Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Neubau einer Werkhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/68 der Gemarkung Nettelkofen (Am Schammacher Feld 43)

BezeichnungInhalt
Sitzung:27.09.2016   BWUA/024/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Vom Verwaltungsvertreter wurden die Antragsunterlagen vorgestellt. Beantragt wird die Errichtung einer Werkhalle, wofür die bestehende Garage beseitigt wird.

 

Es wurde die Genehmigungsfreistellung (Art. 57 BayBO) beantragt. Die Anwendung des Genehmigungsfreistellungsverfahren ist aber durch örtliche Bauvorschrift ausdrücklich ausgeschlossen (§ 1.1 Buchstabe c des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach – 1. Änderung). Das Vorhaben unterliegt damit auch ohne fristgerechte Überleitungserklärung (Art. 58 Abs. 2 Nr. 4 BayBO) dem (vereinfachten) Genehmigungsverfahren.

 

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ vom 16.12.1999 in der Fassung der 1. Änderung vom 14.04.2015.

 

1. Bebauungsplanänderung / Veränderungssperre:

 

Am 08.12.2015 wurde jetzt die Einleitung des Verfahrens (Aufstellungsbeschluss) für eine weitere Änderung des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Grafing-Schammach“ beschlossen mit dem Ziel, Anlagen für soziale Zwecke (§ 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) mit wohnähnlicher Nutzung (insbesondere Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbegehrende) sowie Beherbergungsbetriebe (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) dort auszuschließen.

 

Zur Sicherung der Planung wurde gemäß §§ 14, 16 BauGB eine Veränderungssperre beschlossen, die mit der Bekanntmachung am 12.12.2015 in Kraft getreten ist. Danach dürfen jetzt Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht mehr durchgeführt werden.

 

Das beantragte Vorhaben zum Neubau einer Werkhalle und Errichtung von Lagerräumen im Obergeschoss steht den Planungszielen des Änderungsbebauungsplanes und damit dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht entgegen. Die zukünftigen Regelungszwecke werden nicht berührt.

 

Das gemeindliche Einvernehmen (§ 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB) für die Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB wird erteilt.

 

 

2. Gemeindliches Einvernehmen, § 36 BauGB:

 

Überbaubare Grundstücksflächen:

Beantragt wird die Errichtung einer 2-geschossigen Werkhalle mit den Maßen 15 x 19 m, Pultdach mit einer Dachneigung von 10 Grad und einer Wandhöhe von 7,94 m bzw. 10,58 m sowie einer außenliegenden, gegenläufigen Treppe zur Erschließung des Obergeschosses. Die Halle soll an der Ostseite unmittelbar an der Grundstücksgrenze errichtet werden.

 

Das Hauptgebäude liegt innerhalb der im Süden und Westen durch Baugrenzen bestimmten Bauflächen und auf der nördlichen Baulinie.

Die östliche Baulinie, in einem Abstand von 45 m zur Westgrenze des Grundstücks verlaufend, wird um 6 m unterschritten. Diese Abweichung kann zugelassen werden, da durch die vom Bebauungsplan abweichende Grenzziehung eine atypische Grundstückssituation entstanden ist und die Abweichung im Hinblick auf die städtebauliche Zielsetzung über die Gebäudestellung untereinander bereits mehrfach aufgegeben wurde.

 

Die geplante Treppenanlage an der Südseite zur Erschließung des Obergeschosses überschreitet den Bauraum in einer Tiefe von 3,10 m und einer Breite von 6,45 m. Da es sich um die 2. Erschließungstreppe zum Obergeschoss handelt (also keine räumliche Verlagerung des Hauptzugangs) und die Treppe ohne Einhausung/Überdachung nur über 1 Geschoss führt, handelt es sich um ein Gebäudeteil im Sinne des § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO. Jedoch ist die Überschreitung der Baugrenze nicht mehr nur geringfügig, da sie über 1,50 m hinausreicht.

Da es sich um ein „Gebäudeteil“ handelt und insoweit eine Abgrenzung gegenüber einer beliebigen Überschreitung der Baugrenzen durch Hauptgebäude möglich ist, kann die notwendige Befreiung erteilt werden.

 

Maß der baulichen Nutzung:

Die höchstzulässige Grundflächenzahl von 0,8 wird mit einer GRZ von 0,44 deutlich eingehalten.

 

Die ursprünglich festgesetzte Geschossflächenzahl von max. 0,8 wäre mit einer tatsächlichen GFZ von 0,88 deutlich überschritten. Mit der Bebauungsplanänderung 2015 wurde die Festsetzung der GFZ jedoch aufgehoben und durch die Begrenzung der Zahl der Vollgeschosse (max. 3) die Geschossentwicklung geregelt. Mit beantragten 2 Vollgeschossen entspricht das Vorhaben den geänderten Festsetzungen.

 

Der Bebauungsplan setzt entlang der ersten Baureihe an der EBE 8 eine zwingende Wandhöhe von 8 m fest. Das Vorhaben unterschreitet diese Wandhöhe nur geringfügig um 6 cm. Aufgrund dieser geringen, für die äußere Wahrnehmung unbedeutenden Abweichung kann auch hierzu die notwendige Befreiung erteilt werden.

 

Art der baulichen Nutzung / Immissionsschutz:

Der Antrag enthält keine näheren Angaben über die künftige Nutzung der Werk- und Lagerhalle. Es wird deshalb für die Beurteilung davon ausgegangen, dass die Halle dem vorhandenen Gewerbebetrieb (Feinwerktechnik und Formenbau) dient. Diese Nutzungsart ist im Gewerbegebiet allgemein zulässig; Nutzungsausschlüsse für diese Nutzungsart bestehen nicht.

 

Der Bebauungsplan schränkt jedoch die bauliche Nutzung insoweit ein, als deren Lärmemissionsverhalten kontingentiert ist. Nähere Beschreibungen über den Betriebsablauf enthalten die Antragsunterlagen nicht. Es ist deshalb gemäß § 1.1. Buchstabe b durch den Antragsteller der Nachwies zu erbringen, dass der festgesetzte IFSP mit Schallleistungspegel von 60 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) in der Nacht eingehalten wird bzw. deren Einhaltung durch Nebenbestimmung geregelt wird.

 

Gestaltung / Freiflächen:

Die Bauvorlagen sind um Darstellungen über die Freiflächengestaltung zu ergänzen, um die Errichtung des 3 m breiten Grünstreifens an der Nordgrenze und die Ausführung der notwendigen Stellplätze mit einem wasserdurchlässigen Belag darzulegen.

 

Das Pultdach mit 10° Dachneigung (Bestandsgebäude 18°) entspricht den im Jahr 2015 geänderten Festsetzungen zur Dachgestaltung.

 

Hinweis:

1. Abstandsflächen:

Mit einem Abstand von nur 5 m wird die gesetzliche Abstandsfläche gegenüber dem Bestandsgebäude (also auf dem eigenen Baugrundstück) nicht eingehalten.

 

Ganz ohne Abstand zur Grundstücksgrenze ist die östliche Außenwand beantragt. Ein Vorrang des Planungsrechtes (Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO) für den Grenzanbau besteht nicht, da die geschlossene Bauweise nicht festgesetzt ist. Auch ein Vorrang des Satzungsrechts (Art. 6 Abs. 5 Satz 3, 4 BayBO) – also die Rechtfertigung des Grenzanbaus aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes – kann nicht beansprucht werden, weil die Außenwand nicht auf der festgesetzten Baulinie liegt, sondern 6 m dahinter zurückbleibt. Auch erlaubt diese Vorschrift nur kürzere oder längere Abstandsflächen, nicht aber deren gänzlichen Verzicht.

 

Hier ist eine Übernahme der notwendigen Abstandsfläche durch den Grundstücksnachbarn oder eine Abweichung notwendig. Nachteilige städtebauliche Auswirkungen durch die Zulassung einer Grenzbebauung und die dann entstehende geschlossene Bauweise entstehen für die Stadt Grafing nicht.

 

2. Stellplätze:

Für die Werkhalle und das Lagergebäude entsteht folgender Stellplatzbedarf:

Betriebsleiterwohnung (Bestand)                                               2,00 Stpl.

Montage (Bestand) 124,25 m² / 1 Stpl. / 70 m²                         1,78 Stpl.

Lager (Bestand) 15,96 m² / 1 Stpl. / 100 m²                              0,16 Stpl.

Montage (neu) 264,69 m² / 1 Stpl. / 70 m²                                3,78 Stpl.

Lager (neu) 264,69 m² / 1 Stpl. / 100 m²                                   2,65 Stpl.

Summe 10,37 Stpl.                                        gerundet              11 Stellplätze

 

Auf dem Grundstück sind 11 Stellplätze nachzuweisen. Für die Unterteilung, Begrünung und deren Befestigung (wasserdurchlässiger Belag) wird auf die Festsetzung des Bebauungsplanes verwiesen. Es ist noch ein Freiflächengestaltungsplan vorzulegen, um die Einhaltung dieser Festsetzungen überprüfen zu können.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme wurde vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig Folgendes beschlossen:

a)  Das gemeindliche Einvernehmen gemäß § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB für die Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB wird erteilt.

b)  Dem Bauantrag zum Neubau einer Werkhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. 629/68 der Gemarkung Nettelkofen, Am Schammacher Feld 43, wird das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Maßgaben erteilt:

·      Ein Freiflächengestaltungsplan ist vorzulegen, um die Einhaltung der Festsetzung zur Grünordnung und den Außenanlagen sicherzustellen.

·      Der Nachweis über die Einhaltung des immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegels ist zu erbringen bzw. durch Nebenbestimmung sicherzustellen.