulässig.

 

Hinweis

Eine Beurteilung des Stellplatzbedarfes ist erst anhand konkreter Nutzungsangaben möglich. Nach der örtlichen Stellplatzsatzung ist für Wohnungen der sozialen Wohnraumförderung jeweils 1 Stellplatz je Wohneinheit nachzuweisen. Richtzahlen für die Wohnungen für Wohnungslose enthält die Stellplatzsatzung nicht. Aufgrund der Besonderheit des Nutzerkreises wird hier ein deutlich reduzierter Stellplatzschlüssel festzulegen sein. Ob 10 Stellplätze ausreichend sind, muss vorerst offen gelassen werden. Es handelt sich aber dabei um keine Entscheidungsfrage des Vorbescheides.

 


Nach Sachvortrag beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, wie folgt:

 

a)    Die Antragstellung durch die Stadt Grafing b.M. (Bauherr) wird beschlossen.

 

b)   Das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid für den Neubau eines Wohnhauses für Wohnungslose, Asylsuchende und Sozialbedürftige als Ersatzbau für das bestehende Mehrfamilienhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 283/0 der Gemarkung Öxing, Kapellenstraße 6, wird erteilt.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.