Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Bauantrag zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 7/0 der Gemarkung Öxing (Rotter Straße 10)

BezeichnungInhalt
Sitzung:24.01.2017   BWUA/028/2017 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurde das Bauvorhaben vorgestellt und erläutert. Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Brauereigelände Wildbräu mit Anschlussbebauung“ vom 22.10.2014 und beurteilt sich abschließend nach den dortigen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB).

 

Beantragt wird die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses, das deckungsgleich an den aktuell auf dem Nachbargrundstück erstellten Neubau anschließt. Die damit entstehende geschlossene Bauweise entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans und schafft die Grundlage für den seitlichen Anbau unter Verzicht auf Abstandsflächen (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO).

 

Beantragt ist eine Wohnnutzung im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss. Im ersten Obergeschoss ist eine Praxisnutzung beantragt, im Erdgeschoss Verkaufsflächen (Laden) und im Kellergeschoss eine gewerbliche Werkstatt für Orthopädie (vgl. ergänzende Nutzungsangaben im Stellplatznachweis). Diese Nutzungen sind im festgesetzten besonderen Wohngebiet allgemein zulässig (§ 4a Abs. 1 BauNVO) bzw. der vertikalen Gliederungsfestsetzung mit dem Wohnnutzungsverbot im Erdgeschoss (§ 1 Abs. 3 Buchst. b des Bebauungsplanes).

 

Das Bauvorhaben widerspricht teilweise den Festsetzungen des Bebauungsplans. Hier ist die Zulässigkeit von der Erteilung von Ausnahmen/Befreiungen nach § 31 BauGB abhängig:

 

1.         Balkonanbauten (Baugrenzenüberschreitung 1 m):

An der westlichen Giebelseite sind im 2. OG und im DG sowie auf der südlichen Gebäudeseite im 1. und 2. OG Balkone vorgesehen, die außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen liegen. Die Baugrenzen werden durch die Balkone jeweils um 1 m überschritten. Hinsichtlich dieser Festsetzung ist die Überschreitung durch Balkone auf der Grundlage der „sog. definitorischen Bandbreite“ des § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO als untergeordneter Gebäudeteil zulässig.

 

Der Bebauungsplan enthält aber auch noch eine Gestaltungsvorschrift (D. § 6), wonach Balkone an den Straßenseiten sowie an den Giebelseiten und am Dachgeschoss unzulässig sind. Ziel dieser Gestaltungsfestsetzung ist es, eine gewogen städtebauliche Gestaltung für die Gebäudeansichten zur Rotter Straße und der Dachterrassen-Häuser im südlichen Baugebiet zu erreichen. Durch das Verbot besteht die Möglichkeit einer Einzelfallentscheidung und damit mit den eigenen Gestaltungsansprüchen eine entsprechende Lösung zu erreichen.

Für zurückhaltende und mit der Gebäudegestalt abgestimmte Balkone wurden dann auch schon im übrigen Baugebiet verschiedentlich Abweichungen zugelassen.

 

Auch hier sind die beantragten Balkone an den Giebelseiten und im Dachgeschoss städtebaulich und architektonisch verträglich gestaltet und es kann deshalb die notwendige Befreiung erteilt werden.

 

Für die Südseite sieht der Bebauungsplan einen erweiterten Ausnahmevorbehalt für die Überschreitung der Baugrenze durch Balkone vor, wenn eine Tiefe von 1,65 m und eine Länge von ½ der Gebäudelänge nicht überschritten werden.

Für die Balkone im 1. OG liegen diese Tatbestandsvoraussetzungen vor und es kann unter Würdigung des konkreten Bauantrags die Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden.

 

Die Balkone im 2. OG überschreiten durch die „Ecklösung“ um 1,07 m die zulässige Gesamtlänge (Hälftemaß). Eine Ausnahme scheidet damit aus. Aufgrund der städtebaulichen Vertretbarkeit und des geringen Umfangs der Abweichung kann hier aber eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erteilt werden.

 

2.         Nach den Plandarstellungen überschreitet das gesamte Gebäude an der Westseite die Baugrenze um ca. 30 cm. Eine Abweichung ist nicht beantragt.

Im Bebauungsplan fehlen Maßangaben zu den Baugrenzen. Somit ist maßgeblich die Maßentnahme aus der Planzeichnung mit den dabei sich ergebenden Ungenauigkeiten. Hier ist festzustellen, dass zwar die Länge der Baugrenze (lt. Bebauungsplan 14 m für die Südwand) überschritten ist, jedoch das seitliche Abstandsmaß der Baugrenze zur Grundstücksgrenze eingehalten wird; bei diesem Bezugsmaß wäre das Vorhaben plankonform.

Aufgrund dieser planbedingten Ungenauigkeiten wird vorsorglich eine ggf. notwendige Befreiung erteilt (§ 31 Abs. 2 BauGB). Aufgrund der im Westen anschließenden öffentlichen Verkehrsflächen (Fußweg, Parkplatzausfahrt) sind nachbarliche Interessen (Abstandsflächen) hinsichtlich der vom Bebauungsplan (mit Baugrenze, Höhenfestsetzung) bestimmten Abstandsregelungen (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) nicht nachteilig betroffen.

 

3.         Im Bereich des Treppenhauses/Lift an der Südfassade wird ein Mauervorsprung von 0,50 m beantragt, der ebenfalls die Baugrenze überschreitet. Die Überschreitung der Baugrenze um 0,50 m ist geringfügig und städtebaulich vertretbar. Auch für diese Abweichung kann die notwendige Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) erteilt werden.

 

4.         Vollständig außerhalb der überbaubaren Grundstücksgrenzen (Baugrenzen) sind im Süden erweiternde Kellerräume und die Anbindung an die Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück vorgesehen. Diese Gebäudeteile liegen zwar innerhalb der Baufläche für Tiefgaragen, werden – abgesehen vom TG-Zugang – aber im Widerspruch zur Planfestsetzung für eine Hauptnutzung (Werkstatt mit Nebenräumen) verwendet.

In bodenrechtlicher Sicht führt aber diese Differenzierung hier nicht zu einer Verletzung der Planungsgrundzüge bzw. zur städtebaulichen Unvertretbarkeit. Der Bebauungsplan erlaubt eine bauliche Nutzung in diesem Bereich. Aufgrund des besonderen Umstandes, dass die Tiefgaragenplätze auf dem Nachbargrundstück (und dort plankonform) errichtet werden, führt diese abweichende „Nutzung“ des Bauwerks aus dem Blickwinkel des Bodenrechts zu keinen anderen Auswirkungen, als die Nutzung als „Tiefgarage“. Entscheidender Unterschied ist aber, dass die erweiterten Überschreitungsregelungen für die GRZ (110 v.H./Kappungsgrenze 0,9) nur für Tiefgaragen gilt, nicht aber für sonstige unterirdische Gebäudeteile. Wenn die gesetzlichen Anrechnungsgrenzen (§ 19 Abs. 4 BauNVO (siehe unten) eingehalten werden, dann ist auch eine Befreiung hinsichtlich der Lage innerhalb der TG-Baufläche städtebaulich vertretbar.

 

5.         Für das Bauvorhaben errechnet sich eine GRZ von 0,42 (festgesetzt: 0,55) und eine GFZ von 1,25 (festgesetzt: 1,6). Die Grundstücksfläche beträgt 470 m² (= Buchgrundstück). Bemessungsgrundlage ist aber gem. § 19 Abs. 2 BauNVO nicht die Größe des Baugrundstückes, sondern dessen hinter der Straßenbegrenzungslinie liegenden Grundstücksflächen. Die maßgebliche Grundstücksfläche reduziert sich damit um 82 m² (öffentliche Verkehrsfläche) auf dann 388 m². Bei einer Gebäudegrundfläche von 161 m² errechnet sich eine GRZ von 0,42 (Festgesetzt: 0,55).

 

Da das erweiterte Kellergeschoss nicht als Tiefgarage genutzt wird, schließt sich die Anwendung der erweiterten Überschreitungsregelung nach D.§ 1 Abs. 4 des Bebauungsplans aus. Die gesetzliche Überschreitungsgrenze von 50 v.H. der festgesetzten GRZ und die Kappungsgrenze von GRZ 0,8 gem. § 19 Abs. 4 BauNVO werden aber eingehalten. Mit deren Anrechnung wird eine GRZ von 0,78 erreicht, womit die zulässige GRZ von 0,55 um nicht mehr als 50 v.H. (GRZ 0,82) überschritten wird und auch die Kappungsgrenze von 0,8 eingehalten ist.

 

6.         Die Höhenlage des Gehweges wird im Bereich des Eingangs an der Rotter Straße gemäß den Ausbauplänen zwischen 517,30 und 517,35 müNN liegen. Der Bauantrag (517,20 müNN) entspricht exakt dem Bebauungsplan. In Verbindung mit der Fußbodenaufbauhöhe von 0,15 m liegt die OK-FFB auch genau auf Höhe der künftigen Gehwegoberfläche. Damit ist auch die erforderliche Barrierefreiheit (Art. 48 Abs. 2 BayBO) des Zugangs sichergestellt.

 

7.         Die zulässige Wandhöhe von 9,20 m wird überwiegend eingehalten. Im Bereich des Treppen-/Liftbereichs ergibt sich aber eine Wandhöhe von 11,90 m. Da sich das Treppenhaus der Gebäudewand noch unterordnet (max. 1/3 der Gebäudewandlänge), wird einer Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) zugestimmt.

 

8.         Im Bereich des Treppenhauses/Lift ist eine Blecheindeckung anstatt der festgesetzten Dachziegel bzw. Betonsteinen vorgesehen. Aufgrund der geringen Dachneigung ist eine abweichende Dacheindeckung nachvollziehbar. Die Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) für dieses untergeordnete Gebäudeteil ist städtebaulich vertretbar und kann erteilt werden.

 

9.         Im Antrag sind aber keine Angaben über die farbliche Gestaltung der Dachziegel vorhanden. Eine Befreiung für die Verwendung von anderen als naturroten Dachziegeln bzw. gleichfarbigen Betonsteinen wird nicht erteilt. Die Angaben sind entsprechend zu ergänzen.

 

10.     Die im Freiflächenplan dargestellten Pflanzungen entsprechen im Wesentlichen den Festsetzungen des Bebauungsplans. Anstatt den festgesetzten 4 großkronigen Laubbäumen werden 2 großkronige und 4 kleinkronige Bäume gepflanzt. Die Abweichung von der Wuchsordnung wird durch die Pflanzung von 2 zusätzlichen Bäumen ausgeglichen. Die Befreiung für die Abweichung wird erteilt.

 

11.     Die Schlafzimmer im 2. OG haben ausschließlich Fensteröffnungen zur verkehrslärmbelasteten Rotter Straße. D. § 10 Abs. 1 der Festsetzungen verlangt, dass diese schutzwürdigen Räume an der Gebäudesüdseite angeordnet werden oder zumindest ein Fenster zur Südseite erhalten. Auch die im Bebauungsplan festgesetzte Hilfslösung mit einem fassadenbündig ausgeführten Glasvorbau (= Lärmschutz-Loggia) ist nicht vorgesehen und lässt sich bei den Grundrissen kaum zweckmäßig realisieren.

Eine Befreiung von dieser Festsetzung ist nur dann möglich, wenn sie mit den sonstigen öffentlichen Belangen (hier der Wohngesundheit) vereinbar sind (§ 31 Abs. 2 BauGB). Bei einer Lärmbelastung von 57 dB(A) in der Nachtzeit ist ein gesunder Schlaf nicht mehr möglich. Als vertretbare Obergrenze werden die Nachtwerte von 49 dB(A) der 16. BImSchV angesehen.

 

Eine Alternative stellt der Einbau (vgl. Befreiungsantrag) der sog. „Hamburg-Hafen-City-Fenster“ dar. Mit diesen Fenstern kann die Lärmeinwirkung auf das geforderte Maß reduziert werden. Der Vorteil dieses „Kastenfensters“ liegt darin, dass diese die Fassade optisch nicht beeinflussen und dass alle Schallschutzmaßnahmen „innerhalb“ des Fensters untergebracht sind. Unter Verwendung dieser Abhilfemaßnahme wird der Abweichung zugstimmt.

 

 

Erschließung:

Die Erschließung des Bauvorhabens ist noch nicht gesichert. Es geht dabei um die auf dem Baugrundstück festgesetzten öffentlichen Erschließungsflächen.

 

Festzustellen ist, dass der betreffende Bebauungsplan hier ein bereits bebautes/bebaubares Grundstück mit bestehender Erschließung neu geordnet (überplant) hat. In dieser Fallkonstellation ist für die gesicherte Erschließung nicht zwingend die im Bebauungsplan festgesetzte (planmäßige) Erschließung zu verlangen, vorausgesetzt die vorhandene Erschließung reicht aus und das Vorhaben steht der Verwirklichung der festgesetzten Erschließung nicht im Wege (BayVGH 18.07.1995). Diese Ausnahmesituation ist aber nicht gegeben, da die Realisierung des im Bebauungsplan bestimmten Ausbaus auf die Inanspruchnahme des Baugrundstücks angewiesen ist.

Voraussetzung für die Erschließung ist also die Bereitschaft, die Flächen für die plangemäße Erschließung zur Verfügung zu stellen. Die Forderung der unentgeltlichen Abtretung dieser Flächen, wie es für die Beschaffung der plangemäßen Erschließung ansonsten möglich ist (BVerwG 16.12.1993), kann hier nicht verlangt werden. Ebenfalls nicht verlangt werden kann, dass diese Erschließungsanlagen auch schon vorhanden sein müssen bzw. deren Herstellung (bzw. Kostenübernahme) durch den Bauherrn zu erfolgen hat.

 

Die Bereitschaft, die Erschließungsflächen der Stadt (Gehweg) bzw. dem Landkreis (Fahrbahn) zur Verfügung zu stellen, hat der Eigentümer schon in Aussicht gestellt. Die Stadt Grafing steht mit dem Bauherrn in fortgeschrittenen Verhandlungen über den Kauf der Flächen. Vereinbart wird dort auch die Beseitigung des auf den Verkehrsflächen stehenden Gebäudes, um die Straßenaufweitung und Gehwegerrichtung auch tatsächlich umsetzen zu können. Diese Verpflichtung ist von der vorherigen Genehmigung der Neubebauung abhängig. Die Beurkundung des Straßengrunderwerbs erfolgt nach Erteilung der Baugenehmigung.

 

Die Bestätigung der gesicherten Erschließung erfolgt unter der Einschränkung, dass die im Bebauungsplan festgesetzten Erschließungsflächen (Flächen zwischen künftiger Nordfassade und der Grundstücksnordgrenze) zugunsten des öffentlichen Straßen- und Gehwegbaus verfügbar sind. Mit einer entsprechenden aufschiebenden Bedingung der Baugenehmigung ist dann die Grundlage für den Erwerb geschaffen.

 

Hinweis:

Für die Nutzungen ergibt sich folgender Stellplatzbedarf:

 

Gewerbliche Flächen im KG (Orthopädietechnik)

Hier stellt die Fläche der „Laufbahn“ keine berechnungsrelevante Nutzfläche dar. Die Laufbahn ist insoweit eine Besonderheit, da sie nicht als Verkaufs- oder Gewerbefläche genutzt wird und sich damit nicht für die Anzahl des Kunden-/Mitarbeiterverkehrs auswirkt. Für die konkret beantragte Orthopädiewerkstatt sind daher lediglich der Werkstattraum sowie der Empfangsbereich flächenrelevant.

 

Orthopädiewerkstatt KG                             22,07 m² + 8,80 m² + 30,44 m² = 61,31 m²            ./. 70 m²                0,88 Stpl.

Verkaufsladen im EG                                    28,99 m² + 53,26 m² = 82,25 m²                                    ./. 40 m²                2,06 Stpl.

Praxisräume im 1. OG                                   19,59 m² + 19,12 m² + 19,04 m² + 21,24 m²

                                                                                     + 20,19 m² (Empfang anteilig) = 99,18 m²                 ./. 30 m²                3,31 Stpl.

Wohnungen im 2. OG und DG                3 Whg. < 100 m²                                                                          je 1,5 Stpl.           4,50 Stpl.

Gesamtstellplatzbedarf                                                                                                                                                                                      10,75 Stp.

Aufgerundet                                                                                                                                                                                                              11 Stpl.

 

Gem. der gültigen Stellplatzsatzung sind noch folgende Fahrradstellplätze nachzuweisen:

Wohnungen (209,79 m² Wohnfl. : 40 m²)                                                                        5,24 Fahrräder

Verkaufsladen (82,25 m² : 90 m²)                                                                                    0,91 Fahrräder

Werkstatt (61,31 m² : 140 m²)                                                                                         0,44 Fahrräder

Praxis (99,18 m² : 90 m²)                                                                                                  1,10 Fahrräder

Summe                                                                                                                              7,69 Fahrräder

                                                                                                                                      8 FahrradStpl.

 

Auf dem Grundstück selbst können keine Stellplätze nachgewiesen werden. 11 Stellplätze werden nach Angaben des Antragstellers in der Tiefgarage (Fl.Nr. 10, Gemarkung Öxing) erworben. Hier sind der Erwerbsnachweis und die dingliche Sicherung der erworbenen Stellplätze zu Gunsten des Baugrundstücks noch nachzuweisen.

 

Die als Besucherstellplätze notwendigen Stellplätze sind lt. den Bebauungsplanfestsetzungen durch die öffentliche Tiefgarage nachgewiesen.

 

Es sind 8 Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück herzustellen. Hierfür ist die Pflasterfläche an der Westseite günstig gelegen (und mit über 20 m² ausreichend groß; vgl. § 4 Abs. 7 Stellplatzsatzung). Durch Nebenbestimmung zur Baugenehmigung ist zu regeln, dass an geeigneter Stelle auf dem Baugrundstück Haltebügel oder vergleichbare Halte-/Befestigungssysteme für Fahrräder in ausreichender Größe anzubringen sind, soweit nicht Fahrradabstellflächen (max. 50 v.H der notwendigen Fahrradabstellplätze) in der Tiefgarage geschaffen werden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 7/0 der Gemarkung Öxing, Rotter Straße 10, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben zu erteilen:

·      Die Fenster zur Rotter Straße der Schlafzimmer im 2. Obergeschoss sind als „Hamburg-Hafen-City-Fenster“ auszuführen.

·      Die Verwendung naturroter Dachziegel bzw. Betonsteine als Dacheindeckung ist sicherzustellen.

·      An geeigneter Stelle auf dem Baugrundstück sind Haltebügel oder vergleichbare Halte-/Befestigungssysteme für 8 Fahrräder anzubringen, soweit nicht Fahrradabstellflächen in der Tiefgarage vorhanden sind. Mindestens 4 Fahrradabstellplätze sind oberirdisch zu schaffen.

·      Die Erschließung ist noch nicht gesichert. Voraussetzung ist die Zustimmungserklärung des Bauherrn, die im Bebauungsplan festgesetzten Erschließungsflächen (Flächen zwischen künftiger Nordfassade und der Grundstücksnordgrenze) zugunsten des öffentlichen Straßen- und Gehwegbaus zur Verfügung zu stellen. (Die Abtretung ist vereinbart und wird nach Baugenehmigungserteilung beurkundet.)

·      Die ordnungsgemäße Beseitigung des Niederschlagswassers ist nachzuweisen. Ein Einleiten des Niederschlagswassers in die zentrale Abwasserbeseitigung ist ausgeschlossen.