Tagesordnungspunkt

TOP Ö 8: Vollzug des Baugesetzbuches (BauGB);
Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing westlich der Aiblinger Straße / südlich des ALDI-Marktes (Bebauungsplan „Aiblinger Straße“);
Planoffenlegung und Be hördenbeteiligung gemäß §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB;
Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen und ggf. Satzungsbeschluss

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.09.2016   BWUA/024/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Beschlussvorlage lag den Stadtratsmitgliedern vor. Von der Ersten Bürgermeisterin wurde gemeinsam mit dem Verwaltungsvertreter das Wesentlichste kurz erläutert.

 

1.            Verfahrensgang

 

Der Stadtrat hat am 04.11.2014 die Aufstellung eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 1 BauGB) zur Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets (§ 4 BauNVO) für die derzeit landwirtschaftlich genutzten Grundstücke (Fl.Nrn. 549 und 541 der Gemarkung Grafing) nordwestlich der Aiblinger Straße/südlich des ALDI-Marktes (Glonner Straße) beschlossen.

 

Die entsprechende Änderung des Flächennutzungsplans (13. Änderung) trat am 24.04.2015 in Kraft.

 

Der Aufstellungsbeschluss vom 04.11.2014 wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO ortsüblich im Amtsblatt vom 31.07.2015 bekanntgemacht. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 07.09.2015–09.10.2015 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Am 14.10.2015 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt und auch Gelegenheit zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und den Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB gegeben.

 

Die Stellungnahmen der frühzeitigen Bürger- und Öffentlichkeitsbeteiligung wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 15.03.2016 geprüft und der unter Berücksichtigung des Abwägungsergebnisses geänderte Bebauungsplanentwurf gebilligt sowie dessen Auslegung beschlossen. Das Prüfungsergebnis wurde den Einwendungsführern mitgeteilt.

 

Hinsichtlich der Einschränkungen des Verfahrensbeschlusses vom 15.03.2016:

Zu Nrn. 3a und 3b:

Mit dem am 20.09.2016 beurkundeten städtebaulichen Vertrag wird der Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 umgesetzt und es wurde das Grundstück Fl.Nr. 570 der Gemarkung Grafing für die Umsetzung der naturschutzrechtlichen Ausgleichsfläche erworben.

Zu Nr. 3c:

Die ergänzenden Fachuntersuchungen und Gutachten (Lärmreflexion der Lärmschutzwand, Baugrunduntersuchung, Entwässerungskonzept, Leistungsfähigkeitsnachweis der Einmündung zur Glonner Straße, Sichtfelder Einmündung Klausenweg und Sanftlring) liegen vor. Hinsichtlich der Baugrundverhältnisse werden aktuell Nachuntersuchungen durchgeführt, da in Teilen des Baugebietes ungünstige Untergrundverhältnisse ermittelt wurden. Da auch die Sickerfähigkeit im Bereich künftiger Erschließungsfähigkeit stark eingeschränkt ist, wurden taugliche Flächen im Nahbereich untersucht.

 

Die öffentliche Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) des Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen hat in der Zeit vom 08.08.2016 bis 09.09.2016 sattgefunden; Ort und Dauer der Auslegung wurden am 29.07.2016 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Grafing bekanntgemacht.

 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 04.08.2016 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.

 

Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.

 

Bei den o.g. Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:

1.    Landratsamt Ebersberg

2.    Wasserwirtschaftsamt München

3.    Bayerischer Bauernverband

4.    Kreisbrandinspektion Ebersberg

5.    Industrie- und Handelskammer

6.    Herr Hans Reichmeyer, Grafing b.M.

7.    WBD Immobilien GmbH, Grafing b.M.

8.    Franz Riedl GmbH, Rott am Inn

9.    Architekturbüro Labonte, Rosenheim

10. Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde

11. Landesbund für Vogelschutz

 

 

2.            Behandlung der Anregungen und Bedenken

 

Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.

 

2.1          Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.09.2016, Az.: P-2015-2532)

 

Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:

 

Baufachliche Stellungnahme:

Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.

 

Keine Beschlussfassung

 

 

Naturschutzfachliche Stellungnahme:

Die naturschutzfachliche Stellungnahme wird nachgereicht.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Die Nichteinhaltung der Frist ist aufgrund der Beteiligung in der Hauptferien-/Urlaubszeit nachvollziehbar, da allein die Stadt Grafing schon für drei Bebauungspläne die Behördenbeteiligung in dieser Zeit durchgeführt hat.

 

Aufgrund der Bedeutung der naturschutzfachlichen Stellungnahme ist deren Kenntnis unverzichtbar für den Satzungsbeschluss. Eine förmliche Unbeachtlichkeit (Präklusion) scheidet aus, da die naturschutzfachlichen Belange regelmäßig für die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplanes von Bedeutung sind (§ 4a Abs. 6 BauGB).

Da aber aufgrund anderer Änderungen ein erneutes Beteiligungsverfahren durchzuführen ist, ist die Berücksichtigung der naturschutzfachlichen Belange im weiteren Satzungsverfahren sichergestellt, auch wenn sie im gegenständlichen Verfahrensschritt noch nicht behandelt werden können. Die förmliche Behandlung erfolgt dann im Verfahren nach § 4a Abs. 3 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB.

 

 

Immissionsschutzfachliche Stellungnahme:

 

Sämtliche Anregungen zum Immissionsschutz wurden aufgegriffen und umgesetzt.

Aufgrund der Reduzierung der Höhe der Lärmschutzkonstruktion von bisher 4 m auf die jetzt geplante Höhe von 3 m werden folgende Anmerkungen zum Verkehrslärm vorgebracht:

 

Tageszeit:

Wegen der Reduzierung der Höhe der Lärmschutzkonstruktion kann im Erdgeschoss nur mehr der Immissionsgrenzwert der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BlmSchV) eingehalten werden. Auch bisher – mit 4 m Höhe der Schallschutzkonstruktion – war aufgrund der Höhe der geplanten Bebauung mit Überschreitungen des Orientierungswertes der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ im Bereich bis zu 9 dB(A) in den Obergeschossen zu rechnen; diese Überschreitungen werden mit der jetzigen Planung geringfügig um 1 dB(A) auf bis zu 10 dB(A) erhöht. Da die Wohnzimmer in der Regel nach Süden oder Westen orientiert werden, ist aufgrund der örtlichen Situation auch in den Obergeschossen lediglich mit Pegeln bis zu maximal 56 dB(A) an diesen „lärmabgewandten“ Fassaden zu rechnen.

 

Nachtzeit:

Wie für die Tageszeit festgestellt, traten ebenso in der Nachtzeit auch bisher Überschreitungen des Orientierungswertes der DIN 18005 von bis zu 10 dB(A) im Obergeschoss auf. Für die trotz der 3 m hohen Lärmschutzkonstruktion auftretenden Überschreitungen des Orientierungswertes der DIN 18005 von gleichfalls bis zu 10 dB(A) in den Obergeschossen wurden in Ziffer A 12.4 ausreichende Lärmschutzmaßnahmen festgesetzt. Dies gilt mit einer Einschränkung, da aufgrund der Reduzierung der Lärmschutzkonstruktion zwei zusätzliche Fassadenbereiche von Lärmpegeln >45 dB(A) betroffen sind: ein Teil der südlichen Fassade von Bauraum 3 und ein Teil der westlichen Fassade von Bauraum 11, jeweils im obersten Geschoss. An diesen Fassadenbereichen treten – wie an der gekennzeichneten westlichen Fassade des Bauraums 10 – Beurteilungspegel von bis zu 46 dB(A) auf (vgl. Abb. 10 und 14 des aktualisierten Schallschutzgutachtens).

 

Nachdem (grundsätzlich) ausreichende Maßnahmen zum Schutz vor Straßenverkehrslärm in der Satzung enthalten sind, kann die Reduzierung der Höhe der Lärmschutzkonstruktion aus immissionsschutzfachlicher Sicht akzeptiert werden.

 

Anregungen zur Ergänzung der Satzung

 

Ergänzung der Kennzeichnung A 12.4

Die Kennzeichnung mittels A 12.4 (magentarote Linie) zur Umsetzung von Maßnahmen zum Schutz vor Verkehrslärm ist geringfügig unvollständig (vgl. Abb. 10 und 14 des Schallschutzgutachtens vom 09.02.2016):

  • Ein Teil der südlichen Fassade von Bauraum 3 und ein Teil der westlichen Fassade von Bauraum 11 sind zusätzlich mit der Festsetzung A 12.4 zu kennzeichnen.

 

Klarstellung zur Festsetzung A 12.4

Die Formulierung, dass Lärmschutzmaßnahen an Fassaden umzusetzen sind, „die in der Nachtzeit einer Lärmbelastung von 45 dB(A) ausgesetzt sind“, ist missverständlich. Ziel ist, Maßnahmen bei Lärmpegeln von größer als 45 dB(A) umzusetzen.

  • es wird eine Ergänzung des Festsetzungstextes um „größer als“ 45 dB(A) vorgeschlagen.

 

Ergänzung der Festsetzung A 12.4

In der Festsetzung A 12.4 wurden für den Ausnahmefall, falls eine Grundrissorientierung nicht umgesetzt werden kann, als weitere Schallschutzmaßnahmen Wintergärten, Schiebeläden und vorgehängte Festverglasungen angeführt. Es könnten hier als zusätzliche Maßnahme so genannte Hamburger HafenCity-Fenster mit aufgenommen werden. Mit dieser Art Fenster wird aufgrund seiner besonderen Konstruktion auch im gekippten Zustand eine ausreichende Lärmreduzierung erreicht.

  • Es wird eine Ergänzung des Festsetzungstextes vorgeschlagen:

d. Lärmoptimierte Fenster (Hamburger HafenCity-Fenster)

Beim Hamburger HafenCity-Fenster handelt es sich um ein Kastenfenster mit gegenläufig kippbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterlaibungen und -stürzen sowie einer Verringerung der Kippweite

 

Klarstellung zur Festsetzung A 12.5

Wie im Beschluss der Stadt Grafing dargestellt, ist „eine Belichtung mittels festverglaster Elemente …. natürlich möglich“. Der Festsetzungstext kann aber so interpretiert werden, als wären keinerlei Fenster möglich.

  • Es wird eine Ergänzung des Festsetzungstextes vorgeschlagen: „Festverglaste Fensterelemente sind zulässig“.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Die Ungenauigkeiten des Bebauungsplanes hinsichtlich der Lärmschutzfestsetzungen für Fassaden mit einer Nachtlärmbelastung von mehr als 45 dB(A) sind zu korrigieren. Dies ist entsprechend der Stellungnahme beim Planzeichen 12.4 für die Südfassade von B3 (10 m Länge) und die Westfassade von B11 (8 m Länge) festzusetzen. Dort entstehen durch die auf 3 m verkürzte Lärmschutzwandhöhe Beurteilungspegel von jeweils 46 dB(A) im obersten Geschoss. Der Festsetzungstext für das Planzeichen 12.4 ist um die Worte „größer als 45 dB(A)“ zu ergänzen.

 

Der dortige Ausnahmevorbehalt ist um die Schallschutzmaßnahme in Form des „Hamburger HafenCity-Fenster“ wie folgt zu ergänzen:

Lärmoptimierte Fenster („Hamburger HafenCity-Fenster“)

Kastenfenster mit gegenläufig kippbaren Fensterflügeln, schallabsorbierend verkleideten Fensterlaibungen und -stürzen sowie einer Verringerung der Kippweite.

 

Bei der Festsetzung A.12.5 ist zu ergänzen, dass festverglaste Fenster in den mit dem dortigen Planzeichen gekennzeichneten Fassaden zulässig sind.

 

 

2.2          Wasserwirtschaftsamt Rosenheim (Scheiben vom 17.08.2016)

 

Bereits mit Schreiben vom 19.11.2015 haben wir uns im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung erstmals geäußert. Darüber hinaus haben wir zur Baugrunderkundung der Fa. Crystal Geotechnik (Bericht vom 20.05.2016) mit E-Mail vom 04.08.2016 Stellung genommen. Der nun vorgelegte Bebauungsplanentwurf vom 15.03.2016 geht in der Begründung unter Punkt 5.2 auch auf die Baugrunderkundung ein. Die hier gemachten Aussagen decken sich mit unseren Aussagen in der o.g. Mail. Im Satzungsentwurf gibt es bezüglich wasserwirtschaftlicher Festsetzungen oder Hinweise (wenn überhaupt) nur marginale Änderungen gegenüber der Planfassung vom 05.10.2015. So wurde z.B. die im Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschlossene Festsetzung unter A.5.1 offensichtlich noch nicht angepasst.

Wir verweisen nochmals auf unsere Stellungnahmen vom 19.11.2015 bzw. 04.08.2016.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

In der vorliegenden Planungssituation besteht ein städtebauliches Bedürfnis (§ 1 Abs. 3 BauGB) für die Festsetzung der Höhenlage (§ 9 Abs. 3 BauGB), da die natürliche Geländeoberfläche starke Unterschiede aufweist und durch die Erschließungs- und Baumaßnahmen erheblich verändert/angepasst werden muss. Aufgrund der künftigen Bauhöhen und der verkürzten Gebäudeabstände ist eine hinreichend genaue Vorgabe der Höhenlage für den Vollzug des Bebauungsplanes erforderlich.

 

Die Festsetzung über die Höhenlage der Gebäude sowie deren Hauseingänge und Keller-/Tiefgaragenöffnungen wurden noch nicht in ausreichender Weise berücksichtigt. Bisher ist als Höchstmaß geregelt, dass die OK-EG-Rohfußboden nicht mehr als 15 cm über der Oberkante der Straße liegen darf.

 

Das ist nicht ausreichend, da die Gebäudeplanung ggf. vor der Straßenplanung erfolgen wird. Außerdem ist bei Gebäuden, deren Baugrundstück an mehreren Straßen anliegt, die Höhenbestimmung nicht lösungsgerecht. Bei parallel zur Straße liegenden Gebäuden kann die Längsneigung der Straße wieder zu unsachgemäßen Ergebnissen führen. Auch besteht die Gefahr, dass zu Gunsten der Raumhöhen (unterer Bezugspunkt der Wand- und Firsthöhen ist das künftige Gelände an der Außenwand) auf eine Höhendifferenz verzichtet wird.

 

Künftig werden die Höhenlage der Gebäude und die Bestimmung der Geländehöhe wie folgt geregelt:

5.1: Die Oberkante der Hauszugänge (Oberkante fertiger Fußboden) und der Öffnungen von Keller und Tiefgaragen muss mindestens 15 cm über dem dort anschließenden Gelände liegen. Zusätzlich wird für jedes Wohngebäude die Höhenlage (OK-FFB Erdgeschoss) festgesetzt (vgl. bereits Beschluss vom 15.03.2016). Hierfür ist der Höhenverlauf der künftigen Straßen noch zu ermitteln und daraufhin die Höhenlage der jeweiligen Gebäude festzulegen.

 

 

2.3          Bayerischer Bauernverband (Schreiben vom 08.08.2016, Az.: 554-Ro/kö)

 

Wir bitten in den Festsetzungen die künftigen Anwohner darauf hinzuweisen, dass es aufgrund der Bewirtschaftung an das Wohngebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücke trotz der Bewirtschaftung nach guter fachlicher Praxis zu Immissionen (Lärm, Geruch, Staub, usw.) in dem Planungsgebiet kommen kann.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Aufgrund der gebotenen planerischen Zurückhaltung verzichten wir auf Hinweise zu allgemeingültigen Regeln, geltendem Recht und allgemeiner Umstände. Der Bitte wird deshalb leider nicht entsprochen, zumal entsprechenden Hinweisen auch in späteren Beschwerdefällen keine Bedeutung beigemessen wird und sie nicht zur Befriedigung beitragen. Leider erreichen uns von den Bewohnern in der Ortsrandbebauung immer wieder Beschwerden über „Belästigungen“ durch Emissionen aus der Landwirtschaft, obwohl diese situationsbedingt hinzunehmen sind. Dieser Konflikt ist leider unvermeidbar.

 

 

Anwesend 11

Das Ausschussmitglied Max-Emanuel Graf von Rechberg hat die Sitzung verlassen.

 

 

2.4          Kreisbrandinspektion Ebersberg (Schreiben vom 09.09.2016)

 

Gegen das Vorhaben bestehen aus Sicht der Brandschutzdienststelle im Hinblick auf die Belange des abwehrenden Brandschutzes keine Bedenken, wenn nachstehende Prüfbemerkungen/Auflagen beachtet und umgesetzt werden.

 

Unsere Stellungnahme vom 20.11.2015. Änderungen gegenüber dieser sind rot bzw. als Streichung dargestellt.

 

Löschwasserversorgung (Grundschutz)

 

Gemäß Bay. Feuerwehrgesetz Art. 1 gilt: „Die Gemeinden haben als Pflichtaufgabe im eigenen Wirkungskreis dafür zu sorgen, dass drohende Brand- und Explosionsgefahren beseitigt und Brände wirksam bekämpft werden (abwehrender Brandschutz) sowie ausreichende technische Hilfe bei sonstigen Unglücksfällen oder Notständen im öffentlichen Interesse geleistet wird (technischer Hilfsdienst)“. Ferner haben sie in diesen Grenzen die notwendigen Löschwasserversorgungsanlagen bereitzustellen und zu unterhalten.

 

Aus fachlicher Sicht wird die anforderungsgemäße Löschwasserversorgung sichergestellt, wenn die

a)    betreffenden technischen Regeln des „Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.“ – hier insbesondere Arbeitsblatt W405; Bereitstellung von Löschwasser durch die öffentliche Trinkwasserversorgung – und

b)   die „Information zur Löschwasserversorgung“ (2009-3) der Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren in der Bundesrepublik Deutschland (AGBF-Bund)

berücksichtigt werden.

 

Der erforderliche Grundschutz für die zulässige Nutzung „WA“ nach BauNVO §4 wird hier auf mindestens 1.600 l/min (96 m³/h) über zwei Stunden geschätzt.

 

Der Abstand der Hydranten der öffentlichen Trinkwasserversorgung soll 150 m nicht überschreiten. Durch entsprechende Anordnung und möglichen Standorten eines Feuerwehrlöschfahrzeuges ist sichergestellt1, dass ein Hydrant in nicht mehr als 75 m Lauflänge erreicht wird.

 

Entsprechende Abstandsregelungen gelten im Übrigen auch, wenn auf Grundlage des zu einem späteren Zeitpunkt geltenden Bauordnungsrechts nach BayBO Art. 5 Abs. 1 eine Feuerwehrzufahrt notwendig wird. Die Herstellung einer entsprechenden Löschwasserentnahmestelle auf privatem Grund ist dann Belang der Bauherren.

 

Zur Erzielung vorgenannter Abstände sind in den „öffentlichen Verkehrsflächen“ Überflurhydranten nach DIN EN 14339 und/oder Unterflurhydrant nach DIN EN 14384 vorzusehen. Gemäß Empfehlung des Bayerischen Landesamtes für Wasserwirtschaft sollte das Verhältnis von Über- und Unterflurhydranten 1/3 zu 2/3 betragen. Aus Sicht der Brandschutzdienststelle sind Überflurhydranten wegen ihrer Erkennbarkeit und Inbetriebnahme insbesondere im Winter zu bevorzugen.

 

Flächen für die Feuerwehr

 

1.    In den öffentlichen Verkehrsflächen sind die Anforderungen in Anlehnung an die Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr zu berücksichtigen.

 

2.    An den in nachfolgendem Auszug dargestellten Stellen „1“ und „2“ sind Wendenlagen unter Beachtung der Entwurfselemente Übergangsstück und Kreisbogen anzuordnen; zumindest jedoch nach RASt 06 für ein zweiachsiges Müllfahrzeug.

Die Wendeanlage „2“ könnte auch entfallen, wenn die verbleibende Stichzufahrt „A“ nicht länger als 50 m ist und die Mindestfahrbahnbreit 5 m beträgt.

 

3.    Für die südlich gelegenen Bauräume „II+D“ (= Bauraum 8, 9, 10 und 12 nach aktueller Planbezeichnung) gehen wir davon aus, dass die Erschließung (Gebäudezugang) von Osten erfolgt und die Zugänge innerhalb einer Lauflänge von nicht mehr als 50 m fußläufig aus den mehr als 3 m breiten öffentlichen Verkehrsräumen erreichbar sind – vgl. roter Doppelpfeil in nachfolgender Darstellung. (ist im Satzungsentwurf berücksichtigt)

 

4.    Für den Baukörper „III+T, GR 320“ (= Bauraum 1 nach aktueller Planbezeichnung) sind auf rund der subjektiv möglichen Aufenthaltsräumen mit mehr als 8 m Brüstungshöhe über GOK Aufstellflächen für ein Hubrettungsfahrzeug der Feuerwehr notwendig. Wir gehen davon aus, dass die erforderlichen anleiterbaren Stellen an der nordöstlichen Außenwand und außerhalb der ausgewachsenen Krone des an der nördlichen Gebäudeecke stehenden Baumes (zzgl. Sicherheitsabstand zum Leiterpark von 2,50 m) angeordnet werden. (vgl. auch „B“ in nachfolgender Skizze)

Alternativ ist der unabhängige (zweite Rettungsweg baulich herzustellen, sofern die zu einem späteren Zeitpunkt auf Grundlage bauordnungsrechter Anforderungen erforderlichen Aufstellflächen nicht konform hergestellt werden können.

 

5.    Für die Baukörper „III+T, GR 320, WH 10,75“ (= Bauraum 2) und „III+T, GR 250, WH 10,75“ (= Bauraum 3) sind auf Grund der subjektiv möglichen Aufenthaltsräumen mit mehr als 8 m Brüstungshöhe über GOK Aufstellflächen für ein Hubrettungsfahrzeug der Feuerwehr notwendig.

Aus unserer Stellungnahme vom 20.11.2015 („überholt“): In den nördlich gelegenen privaten Verkehrsflächen sind vermutlich die erforderlichen Aufstellflächen herzustellen. Die Länge einer Feuerwehrstichzufahrt darf aus einsatztaktischen Überlegungen 50 m nicht übersteigen und ist als Stich mit einer Mindestbreite von 5 m auszuführen. Augenscheinlich ist planerisch die erforderliche Zufahrt und Aufstellfläche nicht herstellbar. Alternativ wird angeregt, die erforderliche Fläche südlich der Bauräume unter Berücksichtigung der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr anzuordnen; ggf. wären die vorgesehen Bäume zu verlegen. Die südlich der Bauräume verlaufende öffentliche Verkehrsfläche bzw. Feuerwehrzufahrt/Aufstellfläche sollte so ausgeführt werden, dass in nördlicher Richtung fahrend ein „Einfahren“ in die Aiblinger Straße möglich ist – zumindest für die Feuerwehr (Stichpunkt Sperrpfosten oder ähnlich).

Für den gegenständlichen Satzungsentwurf: Die nördlich des Bauraumes 2 und 3 verlaufende Verkehrsfläche „F+R“ soll im Sinne der Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr hergestellt werden, so dass ein Anleitern parallel zu den nördlichen Außenwänden der möglichen Gebäude mit Hubrettungsfahrzeug möglich ist – vgl. „C“ in nachfolgender Skizze.

Alternativ könnte selbstverständlich der unabhängige (zweite) Rettungsweg auch baulich hergestellt werden.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Die Stichstraße 1 (verkehrsberuhigter Bereich) hat eine Länge von 75 m und kann nicht durch Umplanung wesentlich verkürzt werden. Im Übrigen ist im Falle einer späteren Erweiterung des Plangebietes (Richtung Südwesten hin) vorgesehen, die nach Süden führende Straße an die Aiblinger Straße anzubinden. Dann entfällt die Notwendigkeit der Wendeanlage 2 und es soll die dann freiwerdende Fläche als Standort für eine Wertstoffsammelstelle Verwendung finden. Es wird wegen dieser Nachfolgeverwendung vorerst auf eine eigene Wertstoffsammelstelle im Baugebiet verzichtet. Die öffentliche Ingebrauchnahme dieser Fläche wäre also ohnehin notwendig.

 

Zu 4 (Bauraum 1) geht auch die Stadt Grafing b.M. davon aus, dass beim Verzicht auf einen 2. baulichen Rettungsweg die Aufstellfläche parallel oder auf der öffentlichen Verkehrsfläche erfolgt; hier ist das Freihalten von parkenden Fahrzeugen dann sicherzustellen (Feuerwehrzufahrt), was aber in diesem Abschnitt ohnehin notwendig sein wird. Nähere Erkenntnisse liefern aber dann noch die künftige Ausbauplanung der Straße und vor allem die Gebäudeplanung (Brandschutznachweis). Der südliche Baum kann jederzeit in der Lage verändert werden, um den Anforderungen des Brandschutzes zu entsprechen.

 

Zu 5 (Bauraum 2)

Hier wurde der Geh-/Radweg so angeordnet, dass er für die Mitbenutzung als Feuerwehrzufahrt und Aufstellfläche hergestellt werden kann, wenn dort kein 2. baulicher Rettungsweg entsteht.

 

 

2.5          Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern

(Schreiben vom 05.09.2016)

 

Ortsplanerische oder städtebauliche Einwendungen oder Hemmnisse, die gegen die Ausweisung des Geländes als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO sprächen, können nicht erkannt werden. Vielmehr eignet sich das zur Überplanung anstehende Gelände aufgrund seiner räumlichen Lage wie seiner infrastrukturellen Erschließbarkeit für die Ausweisung als Wohngebiet (WA). Mit den dargelegten Planvorhaben besteht weitestgehend Einverständnis.

 

Nach wie vor weisen wir darauf hin, dass sicherzustellen ist, dass keine immissionsschutzrechtlichen Konflikte mit dem benachbarten Discounter entstehen, die in der Folge zu Beeinträchtigungen oder Einschränkungen für das Unternehmen führen können. Weitere Anregungen oder Bedenken sind nicht vorzubringen.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Das Heranrücken der Wohnbebauung an den Lebensmittelmarkt „Aldi“ und der damit entstehende Lärmkonflikt wird vom Bebauungsplan abschließend gelöst. An den Gebäudeseiten, die mit Gewerbelärm über den Immissionsrichtwerten der TA-Lärm belastet werden, sind öffenbare Fenster für schutzwürdige Räume ausgeschlossen (Festsetzung 12.5). Damit entstehen in diesen Bereichen keine Immissionsorte und es sind zu befürchtende Betriebsbeschränkungen ausgeschlossen.

 

 

Anwesend 12

Das Ausschussmitglied Max-Emanuel Graf von Rechberg nahm an der Sitzung wieder teil.

 

 

2.6          Hans Reichmeyer, Grafing b.M. (Schreiben vom 05.09.2016)

 

Mit der Auslegung des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ sind die Grafinger Bürger zur Stellungnahme aufgefordert. Ich begrüße die Ausweisung neuen Baulandes, so wie es in Kapitel 2 „Anlass, Ziel und Zweck des Bebauungsplans“ beschrieben ist. Leider berücksichtigt die Planung den Klimaschutz nicht angemessen. Der vorliegende Bebauungsplan nutzt die vorhandenen Möglichkeiten zur Sonnenergienutzung nicht konsequent aus und verhindert sogar durch entsprechende Einschränkungen ihre optimale Nutzung. Dies will ich im Folgenden erläutern.

 

1.    Ausrichtung der Gebäude zur optimalen Sonnenergienutzung

Die Gebäude mit Satteldächern (8, 9, 10, 11, 12) besitzen eine reine Nord-Süd Firstausrichtung. Bei einer angenommenen mittleren Dachneigung von 30° bedeutet dies eine Ertragseinbuße für Sonnenkollektoren von ca. 21% im Vergleich zu einer optimalen Ost-West Firstausrichtung [1]. Mit einer entsprechend geänderten Planung sollte eine bessere Firstausrichtung möglich sein.

 

2.    Sonnenkollektoren auf Flach- und Pultdächern

In der Satzung heißt es unter A 6.1: „Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie am Dach sind allgemein zulässig; nicht zulässig sind aufgeständerte Anlagen auf Pult- und Flachdächern“. Das bedeutet, dass Sonnenkollektoren die Neigung der Dachfläche besitzen müssen, also laut Bebauungsplan 0°–10°. Die Ertragseinbuße für Sonnenenergiegewinnung beträgt bei 0° Kollektorneigung im Jahresmittel 36% [1]. Bei den Gebäuden 2,3, 4, 5, 6, 7 weist eine mögliche Dachneigung aber nach Nordost bzw. Nordwest, d.h. es entstehen negative Winkel für die Kollektoren. Mit einer solchen Anordnung wird die Sonnenenergienutzung auf den Gebäuden mit Pultdach komplett verhindert. Würde man hingegen eine maßvolle Aufständerung (bis etwa 30° zulassen, so könnten bei Flachdächern und selbst bei Pultdächern mit nicht idealer Südausrichtung noch interessante Solarerträge erzielt werden [1]. Die unter A 6.1 genannte Einschränkung betrifft die Mehrheit aller Gebäude des Planungsgebiets. Diese Einschränkung erscheint mir willkürlich, gestalterische Aspekte mögen wohl eine Rolle gespielt haben. Ich möchte jedoch zu bedenken geben, dass im Altstadtensemble an einem das Stadtbild prägenden Gebäude Sonnenkollektoren direkt an der Fassade genehmigt wurden. Man sollte im neuen Baugebiet zum Schutze unserer Umwelt ähnlich großzügig verfahren.

 

In der Begründung heißt es unter 8. Klimaanpassung: „Es wird im Bebauungsplan – soweit möglich – eine günstige Ausrichtung der Gebäude sowie Dachneigung festgesetzt, die den Einsatz von Solaranlagen auf den Dächern bzw. die Errichtung von Niedrig-Energiehäusern erheblich unterstützt“. Leider verkehrt der vorliegende Bebauungsplan diesen Anspruch in sein Gegenteil. Statt den Klimaschutz zu unterstützen wird er ausgebremst. Durch ungünstige Firstausrichtungen und das Verbot von Aufständerungen wird der Einsatz von Solaranlagen massiv behindert. Des Weiteren steht in der Präambel des Leitbilds der Stadt Grafing b.München: „Die Stadt Grafing b.München setzt sich das Ziel, bis zum Jahr 2030 unabhängig von fossilen und anderen endlichen Energieträgern zu werden“. In dem aktuell vorliegenden Bebauungsplan sehe ich leider keinen Beitrag, dieses Ziel zu erreichen. Bei einem neuen Baugebiet besteht die einmalige Gelegenheit, die Weichen zur Energiewende richtig zu stellen. Ich erwarte von der Stadt Grafing die konsequente Verfolgung der Klimaziele und bitte daher, die Planung so zu überarbeiten, dass die Sonnenenergienutzung bestmöglich unterstütz wird.

 

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss war sich darüber einig, von aufgeständerten Solaranlagen abzusehen, zumal die geplante Bebauung bereits 4 Vollgeschosse aufweist und derartige Anlagen die Dachlandschaft nochmals deutlich hervorheben würde. Die geplante Bebauung hätte somit noch größere Fernwirkung, was laut Meinung des Gremiums zu vermeiden ist.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Bauleitplanung erfordert eine sachgerechte und rechtmäßige Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange untereinander und gegeneinander. Das verlangt – unter Würdigung des objektiven Gewichtes der einzelnen Belange und Interessen –, dass einzelne Belange zurückgestellt werden müssen.

 

Einerseits verlangt der sparsame Umgang mit Grund und Boden ein angemessenes Maß baulicher Verdichtung. Die Stadt Grafing räumt auch der Deckung des dringenden Wohnbedarfs ein sehr hohes Gewicht ein und sieht ein sehr hohes Maß an baulicher Dichte vor. Das Planungsgebiet ist aber wiederum erheblich beeinträchtigt durch Gewerbelärm im Norden und der stark verkehrsbelasteten Aiblinger Straße im Osten und Süden. Hier geraten die Interessen der Wohngesundheit und auch des eigentumsrechtlich geschützten Gewerbebetriebes in Widerstreit.

 

Allein durch eine lärmorientierte Ausrichtung der Gebäude unter Zuhilfenahme von weiteren aktiven und passiven Schutzvorkehrungen gelingt es, diese vorrangig gewichtigen Belange noch sachgerecht zum Ausgleich zu bringen.

 

Dieses Planungsergebnis führt wiederum zu einer hohen Belastung der nachbarlichen Interessen, die Beeinträchtigungen des Orts- und Straßenbildes vorgebracht haben, u.a. auch durch die von der Umgebungsbebauung deutlich abgesetzte Geschossentwicklung und Bauhöhe. Unter Zurückstellung der nachbarlichen Interessen wurde an der intensiven Bebauung festgehalten. Dabei wurden jedoch mit der Regelung zur Dachform (Pultdach) und möglichst flach geneigter Dächer bei den Geschosswohnungsbauten die nachbarlichen Belange berücksichtigt.

 

Dass nun für die Nutzung der Sonnenenergie keine optimalen baulichen Bedingungen entstehen, ist im Hinblick auf das Abwägungsergebnis und der dort vorgenommenen Gewichtung leider hinzunehmen. Im Hinblick auf das Stadtbild sowie vor allem auch der nachbarlichen Interessen wird am Verbot von aufgeständerten Anlagen für die Nutzung von Sonnenenergie festgehalten. Hinzu kommt, dass die Bebauung aufgrund ihrer Höhe eine erhebliche Fernwirkung auslöst und deshalb auf eine Dachlandschaft ohne weitere Aufbauten zu achten ist.

 

 

2.7          WBD Immobilien GmbH, Grafing b.M. (Schreiben vom 09.08.2016)

 

Bezugnehmend auf den Entwurf des Bebauungsplanes vom 15.03.2016 und der Anlage 2 (Variante) beantragen wir den Bebauungsplan wie folgt zu ändern bzw. zu ergänzen:

 

Haus 1:

Verlängerung des Baukörpers um 7 m nach Süden, bei voller Geschosshöhe.

 

Haus 2:

Zusammenschließung an der Ostseite mit Haus 3 (siehe Skizze), bei Geschosshöhe von E+2 und Dachgarten.

 

Haus 4:

Verlängerung des Baukörpers um 5 m nach Süden, bei voller Geschosshöhe.

 

Reihenhäuser 1a, 2a, 3b:

Jeweils die Errichtung einer Garage an den nördlichen Giebelseiten.

 

 

 

 

In der anschließenden Beratung wurde eingewendet, dass ursprünglich für das Bebauungskonzept überlegt wurde, sämtliche Stellplätze in der Tiefgarage unterzubringen. Wie sich jetzt zeigt, ist doch für einen Teil des Baugebietes die Anordnung oberirdischer Stellplätze bzw. Garagen vorgesehen. Das sollte nochmals dem Grunde nach überdacht werden. Aus Gründen der örtlichen Verkehrspolitik sollten in dem Baugebiet keinerlei Stellplätze oberirdisch errichtet werden.

 

In den weiteren Wortbeiträgen wurde mehrheitlich die Auffassung vertreten, die Überlegungen für unterirdische Stellplätze haben sich allein auf die Mehrfamilienhäuser bezogen, nicht auf das gesamte Baugebiet. Die Errichtung von Tiefgaragen auch für die Reihenhausbebauung würde im Übrigen auch der Absicht der kostengünstigen Wohnraumversorgung widersprechen und wäre auch organisatorisch mit dem „sozialverträglichen Wohnungsbau“ schwer in Übereinstimmung zu bringen.

 

Anschließend machte ein Ausschussmitglied aber deutlich, dass Garagen an den nördlichen Giebelseiten eines Gebäudes nicht sehr ansehnlich wirken. Wie auch schon von der Verwaltung angesprochen, sollten stattdessen Carports festgesetzt werden.

 

Ein Ausschussmitglied sprach sich abschließend sowohl gegen Garagen, als auch gegen Carports aus und bedauerte es sehr, dass das Gebiet dadurch nicht mehr autofrei sein wird. Dies hat laut Auffassung des Redners auch zur Folge, dass der Charakter des geplanten Platzes dadurch verloren geht.

 

Beschluss:

Ja: 11  Nein: 1

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss mit allen gegen 1 Stimme, wie folgt:

Schon der bisherige Bebauungsplanentwurf sieht ein sehr hohes Maß an baulicher Verdichtung vor, das in einem deutlichen Kontrast zum umliegenden Siedlungscharakter steht. Bedenkt man noch den hohen Flächenanspruch für Terrassen und Hauszugängen, dann verbleibt nur ein mehr geringes Maß an Freiflächen. Schon jetzt wird eine sachgerechte Bepflanzung der wenigen Freiflächen nicht zu der gewohnten städtebaulichen Qualität führen, wie es bisher bei der Siedlungsentwicklung gewohnt war. Im Interesse an der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraums ist sich die Stadt dieser Folgewirkungen einer sehr gedrängten und kompakten Siedlung aber bewusst.

 

Dabei darf angesichts einer geordneten Siedlungsentwicklung und damit auch der Funktionstüchtigkeit eines Baugebietes der Blick aber nicht nur einseitig auf den „dringenden Wohnbedarf“ gerichtet werden. Auch die damit verbundenen Folgen sind zu bedenken. So müssen etwa die gesetzlich notwendigen Stellplätze errichtet werden; das verlangt aufgrund der hohen Ausnutzung durch Gebäude, dass diese (abgesehen von den Reihenhäusern) vollständig in einer Tiefgarage untergebracht werden. Bei einem auf ein Mindestmaß beschränkten öffentlichen Verkehrsraum bestehen kaum Abstellmöglichkeiten im Straßenraum. Um zu vermeiden, dass 2-geschossige Tiefgaragen errichtet werden, muss ohnehin schon die Grundflächenregelung massiv ausgeweitet werden. Es ist zu erwarten, dass ein Versiegelungsgrad bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9 entsteht – also 90% der Flächen bebaut/unterbaut werden. Nur noch wenige Flächen stehen zur örtlichen Versickerung des Niederschlagswassers zur Verfügung. Das verlangt bereits planerische Maßnahmen zur Vorsorge bei sich häufenden Starkregenereignissen.

 

Die Bebauungsdichte stößt bereits jetzt an ihre Grenzen, weshalb Erweiterungen allenfalls noch in Teilen zu rechtfertigen sind. Angepasst (erhöht) wird die zulässige Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) insgesamt und einheitlich im Baugebiet auf die jeweilige Größe der überbaubaren Grundstücksfläche.

 

Für das Haus 4 hatten die am 15.03.2016 beschlossenen Planänderungen zur Aufweitung der Straße eine Reduzierung der zulässigen Grundfläche zur Folge. Hierfür ist eine Verlängerung von Haus 1 von 32 m auf 35 m unter entsprechender Anpassung der zulässigen Grundfläche vertretbar.

 

Ein Zielkonflikt entsteht für die Reihenhausbebauung im Süden des Baugebietes. Hier war es erklärtes Planungsziel, diese für den sozial- und familiengerechten Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen (Grundsatzbeschluss 2015). Um das kostengünstige und individuelle Bauen zu unterstützen, stellt das Plankonzept darauf ab, für diese Bebauung oberirdische Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Der Bau (oder Kauf) von Tiefgaragenstellplätzen würde hier zu organisatorischen und auch rechtlichen Erschwernissen führen.

 

Die Lösung ist aufgrund der räumlichen Enge nicht einfach. Der aktuelle Bebauungsplanentwurf sieht für die 14 Reihenhäuser insgesamt eine Baufläche für 8 offene Stellplätze und 6 Garagen mit Stauraumstellplätzen vor (zusammen 20 Stellplätz). Notwendig sind aber 2 Stellplätze je Haus und damit 28 Stellplätze.

 

Um hier zu einer sachgerechten Lösung zu kommen, werden Bauflächen für Stellplätze und Carports an der nördlichen Giebelseite von B8, B9 und B10 (jeweils ca. 6 m lang und ca. 0,50 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie) festgesetzt. Der Verzicht auf einen Stauraum ist aufgrund der Festsetzung der Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ hinnehmbar, da Auswirkungen auf die Leichtigkeit des Verkehrs hier keine Bedeutung zukommt.

 

In der Folge müssen die überbaubaren Grundstücksflächen dann ca. 3 m nach Süden verschoben werden. Das führt aber beim Bauraum B10 dazu, auf das südliche Haus dann zu verzichten. Dort verbleibt dann nur noch eine Bebauung mit einem Doppelhaus.

 

Das entfallende Haus wird durch Ergänzung bei der Hausgruppe 12 ergänzt. Diese Bebauung rückt dann näher an die Aiblinger Straße und macht dann eine Verlängerung der Lärmschutzanlage notwendig. Hierfür ist der öffentliche Fußweg an den westlichen Gebietsrand zu verlegen; dafür ist östlich der Bauräume B8/B12 ein privater Weg zu ergänzen. Zur besseren Erreichbarkeit der westlichen Garagen ist ein privater Fußweg von der südwestlichen Verkehrsfläche zwischen den Haugruppen 8 und 12 zur Hausgruppe 9 noch zu ergänzen.

Damit kann für jedes mögliche Haus auch eine Garage/Carport errichtet werden und es werden ausreichend Bauflächen für oberirdische Stellplätze entstehen.

 

Im Übrigen wird den vorgebrachten Einwendungen nicht entsprochen.

 

 

2.8          Franz Riedl GmbH, Rott am Inn

 

Schreiben vom 15.09.2016

Wie bereits mündlich besprochen, befindet sich im aktuellen B-Plan Aiblinger Straße ein Fehler, der für uns und die geplante Bebauung gravierende Auswirkungen hat. Die angegebenen Grundflächen aller Mehrfamilienhäuser passen nicht zu den angegebenen Außenmaßen der einzelnen Gebäude. Die Grundfläche muss dringend bis zur Beurkundung des städtebaulichen Vertrages berichtigt werden. Dieser Fehler war von Anfang an im B-Plan.

 

Nach Zusendung des Entwurfs städtebaulicher Vertrag (per E-Mail am 27.06.2016) wurde eine weitere Veränderung im B-Plan vorgenommen, die so mit den Grundstücksbesitzern nie abgestimmt wurde. Das Gebäude Nr. 7 auf Fl.Nr. 549 wurde einfach um 2 m verkürzt, der Grund hierfür ist uns nicht klar, denn eigentlich wurde nur die Straße nach Norden zum bereits bestehenden „Aldi-Wall“ verlegt. Es ist uns nicht klar, warum das Mehrfamilienhaus um 2 m gekürzt wurde. Dies ist übrigens auch beim Nachbargrundstück Fl.Nr. 551 Haus Nr. 4 der Fall, auch hier wurde eine Kürzung um 3 m vorgenommen (dieses Grundstück wurde nicht von uns erworben, deshalb kann ich nicht beurteilen, ob dies für die Nachbarn relevant ist oder nicht). Wir möchten Sie bitten, bis zum Beurkundungstermin des städtebaulichen Vertrages die Länge von Haus Nr. 7 wieder auf 48 m zu verändern (für die Gebäudegrößen gibt es in unserem Kaufvertrag mit … die sog. „aufschiebende Bedingung“).

 

Schreiben vom 19.09.2016

Fristgerecht zum 08.09.2016 haben wir unsere Stellungnahme zum B-Plan mit 4 wichtigen Punkten abgegeben.

 

Im Nachtrag möchten wir gerne noch beantragen, dass Haus Nr. 3 auf Fl.Nr. 549 um ca. 3 m, von derzeit 25 m Länge auf ca. 28 m Länge, verändert wird (bis zur Ecke von Haus Nr. 7).

 

Es tut uns sehr leid, dass wir dies bei der Stellungnahme (aufgestellt am 06.09.2016) übersehen haben. Wir hatten bereits vorab bei einem der Besprechungstermine mündlich darüber gesprochen, dies aber leider nicht schriftlich verfasst.

 

Wir hoffen, Sie können dies noch zusammen mit den auf unseren zwei weiteren Schreiben vom 06./08.09.2016 und vom 15.09.2016 eingereichten Punkten berücksichtigen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Die inhaltlichen Änderungen der „Außenmaße der Gebäude“ gehen auf Planänderungen zurück, die von der Stadt im Rahmen der Planabwägung am 15.03.2016 beschlossen wurden. Eingriffe in das Plangefüge führen zu verschiedenen Auswirkungen und sind deshalb leider nicht vermeidbar. Hier war es beispielsweise die Verlegung der Wegefläche, die aufgrund städtebaulicher Gründe auch Korrekturen an den überbaubaren Grundstücksflächen zur Folge hatte.

 

Ebenfalls zu erwähnen ist, dass der städtebauliche Vertrag keinerlei Ansprüche auf einen bestimmten Planinhalt begründen kann (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Die vertragliche Verkürzung des Abwägungsvorgangs hätte die Nichtigkeit des Vertrags und des Bebauungsplanes zur Folge. Gegenstand des städtebaulichen Vertrages kann deshalb nur derjenige Bebauungsplan sein, der in einem bis zuletzt ergebnisoffenen und ungebundenen Abwägungsverfahren letztendlich beschlossen wird.

 

Im Zusammenhang mit der Einwendung soll eine nähere Betrachtung des Bebauungsplaninhalts erfolgen:

Festgesetzt werden die überbaubaren Grundstücksgrenzen („Bauräume“ oder „Bauflächen“) durch Baugrenzen. Diese Festsetzung bestimmt die Grenzen der Flächen, die bebaut werden dürfen. Gleichzeitig bewirkt diese Festsetzung die Unbebaubarkeit der außerhalb liegenden Flächen. Das bedeutet aber nicht den Rechtsanspruch, dass ein Gebäude dieser Größe gebaut werden darf. Der „Bauraum“ regelt also nicht die „Außenmaße des Gebäudes“, sondern dessen Lage.

 

Die Größe des Gebäudes wird (hier) von der absoluten Grundfläche bestimmt. Diese wird je „Bauraum“ festgesetzt und beträgt etwa beim „Haus 7“: 480 m². Es kann also ein Gebäude dieser Grundfläche errichtet werden – die Außenmaße (Länge und Breite) und Lage kann der Bauherr innerhalb des Bauraumes (506 m²) festlegen. Die Reduzierung der Länge der überbaubaren Grundstücksfläche bewirkte also nicht eine Reduzierung des Bebauungsumfangs, da die zulässige Grundfläche unverändert geblieben ist.

 

Mit dem Bebauungsplan wird ein sehr hohes Maß an Bebauungsdichte erreicht. Das Interesse an der Schaffung eines Höchstmaßes von Wohnfläche auf der verfügbaren Grundstücksfläche wird schon im vorhandenen Entwurf in ausreichendem Maße berücksichtigt.

 

Der Wunsch zur weiteren Vergrößerung der überbaubaren Grundstücksflächen und damit die Minimierung der wenigen Freiflächen werden zurückgewiesen. Allein eine Anpassung der absoluten Grundfläche (GR) an die Größe der überbaubaren Grundstücksfläche kann noch zugestanden werden, somit für das Haus 3 auf GR 275 (bisher 250), Haus 6 auf GR 341 (310), Haus 7 auf 506 (480) und Haus 11 auf 176 (170).

 

 

2.9          Architekturbüro Ludwig Labonte (Schreiben vom 06.09.2016)

                Im Auftrag Franz Riedl GmbH

 

1.    Unter Punkt 3.5 der textlichen Festsetzungen ist eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche für Flächen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von bis zu 75% zulässig. Für die maximal mögliche Tiefgaragenfläche, die im Bebauungsplan auf dem Grundstück Riedl dargestellt ist, wird im Gesamten eine Überschreitung zur Gesamtgrundfläche der Gebäude Parzelle 3, Parzelle 6, Parzelle 7 und Parzelle 11 (1.210 m²) um zusätzlich 1.990 m² benötigt. Dies bedeutet, dass der Überschreitungssatz 165% betragen sollte.

 

2.    Bei dem Punkt 5.2 ist die maximal traufseitige Wandhöhe beschrieben und auf Oberkante Gelände als Bezugspunkt festgelegt. Wir gehen davon aus, dass dieses Maß auch an der traufseitigen Außenwandmitte des Gebäudes liegt, gegebenenfalls sollte dies noch ergänzt werden.

 

3.    In der Begründung ist unter Punkt 4 auf Seite 6 beschrieben, dass die Geltung des Artikel 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO nicht angeordnet wird. Wir regen an, dass dies auch in den textlichen Festsetzungen mit aufgenommen wird, so dass die Baugrenzen für die Gebäudeabstände maßgeblich sind und somit kein Abstandsflächennachweis mehr erforderlich ist.

 

4.    Korrekturen in der Plandarstellung:

-      Die Zufahrt zur Tiefgarage muss bis zum Gebäude Parzelle 6 erweitert werden; zusätzlich bis zur südwestlichen Kante und zudem sollte die Möglichkeit gegeben sein, auch auf der Südseite dieses Gebäudes eine Zufahrt zur Tiefgarage zu ermöglichen. Sinn ist, dass gegebenenfalls eine getrennte Zu- und Abfahrt im Süden der Parzelle 6 stattfinden kann. Die Baumstandorte sind entsprechend zu verschieben.

-      Die Tiefgarage sollte zwischen Parzelle 7 und Parzelle 11 noch erweitert werden, damit der direkte Zugang von der Tiefgarage in das Gebäude Parzelle 11 möglich ist. Da hier oberirdisch ein öffentlicher Fußweg verläuft, muss dies auch im städtebaulichen Vertrag Berücksichtigung finden.

-      Bei der Parzelle 11 ist ein Terrassengeschoss zulässig. Sinnvollerweise sollte das Firstsymbol entsprechend verschoben werden.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Auch hier bestimmt der Bebauungsplan mit der Baufläche für die Tiefgarage deren zulässige Lage und zusätzlich mit der Grundfläche (§ 19 Abs. 1, 4 BauNVO) und der Überschreitungsregel (§ 19 Abs. 4 Satz 2 HS. 2 BauNVO) deren maximale Größe. Bei einer zulässigen Gesamtgrundfläche von 1.210 m² (künftig 1.298 m²) kann durch Tiefgaragen nach den bisherigen Festsetzungsinhalten (Überschreitungsgrenze 75%) eine weitere Fläche von 907 m² (künftig: 973 m²) unterbaut werden. Nach Mitteilung ist das aber nicht ausreichend für die Tiefgarage. Es werden zusätzlich 1.990 m² Grundfläche für die (unterirdische) Tiefgarage erforderlich. Das würde eine Gesamtgrundfläche von 3.200 m² bedeuten, womit das Bauland von gesamt ca. 3.500 m² fast vollständig unterbaut wird.

 

Das verlangt dann hohe Anstrengungen, um auf den wenigen nicht unterbauten Flächen dann die schadlose Entwässerung (Versickerung) des Niederschlagswassers noch sicherzustellen. Denn ein Niederschlagswasserkanal steht nicht zur Verfügung!

 

An dieser Stelle zeigt sich erneut, dass die geplante Bebauung das für die Grundstücksgröße verträgliche Höchstmaß erreicht hat. Um die geplante Bebauungsdichte überhaupt erreichen zu können, ist zwangsläufig der gesamte ruhende Kfz-Verkehr (also die notwendigen Stellplätze) des Geschosswohnungsbaus unterirdisch zu errichten. Auch der sonstige Abstellbedarf (Nebenräume, etc.) muss notwendigerweise unterirdisch gelöst werden.

 

Nachdem sich die Stadt Grafing für dieses Plankonzept entschieden hat, verlangt es auch die notwendige Konsequenz beim Abstellbedarf. Denn Raum für oberirdische Stellplätze ist weder auf dem Grundstück, noch auf den öffentlichen Verkehrsflächen. Der erklärte Flächenbedarf für die Tiefgarage ist durchaus plausibel. Auch wird es nur bei einer großzügigen Gestaltung der Tiefgarage gelingen, dass diese auch benutzerfreundlich wird (auch für den Besucherverkehr). Aus diesem Grunde ist eine zweigeschossige Tiefgarage, wie sie bei einer Beibehaltung der bisherigen Regelung der zulässigen Grundfläche dann in der Konsequenz notwendig wäre, nicht im öffentlichen Interesse.

 

Mit der Überschreitungsgrenze von 165% (Anmerkung: die gesetzliche Überschreitungsgrenze beträgt 50 v.H., § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) wird dann aber sogar die Kappungsgrenze von 0,8 überschritten. Auch diese muss dann zwingend angepasst werden. Dieses Ergebnis ist aber nur zu rechtfertigen für unterirdische bauliche Anlagen, nicht auch für die sonstigen Anrechnungsanlagen des § 19 Abs. 4 BauNVO.

 

A.3.5 erhält folgende Neufassung:

Die höchstzulässige Grundfläche darf gemäß § 19. Abs. 4 BauNVO durch die Grundfläche für bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche und deren Zufahrten überschritten werden bis zu einer Grundflächenzahl von 0,9.

 

Maßgeblicher Bezugspunkt ist die Geländeoberkante, also deren höchster Punkt am Wandanschluss und nicht an der Stelle der Außenwandmitte. Dieser Einwendung wird nicht entsprochen.

 

Es wird bei der unteren Bezugspunktfestsetzung bewusst nicht vom natürlichen Gelände gesprochen, da eine Anpassung des Geländes gewollt und auch erforderlich ist. Da es sich damit um einen veränderbaren Bezugspunkt handelt, genügt diese Festsetzung nur in der Kombination mit weiteren Festsetzungen dem Bestimmtheitsgebot. Das wird wie folgt neu geregelt:

 

5.1 Die Oberkante der Hauszugänge (Oberkante fertiger Fußboden) und der Öffnungen von Keller und Tiefgaragen muss mindestens 15 cm über dem dort anschließenden Gelände liegen.

 

Zusätzlich wird für jedes Wohngebäude die Höhenlage (OK-FFB im Erdgeschoss) festgesetzt. Hierfür ist der Höhenverlauf der künftigen Straßen noch zu ermitteln und daraufhin die Höhenlage der jeweiligen Gebäude festzulegen.

 

Unveränderbar festgesetzter Bezugspunkt ist also dann die Oberkante des fertigen Fußbodens im Erdgeschoss. Das künftige Gelände hat dann 15 cm tiefer zu liegen und ist wiederum dann der untere Bezugspunkt für Wand- und Firsthöhen.

 

Der Einwendung, wonach die Nicht-Anordnung des Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO festgesetzt werden soll, wird nicht entsprochen. Das ist auch nicht notwendig, da es sich um die gesetzliche Regelfolge im Wirkungsverhältnis zwischen Bebauungsplanfestsetzung (Bauplanungsrecht) und Abstandsflächenrecht (Bauordnungsrecht) handelt. Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO bestimmt den Vorrang der Bebauungsplanfestsetzungen, wenn diese Außenwände mit Abstandsflächen geringere/größere Tiefe zulassen; Art. 6 Abs. 5 Satz 1 und 2 BayBO gelten dann nicht. So verhält es sich im hier vorliegenden Bebauungsplan.

Nur im umgekehrten Fall, wenn also diese gesetzliche Regelung nicht zur Anwendung kommen soll, würde es einer gesonderten Geltungsanordnung im Bebauungsplan bedürfen.

 

Den weiteren Änderungswünschen wird wie folgt entsprochen:

-     Festsetzung einer TG-Baufläche für das Haus 11, auch unterhalb des querenden Fußweges.

-     Die Baufläche für die TG-Zufahrt wird nach Norden hin vergrößert. Eine „alternative“ TG-Zufahrtsfläche zwischen Haus 6 und 5 wird zurückgewiesen. Bei einer TG-Zufahrt von Süden her kann diese auch innerhalb der bisherigen TG-Zufahrtsfläche bzw. der „Baufläche“ errichtet werden. Gegebenenfalls ist für eine andere Lösung im Wege der Abweichung (Befreiung) zu entscheiden.

-     Aus Gründen der Klarheit wird einheitlich mit den anderen Dachterrassengeschossen auch beim Haus 11 das Plansymbol für die Firstrichtung „ßà“ an die Westseite verschoben.

 

 

2.10       Regierung von Oberbayern (Schreiben vom 26.08.2016, Az.: 24.2-8291-EBE)

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab: Der Bebauungsplan schafft die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für ein arrondierendes Wohngebiet am westlichen Ortsrand von Grafing.

Die o.g. Planung steht den Erfordernissen der Raumordnung nicht entgegen (RP 14 B II Z 2.3).

 

Keine Beschlussfassung

 

 

2.11       LBV-Kreisgruppe Ebersberg (E-Mail vom 07.09.2016)

 

Aus naturschutzrelevanter Sicht ist dieses Gelände nicht sehr attraktiv und von keinerlei Forderungen oder Einwänden aus Sicht des LBV (Landesbund für Vogelschutz) behaftet.

Trotzdem hoffe ich bei dieser Gelegenheit auf Ihre Unterstützung zum Artenschutz und bitte Sie, die Bauwilligen darüber zu informieren:

 

Bedingt durch energetische Gebäudesanierungen und zu „dichte“ Neubauten, verlieren gebäudebrütende Vogelarten und Fledermäuse ständig wertvolle Quartiere und wenn wir diese Arten nicht ganz verlieren wollen, ist aktives Handeln und Gegensteuern unerlässlich. Dies klingt komplizierter als es ist und sowohl beim Renovieren, als auch bei Neubauten mit geringem finanziellen Aufwand möglich.

Mittels bereits vorgefertigter „Niststeine“ und „Fledermaus-Quartier-Steinen“ kann diese negative Entwicklung abgefangen werden. Nur einmal eingebaut leisten sie über Jahrzehnte Vögeln und Fledermäusen gute Dienste und wir können stolz darauf sein und uns darüber freuen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

Es ist auch der Stadt Grafing b.M. ein wichtiges Anliegen, gerade bei einem stark verdichteten Baugebiet wie hier, die künftigen Bewohner zur Eigeninitiative beim Vogelschutz zu animieren. Wie einfach und gut das funktioniert, zeigt sich am Nordrand des Baugebietes. Dort – aufgrund artenschutzrechtlicher Verpflichtung – wurde der Bauherr anlässlich der Erweiterung und dem dafür beseitigten Strauchgürtel verpflichtet, Vogelnisthilfen an der neuen Eingrünung aufzustellen. Der Erfolg war durchschlagend und hat auch den Bauherrn überzeugt; dieser hat an seinen weiteren Filialen freiwillig Nisthilfen angebracht.

Gerne wird die Empfehlung in die Begründung aufgenommen. Auch die Stadt wird sich darum bemühen, in den öffentlichen Grünflächen hier ein Angebot zu schaffen.

 

 

2.12       Amtliche Änderungsvorschläge:

 

Ein Ausschussmitglied konnte sich dem Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften durchaus anschließen. Da in dem Gebiet aber eine Vielzahl von neuen Wohnungen entsteht, würde der Redner ein Café/Eisdiele befürworten.

Vom Verwaltungsvertreter wurde hierzu erklärt, dass es durchaus möglich ist, für derartige Nutzungen eine Abweichung auszusprechen.

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, folgende amtliche Änderungsvorschläge:

 

Die Wandhöhe für die Bauräume 8, 9, 10 und 12 (Haustyp II+D) wird von 6,20 m auf 6,35 m erhöht. Damit ist eine angemessene Nutzung des Dachraumes unter Berücksichtigung der Aufbauhöhe von Dachisolierungen möglich.

 

A.2.1 (Art der baulichen Nutzung) ist um den Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften zu ergänzen. Aufgrund der beengten Bebauung ist diese Nutzung zur Wahrung des Wohnfriedens auszuschließen.

 

Aufgrund der sehr starken baulichen Verdichtung ist darauf zu achten, dass die wenigen Freiflächen von einer baulichen Nutzung freigehalten werden. Der Ausnahmevorbehalt in A.7.10 für Gartengerätehütten ist wie folgt zu fassen:

 

-       bei den Bauräumen B1, 2, 3, 5, 6 und 7 für je 1 Gartengerätehütte je Baugrundstück als Gemeinschaftsanlage bis zu einer Größe von 20 m²

-       bei den Bauräumen B4 und 11 für je 1 Gartengerätehütte je Baugrundstück als Gemeinschaftsanlage bis zu einer Größe von 10 m²

-       bei den Bauräumen B8, 9, 10 und 12 für je 1 Gartengerätehütte je Baugrundstück bis zu einer Größe von 5 m²

 

Sämtliche Außenwohnflächen sind nach Westen hin ausgerichtet. Hier bestehen zwangsläufig ein Bedürfnis nach Terrassen- und Balkonüberdachungen und damit auch ein Regelungsbedarf für den Bebauungsplan, um eine bauliche Unordnung und nachbarliche Beeinträchtigungen auszuschließen. Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3, Abs. 2 Satz 3 BauNVO werden zu A.4.1 folgende Ausnahmevorbehalte festgesetzt:

Eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche über § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO hinaus kann unter folgenden Voraussetzungen zugelassen werden:

a) Überdachungen ohne Seitenwände von erdgeschossigen Terrassen können bis zu einer Tiefe von 2,50 m und einer Breite von 3,50 m zugelassen werden.

b) Überdachung ohne Seitenwände von Dachterrassen bis zu einer Tiefe von 2 m

c) Balkone bis zu einer Tiefe von 1,50 m und einer Gesamtlänge von max. ½ der Gebäudelänge je Geschoss. Die Ausnahme kann nur für eine Gebäudeseite erteilt werden. An den Dachgeschossen sind Balkone unzulässig.

 

Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO wird zu A.3.5 noch folgende Ausnahme ergänzt: Eine Überschreitung der höchstzulässigen Grundfläche für erdgeschossige Terrassen kann zugelassen werden bis zu max. 30 v.H..

 

A.6.3 setzt eine Bandbreite für die Dachneigung von Satteldächern von 27–35° fest. Hierzu ist zu 6.3 und 6.4 festzusetzen: Bei Reihenhäusern sind innerhalb einer Hausgruppe unterschiedliche Dachüberstände und Dachneigungen unzulässig.

 

A.7.9 ist wie folgt zu ergänzen:

Die Dächer der Garagen sind als Flachdach mit extensiver Dachbegrünung oder mit Pultdach (Dachneigung max. 10°) zulässig.

 

Für das Baugrundstück des Bauraums B1 ist eine Tiefgaragenfläche festzusetzten. Von der konkreten Festsetzung einer Zufahrtsfläche wird abgesehen. Die Zufahrt ist damit innerhalb der TG-Fläche beliebig wählbar.

 

A.8.1 Satz 1 ist wie folgt zu ergänzen: Als Einfriedungen sind nur sockellose Zäune mit einer max. Höhe von 1,20 m zulässig, Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen dürfen nur als Holzzäune mit senkrechter Lattung ausgeführt werden, im Übrigen auch als Maschendraht oder Stabgitterzäune. Mauern und geschlossene Einfriedungen sind unzulässig. Die Regelung über den Rückversatz von Zäunen ist zu streichen.

 

Die Festsetzung A.10.1 ist zu streichen (Doppelregelung); das Verbot von Stützmauern ist bei A.6.7 zu ergänzen.

 

Die Festsetzung zu den Terrassentrennwänden (A.10.5) ist mit A.8.1 zusammenzuführen.

 

In den Hinweisen unter Nr. 13 ist die Fernwärmeversorgung zu ergänzen.

 

 

3.            Verfahrensbeschluss:

 

Beschluss:

Ja: 12  Nein: 0

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:

 

3.1             Der Bebauungsplanentwurf nebst Begründung vom 15.03.2015, gefertigt vom Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, wird unter Berücksichtigung der beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt (Billigungsbeschluss).

 

3.2          Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplanes „Aiblinger Straße“ mit Begründung und Umweltbericht sowie die wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahme werden zur erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 4a Abs. 3, § 3 Abs. 2 BauGB bestimmt (Auslegungsbeschluss). Die nach § 4 Abs. 2 BauGB Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).

 

3.3          Den Betroffenen ist das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).

 

3.4          Den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange, deren Aufgabebereich von der Planung berührt wird, ist gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. 4 Abs. 2 BauGB erneut Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben. Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange das Prüfungsergebnis mitzuteilen.

 

3.5          Gemäß § 4a Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB erfolgt.