Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Antrag auf Vorbescheid zum Anbau an ein bestehendes Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 648/5 der Gemarkung Grafing (Klausenweg 55)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gemäß Art. 71 BayBO vor Einreichung eines Bauantrags die Entscheidung über folgende Einzelfragen beantragt:

 

  • Das bestehende Einfamilienhaus „Klausenweg 55“ auf dem Teilgrundstück der Fl.Nr. 648/5 der Gemarkung Grafing soll zu Wohnzwecken erweitert werden. Das dadurch erweiterte Erdgeschoss soll in diesem Zuge barrierefrei für seniorengerechtes Wohnen umgebaut werden. Die durch den Anbau vergrößerte Fläche im Dachgeschoss soll als separate Wohneinheit für einen jüngeren Familienteil genutzt werden.

 

Der bestehende Kfz-Unterstellplatz und der Lagerschuppen an der Ostseite sollen rückgebaut werden. Ebenso soll der vorhandene Sichtschutzzaun an der Nordseite entlang der nördlichen Grundstücksgrenze auf eine Höhe von 1,20 m zurückgebaut werden.

 

Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung zu „Wohnzwecken“ gem. § 34 BauGB planungsrechtlich zulässig?

 

  • Ist der beabsichtigte Erweiterungsanbau, wie in der Planunterlage dargestellt,

-       mit einer Grundfläche von 4 x 9,46 m,

-       sowie 2-geschossig (E+D) mit der max. Wandhöhe (lt. B-Plan) von 4,50 m, Satteldach mit vom Bebauungsplan abweichender Dachneigung von ca. 24 Grad und der sich daraus ergebenden Firsthöhe von 6,65 m,

hinsichtlich der Lage und des Maßes der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

 

  • Die für das Bauvorhaben notwendigen Stellplätze (max. 4 Stellplätze) können auf dem Grundstück nachgewiesen werden.

 

Bereichszuordnung (Teilbereich „einfacher Bebauungsplan“)

Das Baugrundstück stellt hinsichtlich seiner bauplanungsrechtlichen Situation eine seltene Besonderheit dar. So liegt es zwar im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Dobelklause 1965“. Die Besonderheit besteht darin, dass der Bebauungsplan für das Grundstück keine Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen trifft. Es fehlt damit an einer Mindestfestsetzung für einen qualifizierten Bebauungsplan. Es liegt hier der seltene Fall vor, dass ein Teilbereich eines ansonsten qualifiziert überplanten und räumlich/zusammenhängenden Plangebietes nicht den Mindestfestsetzungen des § 30 Abs. 1 BauGB entspricht und für diesen Teilbereich ein einfacher Bebauungsplan vorliegt (vgl. E/Z/B/K Rn. 12 zu § 30 BauGB).

 

Begründung:

Ein Grund für die fehlende Festsetzung des „Bauraumes“ mag zwar der Umstand gewesen sein, dass diese Grundstücke zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung schon bebaut waren. Dagegen spricht aber wiederum, dass bei anderen „bereits bebauten“ Grundstücksflächen korrekt die Bebaubarkeit durch Festsetzung von Bauflächen gelöst wurde. Außerdem hat sogar das Landratsamt Ebersberg im damaligen Bebauungsplanverfahren (Stellungnahme vom 18.09.1963) auf diesen Umstand ausdrücklich hingewiesen und für bereits bebaute Grundstücke die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen verlangt. Dass diese Grundstücke also „irrtümlich“ hinsichtlich dieser Festsetzung unbesehen geblieben sind, muss aufgrund des Verfahrensablaufs ausgeschlossen werden. Außerdem wurden unter Nr. 2.6 für „bestehende und bereits geplante Gebäude“ bewusst weitere Festsetzungen (Haustyp E+D und damit zur Geschossentwicklung nach Nr. 1.4) für eine bereits bestehende Bebauung getroffen.

 

Die fehlende Festsetzung einer überbaubaren Grundstücksfläche hätte in einem qualifiziert überplanten Gebiet zur Folge (Umkehrschluss), dass diese Flächen nicht bebaubar sind. Ob diese einschneidende Folgewirkung jedoch im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beabsichtigt war, muss bezweifelt werden. So befinden sich im Plangebiet insgesamt 4 vergleichbare Planungssituationen. Neben dem gegenständlichen Grundstück Fl.Nr. 648/5 auch noch die westlichen Nachbargrundstücke (Aiblinger Straße 5,7, 9, 11) sowie die Grundstücke Fl.Nr. 620/8 (Am Feld 28) und Fl.Nr. 612/2 (Am Feld 11). Außerdem enthält der Bebauungsplan an anderer Stelle auch Regelungen für Bestandsgebäude außerhalb festgesetzter Bauräume, die „zum Abbruch vorgesehen“ sind.

 

Es spricht also sehr viel dafür, dass der Satzungsgeber schlichtweg kein Regelungsbedürfnis gesehen hat und deshalb von der Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen abgesehen hat. Ziel war dabei nicht, die Flächen von einer Bebauung auszuschließen (nicht überbaubare Grundstücksflächen), sondern lediglich in Bezug auf die Lage der Gebäude keine (abschließende) Regelung zu treffen. Diese Auslegung verdichtet sich durch den Umstand, dass ja (wie erwähnt) die Festsetzungen zur Anzahl der Vollgeschosse (E+D) und der Art der baulichen Nutzung bewusst geregelt wurden, also von einer Bebaubarkeit dieser Grundstücke ausgegangen wurde.

 

Ergebnis: Für den Teilbereich des Baugrundstückes ist von einem einfachen Bebauungsplan auszugehen. Soweit der Bebauungsplan keine Festsetzungen trifft, beurteilt sich die Zulässigkeit nach dem Einfügungsgebot (§ 30 Abs. 3 BauGB).

 

Einfügungsgebot (§ 34 BauGB)

 

a) Überbaute Grundstücksfläche:

Die gesamte Bebauung entlang der Aiblinger Straße liegt in einem Abstand von ca. 15 m zur Straße. Schon das bestehende Anwesen Klausenweg 55 liegt mit ca. 10 m näher an der Straße und soll dort noch erweitert werden. Die dort beantragte Erweiterung nach Norden überschreitet damit die faktischen Baugrenzen und folglich den Einfügungsrahmen. Jedoch stellt hier § 34 Abs. 3a BauGB einen Abweichungstatbestand zur Verfügung, da es sich um die Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes handelt. Vom Einfügungsgebot kann abgewichen werden, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Das kann aufgrund der Sondersituation des Grundstücks am Ende der Bebauung an der Aiblinger Straße und der dort einmündenden Straßen (Haidlinger Weg/Klausenweg) noch begründet werden. So weist auch die Bebauung des in der östlichen Verlängerung verlaufenden Haidlinger Wegs einen deutlich kürzeren Straßenabstand auf und hat noch einen prägenden Einfluss auf das beantragte Vorhaben.

Die notwendige Abweichung kann deshalb noch erteilt werden.

 

b) Verhältnis der Freiflächen (Bebauungsdichte):

Der Bebauungsplan setzt für das Baugrundstück nur die Anzahl der Vollgeschosse und Wandhöhen sowie einzelne Gestaltungsregelungen fest (Ziffer 2.6 i.V.m. 1.4). Die Festsetzungen über die zulässige GRZ und GFZ erfassen das Grundstück dagegen nicht mehr (vgl. Verweis in der Festsetzung 2.6 allein auf 1.4). So wurde auch das bestehende Wohnhaus am 25.02.1982 schon ohne entsprechende Befreiungen genehmigt, obwohl dadurch (heutiger Baubestand) eine GRZ von 0,34 erreicht wird (GRZ-Festsetzung für Haustyp E+D: 0,20). Auch für die Bebauung Aiblinger Straße 5, 7, 9 und 11 wurden diese Festsetzungen des Bebauungsplanes für unbeachtlich angesehen.

 

Gleichwohl handelt es sich bei dem Baugrundstück um das mitunter am dichtesten bebaute Grundstück im näheren Umfeld. Die Zulässigkeit ist deshalb auch hinsichtlich des Einfügens davon abhängig zu machen, dass durch den Rückbau anderer Gebäude eine Kompensation erfolgt. Das wird auch bereits ausdrücklich so beantragt.

Nach Beseitigung des Carports und des Geräteschuppens mit zusammen 46 m² verbleibt mit dem geplanten Anbau (35,60 m² Grundfläche) noch eine Gesamtgrundfläche von 317,60 m². Damit wird ein noch zulässiges Maß an überbauter Grundstücksfläche im Verhältnis zur Grundstücksgröße erreicht, wie sie auch auf den gegenüberliegenden Grundstücken Fl.Nrn. 648/11 und 648 vorliegt.

 

Bebauungsplan

 

a) Sichtdreieck

Hier ist bei einem Anbau nach Norden die vollständige Lage innerhalb des festgesetzten Sichtdreiecks zu bedenken. Der Zweck dieser Festsetzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 11, 24 BauGB) liegt erkennbar darin, die ausreichende verkehrliche Sicht an dieser Einmündung zu gewährleisten. Mit dem vorhandenen Sichtschutzzaun am Grundstück ist diese Wirkung zwar ohnehin schon entfallen, jedoch gehen von einem Wohngebäude weitere Sichteinschränkungen aus.

 

Andererseits sind auch bei der gegenwärtigen Kreuzungslösung keine Sichteinschränkungen gegenüber dem Fahrverkehr zu erkennen. Nach einer vorab eingeholten Beurteilung (E-Mail vom 28.11.2016) durch das Staatliche Bauamt Rosenheim (Bauvorhaben auch in der Anbaubeschränkungszone gem. Art. 24 BayStrWG der St 2089) bestehen keine Bedenken gegenüber der Anfahrtssicht zur Aiblinger Straße.

Hinsichtlich der Sicht auf die Fußgänger wurde die Beurteilung aber der Stadt Grafing überlassen. Hierfür hat der Bauherr die Einkürzung des Sichtschutzzaunes auf eine Höhe von 1,20 m vorgeschlagen, was nach Auffassung der Stadt eine ausreichende Sichtbeziehung auch für Fußgänger schafft.

 

Die notwendige Befreiung kann bei einem Rückbau der Lärmschutzwand auf eine Höhe von 1,20 m erteilt werden.

 

b) Anzahl der Vollgeschosse, Wandhöhe, Kniestockhöhe

Der Bebauungsplan beschränkt die Bebauung auf den Geschosstyp E+D und setzt hierfür die Wandhöhe auf max. 4,50 m fest. Dem entspricht der Vorbescheidsantrag.

 

Für diesen Geschosstyp werden eine Sockelhöhe von max. 0,45 m und ein Kniestock von max. 0,60 m festgesetzt. Wie auch im übrigen Baugebiet (vgl. z.B. Nachbarhaus Aiblinger Straße 5, 7) entspricht es der Befreiungspraxis, bei Beachtung der zulässigen Wandhöhe eine Abweichung von der Kniestockhöhe zuzulassen. Da auch hier ohne Sockel gebaut wird, entsteht bei Ausnutzung der zulässigen Wandhöhe ein Kniestock von ca. 1,20 m. Die entsprechende Befreiung wird erteilt.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Anbau an ein bestehendes Wohnhaus auf dem Grundstück Fl.Nr. 648/5 der Gemarkung Grafing, Klausenweg 55, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Rückbau der Lärmschutzwand auf 1,20 m.

·      Beseitigung der Nebengebäude mit zusammen 46 m² Grundfläche.

 

Herr Einhellig Christian, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als Planfertiger an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.