Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Städtisches Anwesen Rotter Straße 8;
Entscheidung über das weitere Vorgehen

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.09.2016   StR/027/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Sitzungsleiterin erläuterte folgende zur Verfügung gestellte Beschlussvorlage:

 

Im Dezember 2008 musste das Gebäude Rotter Str. 8 wegen Brandschutzmängeln geschlossen werden. Seitdem gab es dazu eine Reihe von Diskussionen und Beschlüssen in den zuständigen Gremien der Stadt. Die Überlegungen reichten dabei von der Sanierung des Gebäudes über Abriss und Neubau bis hin zum Verkauf des ganzen Areals. Auch über ein so genanntes Investoren- und ein Genossenschaftsmodell wurde diskutiert. Letztendlich wurde wegen der großen finanziellen Herausforderung in Höhe von ca. 3,5–4 Mio. € keine endgültige Entscheidung für die Zukunft des Areals und des Gebäudes erzielt.

 

Neben der Jungendinitiative Grafing e.V. (JIG) und dem Zweckverband für Kommunale Bildung waren auch der Alpenverein und die Veteranen von der Schließung 2008 betroffen. Im Erdgeschoss konnten jedoch die Räume des JIG, ein Bewegungsraum der VHS und zwei Räume der Musikschule sowie die Sanitärräume im Zwischengeschoss weiterhin genutzt werden.

 

Im Jahr 2012 wurde die dafür notwendige Baugenehmigung erteilt.

 

Zwischen 2009 und 2015 sind für entsprechende Voruntersuchungen und Planungen über die Sanierung bzw. den Neubau des Gebäudes Kosten in Höhe von rund 330.000 Euro entstanden.

 

2009

  121.575,84 €

Vorplanungen und Machbarkeit einer Sanierung

2010

  129.569,10 €

Planung der Sanierung

2011

    10.022,28 €

Vorplanung Neubau

2012

    10.373,34 €

Nutzungsänderung für das EG

2013

    50.371,92 €

Objektplanung und Investorenlösung

2014

       4.760,00 €

Beratung Investorenlösung

2015

    11.708,19 €

Machbarkeitsstudie für Sanierung

  338.380,67 €

 

Am 27.01.2015 beschloss der Stadtrat mit 17 Ja- und 8 Gegenstimmen, das Grundstück Rotter Str. 8 im Eigentum der Stadt zu belassen und Raum für Bildung, Kultur und Begegnung zu schaffen. Das im Januar 2015 initiierte Bürgerbegehren mit der gleich lautenden Zielrichtung wurde durch diesen Abhilfebeschluss hinfällig.

 

Die Bindungsfrist des Bürgerbegehrens ist zwar abgelaufen, doch sollte weiterhin der Wunsch der Bürger nach einem Gebäude für „Kunst, Kultur und Begegnung“ berücksichtigt werden.

 


Finanzierung

 

Bei den Gedanken um einen eventuellen Neubau oder eine Sanierung des Gebäudes spielen die Fördermöglichkeiten eine große Rolle. Die Städtebauförderung bezuschusst explizit nur die Renovierung dieses ortsbildprägenden Gebäudes, wobei sowohl die kulturelle Nutzung als auch der Umbau zu Wohnungen für anerkannte Asylbeweber gefördert wird.

 

Seit diesem Jahr ist jedoch auch die Schaffung von Wohnraum  aus dem so genannten Wohnungspakt möglich.

 

Beachtet werden muss jedoch auch, dass die Rechtsaufsicht, die für die Genmehmigung der Kredite und des Haushaltes zuständig ist, eine Kreditaufnahme für die  Sanierung des Gebäudes Rotterstraße 8 für VHS und Musikschule als freiwillige Leistung einstuft und dem eher ablehnend gegenüber steht.

 

Stand

 

Das JIG befindet sich noch in den Räumen im Erdgeschoss der Rotter Str. 8. Der ehemalige VHS-Bewegungsraum im Erdgeschoss wird seit kurzem vom Jugendorchester Grafing genutzt.

 

Volkshochschule und Musikschule wurden durch die Anmietung des sog. Haschlerturmes in Haidling 17 insgesamt neun neue Räume für den Unterricht zur Verfügung gestellt, darunter fünf große Räume für musikalische Ensembles bzw. für Gesundheitsbildung. Das Gebäude in Haidling wurde entsprechend den Anforderungen der VHS und Musikschule saniert. Alle, auch die am Anfang kritischen Stimmen, sind mit dem Gebäude hoch zufrieden. Ein großer Teil des Unterrichts findet jedoch weiterhin im Stadtgebiet statt.

 

Weiterhin nutzen beide Einrichtungen noch sechs weitere  Räume in der Griesstraße, in der Bahnhofstraße und in der Kirchenstraße. In Grafing Bahnhof befindet sich in der ehemaligen Gemeindekanzlei ein weiterer Seminarraum und in der Alten Schule in Oberelkofen noch ein Bewegungsraum. Insgesamt kann die VHS derzeit also neun und die Musikschule acht außerschulische Räume kostenlos nutzen. Auch eine Nutzung von Räumen in den Schulen ist möglich, wobei derzeit nur Räume im Gymnasium genutzt werden.

 

Wenn möglich werden derzeit noch zwei zusätzliche multifunktional nutzbare Seminarräume geschaffen. Des Weiteren sollen nach dem Willen des Stadtrats im geplanten Anbau der Grundschule multifunktionale Räume geschaffen werden.

 

 


Varianten für das weitere Vorgehen

 

Für eine Diskussion über die Zukunft der Rotter Straße 8 sollen hier alle Varianten dargestellt werden:

 

  1. Sanierung und Nutzung durch Kultur und Vereine
  2. Sanierung und Nutzung durch Kultur/Vereine und
    Wohnungen für anerkannte Asylbewerber
  3. Sanierung und reine Wohnnutzung
  4. Neubau von Kultur/Wohnungen durch Kommunalunternehmen
  5. Neubau für Kultur/Vereine durch Stadt
  6. Verkauf
  7. Stellplatzproblematik
  8. Abriss
  9. Weitere Überlegungen

 

Gebäudegrundfläche:                                     385 m²

Bruttogeschossfläche mit Dach                1.540 m²

Ohne Dachgeschoss                                      1.155 m²

 

Aus Kostengründen beinhalten die 2015 beauftragten und bei den unten genannten Varianten angegebenen Kostenschätzungen eine Minimalsanierung ohne Dachgeschoss und ohne Aufzug! Jedoch sind auf alle Fälle auch bei einer Minimalsanierung Brandschutz und Tragwerk zu ertüchtigen: zwischen 377.000 und 420.000 € für den Brandschutz und  zwischen 130.000 und 277.000 € für die Ertüchtigung der Statik.

Es ist zu beachten, dass die Städtebauförderung nur fördert, wenn auch energetisch saniert wird, was eine Erhöhung der geschätzten Baukosten um etwa 275.000 € verursacht.

 

Grundlage der Diskussionen ist, dass die Gutachten von 2009 und 2015 prinzipiell von einer Sanierungsfähigkeit des Gebäudes ausgehen. Ebenfalls sollte beachtet werden, dass die Städtebauförderung der Regierung von Oberbayern nur eine Sanierung und keinen Neubau dieses ortsbildprägenden Gebäudes fördert.

 

 

Bitte beachten Sie, dass alle angegebenen Zahlen Schätzungen sind.

Aufgrund der rasant steigenden Baukosten, aufgrund von sich ändernden Fördervoraussetzungen und -zusagen und aufgrund von veränderten Planungskonzepten ist immer mit Änderungen zu rechnen.

 


1.         Kultur und Vereine

 

Die vorliegenden Überlegungen des Architekten vom Januar 2016 gehen bei einer reinen Kulturnutzung von ca. 2,75 Mio. € Sanierungskosten aus. Die Städtebauförderung würde hier im günstigsten Fall knapp 60% der förderfähigen Kosten übernehmen, das entspricht ca. 1,5 Mio. €. Der Stadt blieben Kosten in Höhe von ca. 1,27 Mio €.

 

Bei den ursprünglichen Überlegungen ging man im Jahr 2009 noch von ca. 3 Mio. € aus. Allerdings war dies eine deutlich hochwertigere Sanierung. 

 

Der Zweckverband für Kommunale Bildung (VHS und Musikschule) würde gerne wieder die zentralen Räume in einer sanierten Rotter Str. 8 nutzen. Der Bedarf der Vereine nach Räumen kann im Moment auch bei allen Bemühungen um eine multifunktionale Nutzung nicht befriedigt werden. Auch die Gewerbetreibenden erwarten eine Belebung des Marktplatzes durch Vereinsmitglieder, VHS-Kunden und Eltern von  Musikschülern.

 

Nutzung für Kultur und Vereine EG + 1 + 2

Baukosten (Schätzung)

2.750.000 €

Städtebauförderung

–1.480.000 €

Verbleibende Baukosten für Stadt

1.270.000 €

 

2.         Kultur/Vereine und Wohnungen

 

Bei einer gemischten Nutzung sind Baukosten von ca. 2,5 Mio. € zu tragen. Dabei würden das Erdgeschoss von JIG und Kultur genutzt. Im Erdgeschoss könnte neben dem Jig ein Veranstaltungsraum von rund 70 m² entstehen, der auch von anderen Nutzern belegt werden könnte. Die beiden oberen Stockwerke würden Wohnungen für anerkannte Asylbewerber enthalten.

 

Hier wäre eine Förderung von bis zu 90% der förderfähigen Kosten für die Wohnungen und von bis zu 60% für die Kulturräume aus Mitteln der Städtebauförderung möglich. Allerdings werden die zu erwartenden Wohnungsmieten davon abgezogen.

 

Nach Auskunft der Städtebauförderung ist eine Förderung von ca. 865.000 € möglich. Dabei müsste die Stadt Baukosten in Höhe von ca. 1,65 Mio € selbst tragen. Wobei noch die Mieteinnahmen zu berücksichtigen sind. Die Zweckbindung für die Wohnnutzung für anerkannte Aslybewerber ist zeitlich befristet. Die Bindung für  Wohnnutzung beträgt 25 Jahre.

 

Nutzung Kultur/Vereine (EG) und

Wohnungen für anerkannte Asylbewerber (1 + 2)

Baukosten (Schätzung)

2.477.000 €

Städtebauförderung (90% f. Wohnen)

-1.485.000 €

Städtebauförderung (60% f. Allgemeinheit)

– 490.000 €

Verbleibende Baukosten für Stadt

502.000

 

In 20 Jahren sind für diese Wohnungen Mieteinnahmen von geschätzt 900.000 € bei einer Miete von 7 €/m² erzielbar. Es kann sich dabei um Wohnungen für anerkannte Flüchtlinge oder Sozialwohnungen handeln. Der Eigenanteil der Stadt läge dann bei rund 700.000 €. Dabei kommen die Fördermittel aus der Städtebauförderung für das EG und dem Wohnungspakt für die beiden oberen Geschosse. (Miete: 1.155 m² – 30% Abzug für Mauern und sonstiges = 808,5 m² × 2/3 = 539 m² × 7 €/m² × 12 Monate × 20 Jahre)

Dies wäre eine Nutzungsvariante, mit der auch dem Wohnungsbedarf für anerkannte Asylbewerber Rechnung getragen werden könnte. Bisher können die anerkannten Asylbewerber in den Gemeinschaftsunterkünften bleiben. Müssten sie diese aber verlassen, müsste die Stadt sie als Obdachlose unterbringen. In den Unterkünften wohnen momentan 64 Asylbewerber und 22 so genannte Fehlbeleger. Weitere Asylbewerber wurden in die Traglufthalle nach Pliening verlegt, sollen aber nach Schließung der Halle von den Landkreis-Gemeinden wieder aufgenommen werden.

 

Der Landrat spricht in seinem Schreiben vom 02.08.2016 an die Kommunen im Landkreis von einem Unterbringungsdefizit von 400 Plätzen für Asylbewerber im Landkreis. Grafing hat 10% der Landkreisbevölkerung und müsste deshalb mit einer Zuweisung von ungefähr weiteren 40 Personen rechnen.

 

Bei diesen Überlegungen muss bedacht werden, dass das städtische Anwesen Kapellenstraße abgerissen wird und dort Unterkünfte für Obdachlose und sozial Schwache geschaffen werden sollen.

 

3.         Reine Wohnnutzung

 

Bei einer reinen Wohnnutzung geht man von Baukosten in Höhe von 2,35 Mio. € aus. Die Förderung könnte 0,7 Mio. € betragen. Dabei kommen die Fördermittel aus dem Wohnungspakt. Dazu kommen Mieteinnahmen über 20 Jahre von rund 1.350.000 € (Miete: 1.155 m² – 30% Abzug für Mauern und sonstiges = 808,5 m² x 7 €/m² x 12 Monate x 20 Jahre). Der Eigenanteil der Stadt würde hier bei rund 290.000 € liegen.

Im Grunde gelten die unter 2. aufgeführten Argumente. Die finanzielle Situation würde sich durch die höheren Mieteinnahmen noch etwas verbessern.

 

Wohnungen für anerkannte Asylbewerber (EG + 1 + 2)

Baukosten (Schätzung)

2.348.000 €

Städtebauförderung oder Wohnungspakt

–705.000 €

Mieteinnahmen in 20 Jahren

–1.350.000 €

Verbleibende Baukosten für Stadt

293.000

 

4.                              Einbringung des Grundstücks in das Kommunalunternehmen

 

Eine Überlegung wäre auch, das Grundstück in das Kommunalunternehmen des Landkreises Ebersberg einzubringen. Das Erdgeschoss könnte die Stadt auf eigene Kosten für ein Jungendzentrum und einen großen Raum  für Kultur oder Sitzungen erstellen. Die beiden oberen Geschosse könnte das Kommunalunternehmen für den Landkreis Ebersberg mit Wohnungen ausbauen. Die Stadt müsste nur die Kosten für die Errichtung des Erdgeschosses tragen. Kosten für die Wohnungen entstehen der Stadt nicht. Sie hätte aber das Belegungsrecht. Allerdings fließen auch die Mietennahmen an das Kommunalunternehmen. Nach 20 Jahren fällt das Grundstück und das Gebäude an die Stadt zurück. Zu beachten ist hier, dass das Kommunalunternehmen bewusst sehr schlicht baut, was an diesem exponierten Platz unter Umständen nicht gewünscht ist.

 

Neubau für  Kultur/Vereine (EG) und

Wohnungsbau durch Kommunalunternehmen (1 + 2)

Baukosten EG (Schätzung)

800.000 €

 

5.                              Neubau für Kultur und Vereine durch die Stadt in Eigenregie

 

Auch ein Neubau durch die Stadt wäre möglich. Die Schätzungen beliefen sich im Jahr 2009 bei ca. 2.400.000 €. Die Förderung aus dem Städtebauförderungstopf würde entfallen. Aufgrund der Steigerungen der Baukosten in den letzten Jahren muss hier mit einer Kostenmehrung zwischen 10 und 25% gerechnet werden.   

 

Neubau für Kultur und Vereine (EG + 1 + 2)

Baukosten (Schätzung 2009)

2.400.000 €

zzgl. Kostenmehrung 10– 25% (grobe Schätzung)

3.000.000 €

 

6.                              Verkauf des Grundstücks an Investor 

 

Der Verkauf des 385 m2 großen Grundstücks scheint auch bei einem hohen angenommenen Grundstückswert wenig lohnenswert, da das Grundstück keine Stellplätze enthält. Infrage käme nur der Verkauf des Gesamtgrundstücks inclusive des Parkplatzes. Näheres siehe Punkt 7.

 

7.                              Stellplatzproblematik

 

Ein Problem für die verschiedenen Nutzungsvarianten stellen die notwendigen Stellplätze dar. Der Stellplatzschlüssel für Sozialwohnungen liegt bei 1 Stellplatz pro Wohnung. Es wären also bei 8 bis 12 Wohnungen auch mindestens  8 bis 12 Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Auch bei einer anderen Nutzung werden Stellplätze notwendig.

 

Der angrenzende Parkplatz wurde mit Mitteln der Städtebauförderung gefördert. Die Fördervoraussetzungen sind eine öffentliche Nutzung der Parkplätze über 25 Jahre. Die notwendigen Stellplätze müssten abgelöst und die anteilige Förderung bei einem Verkauf zurückgezahlt werden.

 

Die Kosten für den Parkplatz lagen bei 355.000 €, die Förderung betrug 155.000 €. Gefördert wurden 51 Parkplätze. Die Parkplätze wurden 2008 in Betrieb genommen, wobei jeder Parkplatz mit 3.000 € gefördert wurde. Bis der Bedarf an Parkplätzen anfiele, wäre mindestens ein Drittel der Nutzungsdauer von 30 Jahren abgelaufen. Der Rückzahlungsbetrag könnte zwischen 16.000 € bei 8 Wohnungen und 24.000 € bei 12 Wohnungen liegen (3.000 × 12 × 2/3 = 24.000 €). Eventuell könnte eine Kürzung der Förderung vermieden werden, wenn die Rotter Str. 8 ebenfalls über die Städtebauförderung gefördert wird. Ob die Vorgehensweise toleriert wird, ist nicht sicher.

 

8.         Abriss des Gebäudes

 

Nur der Vollständigkeit halber soll hier auch die Möglichkeit dargestellt werden, das Gebäude abzureißen und einen Park anzulegen. Für das JiG könnte eine neue Heimat neben dem Kiermaier-Lagerhaus entstehen. Zuschüsse wären nicht möglich.

 

Abriss und Anlegen eines Parks

Abriss

100.000 €

JiG-Neubau am Kirmaier-Lagerhaus

500.000 €

Parkanlage

50.000 €

 

9.         Weitere Überlegungen

 

Um die Anzahl der Überlegungen abzurunden, sei hier auf Überlegungen in der Verwaltung hingewiesen. Die Verwaltung ist momentan auf drei Häuser verteilt und platzt aus allen Nähten. Stellplätze sind viel zu wenige vorhanden und in den beengten räumlichen Verhältnissen ist eine zukunftsfähige Verwaltung schwer umzusetzen. Auf dem Gesamtareal Rotter Straße 8 könnte ein neues Rathaus entstehen und das alte Rathaus für kulturelle Zwecke, Trauungen und Sitzungen verwendet werden.

 

In der anschließenden Diskussion wurde auf die bestehende Beschlusslage und das initiierte Bürgerbegehren hingewiesen, wonach jedwede andere Nutzung der Rotter Str. 8 nicht dem Bürgerwillen entsprechen würde. Somit käme also nur Variante 1 in Betracht. Außerdem wäre es den zahlreichen Kindern nicht zumutbar, den weiten Weg nach Haidling (Haschlerturm) zum Besuch z.B. der Musikschule zurückzulegen.

 

Demgegenüber wurde argumentiert, dass man jetzt andere Rahmenbedingungen zu beachten hätte (z.B. Flüchtlingszahl oder die angespannte Haushaltslage), die eine andere Entscheidung rechtfertigen würde. So hätte beispielsweise die Variante 2 den Vorteil, dass man dafür staatliche Zuschüsse bekäme und auch Mieteinnahmen generieren könne.

Ferner plädierte man für die Aufnahme eines konkreten Umsetzungsdatums in den heutigen Beschluss.

Außerdem solle man die Parkfläche hinter dem Gebäude als evtl. Erweiterungsfläche  (z.B. durch einen Überbau) in die zukünftigen Überlegungen miteinbeziehen.

 

Die Erste Bürgermeisterin führte aus, dass ihrer Meinung nach bei den Besuchern der VHS und Musikschule große Zufriedenheit mit dem Standort Haidling herrsche.

Man könne angesichts des sanierungsbedürftigen Eisstadions, des mindestens doppelt so hoch als zunächst erwarteten Aufwands für den Schulanbau, der Pflichtaufgabe Krippenplätze (Forellenstr.)  und der herrschenden Wohnungsnot Ausgaben rein nur für Kultur nach Variante 1 nicht mehr rechtfertigen und plädierte deshalb für Variante 2.

Aufgrund der vergaberechtlichen Verpflichtung einer europaweiten Architektenausschreibung sei ein konkretes Umsetzungsdatum nicht hilfreich.

 

Im Anschluss daran stellte die Sitzungsleiterin die Variante 1 (reine Kulturnutzung) zur Abstimmung.

 

Beschluss:

Ja: 2  Nein: 18 

 

Der Stadtrat beschloss gegen 2 Stimmen, die Variante 1 NICHT umzusetzen.

 

Dann bat die Erste Bürgermeisterin zur Abstimmung über Variante 2 (gemischte Nutzung durch Kultur/Vereine und Wohnungen).

 


Der Stadtrat beschloss gegen 2 Stimmen, die Variante 2 (gemischte Nutzung durch Kultur/Vereine und Wohnungen) umzusetzen.