Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung des nicht ausgebauten Gebäudeteils im OG Nord zum Einbau einer Ferienwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1022/0 der Gemarkung Straußdorf (Attelstraße 8)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.11.2016   BWUA/026/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Mit einem Vorbescheid kann gem. Art. 71 BayBO die Entscheidung über Einzelfragen des Vorhabens beantragt werden.

 

Der vorliegende Antrag enthält jedoch keine Fragestellung, wie sie für die konkrete inhaltliche Bestimmung des Verfahrensinhalts notwendig ist. Die allgemeingültig gestellte Frage, ob das Vorhaben genehmigungsfähig sei, ist für die notwendige Konkretisierung der Vorbescheidsfrage zu unbestimmt.

 

Für das gemeindliche Einvernehmen kann der Antrag dahingehend ausgelegt werden, dass hier eine Bebauungsgenehmigung (sog. städtebaulicher Vorbescheid) beantragt ist. Prüfungsinhalt ist dabei die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Ferienwohnung im bestehenden Betriebsleiterhaus.

 

Das bestehende Gebäude wurde mit Baugenehmigung vom 07.12.2009, Az. B-2009-359, als Neubau eines landwirtschaftlichen Betriebsleiterhauses gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigt. Die vom Antrag betroffenen Räume wurden dort als Hackschnitzellager bzw. als Lagerraum genehmigt. Diese Räume sollen also jetzt für die Nutzung als Ferienwohnung umgebaut werden.

 

Ferienzimmer und Ferienwohnungen (Ferien auf dem Bauernhof) stellen eine gewerbliche Tätigkeit dar, die nicht selbst der landwirtschaftlichen Betätigung zugerechnet werden. Solche landwirtschaftsfremde Betätigungen können aber bei einer erkennbaren betrieblichen Zuordnung von der Landwirtschaft „mitgezogen“ werden und damit an der Privilegierung teilhaben. Für diese mitgezogenen Betriebsteile ist aber zu verlangen, dass sie in engem funktionalen Zusammenhang mit der Landwirtschaft stehen und sich dem Hauptbetrieb deutlich unterordnen. Sie dürfen nur den Umfang eines untergeordneten Nebenbetriebes erlangen und müssen sich in ihrer Art und ihrem Umfang deutlich unterordnen.

 

Das ist bei der Vermietung einzelner Räume für Feriengäste in der Regel unproblematisch. Schwieriger wird es – wie hier – bei der Errichtung selbständiger Wohnungen. Diese sind baulich von „sonstigen Wohnungen“ nicht zu unterscheiden, weshalb die Gefahr einer zweckwidrigen Dauervermietung groß ist. Hier ist in besonderer Weise sicherzustellen, dass der enge landwirtschaftliche Bezug – also die Betreuung von Feriengästen auf dem Bauernhof – auch dauerhaft gewahrt bleibt und die Zimmer nicht in herkömmlicher Weise gewerblich vermietet werden.

 

Hierfür wird regelmäßig eine dingliche Sicherung (Dienstbarkeit) zu fordern sein (vgl. GemBek vom 10.06.1998). Gerade in der konkreten Bauform, wonach die Ferienwohnung in einem abtrennbaren Gebäudeteil errichtet wird, ist die notwendige rechtliche Sicherung kaum verzichtbar.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Nutzungsänderung des nicht ausgebauten Gebäudeteils im OG Nord zum Einbau einer Ferienwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 1022/0 der Gemarkung Straußdorf, Attelstraße 8, das gemeindliche Einvernehmen unter folgender Maßgabe zu erteilen:

Durch geeignete Nebenbestimmungen (möglichst auch zusätzlich durch eine Dienstbarkeit) sind eine zweckfremde Nutzung (Vermietung als Dauerwohnung, Nutzung als Beherbergungsbetrieb) sowie die grundstücksrechtliche Trennung auszuschließen.