Tagesordnungspunkt

TOP Ö 6: Gründung eine Kommunalunternehmens mit dem Landkreis Ebersberg;
Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:06.12.2016   StR/030/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Erste Bürgermeisterin wies darauf hin, dass der anwesende anwaltliche Berater für die Gründung des gKU, Herr Detig, im Anschluss dem Gremium für Fragen zur Verfügung steht. Der aktuelle Satzungsentwurf nach dem Empfehlungsbeschluss des Kreisausschusses an den Kreistag vom 05.12.16 wurde den Stadtratsmitgliedern vor der Sitzung zur Verfügung gestellt.

 

Dann erteilte die Sitzungsleiterin dem  Vertreter der Verwaltung, Herrn Bauer, das Wort.

Dieser erläuterte die folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Bereits vor einigen Monaten hat sich der Landkreis zusammen mit verschiedenen Kommunen mit der Gründung eines  kommunalen Wohnbauunternehmens beschäftigt, um den Mangel an günstigem Wohnraum im Landkreis zu begegnen. Der Stadtrat Grafing hat am 05.07.2016 unter Top 10 beschlossen, diesem Unternehmen beizutreten und ein Grundstück einzubringen. Weitere Gemeinden wie Zorneding, Forstinning und Anzing beabsichtigen dies ebenfalls.

 

Als geeignet wurde das städtische Grundstück an der Kapellenstraße 6 angesehen, weil das Wohngebäude nicht mehr sanierungsfähig ist und abgerissen werden muss. 

 

 

In der Folgezeit stellte Herr Dr. Detig, der Berater für die Gründung des Kommunalunternehmens beauftragte Rechtsanwalt, bei mehreren Treffen im Landratsamt den Vertretern der interessierten Kommunen den Aufbau des gKU vor.

 

Die Gemeinden bringen ein Grundstück in das Kommunalunternehmen ein und schließen einen Pachtvertrag mit dem Kommunalunternehmen (keinen Erbpachtvertrag). Das gKU wird von verschiedenen Gemeinden zusammen mit dem Landkreis als Unternehmen des Privatrechts gegründet. Entscheidungen werden vom Vorsitzenden und dem Vorstand nach den in der Unternehmenssatzung festgelegten Vorgaben getroffen. Den Zuschuss in Höhe von 30% aus dem Wohnungspakt durch den Freistaat nutzt das gKU, um die Baukosten und damit die Miete möglichst niedrig zu halten. Es eröffnet sich dadurch die Chance, mit der 2. Säule der staatlichen Zuschüsse günstigen Wohnraum zu schaffen und zwar unter Berücksichtigung einer entsprechenden Wirtschaftlichkeit. Die zu erwartenden Mieten können ausreichen, um Zins, Tilgung und Bewirtschaftung zu decken. 

 

Bei der 2. Säule des Wohnungspaktes sind nur Gemeinden und Städte Zuwendungsempfänger. Rechtlich ist abgeklärt, dass die Gemeinde den Zuschuss an ein gKU, an dem sie selbst beteiligt ist, weiterleiten darf.

 

Die Belegungsrechte liegen bei der jeweiligen Gemeinde. Im gKU gilt die gesamtschuldnerische Haftung, d.h., wenn es ein Problem mit einem unwirtschaftlichen Grundstück gibt, betrifft dies auch alle anderen Gemeinden. Deshalb ist es wichtig, dass sich jedes einzelne Objekt rechnet.

 

Die Standortgemeinde ist nicht nur zivilrechtlich Eigentümerin des Grundstücks, sondern auch des Gebäudes. Die Mieteinnahmen gehen aber nicht in den Gemeindehaushalt, sie decken die Kosten des Kommunalunternehmens. Wirtschaftlicher Eigentümer des Gebäudes ist das Kommunalunternehmen. Das bedeutet, das Anlagevermögen des Gebäudes ist im gKU, während sich das Grundstück im Anlagevermögen der Gemeinde befindet.

 

Die Mieter schließen einen Vertag mit dem gKU. Die Mieteinnahmen sind steuerfrei. Es soll so viel wie möglich in die Tilgung fließen. Nach 20 Jahren soll der Kredit getilgt sein, was nur funktionieren kann, wenn man preisgünstig baut.

 

Weitere Gemeinden können schrittweise beitreten. Sie müssen dazu ein Grundstück einbringen, wobei der Nachweis der Wirtschaftlichkeit des einzubringenden Grundstücks geführt werden muss. Durch die Befristung der Förderung bis 2019 besteht ein gewisser Umsetzungszeitdruck, denn wenn der Zuschuss nach 2019 entfällt, wird es schwer werden, die Wirtschaftlichkeit darzustellen. Vorteil für die Gemeinden ist, dass die technischen Bauämter und die Liegenschaftsverwaltung entlastet sind, da das gKU z.B. einen Generalunternehmer beauftragen kann und keine Vergabe nach Gewerken durchgeführt werden muss. Die Belegungsrechte bleiben aber bei der jeweiligen Gemeinde.

 

Das eingebrachte Grundstück muss baureif und erschließungsbeitragsfrei zur Verfügung stehen. Das gKU beauftragt Planer und ist auch Bauantragsteller. Ziel der Planung ist eine modulartige Bauweise, die für mehrere Standorte geeignet ist. Die Bauwerke werden ohne Keller, wenn nötig auf Stelzen und ohne Tiefgarage geplant. Sonderwünsche, wie z.B. Keller, müssen von den Gemeinden selbst bezahlt werden.

 

Bereits im Oktober wurde ein erster Entwurf der Satzung vorgestellt, der allerdings in den weiteren Beratungen in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt noch modifiziert wurde. Sie soll von den zuständigen Gremien im Dezember beschlossen werden.

 

Nach der Gründung des Kommunalunternehmens wird eine Zweckvereinbarung zwischen der Stadt und dem Landkreis geschlossen, die die Umsetzung des Projektes, die Eigentumsverhältnisse und das Belegungsrecht regelt.

 

Der Zeitplan sieht nach einer bereits am 08.11.2016 erfolgten Information des Stadtrats in Grafing und dem anschließenden Empfehlungsbeschluss für den Kreistag für die Satzung im zuständigen Kreisausschuss am 05.12. eine Beschlussfassung im Stadtrat am 06.12.16 vor. Der Kreistag beschließt dann am 19.12.16.

Der aktuelle Satzungsentwurf wurde den Stadtratsmitgliedern im Vorfeld zur Sitzung zur Verfügung gestellt.

In der anschließenden Diskussion wurde bevorzugt Herr Detig zum vorgelegten Satzungsentwurf befragt.

Dabei wurde die Frage nach der Haftung der Stadt Grafing aufgeworfen: So könne es z.B. sein, dass in einer beigetretenen Kommune beim Bau der Gebäude Probleme entstehen, beispielsweise Altlasten im Boden festgestellt werden und teuer entsorgt werden müssten.

Herr Detig erläuterte, dass alle beigetretenen Kommunen gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten des gKU haften würden. Eine wesentliche Aufwandsposition des gKU sei der Zinsaufwand, der an die Standortkommune zu bezahlen sei. Sollten sich also Risiken im laufenden Betrieb der gKU realisieren, werde die Zinsbelastung des gKU zu Lasten der Standortkommune reduziert werden.

 

Die Frage nach der Angemessenheit der Entschädigung für die Verwaltungsratsmitglieder beantwortete Herr Detig mit einem Verweis auf die Regelungen in den Entschädigungssatzungen der jeweiligen Trägerkommunen (Satzungen zur Regelung von Fragen des örtlichen Gemeindeverfassungsrechts). Weiterhin führte er aus, dass es bei Aufnahme eines neuen Grundstückes in die Satzung keinen Automatismus gäbe und deshalb der Erlass einer neuen Unternehmenssatzung nötig werden würde.

 

In einem weiteren Wortbeitrag wurde der Befürchtung Ausdruck verliehen, ob denn die vorhandenen Gelder in diesem Kommunalunternehmen zweckentfremdet werden könnten, sollten in einer Trägerkommune  z.B. „Haushaltslöcher“ entstehen.

Diese Sorge konnte Herr Detig mit dem Hinweise auf die in der Satzung des gKU festgelegten Zwecke entkräften, da zur Änderung des Zweckes alle Trägerkommune zustimmen müssten.

 

Auf Nachfrage gab Herr Detig an, dass auch das „Einbringen“ von sanierungsbedürftigen Objekten theoretisch in das gKU möglich sei.

 


Der Stadtrat beschloss einstimmig:

1.            Das gemeinsame Kommunalunternehmen „Wohnbaugesellschaft Ebersberg gKU“ wird gegründet.

2.            Das Stammkapital beträgt 20.000,00 Euro. Die Stadt Grafing leistet eine Einlage in Höhe von 10.000,00 Euro auf das Stammkapital.

3.            Die Unternehmenssatzung der „Wohnbaugesellschaft              Ebersberg gKU“  (Stand: 15.11.2016) wird beschlossen.

4.            Die erste Bürgermeisterin o.i.V.i.A. wird beauftragt und ermächtigt, die Unternehmenssatzung zu unterzeichnen und im Amtsblatt der Regierung von Oberbayern bekanntzumachen sowie alle zweckdienlichen Maßnahmen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben.

 

 

Wie zu Beginn der Sitzung beschlossen, erfolgt nunmehr die Behandlung des TOP 9, der somit  zum neuen TOP 7 wird.