Tagesordnungspunkt

TOP Ö 5: Vollzug des Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik (10.11.2015);
Städtebaulicher Vertrag zur sozialverträglichen Wohnraumsicherung für das Baugebiet "Aiblinger Straße";
Genehmigung des Änderungsvertrages (Nachtrag) vom 10.11.2016

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.11.2016   BWUA/026/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage wurde mit der Ladung zur heutigen Sitzung in das Gremieninfo eingestellt. Vom Verwaltungsvertreter wurde das Wesentlichste kurz erläutert.

 

Die Stadt Grafing betreibt derzeit das Bauleitplanverfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans an der Aiblinger Straße für ein Wohnbaugebiet auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing. Die Baulandausweisung unterfällt dem Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik der Stadt vom 10.11.2015. Mit dem städtebaulichen Vertrag vom 20.09.2016, genehmigt durch den Stadtrat am 04.10.2016 (TOP 3), wurde die sozialverträgliche Nutzung der Grundstücke Fl.Nrn. 551 und 549 der Gemarkung Grafing entsprechend den Bestimmungen des Grundsatzbeschlusses geregelt.

 

Aufgrund der gesetzlichen Anforderungen (§ 11 Abs. 2 BauGB) ist ein Vertragsabschluss vor dem möglichen Eintritt eines Genehmigungsanspruchs (§ 33 BauGB) notwendig. Maßgebliche Grundlage zum Abschlusszeitpunkt des Vertrages war der Bebauungsplanentwurf vom 15.03.2016.

 

Im Rahmen der anschließenden Prüfung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§ 3 Abs. 3, § 4 Abs. 2 BauGB) wurde der Bebauungsplanentwurf hinsichtlich der Vertragsflächen nochmals geändert. Aus diesem Grunde war der städtebauliche Vertrag vom 20.09.2016 an die geänderten Planungsgrundlagen (Bebauungsplanentwurf vom 07.10.2016) anzupassen (Art. 60 Abs. 1 BayStrWG).

 

Änderungen ergaben sich durch die Festsetzung von zusätzlichen Stellflächen (Carports) an den nördlichen Giebelflächen der Hausgruppen (Reihenhäuser). Das führte platzbedingt wiederum zur Verkürzung der Baufläche beim Bauraum B10; ersatzweise wurde dafür die Baufläche B12 verlängert. Insgesamt ist es durch die Änderungen gelungen, für die Reihenhausbebauung auf Fl.Nr. 551, die für den sozialverträglichen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt wird, die gesetzlich notwendigen (Art. 47 BayBO) Stellplätze als oberirdische Stellplätze (offene Stellplätze, Carport, Garagen) anzuordnen. Ein in der Verfahrensabwicklung nicht ganz einfacher Stellplatznachweis in der Tiefgarage konnte damit vermieden werden.

 

Auch die Änderungen hinsichtlich der festgesetzten Geschossfläche haben eine Anpassung des städtebaulichen Vertrages hinsichtlich der Sicherungsflächen für das Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing notwendig gemacht. So bestimmt sich die Quote für die der Sozialbindung unterliegenden Flächen wegen des im Baugebiet uneinheitlichen Nutzungsmaßes nicht nach der Grundstücksfläche, sondern nach der Geschossfläche (vgl. Nr. 4 Buchstabe d des Grundsatzbeschlusses 10.11.2015).

 

Flächenquote GF

Parzelle

Grundfläche

VG

Geschossfläche

Stadt

Eigentümer

1

385

3,66

1.409,10

1.409,10

1 Ga/Stpl

2

352

3,66

1.288,32

1.288,32

4

176

2,66

468,16

468,16

5

341

2,66

907,06

907,06

8

225

2,60

585

585

9

375

2,60

975

975

10

180

2,60

468

468

12

300

2,60

780

780

 

2.334

6.880,64

 

2.340

4.540,64

 

 

 

 

 

34%

66%

 

Mit der geänderten Zuweisung der Sicherungsflächen wird jetzt die im Grundsatzbeschluss festgelegte Quote fast genau erreicht. Die geringe Abweichung zugunsten der Eigentümer ist entsprechend den Vertragsregelungen dann durch Geldzahlung ausgeglichen.

 

Lageplan: Sicherungsflächen gemäß Vertrag vom 10.11.2016

 

 

Änderungen ergaben sich auch für die Größe und Lage der Erschließungsflächen. So musste durch die Verlängerung des Bauraums B12 auch die Lärmschutzwand zur Aiblinger Straße nach Westen hin um ca. 20 m verlängert werden. Das war erforderlich, um auch für das näher zur lärmbelasteten Aiblinger Straße heranrückende Gebäude (südliches Wohnhaus) den notwendigen Lärmschutz sicherzustellen.

Der Nachweis wurde durch eine ergänzende schalltechnische Untersuchung vom 04.11.2016 (Institut: Steger & Partner) erbracht, die auch eine nochmalige Untersuchung der Lärmkulisse in Bezug auf die zusätzlich getroffene Festsetzung zur Höhenlage der Gebäude zum Inhalt hat.

Durch die Verlängerung der Lärmschutzwand wurde der öffentliche Fußweg zwischen den Hausgruppen 8/12 und 9 hinfällig; der Fußweganschluss zur Aiblinger Straße wurde jetzt an den Westrand des Gebietes verlegt.

 

Lageplan: Erschließungsflächen gemäß Vertrag vom 10.11.2016

 

 

 

Erwähnenswert ist auch, dass sich nach ersten Bauentwürfen der Grundstückseigentümer zeigt, dass selbst mit den sehr weiträumig festgesetzten Tiefgaragenflächen (diese erreichen eine Unterbauung von fast 90 v.H. der Bauflächen) die notwendigen Stellplätze nicht vollständig untergebracht werden können. Um das festgesetzte Nutzungsmaß umsetzen zu können, wäre zwar eine teilweise 2-geschossige Tiefgarage möglich. Aufgrund der hydrogeologischen Konsequenzen (Barrierewirkung für das Grundwasser) gilt es diese bauliche Lösung aber möglichst zu vermeiden.

 

Um eine verträgliche Lösung zu finden, ist eine Unterbauung der Garagenfläche (für die Reihenhäuser) durch die Tiefgarage des Bauraumes B1 vorzusehen. Hierfür sieht die Nachtragsvereinbarung die Verpflichtung der Stadt Grafing b.M. vor, nach Bildung von grundbuchfähigen Grundstücken (Buchgrundstücken) dann ein entsprechendes Unterbaurecht dinglich zu sichern.

Die Vertragsänderung (Nachtrag) wurde mit Urkunde des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vom 10.11.2016, URNr. F 1872/2016, vorbehaltlich der Genehmigung (§§ 177, 184 BGB) abgeschlossen.

 

Die Entscheidungszuständigkeit obliegt dem Bau-, Werk- und Umweltausschuss (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 lit. g GeschO) als beschließender Ausschuss. Die für den Erstvertrag (städtebaulicher Vertrag vom 20.09.2016) notwendige Entscheidung durch den Stadtrat war allein deshalb notwendig, da die dort geregelten Verfügungs- und Veräußerungsbeschränkungen Abweichungen vom Stadtratsbeschluss über den „Kriterienkatalog“ beinhalten. Der Regelungsinhalt des jetzigen Nachtrags vom 10.11.2016 berührt diesen ausschließlichen Aufgabenbereich des Stadtrates nicht.

 

Von einem Ausschussmitglied wurde angeregt, die Bekanntmachung zum Bewerbungsverfahren für die ortsansässige Bevölkerung mit besonderem Wohnbedarf für das Wohnbaugebiet an der Aiblinger Straße zusätzlich in der örtlichen Presse zu veröffentlichen.

 


Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hatte vom Inhalt der Urkunde des Notars Hubert Frauhammer in Ebersberg vom 10.11.2016, URNr. F 1872/2016, genaue Kenntnis und genehmigte einstimmig, unwiderruflich und vorbehaltlos deren ganzen Inhalt.