Tagesordnungspunkt

TOP Ö 1: Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 646/4 der Gemarkung Grafing (Klausenweg 33)

BezeichnungInhalt
Sitzung:29.11.2016   BWUA/026/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Planunterlagen wurden vom Vertreter der Verwaltung vorgestellt. Mit dem Vorbescheid wird gem. Art. 71 BayBO eine Entscheidung über folgende Einzelfrage beantragt: Fügt sich die dargestellte Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein?

 

Vorhabenbeschreibung:

Auf dem Grundstück Klausenweg 33 sollen 2 Einfamilienhäuser mit Garagen errichtet werden.

Haus 1 (Nord):                     Grundfläche 8 m x 10,50 m

                                                  Geschossfläche E + 1 + D; DG ist kein Vollgeschoss

Haus 2 (Süd):                        Grundfläche 8 m x 10,50 m

                                                  Geschossfläche E + D; DH ist ein Vollgeschoss

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Zulässigkeit bestimmt sich damit ausschließlich nach dem Einfügungsgebot (§ 34 BauGB).

 

Art der baulichen Nutzung:

Die nähere Umgebungsbebauung entspricht einem faktischen reinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO). Die geplanten Wohnhäuser sind dort gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 1 BauGB allgemein zulässig.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Für das Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung ist die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebung maßgebend. Es ist damit auf diejenigen Zulässigkeitsmaßstäbe abzustellen, die nach außen auch in Erscheinung treten und anhand derer sich ein Vorhaben gegenüber der Umgebung in Beziehung setzen lässt. Maßgeblich sind dabei die absolute Größe der Grundfläche und die Grundmaße des Gebäudes, die Geschosszahl, die Höhe und – bei offener Bebauung - das Verhältnis der Freiflächen zur Umgebung.

 

Mit einer Grundfläche von jeweils 84 m² und den Grundmaßen von 8 x 10,5 m fügen sich die Vorhaben uneingeschränkt in die Umgebung ein. Gleiches gilt auch für die Geschosszahl und die Wandhöhe von 6 m beim Haus 1 bzw. 4,50 m beim Haus 2.

 

Die Obergrenzen des Einfügungsrahmens erreicht das Vorhaben aber hinsichtlich seiner Firsthöhe von 8,70 m. So erreichen die Gebäude in der prägenden näheren Umgebung – die beim Kriterium des Nutzungsmaßes in der Regel enger zu begrenzen ist – lediglich eine Höhe von 6,50 m. Die Überschreitung des Einfügungsrahmens führt hier aber ausnahmsweise nicht zum Verstoß gegen das Einfügungsgebot. So finden sich in der weiteren Umgebung (z.B. Pflegerbäckstraße 28) auch Gebäude mit entsprechend hohem First von 6,70 m. Die Rahmenüberschreitung führt in dieser Größenordnung und in dieser städtebaulichen Situation deshalb nicht zu negativen und planungsbedürftigen städtebaulichen Spannungen und ist damit noch zulässig.

 

Eine nähere Betrachtung erfordert das Verhältnis der verbleibenden Freiflächen. So sollen auf dem 625 m² großen Grundstück 2 Wohnhäuser errichtet werden. Dadurch entstehen in der äußeren Wirkung – unabhängig von einer eventuellen Realteilung – zwei rund 315 m² große Baugrundstücke. In der unmittelbaren Umgebungsbebauung finden sich aber Grundstücke in dieser Größenordnung und einer vergleichbar beengten Bebauung (Klausenweg 39, 31, 25 ½, 25, 23). Dort finden sich bereits entsprechend kleine Freiflächen. Diese Besonderheit des direkten Umfelds ist es, die eine Bebauung auch mit einem so geringen Freiflächenanteil zulässig macht, wie sie ansonsten in der weiten Umgebung nicht zu finden ist.

 

Nicht Gegenstand des Vorbescheides, aber für die Zulässigkeit von entscheidender Bedeutung, ist der Einfügungsmaßstab der zu überbauenden Grundstücksflächen. So besteht entlang des Klausenweges eine eindeutige (faktische) Baugrenze, die es zwingend zu beachten gilt. Dem entspricht die beantragte Stellung der Baukörper aber uneingeschränkt.

 

Eine ausreichende straßenmäßige Erschließung des Vorhabens ist gesichert. Das Haus 2 ist hinsichtlich der Garage nur von Süden erreichbar über die dortige Stichstraße. Als öffentliche Straße verschafft diese Stichstraße die notwendige Erreichbarkeit für die beantragte Bebauung. Aufgrund der geringen Höhe der Gebäude ist die Erreichbarkeit durch Feuerwehrfahrzeuge nicht erforderlich, weshalb hier die fehlende Ausbaubreite (teilweise nur 2,74 m) der Stichstraße für die Erschließung nicht hinderlich ist. Die Erreichbarkeit für Rettungsfahrzeuge kann hier auch über den Klausenweg sichergestellt werden.

 

Die Trinkwasserversorgungsleitung in der südlichen Stichstraße ist aber aufgrund der geringen Leitungsgröße nicht mehr der Lage, die Trinkwasserversorgung sicherzustellen. Hierfür wäre die Wasserleitung insgesamt zu erneuern, was vom Bauherrn durch städtebaulichen Vertrag (Erschließungsvertrag) zu übernehmen wäre. Solange das Grundstück aber nicht realgeteilt ist, besteht auch eine gesicherte Erschließung zur Wasserleitung im Klausenweg. Im Falle einer späteren Grundstücksteilung ist die Grundstücksanschlussleitung aber dann dinglich zu sichern, und zwar auch zugunsten der Stadt Grafing.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit Garagen auf dem Grundstück Fl.Nr. 646/4 der Gemarkung Grafing, Klausenweg 33, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.