Bezeichnung | Inhalt |
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Sitzung: | 27.09.2016 BWUA/024/2016 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Die Beschlussvorlage wurde am 21.09.2016 in das Gremieninfo eingestellt. Die Erste Bürgermeisterin hat gemeinsam mit dem Verwaltungsvertreter das Wesentlichste kurz ausgeführt.
1. Verfahrensgang
Die BayWa AG hat das Betriebsgelände an der Lagerhausstraße zum Zwecke der Bebauung durch Wohnungen veräußert. Die (bebauten) Grundstücke liegen innerhalb des Bebauungszusammenhangs und sind aufgrund der örtlichen Verhältnisse (Einfügungsgebot, § 34 BauGB) intensiv bebaubar. Ungeachtet dieses gesetzlichen Bebauungsanspruchs hat die Stadt eine planerische Selbstentwicklung ausgeschlossen und aufgrund der städtebaulichen Anforderungen das unbedingte Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB) erklärt. Am 14.05.2013 hat der Stadtrat unter Anerkennung des Planungserfordernisses die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Der Bebauungsplan ist gemäß § 13a BauGB als Bebauungsplan zur Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufzustellen, wobei eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durchzuführen ist. Der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen (§ 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB).
Der Stadtrat hat am 12.04.2016 unter Änderung (Erweiterung) des Geltungsbereichs den unter Berücksichtigung der immissionsschutzfachlichen Konflikte neu konzipierten Bebauungsplanentwurf vom 27.11.2015 gebilligt für die Durchführung der vorgezogenen Beteiligungsverfahren.
Der Aufstellungsbeschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB i.V.m. Art. 27 Abs. 2, 26 GO im Amtsblatt der Stadt Grafing vom 22.04.2016 ortsüblich bekanntgemacht. Gleichzeitig erfolgte die Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung (§ 3 Abs. 1 BauGB) in der Zeit vom 02.05.2016 bis 08.06.2016 durch Unterrichtung in der Bauverwaltung. Am 30.05.2016 wurde zusätzlich eine öffentliche Informationsveranstaltung zur Unterrichtung und Darlegung der Planung durchgeführt. Am 03.05.2016 wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt.
Die Stellungnahmen der frühzeitigen Bürger- und Öffentlichkeitsbeteiligung wurden vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss in der Sitzung am 26.07.2016 geprüft und der unter Berücksichtigung des Abwägungsergebnisses geänderte Bebauungsplanentwurf gebilligt sowie dessen Auslegung beschlossen. Das Prüfungsergebnis wurde den Einwendungsführern mitgeteilt.
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans mit Begründung und Umweltbericht sowie den wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen hat in der Zeit vom 08.08.2016 bis 09.09.2016 sattgefunden; Ort und Dauer der Auslegung wurden am 29.07.2016 ortsüblich im Amtsblatt der Stadt Grafing bekanntgemacht.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 05.08.2016 von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt und zur Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert.
Im Rahmen der planerischen Abwägung sind die eingegangenen Stellungnahmen nun beschlussmäßig zu behandeln. Gemäß Art. 32 Abs. 2 Nr. 2 GO i.V.m. § 2 Nr. 8, § 8 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 der Geschäftsordnung des Stadtrats ist der Bau-, Werk- und Umweltausschuss als beschließender Ausschuss zuständig für den Erlass von Bebauungsplänen.
Im Rahmen der vorgenannten Beteiligungsverfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB wurden abwägungsrelevante Äußerungen vorgetragen von:
1. Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom 09.09.2016)
2. Landratsamt Ebersberg (E-Mail vom 08.08.2016)
3. Labbé & Partner mbB als Bevollmächtigter der Familie Urscher
4. Staatliches Bauamt Rosenheim
5. Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
6. Industrie- und Handelskammer
7. Handwerkskammer
8. Landesbund für Vogelschutz
9. Telefonica Germany GmbH & Co. OHG
10. DB AG, DB Immobilien
2. Behandlung der Anregungen und Bedenken
Die Beteiligungsverfahren dienen im Interesse der Rechtssicherheit der gemeindlichen Bauleitplanung der Erfassung und Vervollständigung der planungsrelevanten Belange für die gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gebotene Abwägung. Die vorgebrachten Einwendungen sind hierfür beschlussmäßig zu behandeln. Dabei sind alle öffentlichen und privaten Belange entsprechend ihrem objektiven Gewicht gegeneinander und untereinander abzuwägen.
2.1 Landratsamt Ebersberg (Schreiben vom
09.09.2016, Az.: P-2016-942)
Die im Landratsamt vereinigten Träger öffentlicher Belange nehmen zu dem vorliegenden Entwurf wie folgt Stellung:
2.1.1 Baufachliche Stellungnahme
Aus baufachlicher Sicht werden keine Anregungen oder Einwände geäußert.
2.1.2 Immissionsschutzfachliche Stellungnahme
Sämtliche Anregungen zum Immissionsschutz wurden aufgegriffen und weitgehend umgesetzt. Zu folgenden Punkten sind noch Anmerkungen erforderlich:
Verkehrslärm
Grundstücke an der
Münchener Straße (B9 und teilweise B10)
Für die Nord- und Ostfassaden der betroffenen Bauräume wurde zum Schutz vor Gewerbelärm eine Kennzeichnung vorgenommen, die parallel zum Schutz vor Verkehrslärm wirksam ist. Somit verbleibt die Südfassade, die mit Planzeichen „▲▲2▲▲2“ gekennzeichnet wurde. Mit diesem Planzeichen wurden die Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ festgelegt. Zusätzlich wurden für alle „lärmbeeinträchtigte Gebäude“ (im Hinweis D.) Empfehlungen zur Umsetzung von Schallschutzmaßnahmen, wie Grundrissorientierung, Wintergarten, Schiebeläden usw. aufgenommen.
Die Stadt Grafing verweist in ihrer Abwägung zur Hinnahme der erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ an der Südfassade von Bauraum 9 insbesondere auf das nach § 34 BauGB dort bestehende Baurecht innerhalb der bebauten Siedlungsstruktur.
Gewerbelärm
§ 2 Überbaubare Grundstücksflächen
Nach dem Wortlaut der Festsetzung wurden „offene Balkone“ an den Planzeichen „▲▲1▲▲1“ zugelassen. Hier sollen aber wegen des einwirkenden Gewerbelärms keine Immissionsorte entstehen. Nach telefonischer Rückspräche mit Herrn Niedermaier von der Stadt Grafing am 12.09.2016 wurde hier das entscheidende Wort „nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Gebäudeseiten“ vergessen.
Geschosswohnungsbau im
nördlichen Bereich B1 bis B8
An den vom Gewerbelärm Urscher betroffenen Nordfassaden, insbesondere der Bauräume 3, 4 und 5 sollen nach dem Planungswillen der Stadt Grafing keine Immissionsorte entstehen; die Festsetzungen wurden entsprechend gestaltet. Da für Einzelfälle, z.B. für eine Loggienverglasung in der „Ecksituation“ am Bauraum 3, eine Befreiung erforderlich ist, können die Anforderungen, z.B. entsprechend den Anforderungen „Lärmschutzbaukasten – Loggienverglasung“ der Landeshauptstadt München mit außen festverglasten Elementen mit seitlich und an der Decke verlaufenden Lüftungsschlitzen, im notwendigen Verfahren beauflagt werden.
Grundstücke an der
Münchener Straße (B9 und teilweise B10)
Die von einer Immissionsrichtwertüberschreitung >45 dB(A) betroffenen Gebäudefassaden wurden entsprechend Ziffer C. § 10.1.1 „Schallschutzmaßnahmen“ gekennzeichnet. Die im Beschluss der Stadt Grafing (Sitzung 26.07.2016) enthaltene „Abwägung“ hinsichtlich der Überschreitung der Richtwerte der TA Lärm in der Tageszeit an der Südfassade von B9 ist aus immissionsschutzfachlicher Sicht nicht notwendig, da hier aufgrund der akzeptierten Gemengelage ein Immissionsrichtwert von 60 dB(A) gilt, der nicht überschritten wird.
Anregungen zur
Ergänzung bzw. Änderung der Satzung
1. In § 2 „Überbaubare Grundstücksflächen“ ist das Wort „nicht“ einzufügen: „…. kann an den nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“ gekennzeichneten Gebäudeseiten ….“
2. Das Planzeichen „▲▲1▲▲1“ sollte auch die Südwest- und Nordwestfassade des Kiermeier-Lagerhauses erfassen.
3. Im Hinweis D muss es Grundrissorientierung heißen (nicht Grundstücksorientierung).
4. Der letzte Satz im Hinweis D ist etwas missverständlich formuliert. Vorgeschlagen wird die folgende Formulierung: „Schalldämmlüfter sind zwar ebenfalls eine Möglichkeit zum Lärmschutz, sollten aber nur eingebaut werden, wenn die oben genannten Maßnahmen aufgrund baulicher Zwänge nicht umgesetzt werden können.“
5. Die Festsetzungen zum Gewerbegebiet – Zeichenerklärung A und § 1.2 textliche Festsetzungen – könnten entfallen.
Beschluss:
Ja: 12 Nein 0
Der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:
Bauräume B9/B10:
Die Stellungnahme
trifft Anmerkungen zu den geänderten Festsetzungen zum Lärmschutz für die
Bauräume B9 und teilweise für die Bauräume B10. Es handelt sich hierbei nicht
um Grundstücke des BayWa-Betriebsgeländes, sondern um den Bereich südlich der
Haupterschließungsstraße/an der Münchener Straße (südlich der Fabrikstraße).
Diese Grundstücke liegen – wie das gesamte Plangebiet – innerhalb des
Bebauungszusammenhangs und sind gemäß § 34 BauGB bebaubar (B9) bzw. auch schon
tatsächlich bebaut (B10). Aufgrund der Lage dieser Grundstücke unmittelbar
neben bestehenden Gewerbebetrieben mit Lärmemissionen (sog. Gemengelage)
bestehen geringere Schutzansprüche für eine Wohnbebauung. Der Bebauungsplan hat
auch bei der Überplanung bereits bebauter / bebaubarer Flächen die
Möglichkeiten der Konfliktlösung zu untersuchen und darf jedenfalls keine
Verschlechterung schaffen.
In der Abwägung der
vorgefundenen Lärmkonflikte (Gewerbe) mit den Belangen der Wohngesundheit wurde
für die Nord- und Ostseiten – in gleicher Weise wie für mit Gewerbelärm
belastete Bauflächen im übrigen Baugebiet – die Errichtung von zu öffnenden
Fenstern ausgeschlossen. Die Lärmbelastung für die Südseite mit einem
Beurteilungspegel von 60 dB(A) in der Tagzeit (keine Nachtbelastung) wurde im
Rahmen der Güterabwägung für hinnehmbar erachtet.
Das Landratsamt
Ebersberg sieht hier unter Bestätigung der Gemengelagesituation (Nr. 6.7
TA-Lärm) keinen Abwägungsbedarf, da die Richtwerte für Mischgebiete (60 dB(A))
nicht überschritten sind. Die Stadt Grafing b.M. hat unterstellt, dass hier
auch ein höherer Schutzanspruch nicht schlechthin ausgeschlossen ist, da
grundsätzlich ein geeigneter Zwischenwert für die aneinandergrenzenden
Gebietstypen maßgeblich ist. Im Ergebnis kommt die Stadt und das Landratsamt
Ebersberg zum selben Ergebnis, dass die verbleibende Lärmbelastung hinnehmbar
ist und die Beibehaltung der Planung mit der Festsetzung von Wohnbauflächen
rechtmäßig ist.
Festsetzung C.§ 2
Abs. 1:
Hier liegt ein
Schreibversehen (Übertragungsfehler) vor. Abweichend vom beschlossenen
Festsetzungstext fehlt das entscheidende Wort „nicht“.
Das ist zu
korrigieren, da ansonsten ein völlig paradoxes Ergebnis entstehen würde: Es
würden Balkone an Gebäudeseiten entstehen, an denen keine öffenbaren Fenster
(gilt natürlich auch für Fenstertüren) zulässig sind. Richtig ist: § 2 Abs. 1
regelt die Balkonvorbauten an nicht mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“,
§ 2 Abs. 2 die mit Planzeichen „▲▲1▲▲1“
gekennzeichneten Fassaden.
Den Anregungen Nrn.
1, 3 und 4 wird entsprochen.
Nicht entsprochen
wird der Festsetzung des Kiermeier-Lagerhauses (B16) mit dem Planzeichen „▲▲1▲▲1“.
Zwar gelten die Richtwerte der TA-Lärm insgesamt gegenüber Wohnbaugebieten
ungeachtet der konkreten Nutzungsart. Für den Bauraum B16 schränkt der
Bebauungsplan aber die Nutzung ein für den Gemeinbedarf („Fläche für
Gemeinbedarf: Jugend-, Sozial- und Vereinswesen“). Diese konkrete Nutzung, die
als Anlage für kulturelle / soziale Zwecke auch in lärmbelasteten Gebieten
(Gewerbegebieten) zugelassen werden kann, weist geringere Schutzansprüche auf.
Da ein Beurteilungspegel von über 50 dB(A) (= Nachrichtwert im Gewerbegebiet)
nur geringfügig um 1 dB(A) an der Südwestseite überschritten ist (Schülercafe),
sind Schutzmaßnahmen nicht erforderlich. Auch hier handelt es sich um eine
vorgefundene Gemengelage, in der eine erhöhte Lärmbelastung im Rahmen der
bauleitplanerischen Abwägung zugelassen werden kann.
Da das Gebäude
hinsichtlich der Rettungswege (Haupttreppenhaus als 1. Rettungsweg und
notwendige Fenster für den 2. Rettungsweg liegen an der Nordwestfassade) auf
Öffnungen an der lärmzugewandten Seite angewiesen ist, sind dort im baulichen
Bestand die vorgeschlagenen Festsetzungen nicht umsetzbar und würden etwaigen
künftigen Nutzungsänderungen entgegenstehen.
Zu 5: Die
zwischenzeitlich (Entscheidung vom 26.07.2016) aufgehobene Festsetzung für
Omnibusgaragen an der Nordgrenze des Baugebietes (GE-Festsetzung für Teilfläche
Fl.Nr. 232/2 (Urscher)) soll wieder getroffen werden. Auf die nachfolgende
Stellungnahme (Nr. 2.2) der RA Labbé & Partner wird verwiesen.
2.1.3 Bodenschutzfachliche Stellungnahme
Die Regelungen unter Punkt „6.0 Wasserwirtschaft“ sind aus unserer Sicht ausreichend. Es werden keine weiteren Einwendungen und Anregungen geäußert.
Keine
Beschlussfassung erforderlich
2.1.4 Naturschutzfachliche Stellungnahme
Aus naturschutzfachlicher Sicht werden keine weiteren Anregungen oder Einwendungen geäußert.
Keine
Beschlussfassung erforderlich
2.2 Landratsamt Ebersberg (E-Mail vom
08.08.2016)
Bezüglich den Angaben zu den aus den Hydranten auf den Hauptversorgungsleitungen zu entnehmenden Wassermengen liegt vielleicht ein Tippfehler vor – 30.000 m³/h (= 500.000 l/min) und 2.000 m³/h (= 33.333 l/min) scheinen sehr hoch.
Wie weiter genannt, werden 96 m³/h (= 1.600 l/min) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes sichergestellt – welche hier ausreichend ist.
Beschluss:
Ja: 12 Nein: 0
Der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:
Die von der Stadt
ermittelten Daten gehen auf einen Bestandsplan über die Löschwassermengen an
den jeweiligen Hydranten im örtlichen Trinkwassernetz zurück und sind
unzutreffend. Nach nochmaliger Prüfung durch das örtliche Wasserwerk beträgt
die verfügbare Löschwassermenge zwischen 96–192 m³ in der Stunde (über eine
Dauer von 2 Stunden) und entspricht damit den Anforderungen an die notwendige
Löschwassermenge.
2.3 Labbé & Partner mbB als
Bevollmächtigter der Familie Urscher
(Schreiben vom 09.09.2016)
Im Rahmen der Bürgerbeteiligung, aber auch zur Vorbereitung der Besprechung am Donnerstag, 15.09.2016, 14.00 Uhr, bei Ihnen im Rathaus, Zimmer 17, 1. OG, tragen wir Ihnen folgende Stellungnahme vor:
1. Änderung der
Beteiligungsverhältnisse
Anmerkung der Verwaltung: Das Schreiben verweist auf geänderte Betriebs- und Eigentumsverhältnisse beim Bus- und Touristikunternehmen Urscher und den dortigen Grundstücken. Aus Gründen des Datenschutzes und der Verschwiegenheitsverpflichtung kann der genaue Wortlaut der Stellungnahme nicht öffentlich zugänglich gemacht werden. Diese personen- und betriebsbezogenen Informationen sind für die Abwägung auch nicht bedeutsam.
Die geänderten Beteiligungs-, Eigentums- und Besitzverhältnisse bitten wir bei den weiteren Verhandlungen und Verfahren zu berücksichtigen. Sie spielen eine Rolle für die künftige Ausrichtung des Familienunternehmens Urscher, aber auch für den Grundbesitz in der Münchener Straße 37 (Busunternehmen, Tankstelle, Reise-Center, Betriebsgebäude, Busgaragen) und an der Münchener Straße 35 (Wohnhaus Familie Pollnow).
Die künftige betriebliche Entwicklung findet bei der Firma Urscher auf dem vorhandenen Betriebsgrundstück Fl.Nr. 232/2 der Gemarkung Grafing, also an der Münchener Straße 37, wie bisher, statt. Überlegungen für eine künftige Betriebsverlagerung, für einen Aussiedlungsstandort, spielen in absehbarer Zeit keine Rolle (mehr). Dies ist so von der neu strukturierten Firma Urscher entschieden.
Die Firma Urscher hat gegenwärtig 15 Busse im Einsatz. Sie sind von 04.00 Uhr morgens bis weit nach Mitternacht in Betrieb. Oft muss auch SEV (Schienenersatzverkehr) für die Deutsche Bahn abgewickelt werden mit der Folge, dass es häufig um einen 24-Stunden-Betrieb geht. Der SEV wird notwendig, wenn auf der viel befahrenen Bahnstrecke München–Grafing–Bahnhof–Rosenheim Störungen entstehen, was des Öfteren der Fall ist.
Die Busse sind heute 12 m lang und 4 m hoch. Die Firma Urscher hat sogar einen Gelenkbus im Einsatz mit einer Länge von 18 m und 130 Sitzplätzen. Er wird täglich eingesetzt im Schulbusverkehr, etwa für das Gymnasium von Kirchseeon.
Die Busse müssen auf dem Betriebsgrundstück Fl.Nr. 232/2, Münchener Straße 37, mit 5.863 qm abgestellt, in Hallen untergebracht und dort gewartet werden. Die derzeitigen Abstell-, Unterstell- und Wartungsmöglichkeiten halten gegenwärtigen und zukünftigen Anforderungen nicht mehr Stand.
Das bedeutet, dass neue Hallen errichtet werden müssen. So hat etwa der neue Mercedes-Bus „Tourismo“ eine Länge von 14 m, 63 Sitzplätzen und 4 m Höhe.
In den bestehenden baulichen Anlagen kann ein solcher Bus, oder gar der erwähnte vorhandene Gelenkbus, nicht untergebracht werden. Auf diese betrieblichen Erfordernisse hat sich die Planung einzustellen.
Im Prüfungsergebnis der Stadt (Bau-, Werk- und Umweltausschuss 26.07.2016) heißt es auf Seite, vorletzter Absatz (Anlage): Es bestehe für diese „Omnibusgaragen“ keine „Umsetzungsabsicht“. Es werde sogar eine andere künftige Nutzung (etwa die erwähnte Wohnnutzung) überlegt.
Dies ist nicht, mindestens aber nicht (mehr), richtig. Wie dargestellt, findet die künftige Betriebsentwicklung und die Anpassung an die neuen technischen Gegebenheiten (größere Länge, größere Höhe der Busse) auf dem vorhandenen Betriebsgrundstück an der Münchener Straße 37, Fl.Nr. 232/2, statt. Dort soll, wie in den letzten 87 Jahren auch, weiter das Bus-Fahrgeschäft, der Mineralölhandel, die Touristik- und die ADAC-Vertretung betrieben werden.
In den letzten Jahren und Jahrzehnten konnte die Familie Urscher, die Firma Urscher und die BayWa AG in einträchtiger Nachbarschaft miteinander leben. Die BayWa AG hat ihr Handelsgeschäft, ihren Baumarkt, betreiben, die Firma Urscher ihr Busunternehmen und ihre sonstigen Aktivitäten. Nutzungskonflikte gab es nicht.
Nunmehr wollen die Stadt und der Investor im gegenseitigen Einvernehmen diese Situation grundlegend ändern.
Etwa 200 Wohnungen
sollen entstehen. Das ist eine extrem voluminöse und dichte Bebauung. Sie bedeutet, dass die Firma Urscher mit ihren Unternehmungen mit etwa 500 neuen Bewohnern und
500 neuen Nachbarn
rechnen muss. Dieser Nutzungskonflikt besteht. Die Stadt will ihn nicht lösen, vor allem, weil sie eine weniger dichte Bebauung und größere Abstandsflächen zur Firma Urscher, siehe unseren Bebauungsvorschlag Architekt Hubner, Anlage zum Schreiben vom 25.02.2015, ablehnt. Dies wird auf Seite 3, letzter Absatz des Prüfungsergebnisses vom 26.07.2016 von der Stadt bekräftigt.
Was folgt daraus?
Familie Urscher und die Firma Urscher wenden sich weiter gegen diese extreme Verdichtung mit einer 4-geschossigen Wohnbebauung in ihrer südlichen Nachbarschaft.
Oben in Ziffer 1. wurde dargelegt, dass sich die Beteiligten-, Eigentums- und Besitzverhältnisse geändert haben. In Ziffer 2. haben wir Ihnen die gegenwärtigen betrieblichen Erfordernisse geschildert. Für die gegenwärtigen und für die zukünftig geplanten baulichen Anlagen, insbesondere für die Omnibusgaragen und für Wartungsanlagen, etwa für eine Montagegrube, bei der der Bus per Hydraulik hochgewuchtet wird, ist die Grenzbebauung zwingend erforderlich.
Im Übrigen dürfen wir Sie davon informieren, dass im Verhältnis zur BayWa AG zu Gunsten von Frau Maria Urscher, Münchener Str. 37, Fl.Nrn. 232/2 und 232/9, ein
Grenzbebauungs- bzw. Grenzanbaurecht
besteht. In der Urkunde des Notars Josef Pölsterl, München, vom 09.12.1981 heißt es in Abschnitt II.
„Die Firma BayWa
Aktiengesellschaft als Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. 232/3 und Frau Maria
Urscher als Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. 232/2 und 232/9 räumen sich an
den auf beiliegendem Lageplan rot eingezeichneten Grenzverlauf mit Wirkung für
sich und ihre Eigentumsnachfolger gegenseitig das Recht ein, Gebäude
unmittelbar an die gemeinsame Grenze zu bauen. Der Einbau von Fenstern und
Entlüftungsanlagen ist jedoch an der gemeinsamen Grenze nicht zulässig. Die
Entwässerung der an der Grenze errichteten bzw. zu errichtenden Gebäude hat auf
dem Grundstück des jeweiligen Bauherren zu erfolgen.“
Dafür sind an den genannten Grundstücken die jeweiligen Grunddienstbarkeiten bestellt worden.
Wegen des vorstehenden Sachvortrags
b e a n t r a g e n
wir, die Fl.Nr. 232/2 (wieder) in den Bebauungsplan mit einzubeziehen und die grenzständige Bebauung, die bisher lediglich privatrechtlich geregelt ist, öffentlich-rechtlich im Bebauungsplan zuzulassen.
Insofern wird dem städtischen Prüfungsergebnis vom 26.07.2016, Seite 1, zweiter, dritter, vierter und fünfter Absatz, nicht widersprochen, im Gegenteil, wir bitten darum, die Erweiterung des Aufstellungsbeschlusses vom 26.01.2016 wieder herzustellen.
Die Grundstücke der Firma BayWa AG, von Frau Pollnow, Familie Urscher und der Urscher KG befinden sich ausnahmslos im bauplanungsrechtlichen Innenbereich gem. § 34 BauGB. Sie sind erschlossen.
Bauvorhaben darauf sind also zulässig, wobei nur das
Einfügungsgebot
beachtet werden muss.
Die Grundstücke der Familie Urscher sind gekennzeichnet durch die Wohnnutzungen sowohl auf Fl.Nr. 232/2, als auch auf Fl.Nr. 232/9 und durch die betrieblichen Nutzungen (Tankstelle, Reisecenter, Busunternehmen).
Wir haben es sonach zu tun mit einer typischen gemischten Nutzung gem. § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO).
Die oben in Ziffer 2. beschriebenen betrieblichen Erfordernisse gebieten, dass die vorhandenen Wohn- und vor allem betrieblichen Nutzungen in der Planung berücksichtigt werden, nicht als Gewerbegebiet (GE), sondern dem tatsächlichen Zustand entsprechend als Mischgebiet (MI).
Deswegen
b e a n t r a g e n
wir, die beiden Grundstücke Fl.Nrn. 232/2 und 232/9, Gemarkung Grafing, je als
Mischgebiet
festzusetzen.
6. Erschließung
Ein wesentlicher Konfliktpunkt ist die Erschließung des BayWa-Geländes. Familie Urscher, nunmehr vor allem die neue Eigentümerin, Frau Pollnow, wendet sich gegen die Festsetzung einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche „Fabrikstraße“ in einer Breite von 5,50 m.
In Ihrem Prüfungsergebnis (Bau-, Werk- und Umweltausschuss) vom 26.07.2016 erklärt die Stadt auf Seite 4, zur „ordnungsgemäßen Erschließung“ gehöre eine „ausreichend leistungsfähige Verkehrsanbindung“.
Die Schaffung einer leistungsfähigen Verkehrserschließung sei „Voraussetzung für die städtebauliche Ordnung, da die bestehenden öffentlichen Straßen (Grandauer Straße, Lagerhausstraße, Bahnhofsplatz) alleine nicht in der Lage sind, den künftigen Gebietsverkehr zu bewältigen. Eine Direktverbindung zur Münchener Straße – wenn auch nur in der beschränkten Form eines verkehrsberuhigten Bereiches – wird dem noch gerecht und reduziert die Belastung des Grundstücks Fl.Nr. 232/9 auf das unvermeidbare Mindestmaß, so die Begründung der Stadt Grafing.
Alle Beteiligten der Familie und der Firma Urscher wenden sich gegen die vorgesehene östliche Straßenanbindung zur Münchener Straße, die über das private Wohnanwesen der Familie Pollnow führen würde. Folgende Gründe sind dafür maßgeblich:
Das BayWa-Gelände, Fl.Nr. 232/2 ist erschlossen.
Die Erschließung besteht in südlicher Richtung über die Lagerhausstraße und die Grandauer Straße. Nach Westen besteht die Erschließungsachse über den Bahnhofsplatz, also zum S-Bahnhof Grafing, der für die meisten Neu-Bewohner der Zielpunkt sein wird. Eine weitere öffentliche Erschließung ist nicht erforderlich.
Auf dem BayWa-Gelände befand sich der Baustoffhandel, der Baumarkt, der Agrarhandel. Für all diese gewerblichen, intensiven Nutzungen mit einem hohen Anteil an Lkw-Verkehr war und ist die beschriebene bestehende Erschließung ausreichend. Eine weitere Erschließung ist unverhältnismäßig, nicht zwingend erforderlich, reiner Wunsch-Luxus der Investoren und daher von einem allgemeinen Zugriffsrecht im Sinne der enteignungsrechtlichen Voraussetzungen (§ 87 BauGB) nicht gedeckt.
Im Übrigen ist Folgendes von Bedeutung:
Der Marktplatz von Grafing ist vom Verkehr her chronisch überlastet. Dies war ein wichtiger Punkt für die Genehmigung (Planfeststellung) zur Staatsstraße 2080, Ostumfahrung von Grafing.
Diese Umgehungsstraße kann und wird aber nur den Verkehr aus Straußdorf/Aßling, Ostermünchen/Rosenheim aufnehmen, nicht aber aus Glonn/Bruck/Lorenzenberg/Hohenthann/Bad Aibling. Dieser Verkehr wird also auch in Zukunft, nach Eröffnung der Ortsumfahrung im Osten, voraussichtlich im Jahr 2019, den Marktplatz von Grafing belasten.
Wird die von der Stadt begehrte östliche Straßenanbindung zur Münchener Straße Aufrecht erhalten, so befürchten unsere Mandanten, völlig zu Recht, dass damit ein Umgehungs- und Schleichverkehr stattfindet. Dieser Neubelastung des Gebiets muss daher von Anfang an begegnet werden.
Deswegen haben wir
b e a n t r a g t ,
die beabsichtigte Festsetzung für eine öffentliche Verkehrsfläche mit einer Mindestbreite von 5,50 m zu streichen und sie durch die bestehenden Zufahrten zu ersetzen.
Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 07.06.2016. Die dort erhobenen Einwendungen und Anträge bleiben im Übrigen aufrecht erhalten.
Beschluss:
Ja: 12 Nein: 0
Der Bau-, Werk- und
Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:
Aufgrund der
zwischenzeitlichen betrieblichen und eigentumsrechtlichen Veränderungen ist
eine Betriebsverlagerung (Standortverlegung) des „Omnibusbetriebes Urscher“,
wie sie noch in der letzten Stellungnahme vom 07.06.2016 als Möglichkeit
erwogen wurde, endgültig verworfen worden. Aus diesem Grunde wird jetzt
gewünscht, durch den Bebauungsplan eine optimierte bauliche Nutzung des
Betriebsgeländes zu ermöglichen.
So hatte der
vormalige Bebauungsplanentwurf (vom 12.04.2016) bereits eine gewerbliche
Grenzbebauung (Omnibusgaragen) entlang der Nordgrenze der Fl.Nrn. 232/3 (BayWa)
und 232/2 (Urscher) zum Inhalt. Allein aufgrund der Stellungnahme der Fam.
Urscher, die dadurch die Dispositionsmöglichkeiten für ihr Grundstück – etwa
für eine Wohnnutzung – eingeschränkt gesehen haben, wurde diese Festsetzung
wieder aufgegeben.
Diese Einbeziehung
des Grundstücks Fl.Nr. 232/2 – wohlgemerkt nur für den Bereich der geplanten
Omnibusgaragen und nicht für das gesamte Grundstück – erfolgte durch die
Stadt nachträglich zur Verbesserung der baulichen Ausnutzung des Grundstücks
„Urscher“ (vgl. Stadtrat vom 12.04.2016, TOP 10). Diese Festsetzung wird nun
auf die geänderte Stellungnahme wieder in den Bebauungsplan aufgenommen und
dafür das Plangebiet erweitert.
Dadurch ist es
künftig wieder zulässig, Omnibusgaragen auf der Grenze (also ohne Grenzabstand)
zu errichten. Die städtebauliche Rechtfertigung wird von der Stadt aber nicht
nur in der Förderung der betrieblichen Interessen für den Omnibusbetreib auf
Fl.Nr. 232/2 (Urscher) gesehen. Vielmehr schafft diese Lösung auch für den
Lärmschutz eine Verbesserung. Da hinsichtlich des Schutzes der Wohnbebauung auf
dem Grundstück Fl.Nr. 232/3 (BayWa) vor dem Gewerbelärm eine durchgehende
Riegelbebauung mit größtmöglicher Grundrissausrichtung nach Süden erfolgt, wird
eine grenzständige Bebauung auf dem Nachbargrundstück sogar lärmmindernde
Wirkung zuerkannt. Jedenfalls kann der Gewerbebetrieb dadurch visuell
abgeschirmt werden, was erfahrungsgemäß das Gefühl von Störungen deutlich
reduziert. Nicht sichtbare Lärmquellen werden oftmals auch nicht als störend
wahrgenommen. Auf der Nordseite gelegen und in einer Entfernung von 7 m zur
nördlichen Gebäudefassade sind auch die Einschränkungen der Belichtung (eine
Belüftung schließt sich ja ohnehin aus – es sind dort keine öffenbaren Fenster
zulässig) noch als verträglich anzusehen.
Die bisherige
Festsetzung (Fassung 12.04.2016) in Planzeichnung und Text (insbesondere
Lärmkontingentierung) werden wieder aufgenommen, ergänzt aber mit dem Zusatz,
dass Grenzwände schalldicht und ohne Öffnungen auszuführen sind.
Diese Grenzbebauung
ist aber allein für die bestehende gewerbliche Nutzung oder hinsichtlich der
Lärmentwicklung eingeschränkter Gewerbebetriebe zulässig. Eine Wohnbebauung mit
diesem geringen Abstand (6 m) zur südlich entstehenden Bebauung (BayWa) wäre
keinesfalls zu rechtfertigen. Allein schon aus diesem Grund sind Festsetzungen
über die Art der baulichen Nutzung unentbehrlich. Hier bleibt es bei der
Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes (Lärmkontingent) mit
nachwirkender Bestandschutzregelung (§ 1 Abs. 10 BauNVO) für die bestehende
(genehmigte) Nutzung.
Die Einwendung,
dieses Teilgebiet und insgesamt die Grundstücke Fl.Nrn. 232/3 und 232/9 als
Mischgebiet (§ 6 BauNVO) festzusetzen, wird zurückgewiesen. Die Stadt vertritt
gegenüber der Einwendung hier auch eine andere Rechtsauffassung. So ist ein
Omnibusbetrieb in der vorgefundenen Größenordnung (15 Busse) und Betriebsart
(mit Nachtbetrieb) ein wesentlich störender Gewerbebetrieb (vgl.
Fickert/Fieseler, Rn. 12.7 zu § 6 BauNVO und BayVGH, Urteil vom 31.05.2001).
Die derzeit vorhandene Bebauung (§ 34 BauGB) kann deshalb keinem der Baugebiete
der BauNVO zugeordnet werden, da hier neben Wohngebäuden auch wesentlich
störende Gewerbebetriebe bestehen. Es handelt sich dann nicht mehr um ein
Mischgebiet, sondern um eine Gemengelage.
Bei der Festsetzung
als Mischgebiet wäre zum einen die vom Einwendungsführer begehrte Nutzung
(Omnibusbetrieb) gar nicht zulässig und zum anderen eine städtebaulich nicht zu
rechtfertigende Wohnbebauung nicht ausgeschlossen.
Die Festsetzung der
Art der baulichen Nutzung erfolgt also auch künftig als Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO).
Um gleichzeitig sicherzustellen, dass nicht auch andere, das nahegelegene
Wohnen störende gewerbliche Anlagen dort errichtet werden, erfolgt die
Festsetzung von Lärmkontingenten (vgl. vorheriger Bebauungsplanentwurf vom
12.04.2016, C.§ 10.3). Ausgenommen von der Lärmkontingentierung bleibt danach
die vorhandene Nutzung und deren Änderung und Erneuerung.
Nochmals zu
berichtigen ist die Annahme, dass auf dem BayWa-Gelände 200 Wohnungen
entstehen. Nach aktueller Einschätzung (Erklärung des Bauherrn) werden auf dem
BayWa-Gelände noch ca. 120 zusätzliche Wohnungen entstehen.
Hierauf kommt es aber
bezüglich des beschriebenen „Nutzungskonflikt“ nicht entscheidend an. Der
Lärmkonflikt entsteht allein schon durch das Heranrücken der Wohnbebauung an
den bestehenden Gewerbebetrieb. Die Einwendung, die Stadt wolle den
Nutzungskonflikt nicht lösen, ist unzutreffend.
So setzt sich die
Stadt Grafing b.M. ganz entscheidend für eine Konfliktlösung ein. Hier gilt es
nochmals den Umstand zu nennen, dass die Stadt Grafing mitunter wegen dieser
Problematik überhaupt einen Bebauungsplan aufstellt für ein auch als
Innenbereichsgrundstück für Wohngebäude bebaubares Grundstück. Im Weiteren ist
die kompromisslose Bebauungsstruktur mit einer geschlossenen Randbebauung und dem
Ausschluss von Immissionsorten (keine öffenbaren Fenster für schutzwürdige
Räume) an der dem Betrieb Urscher zugewandten Gebäudeseiten der Gebäude.
Der Einwand wird
deshalb erneut zurückgewiesen. Hier wird auf die Ausführungen in der Prüfung
der vorausgegangenen Stellungnahme im Bau-, Werk- und Umweltausschuss am
26.07.2016 verwiesen. Das gilt in gleicher Weise für die Einwendung gegen die
bauliche Dichte. So wird das Interesse an einer angemessenen baulichen
Verdichtung und der Schaffung dringend erforderlichen Wohnraumes an diesem
zentral gelegenen Grundstück (S-Bahn-Haltpunkt anliegend/fußläufige Entfernung
zum Marktplatz knapp 300 m) ein höheres Gewicht beigemessen, als den
gegenläufigen Interessen der Einwendungsführer.
Auch die nochmalige
Einwendung gegen die Festsetzung einer öffentlichen Erschließungsstraße vom
„BayWa-Gelände“ zur Münchener Straße wird zurückgewiesen. Die bestehende
Festsetzung wird beibehalten. Eine dauerhaft offene und für die Allgemeinheit
nutzbare Verkehrsverbindung ist unverzichtbar, wenn das Gelände künftig für die
geplante Wohnbebauung genutzt wird. Diesen Verkehr allein über die bestehenden
Straßen (Lagerhausstraße, Grandauerstraße, Bahnhofsplatz) abzuwickeln, wird den
verkehrlichen Anforderungen keinesfalls gerecht. Die dortigen Straßen sind
bisher schon kaum in der Lage, den dortigen Verkehr gefahrlos abzuwickeln. Mit
der Wohnbebauung rückt auch der Fußgänger- und Radfahrverkehr mehr in den
Vordergrund.
Die bestehenden
Straßenverhältnisse, eine nur auf 3 m Breite dinglich gesicherte Privatstraße,
kann diese Aufgaben nicht erfüllen. Damit wäre auch nicht zu verhindern, dass
diese Privatstraße zeitweise oder insgesamt „geschlossen“ wird, zumal dies auch
im Interesse der künftigen Quartiersbewohner sein dürfte. Die ganze Verkehrslast
wäre dann von den übrigen Straßen zu bewältigen, was keinesfalls hinnehmbar
wäre.
Dabei versucht die
Stadt weiterhin, diese Straßenverbindung durch das Plangebiet bis zur Münchener
Straße so zu regeln, dass die verkehrlichen Beeinträchtigungen im Bauquartier
selbst und für das Grundstück Fl.Nr. 232/9 so weit wie möglich zu minimieren.
Hierfür wird eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung
(verkehrsberuhigter Bereich) festgesetzt, der den Befürchtungen eines
unerwünschten Ausweichverkehrs weitestgehend begegnet. Damit wird diese
Streckenführung von vornherein so unattraktiv wie möglich.
2.4 Staatliches Bauamt Rosenheim (Schreiben
vom 11.08.2016)
Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen keine Einwände, wenn die nachfolgenden Punkte beachtet werden:
Im Bereich der Bauleitplanung bestehen keine Ausbauabsichten des Staatlichen Bauamtes.
Die Zufahrt ist in einer Breite nach RASt 06 erforderlich und daher mindestens 5,50 m breit herzustellen. Weiter sind die Schleppkurven einzuhalten bezüglich eines 3-achsigen Müllfahrzeuges. Eine sichere Rad- und Fußwegführung wird empfohlen.
Besonders beim Abbiegen von der St 2080 auf die spätere Erschließungsstraße kann es ansonsten zu Verkehrsunfällen kommen.
Eventuell könnte man sich auch eine Einbahnregelung überlegen mit der Grandauerstraße.
Beschluss:
Ja: 12 Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschloss einstimmig, wie folgt:
Die Stadt Grafing
b.M. hält die Schaffung einer Direktzufahrt des Baugebietes zur Münchener Straße
für unverzichtbar, um unter Berücksichtigung der künftigen Verkehrsbedürfnisse
und -mengen eine geordnete Verkehrserschließung sicherstellen zu können. Der
Verzicht auf diese Straßenverbindung und damit die Abwicklung über die
bestehenden (Wohn-)Straßen (Grandauerstraße, Lagerhausstraße, Bahnhofsplatz)
ist nicht ausreichend, zumal diese Straßen schon verkehrlich stark belastet
sind und vor allem keine gesicherte Verkehrsführung für Fußgänger und Radfahrer
(Grandauerstraße) aufweisen.
Dafür ist es aber
notwendig, privates Grundeigentum (Fl.Nr. 232/9) zusätzlich zu beanspruchen.
Zum einen das hohe Gewicht des Eigentumsschutzes und zum anderen das Interesse,
die Wohnbebauung auf diesem Grundstück und auch im übrigen Baugebiet nicht auch
mit zusätzlichen Ausweichverkehr zu belasten, wird diese Erschließungsstraße
auf die verkehrlichen Mindestanforderungen hin ausgelegt. Der Bebauungsplan
setzt die Verkehrsfläche im Anschlussbereich zur Münchener Straße mit einer
Mindestbreite von 5,50 m – wie auch vom Staatlichen Bauamt als
Mindestanforderung genannt – fest und mit der Zweckbestimmung
„verkehrsberuhigter Bereich“. Damit ist der Ausbau als Mischverkehrsfläche für
die gemeinsame Benutzung durch alle Verkehrsteilnehmer (also auch Fußgänger und
Radfahrer) schon durch den Bebauungsplan verpflichtend geregelt und lässt
insoweit keine Gestaltungsspielräume mehr im Planvollzug. Ein Höchstmaß an
Sicherheit für Fußgänger und Radfahrer mit der dort nur zulässigen
Schrittgeschwindigkeit führt zu einer Minimierung der Beeinträchtigungen, auch
des Verkehrslärms.
An dieser Festsetzung
hält die Stadt Grafing b.M. fest, auch wenn die betroffenen Eigentümer im
Plangebiet weiterhin den Verzicht auf diese Erschließungsstraße fordern. Diesen
Beitrag zur Verteilung der Verkehrslasten muss aber auch das Plangebiet
leisten, insbesondere auch im Hinblick auf die Verkehrssituation in den
weiteren Bestandsstraßen.
Hinsichtlich des
Raumbedarfs entspricht der Bebauungsplan den geforderten Mindestanforderungen
hinsichtlich Breite. Die Einmündung an der Münchener Straße ist hinsichtlich
der Einfahrt auf ein 2-achsiges Müllfahrzeug ausgelegt; größere Fahrzeuge
müssen beim Einfahren auf die „Gegenfahrbahn“ ausholen, was aber im
verkehrsberuhigten Bereich hinnehmbar ist. Eine Aufweitung der Einmündung wird
aufgrund der eigentumsrechtlichen Situation nicht festgesetzt, da die
straßenrechtliche Situation hier als ausreichend angesehen wird. Das Ausfahren
ist uneingeschränkt sichergestellt.
Die Anordnung einer
Einbahnregelung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens (keine
Festsetzungsbefugnis), sondern gesonderter straßenrechtlicher Anordnungen im
späteren Bebauungsplanvollzug. Diese Lösung wurde wiederholt vorgeschlagen,
entspricht aber nicht den Überlegungen der Stadt. Bei einer gleichzeitigen
Einbahnregelung mit der Grandauerstraße ist zu befürchten, dass die
Verkehrsbelastung der neuen Erschließungsstraße zunimmt gegenüber den
derzeitigen Planüberlegungen eines verkehrsberuhigten Bereiches, bei denen die
neue Erschließungsstraße und die Grandauerstraße (nicht verkehrsberuhigt)
jeweils im Begegnungsverkehr benutzt werden dürfen. Auch Erschwernisse für die
Verkehrsführung der Anschlussstraßen (Kazmairstraße und Raiffeisenstraße) wären
zu erwarten.
2.5 Wasserwirtschaftsamt Rosenheim
Die Planskizze lässt erkennen, dass offensichtlich beim jetzigen Entwurf das Plangebiet verkleinert und das Flurstück 232/2 herausgenommen wurde. Hier war in der Planfassung vom 12.04.2016 die Festsetzung eines Gewerbegebiets geplant. Der jetzige Satzungsentwurf beinhaltet allerdings noch die Festsetzung zum Gewerbegebiet auf Fl.Nr. 232/2 (siehe C. § 1.2).
Der Beschlussmitteilung entnehmen wir, dass der Bau-, Werk- und Umweltausschuss beschlossen hat, ein Entwässerungskonzept erstellen zu lassen. Dies begrüßen wir.
Wir stellen fest, dass es in der Satzung nach wie vor keine Festsetzungen oder Hinweise zu wasserwirtschaftlichen Belangen gibt. Wir verweisen auf unsere Stellungnahme vom 31.05.2016 und bitten nochmals um Beachtung unserer Empfehlung und Hinweise.
Vor dem Hintergrund zunehmender Starkregenereignisse und der damit verbundenen Gefahr des Wassereindringens in das das Gebäude empfehlen wir der Gemeinde zusätzlich entsprechende Festsetzungen zum Objektschutz im Bebauungsplan wie folgt festzulegen:
- Öffnungen am Gebäude sind ausreichend hoch zu setzen (Tiefgarageneinfahrten, Lichtschächte, Treppenabgänge, Kellerfenster, Türen, Be- und Entlüftungen, Mauerdurchleitungen, etc.).
- Festsetzungen einer Höhenkote OK Rohfußboden über GOK für das Erdgeschoss.
Beschluss:
Ja: 12
Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss einstimmig, wie folgt:
Die Festsetzung einer gewerblichen Baufläche
für das an das BayWa-Gelände (Fl.Nr 232/3) im Norden angrenzende Grundstück
Fl.Nr. 232/2 (Urscher) wurde auf Einwendung der Eigentümer am 26.07.2016
aufgegeben, wird aber jetzt – wiederum aufgrund Eigentümereinwendung – wieder
im Bebauungsplan aufgenommen. Ziel dieser Festsetzung ist, dem dort seit langem
angesiedelten Omnibusbetrieb die Möglichkeit zu verschaffen, an der
Grundstücksgrenze eine Omnibusgarage zu errichten. Dafür ist es notwendig,
Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung zu treffen, um beispielsweise eine
Wohnbebauung an dieser Stelle auszuschließen. Da es sich bei einem
Omnibusbetrieb der dortigen Größenordnung um einen wesentlich störenden
Gewerbebetrieb handelt, sind wir für die Umsetzbarkeit auf die Festsetzung als
Gewerbegebiet angewiesen. Wohlgemerkt erstreckt sich die Festsetzung nur auf
den Teilbereich im unmittelbaren Anschluss, nicht auf das gesamte Grundstück.
Die Festsetzungen der früheren Planfassung
vom 26.04.2016 werden wieder vollständig in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die in der Stellungnahme vom 31.05.2016
mitgeteilten rechtlichen/fachlichen Anforderungen wurden in die Begründung
aufgenommen. Soweit es sich um bereits gesetzlich geregelte und damit
verbindlich beachtliche Anforderungen handelt, ist sind nochmalige Erwähnungen
im Bebauungsplan nicht erforderlich.
Auch ein Entwässerungskonzept wurde
beauftragt (Dipl.-Ing. Bernd Gebauer Ingenieur GmbH, Bahnhofplatz 4, 83278
Traunstein), um noch vor dem Satzungsbeschluss auch die technische
Umsetzbarkeit des Bebauungsplans hinsichtlich der Niederschlagswasserableitung
sichergestellt zu haben. Der Bericht liegt noch nicht vor. Es wurde aber vorab
anhand der Bodenaufschlüsse bereits vom Institut bestätigt, dass innerhalb der
verbleibenden Freiflächen eine schadlose Versickerung möglich ist. Da aufgrund
von Planänderungen eine nochmalige Auslegung erforderlich ist, ist
sichergestellt, dass die Ermittlungsergebnisse über die ordnungsgemäße
Entwässerung vor dem anschließenden Beteiligungsverfahren vorliegen und dort
geprüft werden können. Dann ist auch zu entscheiden, ob dahingehend ggf. noch
gesonderte Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden müssen.
Die ergänzenden Ausführungen hinsichtlich
Gefährdungen durch eindringendes Wasser bei Starkregen sind nachvollziehbar.
Dennoch ist das Festsetzungsinstrumentarium von Bebauungsplänen beschränkt
durch die abschließende Regelung des Festsetzungsrechts in § 9 BauGB und durch
das – hinsichtlich jeder einzelnen Festsetzung zu beachtende –
Planungserfordernis (§ 1 Abs. 3 BauGB).
Die für jedes Gebäude bestehende
Anforderung, Vorsorge vor eindringendem Regenwasser zu treffen, obliegt dem
Bauherrn. Diese Möglichkeit bleibt bestehen, da der Bebauungsplan hinsichtlich
der Höhenfestsetzung als unteren Bezugspunkt auf die Oberkante des fertigen
Fußbodens abstellt, und nicht auf die Geländehöhe. Die Oberkante Rohdecke darf
(C.§ 3 Abs. 3 und 4) max. 20 bzw. 10 cm über dem natürlichen Gelände liegen;
unter Einrechnung des Fußbodenaufbaus besteht dann ein ausreichender
Höhenabstand. Aufgrund des Umstandes, dass keine besondere Gefahrensituation
(etwa innerhalb von Überschwemmungsflächen) besteht, sieht die Stadt Grafing
für weitere Festsetzungen keine Erforderlichkeit.
2.6 Industrie-
und Handelskammer für München und Oberbayern
(Schreiben vom 05.09.2016)
Mit dem hier
dargelegten Planvorhaben, das die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
städtebauliche Entwicklung und Nachnutzung des ehemaligen BayWa-Geländes
schaffen soll, besteht Einverständnis. Der hier vorgesehenen Ausweisung eines
Allgemeinen Wohngebietes (WA) können wir auch weiterhin grundsätzlich
zustimmen.
In Anbetracht der
angrenzenden Bahntrasse und der Ausweisung einer gewerblichen Baufläche, geben
wir nach wie vor zu bedenken, dass dafür Sorge zu tragen ist, dass keine
immissionsschutzrechtlichen Konflikte entstehen. Um den Immissionsschutz für
das Baugebiet sicherzustellen, regen wir an, ein bedingtes Baurecht nach § 9 II
Nr. 2 BauGB vorzusehen, wonach erst nach der Errichtung, der für den
Immissionsschutz erforderlichen Gebäude die restliche Bebauung im Plangebiet realisiert
werden darf.
Weitere Anregungen
oder Bedenken sind nicht vorzubringen.
Beschluss:
Ja: 12
Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss einstimmig, wie folgt:
Der Bebauungsplan löst den Lärmkonflikt
gegenüber den gewerblichen Lärmquellen im Westen und Norden dadurch, dass eine
geschlossene Randbebauung zur Lärmabschirmung errichtet wird, an deren
Außenseite keine Immissionsorte zugelassen werden. Dieses Schutzkonzept wäre
dann hinfällig, wenn der künftige Bauherr diese Randbebauung nicht oder erst
verspätet errichtet. Um das auszuschließen, ist eine Bedingungsfestsetzung (§ 9
Abs. 2 BauGB) im Bebauungsplanentwurf schon enthalten. C.§ 10, Nr. 10.3
bestimmt, dass die Wohnnutzung der Gebäude 3, 6, 7 und 8 erst aufgenommen
werden darf, wenn die gewerbliche Nutzung auf Fl.Nr. 232/2 in der Nacht
aufgegeben ist oder die geräuschabschirmende Wirkung der Gebäude Nrn. 4 und 5
hergestellt ist.
Diese Festsetzung ist aber noch anzupassen,
da sie in gleicher Weise auch gegenüber dem Lärm des westlich angrenzenden
Bahnparkplatzes gilt und dort gleichzeitig die Konfliktlösung gegenüber dem
Bahnlärm schafft.
Die Festsetzung C.§ 10, Nr. 10.3 wird wie
folgt gefasst:
Die Wohnnutzung der Gebäude Nrn. 6, 7 und 8
darf erst aufgenommen werden, wenn die geräuschabschirmende Wirkung der Gebäude
Nrn. 1, 2, 3, 4 und 5 hergestellt ist.
2.7 Handwerkskammer für München und Oberbayern
(Schreiben
vom 06.09.2016)
Unsere
Stellungnahme vom 09.06.2016 erhalten wir weiterhin aufrecht. Sie ist als
nochmals angeführt zu betrachten.
Beschluss:
Ja: 12
Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss einstimmig, wie folgt:
Die Prüfung der Stellungnahme und Abwägungsentscheidung
des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.07.2016 zur Stellungnahme vom
09.06.2016 gilt fort.
Eine Änderung ergibt sich darin, dass der
Bebauungsplan um die Festsetzung einer Teilfläche des Grundstücks Fl.Nr. 232/2
(Urscher) als Gewerbefläche wieder ergänzt wird. Diese Festsetzung für das
nördlich an das BayWa-Gelände (Fl.Nr 232/3) anschließende Betriebsgrundstück
des Omnibusunternehmens wurde auf die Einwendung der Eigentümer hin am
26.07.2016 aufgegeben, wird aber jetzt – wiederum aufgrund Eigentümereinwendung
– wieder im Bebauungsplan aufgenommen.
Ziel dieser Festsetzung ist, dem dort seit
langem angesiedelten Omnibusbetrieb die Möglichkeit zu verschaffen, an der
Grundstücksgrenze eine Omnibusgarage zu errichten. Damit wird die bauliche
Nutzbarkeit des Betriebsgrundstückes „Urscher“ für das Omnibusunternehmen
deutlich verbessert. Gleichzeitig kann diese Grenzbebauung auch die
Lärmentwicklung zur südlich neu entstehenden Wohnbebauung abschirmen. Allein
die visuelle Abschirmung führt dazu, dass die Wahrnehmung der Lästigkeit von
Lärm geringer ausfällt.
Ungeachtet dessen bleibt es uneingeschränkt
bei dem Schutzkonzept, dass an der dem Betrieb zugewandten Gebäudeseite der
künftigen Wohnbebauung keine Immissionsorte entstehen dürfen (keine öffenbaren
Fenster von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen).
2.8 Landesbund für Vogelschutz (E-Mail vom
05.08.2016)
Aufgrund des derzeitigen Eschensterbens, bedingt durch einen Pilz, den man noch nicht im Griff hat, würde ich empfehlen, die Esche aus der Pflanzliste herauszunehmen. Stattdessen empfiehlt es sich die Vogelbeere aufzunehmen.
Beschluss:
Ja: 12 Nein: 0
Vom Bau-, Werk- und
Umweltausschuss wurde einstimmig der Empfehlung entsprochen.
2.9 Telefonica Germany GmbH & Co. OHG (E-Mail vom 26.07.2016)
Da auf dem
Flurstück 216/6, das sich im äußersten Südwesten des Plangebietes befindet,
bereits Mobilfunkanlagen vorhanden sind, deren Fortbestand durch die
Bebauungsplanung nicht in Frage gestellt werden soll, sind meines Erachtens die
textlichen Festsetzungen entsprechend anzupassen, soweit dies nicht schon
erfolgt ist (der Entwurf der textlichen Festsetzungen war ihrer Mail nicht
beigefügt). Hierzu schlagen wir folgende Formulierung vor:
„Auf dem Flurstück
216/6 sind die Errichtung und der Betrieb fernmeldetechnischer Nebenanlagen im
Sinne von § 14 Abs. 2 BauNVO mit einer freien Höhe bis zu 10 m zulässig. Die
vorgeschriebenen Sicherheitsabstände gemäß der 26. BlmSchV sind einzuhalten.“
Zudem böte sich an,
die Mobilfunkanlagen auch in der Begründung unter 4.0 Erschließung zu erwähnen.
Beschluss:
Ja: 12
Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss einstimmig, wie folgt:
Mobilfunkanlagen stellen
bauplanungsrechtlich einen „nicht störenden Gewerbebetrieb“ dar und sind
gleichzeitig eine fernmeldetechnische Nebenanlage nach § 14 BauNVO. In dem hier
vorgesehenen Allgemeinen Wohngebiet sind sie nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO bzw.
§ 14 Abs. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig und auch im Regelfall zuzulassen,
wenn die gesetzlichen Sicherheitsabstände (26. BImSchV) eingehalten sind. Dann
steht die Gebietsverträglichkeit nicht in Frage.
Die Stadt Grafing b.M. versucht mit der
Konzentration von Mobilfunkanlagen auf dem städtischen Gebäude „Kiermeier-Lagerhaus“
(Bauraum 16) eine Steuerung von Mobilfunkanlagen im Stadtgebiet.
Aus diesem Grunde wird der Stellungnahme
dadurch entsprochen, dass Mobilfunkanlagen dort allgemein zugelassen und
gleichzeitig im übrigen Baugebiet ausgeschlossen werden (§ 1 Abs. 7 Nr. 3).
Hierfür wird C.§ 1.1 Abs. 2 wie folgt ergänzt.
„Mobilfunkanlagen sind auf dem Grundstück
Fl.Nr. 216/6, Lagerhausstraße 17 (Bauraum 16) allgemein zulässig und im Übrigen
unzulässig.“
2.10 DB
AG, DB Immobilien (Schreiben vom 16.08.2016)
Wir verweisen auf
die Gesamtstellungnahme der DB AG vom 03.06.2016 mit Zeichen: TÖB-MÜ-16-8127
(FS.R-S-L(A)). Diese ist weiterhin gültig und zwingend zu beachten.
Wir bitten Sie, uns
an dem weiteren Verfahren zu beteiligten und uns zu gegebener Zeit den Satzungsbeschluss
zu übersenden.
Beschluss:
Ja: 12
Nein: 0
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss einstimmig, wie folgt:
Die Prüfung der Stellungnahme und
Abwägungsentscheidung des Bau-, Werk- und Umweltausschusses vom 26.07.2016 zur
Stellungnahme vom 03.06.2016 gilt fort.
3. Verfahrensbeschluss:
Beschluss:
Ja: 11
Nein: 1
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss
beschloss mit allen gegen 1 Stimme, wie folgt:
3.1 Der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird erneut geändert. Das Grundstück Fl.Nr.
232/2 der Gemarkung Grafing wird wieder in den Geltungsbereich des
Bebauungsplanes einbezogen, und zwar in gleicher Weise und gleichem Umfang wie
im vormaligen Bebauungsplanentwurf vom 12.04.2016. Danach wird eine
Grenzbebauung im Süden entlang der Grenze zum Grundstück Fl.Nr. 232/3 für eine
gewerbliche Nutzung zugelassen (eingeschränktes Gewerbegebiet). Diese
neuerliche Änderung des Bebauungsplangebietes wird beschlossen
(Aufstellungsbeschluss; § 2 Abs. 1 BauGB).
3.2 Der Bebauungsplanentwurf für das
BayWa-Gelände zwischen der Lagerhausstraße und der Münchener Straße vom
26.07.2016 (Planfertiger: Architekturbüro Klaus Immich, Gmund) und die
Begründung werden unter Berücksichtigung der unter Ziffer 2 und 3.1
beschlossenen Änderungen und Ergänzungen gebilligt und zur erneuten
öffentlichen Auslegung gemäß § 13a i.V.m. §§ 4a Abs. 3 i.V.m. 3 Abs. 2 BauGB
bestimmt (Billigungs- und Auslegungsbeschluss). Die nach § 4 Abs. 2 BauGB
Beteiligten sind von der Auslegung zu informieren (§ 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB).
3.3 Den
Betroffenen ist das Ergebnis über die beschlussmäßige Behandlung der
vorgebrachten Stellungnahmen mitzuteilen (§ 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB).
3.4 Den Behörden und sonstigen Trägern
öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt wird, ist
gemäß §§ 4a Abs. 3 i.V.m. 4 Abs. 2 BauGB erneut Gelegenheit zur Stellungnahme
zu geben. Dabei ist den jeweiligen Behörden und Trägern öffentlicher Belange
das Prüfungsergebnis der heutigen Abwägungsentscheidung mitzuteilen. Gemäß § 4a
Abs. 2 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass die Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
gleichzeitig mit der Einholung der Stellungnahmen nach § 4 Abs. 2 BauGB
erfolgt.