Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Erlass einer Einbeziehungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) für die Grundstücke Fl.Nrn. 197/24 und 197/34 der Gemarkung Nettelkofen (Nettelkofen 1) zur Errichtung zusätzlicher Wohngebäude;
Antrag vom 18.11.2016auf Einleitung des Satzungsverfahrens

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.01.2017   BWUA/028/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Vom Verwaltungsvertreter wurde der Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Antrag:

Mit Schreiben vom 18.11.2016 wurde durch das Architekturbüro Köhler, München, beantragt:

1.    Umwidmung des Feldweges Fl.Nr. 198 der Gemarkung Nettelkofen zu einer Zufahrtsstraße (der Weg liegt im Bereich der Ortsdurchfahrt).

2.    Erlass einer Ergänzungssatzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 1 BauGB für die Grundstücke Fl.Nrn. 197/34 und 197/24 der Gemarkung Nettelkofen; die Aufnahme der Grundstücke in das Dorfgebiet war bereits in der 7. Änderung des Flächennutzungsplanes 1995 geplant, aber offensichtlich nicht beschlossen.

 

Grundlagen:

Zu 1: Die Wegefläche des Grundstücks Fl.Nr. 198 ist im Straßenbestandsverzeichnis der Stadt Grafing b.M. als öffentlich-rechtlicher Feldweg eingetragen. Ein Feldweg stellt keine ausreichende Grundlage dar, um die rechtlichen Anforderungen an die gesicherte Erschließung für Wohnbauvorhaben zu erfüllen.

 

Straßen sind entsprechend ihrer Verkehrsbedeutung in unterschiedliche Straßenklassen eingeteilt (Art. 3 Abs. 1 BayStrWG). Maßgeblich für die Verkehrsbedeutung ist, in welchem Umfang eine Straße einem konkreten Verkehr zu dienen bestimmt ist. Hier steht den Straßenbaubehörden kein Entscheidungsrecht zu. Maßgeblich ist allein die tatsächlich vorhandene Verkehrsbedeutung. Selbst mit dem Erlass der begehrten Satzung tritt diese geänderte Verkehrsbedeutung noch nicht ein. Erst im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind dann die entsprechenden straßenrechtlichen Folgen festzulegen. Aufgrund der vorrangig privatnützigen Verkehrsbedeutung ist dann eine Abstufung zum öffentlich-rechtlichen Eigentümerweg durchzuführen. Hierfür ist eine Baulastvereinbarung zu treffen. Die Regelungen erfolgen dann im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zur Erschließungssicherung (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).

 

Die beantragte „Umwidmung“ (Abstufung, Art. 7 BayStrWG) bereits im Vorfeld einer städtebaulichen Planung ist mangels einer geänderten Verkehrsbedeutung des Weges unzulässig. Hierüber kann erst im späteren Baugenehmigungsverfahren verfügt werden.

 

 

Zu 2: Die Stadt Grafing hat aufgrund Beschlussfassung am 12.10.1993/01.03.1994 das Verfahren zur 7. Änderung des Flächennutzungsplans für die Siedlung „Nettelkofen“ durchgeführt. Anlass waren die Errichtung einer Kfz-Halle für das dortige Transportunternehmen und der Bauwunsch für ein Einfamilienhaus auf dem jetzigen Grundstück Fl.Nr. 197/33 (Nettelkofen 3). Aufgrund seiner städtebaulichen Struktur und seines Gewichts (Größe) war Nettelkofen als Siedlungssplitter damals noch dem planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zugeordnet. Die genannten Bauvorhaben waren dort als sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) folglich nicht genehmigungsfähig.

 

Da eine „Lückenfüllungssatzung“ (§ 4 Abs. 4 des BauGB-Maßnahmengesetzes 1993) allein für Wohnbauvorhaben die Möglichkeit zur erleichterten Zulassung eröffnet hat, wurde zur Schaffung der Zulässigkeitsvoraussetzung damals die Änderung des Flächennutzungsplans gewählt.

 

Diese methodische Vorgehensweise war angesichts der zum damaligen Zeitpunkt verfügbaren Planungsinstrumente ein möglicher Lösungsweg, um die Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben im Außenbereich nach § 35 Abs. 2 BauGB zu schaffen. Zwar ist der widersprechende Flächennutzungsplan nur geeignet, als beeinträchtigter öffentlicher Belang die Unzulässigkeit eines sonstigen Außenbereichsvorhaben zu begründen (§ 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB). Die Zulässigkeit eines Vorhabens konnten/können Flächennutzungspläne aufgrund ihrer fehlenden äußeren Rechtswirkung nicht herbeiführen; auch bei deren Vereinbarkeit mit dem Flächennutzungsplan stehen die anderen öffentlichen Belange weiterhin entgegen (BVerwG 10.05.1968).

Rechtsgedanke dieser oftmals praktizierten Vorgehensweise war aber, im konkreten Flächennutzungsplanänderungsverfahren eine abwägende Entscheidung über alle Belange des § 35 Abs. 3 BauGB zu erreichen, die im Falle eines positiven und rechtmäßigen Abwägungsergebnis damit auch im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB nicht mehr beachtlich sind.

 

Diese Vorgehensweise ist heute nur noch möglich bei flächenintensiven Bauvorhaben eigener Art (z.B. Golfplätze, Sportplätze), nicht aber für Gewerbe- oder Wohnbauvorhaben. Aufgrund der jetzt den Gemeinden zur Hand gegebenen Planungsinstrumente schließt sich diese Möglichkeit aus. So ist für das gegenständliche Grundstück jetzt die Ergänzungssatzung (vgl. Antrag) anwendbar, die auch die Einbeziehung von über den Bebauungszusammenhang („letztes Haus“) hinausgehenden Flächen möglich macht. Diese Satzung hat die frühere „Ortsabrundungssatzung“ abgelöst, die auf Abrundungsflächen beschränkt war (vgl. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB 1993).

 

Entgegen der Annahmen im Antragsschreiben wurde die 7. Flächennutzungsplanänderung abgeschlossen und ist am 01.07.1997 in Kraft getreten. Auch sind die jetzigen Grundstücke Fl.Nrn. 197/24 und 197/34 dort zum größten Teil als Baufläche dargestellt. Entgegen der früheren Rechtslage kann aber daraus keine Genehmigungsgrundlage mehr abgeleitet werden.

 

Dass nach früherem Rechtsstand auf Grundlage der 7. Flächennutzungsplanänderung verschiedene Bauvorhaben (Kfz-Halle Nettelkofen 23, Wohnhäuser Nettelkofen 3 und 36 sowie Wohnhaus an der Nordwestseite des Baugrundstücks selbst) zugelassen werden konnten, schafft keinen Bebauungsanspruch für die gewünschte weitere Bebauung. Auch die (früher notwendige) Teilungsgenehmigung vom 17.05.1997 vermittelt diese Bindungswirkung nicht mehr (vgl. § 21 Abs. 1 BauGB in der damaligen Fassung).

 

Die Verwirklichung der vorgenannten Vorhaben hat jedoch zu einer ganz entscheidenden Veränderung geführt. In der damit entstandenen plangemäßen Siedlungsstruktur und Größe konnte sich Nettelkofen zum Ortsteil (§ 34 BauGB) entwickeln. Damit sind zumindest die Grundlagen geschaffen, um den Anwendungsbereich der vom Antragsteller begehrten Ergänzungssatzung (§ 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) überhaupt zu eröffnen.

 

Die im Antragsschreiben zitierte Satzung nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB – die sog. Klarstellungssatzung – ist hier nicht anwendbar. Diese Satzung kann nur in Zweifelsfällen die Bereichsabgrenzung (Innen-/Außenbereich) rechtlich klarstellen. Für die besagten Grundstücke ist die Bereichsabgrenzung aber unstrittig. Der Innenbereich endet mit dem Abschluss der Bebauung – also mit der letzten Gebäudewand. Allein durch eine Ergänzungssatzung (oder bei Erforderlichkeit mittels Bebauungsplan) kann für diese Außenbereichsflächen ein Bebauungsanspruch geschaffen werden.

 

Städtebauliche Beurteilung:

Mit der Darstellungen im Flächennutzungsplan der Stadt Grafing b.M. als Baufläche (Dorfgebiete, § 1 Abs. 2 Mr. 5 BauNVO) nach einem Änderungsverfahren (7. Änderung, 1996) und der damit erfolgten grundstücksbezogenen Auseinandersetzung wurde die grundsätzliche städtebauliche Eignung der Grundstücke für eine weitere Bebauung schon zum damaligen Zeitpunkt zum Ausdruck gebracht. Daran hat sich auch nichts Wesentliches geändert.

 

Dieser Entscheidung lag aber die Errichtung nur eines weiteren Wohngebäudes zu Grunde. Die jetzt beantragten drei Wohngebäude entsprechen diesen Planungsabsichten nicht mehr. Dabei ist es nicht die Anzahl der entstehenden Wohnungen, die den ortsplanerischen Absichten der Stadt widerspricht. Vielmehr ist es der Umstand der unverhältnismäßigen Verdichtung und der Tiefe der Bebauung, die nicht mehr dem vorhandenen städtebaulichen Gepräge entspricht.

 

Bei der Zulassung einer Hinterlandbebauung (2. Reihe) könnten außerdem entsprechende Planungswünsche auch für die nach Norden sich anschließenden Grundstücke nicht mehr abgelehnt werden. Eine bauliche Entwicklung dieser Art widerspricht aber nur dann nicht den Grundsätzen der Ortsplanung, wenn eine geordnete Erschließung bereitgestellt wird, also einer durchgängigen Verbindungsstraße und nicht eine Vielzahl von Stichstraßen. Das würde einen Bebauungsplan (§§ 1 Abs. 3, 125 BauGB) und großflächigere Planungen erforderlich machen.

 

Anzumerken ist, dass entlang der Westseite auf einer Breite von 13 m (vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss vom 26.03.1996 und Teilungsgenehmigung des Landratsamtes Ebersberg vom 17.05.1996) im Flächennutzungsplan eine Grünfläche dargestellt ist zur angemessenen Ortsrandeingrünung. Auch aus diesen Gründen schließt sich die dort beantragte Bebauung aus und wäre damit auch nicht mehr mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung (§ 34 Abs. 5 Nr. 1 BauGB) vereinbar.

 

Dargestellt sind im Antrag auch nur die gewünschten Gebäude. Hinzu käme der Außenwohnbereich (Terrassen), die Hauszugänge, Stellplätze etc. Damit würde eine Bebauung fast bis an die Grundstücksgrenzen entstehen. Es bliebe kein Raum für eine angemessene Ortsrandeingrünung an den Süd- und Westgrenzen, die für die Einbindung in das Landschaftsbild unverzichtbar sind. Der vorhandene Gehölzbestand im Süden, etwa der ortsbildprägende Großbaum, könnte nicht erhalten werden.

 

Auch die Zufahrtssituation selbst ist bei einer weiteren Bebauung zu verbessern. Der bisher zu schmale Feldweg ist aus dem Grundstück Fl.Nr. 197/24 zu verbreitern. Die unzulässige Inanspruchnahme des südlich angrenzenden Grundstücks Fl.Nr. 226 bei der Einmündung zur EBE 8 ist abzustellen.

 

Ortsplanerisch verträglich ist noch die Errichtung eines (1) weiteren Wohngebäudes, wobei die Bebauung keinesfalls über die Tiefe der vorhandenen Bebauung im Westen hinausgreifen darf. Auf der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche im Westen ist die gesetzliche notwendige naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche (§ 18 Abs. 1 BNatSchG, § 34 Abs. 5 Satz 3 BauGB) festzusetzen, die gleichzeitig die Funktion der städtebaulich gebotenen Ortsrandeingrünung an den Übergängen zur freien Landschaft erfüllen kann.

 

Verfahrensablauf:

Aufgrund der Vielzahl an Bauleitplanverfahren ist eine zeitnahe Abwicklung ausgeschlossen. Die Durchführung des Verfahrens kann frühestens im Jahr 2018 erfolgen.

 

Ortsplanerisch verträglich ist noch die Errichtung eines (1) weiteren Wohngebäudes, wobei die Bebauung keinesfalls über die Tiefe der vorhandenen Bebauung im Westen hinausgreifen darf. Auf der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche im Westen ist die gesetzliche notwendige naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche (§ 18 Abs. 1 BNatSchG, § 34 Abs. 5 Satz 3 BauGB) festzusetzen, die gleichzeitig die Funktion der städtebaulich gebotenen Ortsrandeingrünung an den Übergängen zur freien Landschaft erfüllen kann.

 


Nach Sachvortrag wurde dem Stadtrat einstimmig folgende Beschlussfassung empfohlen:

1.    Der Antrag auf „Umwidmung“ des Weges Fl.Nr. 198 der Gemarkung Nettelkofen wird abgelehnt.

2.    Die Einleitung des Verfahrens zum Erlass einer Ergänzungssatzung (§ 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) für die Errichtung von einem Wohnhaus auf dem südlichen Teil der Grundstücke Fl.Nrn. 17/24 und 197/34 der Gemarkung Nettelkofen wird beschlossen.

Die künftige Bebauung ist soweit wie möglich von der Kreisstraße abzurücken, muss nach Westen hin aber innerhalb der Gebäudefluchtlinie der vorhandenen Bebauung bleiben.

An der Grundstückssüdseite ist die vorhandene Bepflanzung mit dem ortsbildprägenden Großbaum zu erhalten. Entlang der Westgrenze ist eine ausgeprägte mind. 13 m breite Ortsrandeingrünung vorzusehen, wobei die Fläche als naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche (§ 18 Abs. 1 BNatSchG, § 34 Abs. 5 Satz 3 BauGB) festzusetzten ist.

Schutzvorkehrungen gegenüber den Verkehrslärmimmissionen sind zu treffen; die Lärmbelastung ist durch eine schalltechnische Untersuchung nachzuweisen.

3.    Die Kosten des Satzungsverfahrens haben die Grundstückseigentümer zu tragen. Hierfür ist ein städtebaulicher Vertrag zur Übernahme der Planungskosten (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) abzuschließen.

4.    Der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik in der dann zum Vertragsabschluss geltenden Fassung kommt zur Anwendung, wenn die Bebauung nicht für die Wohnraumversorgung des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.

5.    Der Zielbindungsvertrag zur Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik ist gemeinsam mit der vertraglichen Sicherung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen vor dem Satzungsbeschluss zum Abschluss zu bringen.

6.    Das Satzungsverfahren ist frühestens im Jahr 2018 fortzuführen.

 

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Herr Dr. Ernst Böhm ist erschienen.