Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 408/2 der Gemarkung Grafing (Herzog-Heinrich-Straße 14)

BezeichnungInhalt
Sitzung:28.03.2017   BWUA/030/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gemäß Art. 71 BayBO vorab eine Genehmigung über folgende Einzelfragen beantragt:

 

Beschreibung:

Auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. 408/2 der Gemarkung Grafing soll das bestehende Wohnhaus abgebrochen und durch einen Neubau mit Garagen und Stellplätzen ersetzt werden.

 

Einzelfragen:

1.      Ist das Bauvorhaben als Wohnhaus (geplant: Doppelhaus) zulässig?

2.      Sind die Außenmaße (14,50 x 9,61 m) vorbehaltlich der Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen zulässig?

3.      Ist eine Wandhöhe von ca. 6,40 m von OKRFB EG bis OK Dachhaut Außenwand zulässig?

4.      Ist eine Firsthöhe von ca. 9,20 m ab OKRFB EG möglich?

5.      Gibt es Beschränkungen zur maximalen Dachneigung (geplant ca. 30°)?

6.      Sind Dachgauben zulässig?

7.      Ist alternativ zu einem Satteldach ein Flachdach (Wandhöhe ca. 6,40 m) möglich?

8.      Sind die Garagen (je 3 x 6 m) wie dargestellt möglich?

9.      Ist auf der westlichen Garage eine Terrasse mit Geländer (Wandhöhe ca. 4 m) möglich?

10.   Gibt es eine Vorgabe zur Begrünung?

 

Beurteilung:

Zu 1: Ist das Bauvorhaben als Wohnhaus (geplant: Doppelhaus) zulässig?

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Die Umgebungsbebauung entspricht einem (faktischen) Allgemeinen Wohngebiet. Die geplante Wohnnutzung ist gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. Innerhalb der Umgebungsbebauung mit offener Bauweise ist auch die Errichtung eines Doppelhauses zulässig (vgl. § 22 Abs. 2 BauNVO).

 

Zu 2: Sind die Außenmaße (14,50 x 9,61 m) vorbehaltlich der Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen zulässig?

Das Gebäude fügt sich hinsichtlich der Grundmaße und der absoluten Grundfläche in die Umgebungsbebauung ein. Auch hinsichtlich der verbleibenden Freiflächen wird das Bebauungsverhältnis der Umgebungsbebauung noch gewahrt bzw. führt die mögliche Überschreitung in der Bebauungsdichte nicht zu planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen.

 

Zu 3 und 4: Ist eine Wandhöhe von ca. 6,40 m und eine Firsthöhe von 9,20 m (OKRFB EG bis OK Dachhaut / First) zulässig?

Hierzu ist festzustellen, dass für die Beurteilung des Einfügungsgebotes zur Höhenentwicklung (Wand- und Firsthöhe) die nach außen wirksam in Erscheinung tretenden Bauhöhen maßgeblich sind. Unterer Bezugspunkt ist dabei das natürliche Gelände und nicht etwa die OK des Rohfußbodens, die (variable Größe) möglicherweise auch deutlich über dem Gelände liegen könnte.

 

Aber selbst bei einem Bezug auf das natürliche Gelände überschreiten die begehrte Wandhöhe von 6,40 m und die Firsthöhe von 9,10 m die Zulässigkeitsgrenzen.

 

In langwierigen und umfangreichen Auseinandersetzungen wurde die Obergrenze des Einfügungsrahmens auch schon bei anderen Gebäuden in der Umgebungsbebauung ermittelt mit max. 6,20 m. Eine Überschreitung wurde dabei im Wege der Abweichung (§ 34 Abs. 3a BauGB) bis zu einer Höhe von 6,30 m zugelassen; die Firsthöhe wurde auf 9,10 m beschränkt.

 

In dem hinsichtlich der Höhenentwicklung weitgehend einheitlichen bebauten Quartier ist deshalb auch für das beantragte Bauvorhaben die zulässige Wandhöhe entsprechend auf 6,30 m und die Firsthöhe auf max. 9,10 m zu beschränken, und zwar bezogen auf das natürliche Gelände am Schnittpunkt der Gebäudewand als unterer Bezugspunkt.

 

(Anmerkung: Das stets als Bezugshöhe genommene Gebäude Herzog-Heinrich-Straße 15 hat bei der Ermittlung des Einfügungsrahmens aufgrund seiner Einzigartigkeit in einer ansonsten hinsichtlich der Bauhöhen homogenen Umgebung keine prägende Wirkung.)

 

Zu 5, 6, 7, 9, 10:

·      Gibt es Beschränkungen zur maximalen Dachneigung (geplant ca. 30°)?

·      Sind Dachgauben zulässig?

·      Ist alternativ zu einem Satteldach ein Flachdach zulässig?

·      Ist auf der westlichen Garage eine Terrasse mit Geländer zulässig?

·      Gibt es eine Vorgabe zur Begrünung?

 

Die Dachgestaltung stellt kein Zulässigkeitsmerkmal des Einfügungsgebotes dar. Hinsichtlich des Dachneigungswinkels beim Satteldach ergeben sich Einschränkungen allein durch die Begrenzung der Firsthöhe. Die örtliche Gestaltungssatzung gilt für die Siedlungsbereiche des Hauptortes Grafing nicht. Somit ist auch die Errichtung eines Flachdaches zulässig und es bestehen keine Vorgaben für eine Dachbegrünung.

Entsprechendes gilt auch für Dachgauben bzw. Dachterrassen (auf den Garagen).

 

Zu 9: Sind die Garagen (je 3 x 6 m) wie dargestellt möglich?

Die Garagen entsprechen hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen dem Einfügungsgebot. Bei der hier hilfsweise auf § 23 Abs. 5 BauNVO zurückzugreifenden Betrachtung (BayVGH 25.04.2005) beachtet der Garagenstandort den Rahmen der durch diese Nebengebäude gebildeten Bebauungsrahmen.

 

Ergänzung:

Antragswille ist offenbar eine abschließende Bebauungsgenehmigung. Dazu gehört auch über den Antrag hinausgehend die Zulässigkeit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche. Hier ist auffällig, dass alle Gebäude der Umgebungsbebauung streng in einem Abstand von mindestens 13 m zur Herzog-Heinrich-Straße liegen. Eine Unterschreitung auf 11 m ist aber städtebaulich noch vertretbar und kann hier (Erneuerung) im Wege der Abweichung (§ 34 Abs. 3a BauGB) noch zugelassen werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhauses mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 408/2 der Gemarkung Grafing, Herzog-Heinrich-Straße 14, das gemeindliche Einvernehmen unter der Maßgabe (Beschränkung) zu erteilen, dass die zulässige Wandhöhe auf max. 6,30 m und die zulässige Firsthöhe auf max. 9,10 m – jeweils bezogen auf das natürliche Gelände am Schnittpunkt der Außenwand als unterer Bezugspunkt – beschränkt wird.