Tagesordnungspunkt

TOP Ö 10: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Städtebaulicher Vertrag zur Erschließung des Baugebietes "Brauereigelände Wildbräu" in der Rotter Straße;
Billigung des (Teil-)Bauprogramms für die Erschließungsflächen: Gehweg- und Platzbereich an der Rotter Straße mit Straßenaufweitung

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.09.2016   BWUA/024/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Tagesordnungspunkt wurde vom Verwaltungsvertreter vorgetragen.

 

Ausgangslage

 

Die Stadt hat zur Festlegung der Neubebauung des früheren Brauereigeländes an der Rotter Straße einen Bebauungsplan aufgestellt. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet bestimmt sich seit dem Inkrafttreten des qualifizierten Bebauungsplanes am 22.10.2014 abschließend nach dessen Festsetzungen. Die satzungsrechtlichen Bindungen gelten auch für die dort getroffenen Erschließungsanlagen (vgl. § 125 BauGB). Mit der Inkraftsetzung des Bebauungsplanes hat sich die Erschließungslast der Stadt Grafing für das Baugebiet zur Erschließungspflicht verdichtet.

 

Für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren war die gesicherte Erschließung sicherzustellen. Dabei wurde die Umsetzung der Erschließung mit dem städtebaulichem Vertrag vom 26.02.2015 geregelt, der auch die Verfügbarkeit der Erschließungsflächen regelt.

Vereinbart ist dort (kurz zusammengefasst):

 

a)      die Planung/Herstellung der Mühlenstraße, der Kellerstraße und der inneren Erschließungswege sowie der leitungsgebundenen Einrichtungen (Lösch- und Trinkwasserversorgung, Abwasserkanalisation) erfolgt durch den Bauherrn auf eigene Kosten und Rechnung.

 

b)      der Vorplatz (Quartiersplatz) und der verbreiterte Gehsteig an der Rotter Straße wird von der Stadt Grafing auf eigene Kosten und mit Zuwendungen des Freistaates (Städtebauförderung, Zuwendungsantrag vom 16.02.2015, Bewilligung der Regierung von Oberbayern zum vorzeitigen Maßnahmenbeginn vom 24.02.2015) errichtet.

 

c)       die Aufweitung der Rotter Straße (Linksabbiegespur mit Querungshilfe) wird – aufgrund des unmittelbaren baulichen Zusammenhangs mit den Bauarbeiten zu Punkt b) – von der Stadt Grafing gegen Kostenersatz durch den Bauherrn (einschließlich der Unterhaltungsmehrkosten) errichtet. Da es sich um eine Kreisstraße handelt, bestimmen sich die Berechtigung und die technischen Anforderungen nach den Vorgaben des Staatlichen Bauamtes Rosenheim, geregelt in der Bauvereinbarung vom 23.03.2015 (vgl. Bau-, Werk- und Umweltausschuss 27.01.2015).

 

Alle Erschließungsanlagen müssen bis zur Bezugsfertigkeit der Bebauung in einem benutzungsfähigen Zustand zur Verfügung stehen. Die Fertigstellung der Bebauung (Wohn- und Geschäftshaus) ist bis März 2017 angestrebt und hat spätestens bis zum 30.06.2017 zu erfolgen.

 

Hinsichtlich der von der Stadt Grafing durchzuführenden Bauarbeiten ist vereinbart (§ 3 Abs. 3 des städtebaulichen Vertrages vom 26.02.2015), dass die Ausführung nach jeweiligem Baufortschritt zu erfolgen hat. Der Erschließungsträger hat der Stadt den frühesten Herstellungstermin zu benennen und ab dem Herstellungstermin das Baufeld verfügbar zu halten.

 

 

Bauprogramm

 

Für die dem Bauherrn übertragenen Erschließungsleistungen (oben lit. a) hat die Stadt Grafing das technische (Teil-)Bauprogramm (Bauentwurf des Ingenieurbüros Marcus, Prutting) am 26.01.2016 (Bau-, Werk- und Umweltausschuss) gebilligt.

 

Hinsichtlich der bei der Stadt verbliebenen Erschließungsanlagen wurde die Bürogemeinschaft INFRA-Ingenieure (Rosenheim)/Immich (Tegernsee) mit den Ingenieurleistungen beauftragt.

 

Hier haben sich jedoch erhebliche Verzögerungen ergeben aus dem Umstand, dass die Konzeption der Fußgängerquerung nach wie vor nicht geklärt ist. Wie mehrmals informiert wurde, ist die vorhandene Fußgängerüberführung („Zebrastreifen“) im Hinblick auf die künftige Verkehrsbelastung der Rotter Straße (Ostumfahrung) nicht mehr zulässig; der vorhandene Zebrastreifen müsste mit der Verkehrsübergabe der Ostumfahrung (Oktober 2017) zurückgebaut werden. Eine Querungshilfe in Form einer Mittelinsel, wie sie dem o.g. Bebauungsplan zu Grunde liegt, ist zwar möglich, jedoch im Hinblick auf erweiterte Verziehungslängen der nördlichen Fahrspur nur in deutlich verkleinerter Form. Aufgrund des vorhandenen Baubestandes (Rotter Straße 10) ist die notwendige Aufweitung vorerst nicht umsetzbar.

 

Das hätte zur Folge, dass an der für den Schulwegverkehr wichtigsten Straßenquerung der Verkehr deutlich zunehmen wird und die Straße verbreitert wird, jedoch die geplante Verbesserung (Mittelinsel) sich vorerst nicht realisieren lässt. Als einzige Sicherungslösung verbliebe die Errichtung einer Lichtsignalanlage (Fußgängerampel), was auch straßenverkehrsrechtlich nicht mehr ausgeschlossen wird. Voraussetzung ist aber, dass die Signalregelung mit der künftigen Kreuzungsregelung an der Marktplatzeinmündung abgestimmt werden kann. Wenn dort, wie zu erwarten ist, eine Ampelanlage errichtet wird, muss der ungehinderte Abfluss der dortigen Kreuzung beachtet werden. Es ist also vorab die Marktplatzkreuzung zu untersuchen, ob und wie eine Fußgängerampel an der wichtigen Querung auf Höhe des St.-Ägidius-Weges möglich ist.

 

Da ein längeres Zuwarten nicht mehr möglich war, wurden die Bauarbeiten für die dem Bauherrn übertragenen Erschließungsarbeiten (Straßen, Abwasser, Wasserversorgung) vorab festgelegt und zur Umsetzung freigegeben (Fertigstellung voraussichtlich im Dezember 2016). Für die städtischen Erschließungsanlagen wurde der Bauentwurf auf die Endausbaulösung (mit regelkonformer Mittelinsel) abgestellt, wissentlich dass dieser erst bei einer späteren Neubebauung des Anwesens Rotter Straße 10 umgesetzt werden kann.

 

Vorübergehend wäre eine Behelfslösung umzusetzen, bestmöglich dann zumindest mit einer Fußgängerampel. Die Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung liegen der Stadt noch nicht vor, werden aber in den nächsten Tagen erwartet.

 

Auch wurden vom Bauamt noch Untersuchungen über den baulichen Zustand des „Bachkanals“ für erforderlich gehalten, um spätere (aufwändigere) Eingriffe in den neu herzustellenden Straßenabschnitt auszuschließen. Bei dem Bachkanal handelt es sich um eine Kanalleitungsverbindung zwischen der Urtel und dem Wieshamer Bach. Darüber wird der nördliche Urtel-Fehlbach und die Melakableitung nördlich des Marktplatzes und ein Teil des Urtelbaches ab der Christopherus-Brücke über den südlichen Marktplatz in den Wieshamer Bach umgeleitet. Diese Kanäle vereinigen sich am unteren Maktplatz und verlaufen dann etwa auf Höhe des „St.-Ägidius-Weg“ in der Rotter Straße. Der Bachkanal erfüllt eine wichtige Aufgabe im örtlichen Gewässernetz als Entlastungskanal für die Urtel, und zwar auch nach einer möglichen Hochwasserfreilegung des Urtelbaches. Nachdem eine Video-Befahrung keine abschließende Bewertung des technischen Zustandes ermöglicht hat, musste eine Begehung durchgeführt werden. Hier kommt das Ingenieurbüro zu dem Ergebnis, dass eine Sanierung unumgänglich ist. Zwar sind die Seitenwände des Bauwerks (Kastenprofil) noch in einem ordnungsgemäßen Zustand und ausreichend belastbar, nicht aber die Decke mit einem flachen Ziegelgewölbe.

Die Sanierung des bestehenden Kanals ist vergleichsweise aufwändig, so dass deren Kosten sich mit einer Erneuerung decken. Jedoch kann bei einer Erneuerung mit wenig Mehraufwand (20.000,– €) das Profil von DN 800 auf DN 1300 aufgeweitet werden und damit die Ablaufleistung um 50 v.H. gesteigert werden.

 

Diese ergänzenden Baumaßnahmen sind nicht vom Bauvorhaben „Baugebiet Brauereigelände“ veranlasst. So wurden bereits im städtebaulichen Vertrag diejenigen Bauleistungen abschließend beschrieben (§ 2a Abs. 2 des Vertrages), die vom Bauherrn übernommen werden. Auch handelt es sich nicht um Folgekosten (etwa bei einer Tieferlegung der Straße), da sie nicht durch die Notwendigkeit der Straßenaufweitung ausgelöst werden.

 

1. Straßenaufweitung (Linksabbiegespur):

 

1.1 Kostenberechnung (ohne Baunebenkosten)

Baustellengemeinkosten                                           20.000,– €

Oberboden, Freilegung des Baufeldes   9.000,– €

Erdbau, Geotextilien                                                    30.000,– €

Tragschichten                                                                  43.000,– €

Deckenbau                                                                       45.000,– €

Pflasterarbeiten                                                             29.000,– €

Oberflächenentwässerung                                        22.000,– €

Markierung, Fundamente Beleuchtung                 3.000,– €

Summe                                                                         201.000,– €

Umsatzsteuer                                                                 38.190,– €

Gesamt                                                                        239.190,– €

 

Sanierung Bachkanal     DN 800 (brutto)         122.808,– €                                             

Erneuerung Bachkanal DN 1300 (brutto)                                                             142.800,– €

Gesamt:                                                                             362.000,– €                        382.000,– €                       

 

1.2          Bauentwurf:

Siehe Anlage – Bauentwurf vom 10.05.2016

 

 

2. Quartiersplatz und Gehsteig:

 

2.1 Kostenberechnung (ohne Baunebenkosten)

Straßenbau                                                                      273.000,– €

Beleuchtung                                                                      29.000,– €

Wasserlauf                                                                         96.000,– €

Ausstattung                                                                          7.000,– €

Gesamt (brutto)                                                             405.000,– €

 

2.2          Bauentwurf:

Siehe Anlage – Bauentwurf vom 23.09.2016

 

Der Bauentwurf betrifft den Neubau des Gehwegs südlich und nördlich an der Rotter Straße und den Vorplatz bei der Einmündung der Mühlenstraße. Er schließt also an den Bauentwurf für die Straßenaufweitung (Linksabbiegespur) im Norden und an den Bauentwurf für die Kellerstraße im Osten an.

 

Mit diesen Verkehrsflächen beginnt der Gestaltungsraum „Stadtmitte“, also der östliche Eingangsbereich des später geplanten Markplatzumbaus. Das für den Pflasterbelag bestimmte Material sollte im Interesse einer gestalterischen Einheit des Straßenraumes deshalb bestmöglich auch später beim Marktplatzumbau eingesetzt werden.

 

Für die Verbreiterung der Straße für die Linksabbiegespur ist es notwendig, die Senkrechtparkplätze vor den Treppenaufgängen des Kirchenplatzes/Pfarrheim umzubauen (künftig Senkrechtparkplätze) und den gesamten Gehweg dahingehend anzupassen. Hier empfiehlt sich, den dort im Bereich des St.-Ägidius-Weges und des Kirchenplatzes verwendete Granitstein als Belagsart weiterzuverwenden. Anzumerken ist, dass es sich dort (Kirchenplatz, St.-Ägidius-Weg etc.) bereits um frühe Ordnungsmaßnahmen handelt, die im Jahr 1983 zu Beginn der Altstadtsanierung im Rahmen des Städtebauförderungsprogramms durchgeführt wurden. Für den Gehwegbereich ist jedoch aufgrund der erhöhten Anforderungen an die Benutzung für Personen mit Gehbehinderung eine Granitplatte (30/20/8 cm) mit gesägter und gestrahlter Oberfläche empfohlen. Nur für die Stellplätze wird wieder das bekannte Granit-Kleinsteinpflaster (90/90/90) eingebaut.

 

Der Gehwegbereich erhält an der Südseite eine Breite von 4 m und schafft damit auch mehr als ausreichend Aufstellfläche für die bedeutsame Fußgängerquerung, die an Stelle des bestehenden Fußgängerüberwegs (Zebrastreife) entstehen soll. Hier ist aber einzuschränken, dass dieser Ausbauzustand aufgrund des Flächenbedarfes erst nach Beseitigung des Anwesens Rotter Straße 10 umgesetzt werden kann. Mit den bis dahin verfügbaren Flächen ist hier nur eine Übergangslösung möglich, die allenfalls eine deutlich schmälere Mittelinsel erlaubt.

 

Der Verlauf des Geländes und die Schaffung barrierefreier Verkehrsflächen und Hauszugänge verlangen auch beim Vorplatz einen Höhenversatz, der nach Osten und Norden hin durch Treppenstufen aus Granit-Blockstufen überwunden wird. Zur Rotter Straße hin – also nach Norden – ist es damit möglich, diese bauliche Abgrenzung der unterschiedlichen Höhen mit einem Wasserlauf aus Granit auszuführen. Mit einem offenen Wasserlauf wird auf einen Bürgerwunsch (November 2014) zurückgegriffen, den der Bau-, Werk- und Umweltausschuss bei früherer Gelegenheit positiv bewertet hat.

 

Es bleibt hier aber noch zu erwähnen, dass die „Öffnung des Backkanals“, die hinter dieser Gestaltungsidee steht, nur symbolisch umgesetzt werden kann. So verläuft der Bachkanal (Bachsohle) deutlich (im Mittel ca. 2 m) tiefer als das Gelände. Ein natürlicher Wasserzulauf ist aufgrund der Höhenverhältnisse nicht umsetzbar. Man ist für die Wasserzufuhr deshalb gezwungen, eine Pumpanlage einzusetzen.

 

Weiter dienen 3 in Reihe gestellte Großbäume dazu, die Straße mit dem begleitenden Gehweg vom Vorplatz abzugrenzen und dort die gewünschte Eingangssituation für die Innenstadt zu schaffen.

 

 

Der vorgestellte Bauentwurf wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss als sehr gelungen und ansprechend bezeichnet. In der darauffolgenden Beratung sprach sich ein Ausschussmitglied gegen den künstlichen Wasserlauf aus, zumal die Anschaffungskosten hierfür doch sehr hoch seien und laut Auffassung des Redners auch ständig Folgekosten für Unterhalt/Reparatur anfallen werden.

Dementgegen waren weitere Stadtratsmitglieder der Meinung, dass gerade der künstliche Bachverlauf dazu beiträgt, dass der Platz lebendig wirkt und hierauf auf keinen Fall verzichtet werden sollte.

 

Ferner sprach sich das Gremium mehrheitlich für die Aufweitung des Bachkanals aus, da diese Maßnahme langfristig gesehen sehr sinnvoll ist und jetzt nur geringe Mehrkosten verursacht.

 

Von der Ersten Bürgermeisterin wurde abschließend zu getrennten Abstimmungen aufgerufen.

 

Beschluss:

Ja: 10  Nein: 2

 

Nach Sachvortrag und kurzer Beratung wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen die Bauentwürfe

a)      des Ingenieurbüros INFRA, Rosenheim, vom 10.05.2016 für den Umbau und die Aufweitung der Rotter Straße mit Linksabbiegespur für die städtische Tiefgarage und

b)      des Architekturbüros Immich, Gmund, vom 23.09.2016 für die Gehwegflächen an der Rotter Straße im Abschnitt zwischen St.-Ägidius-Weg und der Leonhardstraße und den Quartierplatz an der Einmündung Kellerstraße / Rotter Straße

vorbehaltlich der Bewilligung von Zuwendungen aus Städtebaufördermittel genehmigt.

 

Der Bauentwurf ist der Regierung von Oberbayern (Städtebauförderung) für die Zuwendungsbewilligung vorzulegen.

 

Das Ingenieurbüro INFRA und das Architekturbüro Immich sind gemäß Nr. 3.2 des gemeinsamen Ingenieurvertrages vom 26.06.2016 stufenweise mit den weiteren Leistungsphasen (5–7) zu beauftragen.

 

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss mit allen gegen 1 Stimmen, mit den Straßenbaumaßnahmen auch den Bachkanal im Bereich des Straßenbauabschnittes mit vergrößerter Nennweite zu erneuen (Maßnahmenbeschluss). Für diese ergänzenden Bauleistungen ist der Ingenieurvertrag mit dem Ingenieurbüro INFRA, Rosenheim, zu erweitern.