Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Anträge für die Grundstücke Fl.Nrn. 1207/0 und 1209/0 der Gemarkung Straußdorf (Loch 1)
a) Tekturplan zum Abbruch und Wiederaufbau der bestehenden landwirtschaftlichen Scheune als Geräteschuppen mit Brennholzlagerung für den Eigenbedarf
b) Bauantrag zum Teilabbruch des landwirtschaftlichen Gebäudes und Neubau einer Schreinerwerkstätte

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.02.2017   BWUA/029/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen für beide Bauanträge gemeinsam vorgestellt und zum besseren Verständnis die Vorgeschichte des Grundstücks geschildert. Für einen ersten Bauantrag zur Neuerrichtung/Abbruch der Scheune und der Errichtung einer Schallschutzwand hat die Stadt Grafing b.M. das Einvernehmen mit Beschluss vom 15.03.2016 verweigert.

 

Die jetzt vorgelegten Bauanträge wurden vorab seitens der Stadt Grafing b.M. und dem Bauherrn mit dem Landratsamt Ebersberg, als der zuständigen Baugenehmigungsbehörde, abgestimmt.

 

1. Behördliche Vorabstimmung

 

Hier war anfänglich vor allem die Grundsatzfrage zu klären, ob es sich bei dem Anwesen historisch überhaupt um einen landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB handelt. Diese Beweisführung oblag dem Antragsteller, da nach Aktenlage keinerlei Indizien dafür vorlagen. Vielmehr haben die sehr geringen Eigenflächen von lediglich 5.800 m², die Angaben aus den amtlichen Viehzählungen (1 Pferd, 6 Rinder, 5 Hühner) sowie die Größe und Ausgestaltung des Gebäudes für die Beurteilung gesprochen, dass die Landbewirtschaftung und Viehhaltung vorwiegend für die Eigenversorgung betrieben wurde. Hierfür sprach vor allem auch die Genehmigung des vorhandenen Wohnhauses, die entgegen eines früheren Vorbescheides (1972) schon im Jahr 1989 keine landwirtschaftliche Privilegierung mehr anerkannt hatte.

Durch entsprechende Erklärungen und Bilddokumente wurden jedoch vom Antragsteller jetzt Beweismittel vorgelegt, die eine erwerbsmäßige Urproduktion im bauplanungsrechtlichen Sinne (§ 201 BauGB) nicht mehr vollständig ausschließen. Das Landratsamt Ebersberg und die Stadt Grafing b.M. kommen jetzt unter Berücksichtigung dieser Unterlagen zum Ergebnis, dass es sich beim vorhandenen Altbestand um vormals im Außenbereich privilegierte Gebäude gemäß § 35 Abs. 1 BauGB handelt.

 

Ungeachtet dessen war aber der ursprünglich beantragte Neubau der Feldscheune schon allein deshalb nicht genehmigungsfähig, da er sich in seiner äußeren Gestalt und Größe deutlich vom Baubestand unterschieden hat. Auch ist die konkrete Nutzung darzulegen.

 

Im Weiteren wurde für eine Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit verlangt, dass die Bau- und Nutzungsabsichten des gesamten Gebäudebestandes darzulegen sind. Nur dann ist eine abschließende Beurteilung der Außenbereichsverträglichkeit des Vorhabens möglich. So war also vor allem die Nutzung des vorhandenen Hauptgebäudes (früherer Wirtschaftsteil) zu erklären. Hier muss auch bedacht werden, dass im Falle der Anerkennung der Genehmigungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB auch die Nutzung zu Wohnzwecken (Einbau von bis zu 5 Wohneinheiten) nicht mehr ausgeschlossen werden kann. Die Rechtsfolgen sind also sehr weitgehend.

 

2. Beurteilung:

 

a) Feldscheune

Der geänderte Antrag reduziert jetzt den Neubau der Feldscheune auf die Gestalt und die Größe des vorhandenen Baubestandes mit der Nutzung als Geräteschuppen mit Brennholzlagerung für den Eigenbedarf.

 

Aufgrund des fortgeschrittenen Zerfalls der vorhandenen Feldscheune liegen die Tatbestandsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB für eine Begünstigung der Nutzungsänderung nicht mehr vor, die eine erhaltenswerte Bausubstanz verlangt (Buchstabe a). Dass gegen eine Sanierung des Bestandbauwerks in nachvollziehbarer Weise vom Antragsteller/Entwurfsverfasser vorgebracht wird, dies würde einem wirtschaftlichen Neubau gleichkommen, schließt gleichzeitig die Beurteilung als erhaltenswerte Bausubstanz aus.

 

Nach Ansicht der Stadt Grafing ist die gleichartige Neuerrichtung auch nach § 35 Abs. 2 BauGB als sonstiges Außenbereichsvorhaben zulässig. So werden öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 BauGB nicht über dem Maß der bestehenden Belastung hinaus beeinträchtigt, als dies durch das vorhandene Gebäude schon erfolgt. Diese Beurteilung gilt aber nur im Umfang des jetzt geänderten Bauantrages, wonach das neu zu bauende Gebäude hinsichtlich Lage, äußerer Gestalt, Größe und auch Nutzung mit dem zu beseitigenden Baubestand identisch ist.

Hier wird zugunsten des Vorhabens unterstellt, dass es noch nicht als Bauruine betrachtet werden muss und damit seine Existenz und Außenbereichsbelastung noch unterstellt werden kann. Die geringfügigen Veränderungen der Höhenlage (bei unveränderter Bauhöhe) und die damit einhergehende Geländeanpassung beeinträchtigen öffentliche Belange nicht.

 

Aufgrund der dargelegten (außenbereichsverträglichen) Umnutzung des übrigen Gebäudebestandes ist eine Verweisung der geplanten Nutzung (Lager/Abstellbedarf) auf den vorhandenen Baubestand im Sinne der größtmöglichen Außenbereichsschonung (§ 35 Abs. 3, Abs. 5 BauGB) nicht mehr geboten.

 

 

b) Umnutzung – teilweise als Ersatzbau – des Wirtschaftsgebäudes

Der Antrag beinhaltete den Teilabbruch und Neubau des westlichen Gebäudeteils (vormals Rinderstall/Tenne) für eine Schreinerwerkstätte sowie die Umnutzung des früheren Wohnteils als Garage und Abstellraum für das bestehende Wohnhaus.

 

Hier ist anzumerken, dass nach den Nebenbestimmungen der Baugenehmigung vom 26.07.1990 die Wohnnutzung im Altbau aufzugeben ist. Die Umnutzung als PKW-Garage und Speicher, wie es die Baugenehmigung für den Altbau vorsah, ist jedoch nicht zur Ausführung gekommen. Insoweit wurde die Baugenehmigung nicht in Anspruch genommen (erfüllt) und es ist die Geltungsdauer der Baugenehmigung durch Zeitablauf geendet.

 

Die Voraussetzungen für die Umnutzung gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB liegen für den gesamten Altbestand (vormalige Landwirtschaft) vor. Insbesondere entspricht auch die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen dem Baubestand.

 

Sonstige, von § 35 Abs. 4 BauGB nicht ausgenommene öffentliche Belange werden durch das Vorhaben nicht beeinträchtigt. So ist die geänderte Nutzung auch insoweit außenbereichsverträglich, da sie zu keiner weiteren Beanspruchung der nicht überbauten Grundstücksflächen führt. Hierfür sind aber noch ergänzende Planunterlagen für die Gestaltung der Freiflächen und der Geländeveränderungen vorzulegen, insbesondere um auch die Zulässigkeit der neu beantragten offenen Stellplätze an der Grundstücksnordseite (unmittelbar an der Staatsstraße) abschließend beurteilen zu können.

 

Die beantragte Nutzung ist auch nicht im Hinblick auf den Verkehrslärm der an der Ostseite verlaufenden Staatsstraße und den daraus entstehenden Verkehrslärmeinwirkungen schutzwürdig.

 

Die Nutzungsänderung für die Schreinerwerkstatt ist im Wege des beantragten Ersatzbaus gemäß § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB zulässig. Der hierfür notwendige „begründete Einzelfall“ ist nachvollziehbar dargelegt. So führen die Stützen der Tonnengewölbedecke im Altbau zu konstruktiven Beeinträchtigungen, die eine Schreinereinutzung erheblich erschweren würden. Vertretbare Abhilfe kann hier nur die Neuerrichtung der Decke und damit des Teilgebäudes schaffen.

 

Die durchgehende Erneuerung des Dachstuhls – also auch im Bereich des ansonsten im Bestand zu erhaltenen Wohnteils – ist eine im Rahmen der Nutzungsänderung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB zulässige Sanierungsmaßnahme.

 

Für den Neubau ist noch eine Verpflichtungserklärung zum Verzicht auf Ersatzbebauung einzureichen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g BauGB).

 

Hinweis:

Die Grundrisspläne hinsichtlich des östlichen Pultdachanbaus mit einer durchgehenden Bodenplatte und des Torzugangs stehen mit den Gebäudeansichten nicht in Übereinstimmung; hier ist offenbar der Anbau höhenversetzt geplant. Die Bauvorlagen sind hier zu überarbeiten.

 

Aufgrund des Abstands der Feldscheune zur Straße von 10,50 m und des Wirtschaftsgebäudes von ca. 3,50 m liegen die Gebäude in der Bauverbotszone entlang der Staatsstraße St 2080 (Art. 23 BayStrWG).

 

Die Errichtung einer neuen Grundstückszufahrt bedarf der straßenrechtlichen Sondernutzungserlaubnis (Art. 19 BayStrWG).

 

Für das Vorhaben entsteht folgender Stellplatzbedarf:

Einfamilienhaus (Bestand)                                          2,00 Stpl.

Schreinerei 144,22 m²       1 Stpl./70 m²                  2,06 Stpl.

Summe                                                                               4,06 Stpl. gerundet 5 Stpl.

 

Im Freiflächenplan sind 2 Stellplätze in den Garagen sowie 4 offene Stellplätze ausgewiesen. Der Stellplatzbedarf ist damit gedeckt.

Zusätzlich sind noch 2 Fahrradstellplätze nachzuweisen.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahmen beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, den Anträgen für die Grundstücke Fl.Nrn. 1207/0 und 1209/0 der Gemarkung Straußdorf, Loch 1,

a)    Tekturplan zum Abbruch und Wiederaufbau der bestehenden landwirtschaftlichen Scheune als Geräteschuppen mit Brennholzlagerung für den Eigenbedarf

b)   Bauantrag zum Teilabbruch des landwirtschaftlichen Gebäudes und Neubau einer Schreinerwerkstätte

das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Ergänzende Planunterlagen für die Gestaltung der Freiflächen und der Geländeveränderungen sind noch vorzulegen, insbesondere um auch die Zulässigkeit der neu beantragten offenen Stellplätze an der Grundstücksnordseite (unmittelbar an der Staatsstraße) abschließend beurteilen zu können.

·      Eine Verpflichtungserklärung gem. § 35 Abs. 4 Satz 2 HS 2 BauGB i.V.m. Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe g BauGB ist vorzulegen.

·      Die Errichtung von 2 Fahrradabstellplätzen ist nachzuweisen (z.B. in der Garage).