Tagesordnungspunkt

TOP Ö 9: Vollzug des BauGB;
Aufstellung eines Bebauungsplanes "SO Schulinternat" für die Grundstücke Fl.Nrn. 70/5/T, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen (vormals "Landschulheim Oberelkofen");
Billigung des geänderten Planungskonzeptes bzw. des Bebauungsplanentwurfes

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.11.2016   BWUA/026/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Ausschussmitgliedern vor. Der Verwaltungsvertreter hat den Tagesordnungspunkt ausgeführt.

 

Ausgangslage

 

Auf die Sitzungen des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 28.07.2015 und des Stadtrates vom 06.10.2015 wird hingewiesen.

Die uniVersa Krankenversicherungs a.G., Nürnberg, ist Eigentümerin der zusammen fast 35.000 m² großen Grundstücke Fl.Nrn. 70/5, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen, Leitenstraße 2. Das im nördlichen Bereich – entlang der Leitenstraße – bebaute Grundstück wurde historisch als „Lungensanatorium“ genutzt, dann als „Landschulheim“ und jetzt als Realschule (Internat).

 

Die Eigentümerin hat sich jetzt dazu entschlossen, die Schulanlage durch den Neubau eines Schulgebäudes zu erweitern. Das bisherige Gebäude (bisher Schul- und Wohnräume) soll nur noch als Wohnheim für die Schüler (Internat) genutzt werden. Die Schulräume (Lehrräume) sollen in einen Neubau entlang der Leitenstraße verlagert werden. Dieser Neubau wird größtenteils innerhalb des bereits bauakzessorisch genutzten Bereichs (Wandelhalle) geplant.

 

Darauf hinzuweisen ist, dass es sich allein um eine bauliche Erweiterung handelt. Die Schülerzahl wird nicht erweitert, sondern lediglich die Unterbringung (bisher in Doppelzimmer) durch Auslagerung der Schulräume verändert, um dann alle Schülerunterkünfte als Einzelzimmer nutzen zu können.

 

Das Grundstück – auch die bebauten Teilflächen – liegt räumlich von der Bebauung des Ortsteils Oberelkofen abgesetzt und ist dem planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) zuzurechnen. Dort ist das geplante Vorhaben derzeit unzulässig. Allein durch Aufstellung eines Bebauungsplanes können dort die Zulässigkeitsvoraussetzungen geschaffen werden.

 

Bauleitplanung

 

Die Stadt beabsichtigt die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Ausweisung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 Abs. 1 BauNVO mit der allgemeinen Zweckbestimmung „Schulinternat“. Die notwendige städtebauliche Besonderheit und deren Abgrenzung zu den gesetzlichen Baugebietsarten (als Anlage für schulische Zwecke wäre das Vorhaben auch in Wohn- und Dorfgebieten zulässig) ist die solitäre Lage des Grundstücks außerhalb eines baulich geprägten Umfeldes, für das alleine und ausschließlich eine schulische Nutzung – also ein thematisch selbständiges Nutzungsziel – gerechtfertigt ist.

 

Aufgrund des aktuell entstehenden Anschlusses von Oberelkofen an die zentrale gemeindliche Abwasserkanalisation ist künftig auch die geordnete Beseitigung des Siedlungsabwassers gelöst.

 

Der Aufstellungsbeschluss wurde am 06.10.2015 gefasst.

 

Die dort geforderte Planungskostenübernahme wurde geregelt mit städtebaulichem Vertrag vom 25.08.2015. Die Architektenverträge für die Leistungen der Bauleitplanung, Grünordnungsplanung, Umweltbericht und der artenschutzrechtlichen Prüfung wurden zum Abschluss gebracht.

 

Entwicklungsgebot

 

Das gesamte Gebiet ist im Flächennutzungsplan als Grünfläche (Parkanlage) dargestellt mit dem Plansymbol „Schule“. Für die Verfahrensabwicklung ist entscheidend, ob ein Bebauungsplan für das o.g. Sondergebiet innerhalb der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche noch dem Entwicklungsgebot (§ 8 Abs. 2 BauGB) entspricht oder hierfür der Flächennutzungsplan geändert werden muss. Nach Auffassung der Stadt wird das Entwicklungsgebot ohnehin beachtet.

 

Die Frage der Beachtung des Entwicklungsgebotes bzw. die notwendige Änderung des Flächennutzungsplans wurde bereits im Vorfeld mit dem Landratsamt Ebersberg, als der für die Flächennutzungsplanung zuständigen Genehmigungsbehörde, abgestimmt. Mit Schreiben vom 03.08.2015 (Az.: P-2015-1416) hat das Landratsamt Ebersberg mitgeteilt, dass die von der Stadt dargelegten Rechtsgründe nachvollziehbar sind und auch nach Rechtsmeinung des Landratsamtes Ebersberg das Entwicklungsgebot gewahrt ist.

 

Wichtig ist im Hinblick auf das Entwicklungsgebot aber, auch künftig den „Parkcharakter“ zu erhalten. Das wird im Bebauungsplan durch entsprechende Festsetzungen auch geschehen. Zumindest dominiert die Parklandschaft auch mit dem neu geplanten Schulgebäude weiterhin das Areal.

 

Planungskonzept 2015

 

Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses lagen verschiedene Bebauungsentwürfe (16.07.2015) vor. Diese haben sich sowohl in der Form des Baukörpers und der Lage wesentlich unterschieden. Diese Bebauungsvarianten wurden im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 28.07.2015 vorgestellt und zur Erinnerung nochmals kurz aufgezeigt.

 

Bereits zum damaligen Zeitpunkt wurde erklärt, dass dem größtmöglichen Schutz des Baumbestandes eine zentrale Rolle zukommt, weshalb die aufgezeigten Bebauungsentwürfe nur einen ersten Eindruck für die Dimension des Vorhabens liefern sollen.

 

Planungskonzept 2016

 

Um den Anforderungen an das Vermeidungsgebot hinsichtlich der Beeinträchtigung des örtlichen Baumbestandes (Großbäume) zu genügen, wurden die Bebauungsalternativen nochmals neu untersucht.

 

Im Rahmen dieser weiteren Voruntersuchungen hat sich jetzt ein Planungskonzept verfestigt. Das Vorhaben hat sich dabei wesentlich verändert in seiner Lage und Größe. Der erste Vorentwurf zur Planzeichnung des Bebauungsplans wurde vorgestellt. Er beinhaltet ein Schulgebäude mit einer Längenausdehnung von bis zu 117 m in einer vieleckigen Form. Der westliche Teil des Neubaus liegt im Bereich des bisherigen Wandelgangs.

 

Die Grundausrichtung folgt parallel zum bestehenden Schulgebäude (Länge 43 m). Es liegt auf der vorgelagerten Geländeerhöhung (539,20 müNN) und dort 7 m erhöht gegenüber dem Bestandsgebäude.

 

Der Vorentwurf sieht bei max. 2 Vollgeschossen und einer Wandhöhe von 7,50 m eine zulässige Grundfläche von 2.400 m² und eine Geschossfläche von 4.800 m² vor.

 

Beratung

 

Aus der Mitte des Gremiums wurde nochmals angemerkt, dass die Stadt Grafing b.M. größtmögliche Unterstützung bietet, diese sehr renommierte Schuleinrichtung fortzuentwickeln.

Im Anschluss wurde das Planungskonzept vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss uneingeschränkt gebilligt. Der Bebauungsplan-Vorentwurf lässt bereits einen modernen Baukörper erkennen, der einen positiven Kontrast zum historischen Bestandsbau entstehen lässt. Das wird ausdrücklich begrüßt und ist aufgrund der Solitärlage trotz des ländlichen Umfeldes im städtebaulichen Interesse der Stadt.

 


Nach Sachvortrag hat der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig den vorliegenden Entwurf der Planzeichnung zum Bebauungsplan für das „Sondergebiet Schulinternat Oberelkofen“ für die Grundstücke Fl.Nrn. 70/5/T, 70/10, 400, 402, 406, 407 und 408 der Gemarkung Elkofen gebilligt.

 

Auf Grundlage des Entwurfs ist die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) durchzuführen. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung erfolgt durch Unterrichtung und Darlegung in der Bauverwaltung.