Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 14/2 der Gemarkung Elkofen (Webergasse 1a)

BezeichnungInhalt
Sitzung:21.02.2017   BWUA/029/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt.

Beantragt wird die Errichtung eines Einfamilienhauses mit den Grundmaßen von 9,50 x 12 m mit Doppelgarage. Die Wandhöhe liegt ca. zwischen 6,10 und 6,30 m.

 

Das Baugrundstück ist Teil einer größeren unbebauten innerörtlichen Grünfläche, die aber mit einer Gesamtgröße von rund 4.500 m² den Bebauungszusammenhang nicht unterbricht. Die Bereichszuordnung zum unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) ist damit nicht in Frage gestellt.

 

Das Bauvorhaben entspricht hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der zu überbauenden Grundstücksfläche ohne jede Einschränkung dem Einfügungsgebot.

 

Näher einzugehen ist auf die gesicherte Erschließung. So liegt das Gebäude nicht unmittelbar an der Webergasse als öffentliche Verkehrsfläche an (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Die Zufahrt erfolgt über das Grundstück Fl.Nr. 16/4 der Gemarkung Elkofen, das im Gemeinschaftseigentum (§ 740 BGB) des Bauherrn und des Nachbarn (Fl.Nr. 16/2) steht. Aufgrund diesem eigentumsrechtlich gesicherten Verfügungs- und Benutzungsrechtes für das selbständige Zufahrtsgrundstück ist den bauplanungsrechtlichen Erschließungsanforderungen Genüge getan.

 

Hinweis:

Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO – der aber im hier maßgeblichen vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht geprüft wird (Art. 59 BayBO) – verlangt grundsätzlich das unmittelbare heranreichen des Baugrundstücks an eine öffentliche Straße. Aufgrund der strengen Grundstücksbezogenheit des Baurechts ist das dann schon nicht mehr der Fall, wenn ein anderes Grundstück dazwischenliegt, auch wenn es ebenfalls im (Mit‑)Eigentum des Bauherrn steht.

 

Hier verlangt Art. 4 Abs. 2 BayBO (als gesetzlicher Ausnahmetatbestand), das von einer Widmung des Zufahrtsgrundstücks nur dann abgesehen werden kann, wenn gegenüber dem Freistaat Bayern die sachgerechte Unterhaltung und allgemeine Benutzung rechtlich gesichert ist. Bei der vorliegenden eigentumsrechtlichen Gestaltung ist es ausreichend, dass (Notarurkunde vom 12.08.2013, URNr. 1478 des Notars Griebel, Ebersberg)

a)    im Rahmen des Verwaltungs- und Benutzungsrechts (§ 745 BGB) für das Gemeinschaftsgrundstück die Nutzung als Zuwegung und Leitungsführung mit entsprechenden Inhalt (sachgerechte Unterhaltung und allgemeine Benutzung) geregelt ist

und

b)   gemäß § 1010 BGB die Verwaltungs- und Benutzungsregelung und der Ausschluss der Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft mit dinglicher Wirkung gesichert ist.

 

Aufgrund der dinglichen Sicherung nach § 1010 BGB ist eine zusätzliche Verpflichtungserklärung (zu Grunddienstbarkeiten, vgl. BayVGH 30.10.2014) gegenüber der Baugenehmigungsbehörde, wonach eine andere privatrechtliche Verfügung nur mit Zustimmung des Freistaates Bayern erfolgt, verzichtbar. Die bestehende Regelung der Zuwegung verschafft eine Rechtsstellung, die der Einheitlichkeit mit dem Baugrundstück (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO) gleich kommt.

 

Die Stadt Grafing b.M. ist aber nicht berechtigt, entsprechend ihrer satzungsgemäßen Verpflichtung für die Errichtung der Grundstücksanschlussleitungen das Grundstück Fl.Nr. 16/4 zu benutzen. Das ist streng begrenzt auf das anzuschließende Grundstück. Aus diesem Grunde ist diese Verpflichtung vom Eigentümer mittels Sondervereinbarung (§ 9 WAS und EWS) zu übernehmen.

 

Hinweis:

Die notwendigen zwei Stellplätze werden mit der beantragten Doppelgarage nachgewiesen.

Die Einhaltung der Abstandsflächen zur Nordgrenze ist (abfallendes Gelände) an der Nordostecke fraglich.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl.Nr. 14/2 der Gemarkung Elkofen, Webergasse 1a, das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

Die Sicherung der Erschließung setzt eine Sondervereinbarung voraus, wonach die Herstellungsverpflichtung für die Grundstücksanschlussleitungen (Kanal und Trinkwasser) vom Bauherrn übernommen werden muss.