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Sitzung: | 26.07.2016 BWUA/023/2016 |
Dokumenttyp | Bezeichnung | Aktionen |
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Die Beschlussvorlage wurde am 20.07.2016 in das Gremieninfo eingestellt. Nach kurzer Einleitung übergab die Erste Bürgermeisterin dem Verwaltungsvertreter das Wort zur Vorstellung des städtebaulichen Vertrages für das Wohnbaugebiet an der Aiblinger Straße. Vom Verwaltungsvertreter wurde daraufhin zum besseren Verständnis kurz auf die Vorgeschichte hingewiesen und im Anschluss der städtebauliche Vertrag vorgestellt.
1. Grundlagen
Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat am 15.03.2016 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss zum Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ gefasst. Aufgrund des erreichten Verhandlungsstandes sind jetzt die städtebaulichen Verträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) zur Umsetzungen des „Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik“ vom 10.11.2015 abzuschließen. Dem entsprechend hat auch der Bau-, Werk- und Umweltausschuss (Sitzung vom 15.03.2016, TOP 10) die Fortführung des Bauleitplanverfahrens hiervon abhängig gemacht (Beschlussteil Nr. 3.5 lit. a).
So sind städtebauliche Verträge dann nicht mehr zulässig, wenn bereits ein Bebauungsanspruch besteht. Das ist nicht erst nach Inkrafttreten eines Bebauungsplans der Fall, sondern ggf. schon in einem früherem Stadium bei entsprechender Planreife durch die sog. Vorgriffsgenehmigung (§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Es empfiehlt sich deshalb dringend, die städtebaulichen Verträge vor der Prüfung der in den Verfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen abzuschließen – jedenfalls vor Abschluss des Erschließungsvertrags (vertragliche Sicherung der Erschließung).
Um den Verfahrensfortgang nicht zu verzögern (die Planoffenlegung nach § 3 Abs. 2 BauGB erfolgt von 08.08. – 09.09.2016), wurde jetzt der Vorentwurf des städtebaulichen Vertrags mit den Eigentümern verhandelt. Aufgrund der notariellen Beurkundungspflicht des Ankaufsrechtsvertrags und der Abtretung von Erschließungs- und Bedarfsflächen (§ 311b, 128 BGB) unterliegt der Vertrag insgesamt der Beurkundungspflicht. Nachdem Einigkeit mit den Eigentümern bzw. Erwerbern der Grundstücke über die wesentlichen Vertragsinhalte besteht, wird der Vertragsentwurf jetzt dem zuständigen Bau-, Werk- und Umweltausschuss (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 lit. a, g GeschO) zur Billigung vorgelegt. Erst dann erfolgen die vollständige förmliche Ausarbeitung des Entwurfs und die abschließende notarielle Beurkundung vorbehaltlich der Nachgenehmigung.
Die Nachgenehmigung des städtebaulichen Vertrags soll dann mit der Prüfung der Stellungnahmen aus §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB im September 2016 erfolgen. Anschließend ist die Übertragung der Erschließungsanlagen zu verhandeln (Erschließungsvertrag), um die Erschließungsplanung und ggf. noch eine Ausschreibung der Bauleistungen in den „Wintermonaten“ vornehmen zu können. Für die im Vertrag genannten Fristen ist die gesicherte Erschließung (als zwingende Zulässigkeitsvoraussetzung (§§ 33 Abs. 1 Nr. 4, 30 Abs. 1. BauGB) stets Voraussetzung.
2. Zugangskriterien
Der Vertragsentwurf übernimmt hinsichtlich der Verfügungsbeschränkung unter 4.2 die vom Stadtrat ebenfalls am 10.11.2015 bestimmten Zugangsvoraussetzungen (Kriterienkatalog). Hier soll eine „Ungenauigkeit“ korrigiert werden, die bei dem hier in Rede stehenden Wohnungsverkauf bedeutsam ist. Es geht um den Zugangsausschluss hinsichtlich des vorhandenen Vermögens in Ziffer 1.8. Wortlaut des Kriterienkatalogs:
„Nicht zugangsberechtigt sind Personen, deren Vermögen den Kaufpreis der
zu erwerbenden Immobilie (incl. Grundstücksanteil) übersteigt.“
Diese Regelung entspricht den Empfehlungen der Kommunalen
Spitzenverbände (vgl. Städtetag und Gemeindetag vom 12.11.2014) und entspricht
bei dem jeweils im konkreten Einzelfall zu betrachtenden Vertragsverhältnis
(konkretes Baugebiet) beim Grundstückskauf (unbebaut) auch den beachtlichen
europarechtlichen Voraussetzungen („soziökonomische Kriterien“); Beispiel:
Fläche ca. 220 m² à 390– €/m² = 85.800– €.
Die Regelung lässt jedoch den Wohnungskauf im Rahmen des Vertragsmodells – wie es das „Grafinger Modell“ ermöglicht – unberücksichtigt. So wäre beim Kauf der Wohnung („Immobilie incl. Grundstücksanteil“) nur ein Vermögen schädlich, das die Höhe des Wohnungskaufpreises übersteigt. Das widerspricht nicht nur der Zielrichtung städtebaulicher Verträge (§11 Abs. 1, 2 BauGB), sondern eben auch dem o.g. EU-Primärrecht (Beispiel: Wohnung 80 m² Wohnfläche à 3.300,– €/m² = 264.000,– €). Hier wird (als zu diskutierender Vorschlag) eine Vermögensquote in Höhe von max. 25 v.H. des Kaufpreises der Wohnung incl. Grundstücksanteil vorgeschlagen.
Auch Ziffer 1.4 Abs. 2 des Kriterienkatalogs (Wortlaut):
„Als Wohngrund gilt nicht eine
Eigentumswohnung, wenn diese zur Finanzierung des Grunderwerbs oder der
Bebauung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufvertragsabschluss veräußert wird.
Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen
angerechnet.“)
sollte beim Wohnungskauf ausgeschlossen
werden. Die Ausschlussregelung der Ziffer 1.4, die selbständig neben Ziffer 1.8
steht, dürfte dem Vertragsziel des Grundsatzbeschlusses hinsichtlich des
vergünstigten Wohnungskaufs ebenfalls nicht gerecht werden. Sie würde es
ermöglichen, eine bereits im Gemeindegebiet Grafing befindliche
Eigentumswohnung zum Kauf einer jetzt verbilligten Wohnung zu veräußern. Ziel
sollte es schließlich sein, möglichst nur gegenüber Personen den Erwerb von
Wohneigentum zu fördern, die sich nicht auf dem freien Grundstücksmarkt
behaupten können.
Im Hinblick auf die inhaltlichen Abweichungen vom Kriterienkatalog ist deshalb die Genehmigung des städtebaulichen Vertrages (nach notarieller Beurkundung) durch den Stadtrat notwendig.
3. Städtebaulicher
Vertrag für das Baugebiet „Aiblinger Straße“
Der städtebauliche
Vertrag unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht (§§ 311b, 128 BGB). Der
nachfolgende Vertragsentwurf (materieller Regelungsinhalt) ist noch um die
jeweiligen sachen- und grundbuchrechtlichen Erklärungen zu ergänzen.
Städtebaulicher Vertrag
für das Baugebiet „Aiblinger Straße“
Stand: 26.07.2016
Die Stadt Grafing b.M.,
Marktplatz 28, 85567 Grafing b.M.,
vertreten durch Frau
Angelika Obermayr, Erste Bürgermeisterin,
vorbehaltlich der
Genehmigung durch den Stadtrat,
(nachfolgend auch Stadt
genannt)
und
(Eigentümer Fl.Nr. 551 der Gemarkung
Grafing)
(nachfolgend auch „Grundstückseigentümer 1“
genannt)
und
(Eigentümer Fl.Nr. 549 der Gemarkung
Grafing)
(nachfolgend auch „Grundstückseigentümer 2“
genannt)*
(Käufer der Fl.Nr. 539 der Gemarkung
Grafing)
(nachfolgend auch „Grundstückseigentümer 2“
genannt)
*[Solange keine Eigentumsübertragung § 873 BGB stattgefunden hat, ist
eine Mitwirkung der Voreigentümer beim Vertragsabschluss notwendig. Der
schuldrechtliche Kaufvertrag ist jederzeit auflösbar bzw. wird ohnehin ein
Rücktrittsrecht oder eine aufschiebende Bedingung zum Inhalt haben. Damit würde
die vertragliche Bindung der Stadt mit dem Erwerber im Falle einer
Vertragsauflösung / -rücktritts / Nichteintritt der Bedingungen ins Leere
gehen. Erfolgt dies zeitlich nach Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens, wäre
Stadt zu diesem Zeitpunkt an einem erneuten Vertragsabschluss gehindert (§ 11
Abs. 2 BauGB). Hinzu kommt die notwendige dingliche Sicherung an erste
Grundbuchrangstelle.]
schließen folgenden Vertrag:
1. Grundlagen
1.1 Die Stadt
beabsichtigt die Wohnbaulandausweisung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549 und 551
der Gemarkung Grafing mit einem amtlichen Flächenmaß von 11.262 m² und 4.608
m², die sich unmittelbar südlich des Aldi-Marktes (Glonner Straße) und westlich
der Aiblinger Straße am westlichen Siedlungsrand von Grafing befinden.
Vorbereitend (§ 8 Abs. 2 BauGB) wurde der Flächennutzungsplan bereits geändert
(13. Änderung des Flächennutzungsplanes; Inkrafttreten am 24.04.2015) und
stellt dort ein Allgemeines Wohngebiet dar. Derzeit wird das
Bebauungsplanverfahren für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ zur Festsetzung
eines allgemeinen Wohngebietes durchgeführt (nachfolgend „Bebauungsplan“). Der
nach dem Planungsstand aktuelle Entwurf des Bebauungsplans liegt als Anlage 1
bei.
Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan (§ 2 Abs. 1
BauGB) vom 04.11.2014 wurde vom Stadtrat unter der Voraussetzungen gefasst,
dass die Baulandausweisung unter Beachtung der Grundsätze zur gemeindlichen
Wohnungsbaupolitik erfolgt, wie sie der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
(Zielbindungsvertrag) dann jeweils geltende Grundsatzbeschluss bestimmt.
Im Bebauungsplanverfahren wurde bisher die frühzeitige Öffentlichkeits-
und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt. Nach
Prüfung der dabei eingegangenen Stellungnahmen hat der beschließende Bau-,
Werk- und Umweltausschuss am 15.03.2016 den Bebauungsplanentwurf in der als
Anlage 1 beigefügten Fassung gebilligt und zur Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB)
bestimmt. Dem Aufstellungsbeschluss folgend ist jedoch vor Fortführung
des Bebauungsplanverfahrens jetzt unter anderem auch der Sicherungsvertrag für
die Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik in der aktuell
geltenden Fassung vom 10.11.2015 zum Abschluss zu bringen.
Die geplante Wohnbebauung ist auf den im
bauplanungsrechtlichen Außenbereich liegenden Grundstücken unzulässig (§ 35
BauGB). Allein mit der Aufstellung des Bebauungsplans können die
bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für die beabsichtigte
Wohnbebauung geschaffen werden. Das laufende Bebauungsplanverfahren hat auch
noch keinen Stand erreicht (§ 33 BauGB), der einen Anspruch (zwingend oder nach
pflichtgemäßen Ermessen) auf Erteilung einer Baugenehmigung verschafft; im
Übrigen fehlt es auch noch an der gesicherten Erschließung.
Die Rechtsmäßigkeitsvoraussetzungen des § 11 Abs. 2 Satz
2 BauGB für den Abschluss städtebaulicher Verträge liegen damit vor.
1.2 Der aktuelle
Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 verlangt die Förderung
der Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Personen oder aus anderen
sozialen Gründen benachteiligten Personen der örtlichen Bevölkerung (sozial-
und familiengerechte Wohnraumversorgung) bei der Baulandneuausweisung auf
Flächen, die bisher gemäß § 35 BauGB nicht für allgemeine Wohnzwecke bebaubar
sind.
Hierfür sind
a.
die
öffentlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen unentgeltlich an die Stadt zu
veräußern und
b. ein Anteil von 35% der danach verbleibenden Bauflächen für den Zweck der
sozial- und familiengerechten Wohnraumversorgung zu sichern (Sozialanteil).
Über den restlichen Anteil von 65% (Eigenanteil) kann der jeweilige
Grundstückseigentümer frei verfügen, insbesondere zur Deckung des eigenen
Wohnbedarfs oder seiner Kinder.
1.3 Dieser
Vertrag regelt
- gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 HS. 2 BauGB die Bereitstellung
der für oder durch den Bebauungsplan benötigten Grundstücke (Erschließungs- und
sonstige Bedarfsflächen; Folgelastenvertrag),
- gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB die Sicherung der
künftigen Baugrundstücke für die sozial- und familiengerechte
Wohnraumversorgung (Zielbindungsvertrag) gemäß 1.2 dieses Vertrages und
- gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 HS. 2 BauGB die Neuordnung der
Grundstücksverhältnisse und zum finanziellen Vorteilsausgleich (Abwendung der
amtlichen Umlegung; §§ 45 ff. BauGB und § 58 Abs. 1 Satz 3 BauGB).
Nicht Gegenstand des Vertrags ist die Übertragung der
Erschließungsarbeiten für das Baugebiet (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
Entsprechende Vereinbarungen werden voraussichtlich in einem gesonderten
städtebaulichen Vertrag geregelt.
2. Sicherung der sozial- und
familiengerechten Wohnraumversorgung
(Sozialbindung)
2.1 Um zu gewährleisten,
dass die betroffenen Flächen für den festgelegten Zeitraum den planerischen
Zielvorstellungen der Stadt entsprechend genutzt werden, räumen
a. die Grundstückseigentümer 1 für das Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung
Grafing
b. die Grundstückseigentümer 2 für das Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung
Grafing
der Stadt die in diesem Vertrag begründeten Rechte ein.
Hierzu wird allerdings vorab klargestellt, dass die in diesem Vertrag von dem
Grundstückseigentümer übernommenen Verpflichtungen nicht als Gegenleistung zu
der eventuellen Baulandausweisung gedacht und gewollt sind. Insbesondere
übernimmt die Stadt keinerlei Verpflichtung, das darauf abzielende Verfahren
fortzuführen und mit bestimmten Festsetzungen abzuschließen. Eine gemäß § 1
Abs. 3 Satz 2 BauGB unzulässige vertragliche Vorabbindung des Planungsermessens
wird durch den Vertrag ausdrücklich nicht begründet. Den Grundstückseigentümern
ist bekannt, dass aufgrund des ungebundenen Planungsermessens ein Abschluss des
Bebauungsplanverfahrens überhaupt oder mit einem bestimmten Inhalt nicht
erwartet werden kann.
2.2 Die der
Sozialbindung gemäß dem Grundsatzbeschluss (vgl. 1.2) unterliegenden
Bauparzellen sind in dem als Anlage 2 beigefügten Lageplan für das Grundstück
a) der Grundstückseigentümer 1 (Fl.Nr. 551 der Gemarkung
Grafing) gelb umrandet
b) der Grundstückseigentümer 2 (Fl.Nr. 549 der Gemarkung
Grafing) orange umrandet
dargestellt. Der jeweilige Grundstückseigentümer ist
nicht berechtigt, andere als die dort bezeichneten Parzellen der Sozialbindung
zu unterwerfen. Die der Sozialbindung unterliegenden Parzellen werden
nachfolgend gemeinschaftlich als Vertragsflächen
bezeichnet bzw. die gelb umrandete Fläche als Vertragsfläche 1 und die orange umrandete Fläche als Vertragsfläche 2.
Ergeben sich im weiteren Bebauungsplanverfahren noch
Änderungen im Planinhalt, dann sind die Vertragsbeteiligten verpflichtet,
unmittelbar nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes (§ 10 Abs. 3 BauGB) diesen
Vertrag an die geänderten Verhältnisse anzupassen (Art. 60 BayVwVfG). Gelingt
keine Einigung über den Inhalt der Vertragsanpassung, dann obliegt der Stadt
Grafing das Bestimmungsrecht hierzu, die es nach billigem Ermessen auszuüben
hat (§ 315 BGB).
Nach amtlicher Vermessung der Grundstücke und Erteilung
der zur Bauausführung kommenden Baugenehmigung ist eine abschließende
Flächenbilanz zu erstellen. Die Differenz der daraus für die in Nr. 2.1
genannten Grundstücke entstehenden Geschossflächen und der nach Nr. 1.2
maßgeblichen Quote von 35% der Gesamtgeschossfläche ist durch einen Geldbetrag
auszugleichen. Der Ausgleichsbetrag für Mehr- bzw. Minderflächen beträgt 650,–
€ je Quadratmeter zulässige Geschossfläche. Der Ausgleichsbetrag ist innerhalb
von 10 Tagen nach Erklärung der Auflassung (§ 925 BGB) zur Zahlung fällig; nach
Fälligkeit ist der Betrag mit 5% über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu
verzinsen.
[Anmerkung: Im Falle
eines Quotenüberhangs zugunsten der Stadt entsteht eine Entschädigungspflicht,
die nicht durch Einnahmen von den Begünstigten (Grundstücks- oder
Wohnungskäufern) ausgeglichen werden können.]
Bleibt die Baugenehmigung hinter der nach § 20 BauNVO
zulässigen Geschossfläche zurück, ist die danach zu ermittelnde Geschossfläche
maßgeblich.
3. Bau-
und Veräußerungsverpflichtung
3.1 Die
Grundstückseigentümer sind verpflichtet, zur Deckung des dringenden
Wohnbedarfs, insbesondere der einkommensschwachen ortsansässigen Bevölkerung,
die Grundstücke bzw. Wohnungen in den Vertragsflächen zügig innerhalb der
nachfolgend genannten Bedingung und Fristen zu verkaufen.
Die Bildung von Erbbaurechten und dessen Verkauf ist
nicht zulässig.
Eine Vermietung oder eine andere gewerbsmäßige
Grundstücksnutzung ist nicht zulässig, auch nicht zu Gunsten der in Nr. 4.2
begünstigten Personen.
Die nachgenannten Veräußerungsfristen beginnen erst zu
laufen, wenn die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB), etwa durch die
Wirksamkeit eines städtebaulichen Vertrags zur Übertragung der
Erschließungsarbeiten bzw. zur Übernahme der Erschließungskosten oder durch
entsprechende Bestätigung der Stadt Grafing b.M. in der gemeindlichen
Stellungnahme (Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BayBO) im Rahmen des gemeindlichen
Einvernehmens (§ 36 BauGB) bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58
BayBO). Erfolgt kein annehmbares Erschließungsangebot durch die
Grundstückseigentümer an die Stadt und gelingt der Abschluss eines
städtebaulichen Vertrages über die Erschließung nicht innerhalb von 3 Monaten
nach Inkrafttreten des Bebauungsplans, dann wird die Erschließung von der Stadt
Grafing b.M. (gesetzliche Erschließungspflicht) durchgeführt. Die Stadt erklärt
dann schriftlich gegenüber den Grundstückseigentümern den Zeitpunkt über den
Eintritt der gesicherten Erschließung. Die Veräußerungsfrist läuft dann ab
Zugang der Erklärung.
3.2 Die im
beiliegenden Anlage 2 in gelber Farbe gekennzeichneten
Vertragsfläche 1 ist entsprechend der im Bebauungsplan vorgeschlagenen
Grenzziehung zu parzellieren für eine Bebauung mit Einzelhäusern
(Hausgruppe/Reihenhausanlage) und innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten
des Bebauungsplans an Berechtigte zu veräußern. Soweit zu diesem Zeitpunkt die
Grundstücksteilung (im Wege der Sonderung oder aufgeschobener Abmarkung) für
die Baugrundstücke bzw. die Bildung von Wohnungsteileigentum noch nicht
abgeschlossen ist, verlängert sich die Frist entsprechend.
Die Grundstücke sind von den Grundstückseigentümern im
unbebauten Zustand zu veräußern.
Der Verkaufspreis
für das erschließungsbeitragsfreie Grundstück darf 60% des zum Zeitpunkt der Veräußerung maßgeblichen
Bodenrichtwerts (§ 196 BauGB) nicht überschreiten. Erschließungsbeiträge im
Sinne dieser Regelung sind die Beiträge nach §§ 123 ff. BauGB und Art. 5 KAG
sowie Kostenerstattungsbeträge nach §§ 135a ff. BauGB. Bei der Ermittlung des
Verkaufspreises ist dabei unabhängig von der Grundstücksgröße und der Größe der
festgesetzten Bauflächen (Baufenster) und den Festsetzungen zum Maß der
baulichen Nutzung eine GFZ von 0,5 anzusetzen.
Der ermäßigte Kaufpreis ist auch maßgeblich für
mitveräußerte Garagen- und Stellplatzflächen und Gemeinschaftsflächen (z.B.
Hauszugang), soweit hierfür gesonderte Buchgrundstücke gebildet werden.
Den Grundstückseigentümern und der Stadt ist bekannt,
dass der Bodenrichtwert zum 31.12.2016 gemäß § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB neu
ermittelt wird. Aufgrund der aktuellen Preisentwicklung ist eine spürbare
Erhöhung der Bodenrichtwerte zu erwarten. Um möglichst frühzeitig den
Grundstücksverkauf vorbereiten zu können, wünschen die Grundstückseigentümer 1
die vertragliche Festlegung des Bodenwertes für die Zeit vom 31.12.2016 bis
31.12.2018. Einvernehmlich wird deshalb der für den Verkaufspreis der
Vertragsfläche 1 maßgebliche Bodenrichtwert für diesen Zeitraum mit 650,– €/m²
festgelegt. Der ermäßigte Verkaufspreis beträgt damit 390,– €/m².
3.3 Die in der
Anlage 2 in oranger Farbe gekennzeichnete Vertragsfläche sind unverzüglich mit Mehrfamilienhäusern
zu bebauen und die Wohnungen zu veräußern. Hierfür verpflichtet sich der
Grundstückseigentümer 2,
a) innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten des
Bebauungsplans im Benehmen mit der Stadt
-
die Baugenehmigungen für die Vertragsflächen zu erstellen
und zu beantragen (oder im Falle einer Genehmigungsfreistellung die
erforderlichen Unterlagen bei der Stadt einzureichen),
-
den Aufteilungsplan nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu
erstellen und
-
die Aufteilung in Wohnungsteileigentum zu beantragen.
b) spätestens 10 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung
bzw. der Vorlage der Genehmigungsfreistellung oder der Mitteilung der Stadt
nach Art. 64 Abs. 3 Satz 4 BayBO mit dem Bau zu beginnen,
c) die Vorhaben spätestens 24 Monate nach Baubeginn
fertigzustellen (einschließlich der Außenanlagen) und
d) die Wohnungen innerhalb von 6 Monaten nach Erteilung
der Baugenehmigung bzw. der Genehmigungsfreistellung an Berechtigte zu
veräußern.
Der
ermäßigte Verkaufspreis (erschließungsbeitragsfrei) für
a) Wohnungen im Erdgeschoss darf 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche
(Basiswert
4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,
b) Wohnungen im Dachgeschoss, wenn das Dachgeschoss
als Terrassengeschoss errichtet wird, darf 3.300,– € je
Quadratmeter Wohnfläche
(Basiswert 4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,
c) die sonstigen Wohnungen darf 3.225,– € je Quadratmeter
Wohnfläche (Basiswert 4.300,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten.
Zwingend mit zu veräußern sind die in der
Teilungserklärung der Wohnung zugewiesene und gemäß Art. 47 BayBO
erforderlichen Stellplätze, wobei der Kaufpreis je Stellplatz in der Tiefgarage
20.000,– € und für oberirdische Stellplätze 5.000,– € nicht überschreiten darf.
Das gilt auch für Besucherstellplätze im Gemeinschaftseigentum.
Es handelt sich jeweils um einen Gesamtkaufpreis;
sonstiges Sondereigentum, Sondernutzungsrechte sowie das Gemeinschaftseigentum
sind darin enthalten.
Beim Wohnungsverkauf ist eine einheitliche
Baubeschreibung sowohl für die Wohnungen auf der Vertragsfläche (Wohnungen mit
Sozialbindung) als auch für die frei veräußerbaren Wohnungen zugrunde zu legen,
wobei Sonderwünsche der jeweiligen Erwerber unberücksichtigt bleiben.
Der Grundstückseigentümer ist ausdrücklich nicht
verpflichtet, den jeweiligen Käufern gegenüber seine Kalkulation oder die
einzelnen Kaufpreisteile offenzulegen.
3.4 Für den Erstverkauf
der Grundstücke bzw. der Wohnungen durch die Grundstückseigentümer 1 und 2 wird
vereinbart, dass die Stadt Grafing b.M. unabhängig von der Anzahl der
Kauinteressenten verpflichtet ist, den Grundstückseigentümern die berechtigten
Kaufinteressenten und deren Rangfolge (vgl. Nr. 4.2.6) zu benennen.
Werden berechtigte Kaufinteressenten innerhalb der
Veräußerungsfrist von der Stadt nicht oder nicht in der notwendigen Anzahl
benannt oder finden sich keine berechtigten Kaufinteressenten, so ist der Grundstückseigentümer
berechtigt, seine Verkaufsverpflichtung durch Zahlung eines einmaligen
Geldbetrages zu erfüllen, wie er für den Fall des gemeindlichen
Ablösungsverlangens in Nr. 5.1.4 vereinbart ist.
Es wird klargestellt, dass nach Ablauf der Veräußerungsfrist
erfolgte Bewerbungen bzw. Benennungen durch die Stadt vom jeweiligen
Grundstückseigentümer nicht mehr berücksichtigt werden müssen.
[Anmerkung: Es bleibt
den Vertragsparteien natürlich unbenommen, in einem Nachtrag die
Veräußerungsfristen und das Bewerber- und Benennungsverfahren nochmals neu zu
regeln.]
Nach erfolgter Zahlung des Ablösungsbetrags unterliegt
der Grundstückeigentümer nicht mehr der Verfügungsbeschränkung und der
Sozialbindung dieses Vertrags. Die Grundstücke sind dann frei veräußerbar. Die
Stadt ist nach Zahlungseingang des Ablösungsbetrages verpflichtet, die Löschung
der zur Sicherung der Sozialbindung eingetragenen Auflassungsvormerkung zu
bewilligen.
3.5 Die
Grundstückseigentümer 1 verpflichten sich, außerhalb der Vertragsflächen
liegende Reihenhausgrundstücke einer Hausgruppe ebenfalls unter Beachtung der
Verpflichtungen gemäß Nr. 4.2.2.2, 4.2.2.4 und 4.2.2.5 zu bebauen oder mit
entsprechender Übernahme dieser Verpflichtung zu veräußern.
4. Verfügungsbeschränkung
4.1 Die
Grundstückseigentümer verpflichten sich, während eines Zeitraums von 15 Jahren,
gerechnet ab heute, ohne Genehmigung der
Stadt die Vertragsflächen weder zu veräußern noch diesbezüglich eine
Nutzungsüberlassung zu vereinbaren. Als Veräußerung bzw. Nutzungsüberlassung
gilt dabei jedes Rechtsgeschäft, durch das einem Dritten die Verwertung oder
Nutzung der Vertragsfläche auf eigene oder fremde Rechnung rechtlich oder
wirtschaftlich ermöglicht wird, insbesondere auch
a) der Abschluss
eines Kauf-, Schenkungs-, Übergabe- oder auch Tauschvertrags,
b) die Abgabe eines
Angebots auf Abschluss eines solchen Vertrags oder die Einräumung einer
wirtschaftlich ähnlichen Rechtsstellung, insbesondere Treuhänderstellung oder
eines Vorkaufsrechts,
c) die Einräumung
eines Nießbrauchs, eines Erbbaurechts, einer Benützungsdienstbarkeit sowie der
Abschluss von Miet- oder Pachtverträgen oder von Gestattungsverträgen sonstiger
Art, soweit ein Dritter dadurch eine eigentümerähnliche Rechtsstellung erlangt,
d) die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums zur
Errichtung eines Bauwerks auf fremdem Grund und Boden.
4.2 Die Stadt
verpflichtet sich, die für Verfügungen über das Grundstück vorbehaltene Genehmigung nach Nr. 4.1 zu erteilen,
wenn folgende Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt sind:
4.2.1 Persönliche
Zugangsvoraussetzungen
Beim Erwerber handelt es sich um folgende Personen mit
Zugangsberechtigung nach dem vom Stadtrat am 15.11.2015 beschlossenen Zugangs-
und Kriterienkatalog:
4.2.1.1 Ortsansässige,
die länger als 5 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing ihren Hauptwohnsitz
und Lebensmittelpunkt haben,
4.2.1.2 ehemalige
Ortsansässige, die vor ihrem Wegzug mindestens 5 Jahre ununterbrochen in der
Stadt Grafing b.M. ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und weniger
als 8 Jahre auswärts gewohnt haben oder
4.2.1.3. ehemalige
Ortsansässige, die während ihrer ersten 18 Lebensjahre 12 Jahre ununterbrochen
in der Stadt Grafing b.M. ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und
nicht länger als 15 Jahre auswärts gewohnt hat.
Nicht zugangsberechtigt sind:
4.2.1.4 Personen,
die auch bereits Wohngrundbesitz im Gemeindegebiet Grafing b.M. besitzen. Das
gilt ebenso für deren Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Partner in
eheähnlicher Gemeinschaft (Lebensgefährten) und im Haushalt der Person lebende
Kinder.
Ausnahme beim Grundstückskauf (nicht beim Wohnungskauf):
Als Wohngrund gilt nicht eine Eigentumswohnung, wenn diese zur Finanzierung des
Grunderwerbs oder der Bebauung innerhalb von 6 Monaten nach
Kaufvertragsabschluss veräußert wird. Immobilieneigentum außerhalb der
betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.
4.2.1.5 Personen,
die eigenen Wohngrundbesitz in Grafing b.M. in den letzten 8 Jahren veräußert
oder in anderer Weise Dritten übertragen haben.
4.2.1.6 Ein
Paar oder eine Familie, deren Gesamteinkommen € 96.000,- zuzüglich der
Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,- überschreitet.
4.2.1.7 Alleinstehenden,
deren Gesamteinkommen € 48.000,– zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von €
7.008,– überschreitet.
4.2.1.8 Personen,
deren Vermögen
a) beim
Grundstückkauf den Kaufpreis des zu erwerbenden Grundstücks
b) beim
Wohnungskauf 25 v.H. des ermäßigten Wohnungspreises zzgl. Stellplätze
nicht übersteigt.
4.2.1.9 Minderjährige
und juristische Personen.
4.2.2 Sachliche Zugangsvoraussetzungen:
4.2.2.1 Eine
berechtigte Person kann nur 1 Baugrundstück oder eine 1 Wohnungen erwerben.
Ehepaare und Lebenspartner können insgesamt nur 1 Baugrundstück/Wohnung
erwerben, auch wenn die beiden Bewerber jeweils für sich berechtigt sind.
4.2.2.2 Beim
Verkauf eines unbebauten Grundstücks verpflichtet sich der
Grundstückseigentümer, den Käufer gegenüber der Stadt (als echter Vertrag
zugunsten Dritter) zu verpflichten, das Grundstück innerhalb von 3 Jahren ab
der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages mit einem Wohnhaus zu bebauen und
bezugsfertig herzustellen.
4.2.2.3 Im
Kaufvertrag muss sich der Käufer gegenüber der Stadt (als echter Vertrag
zugunsten Dritter) verpflichten, die Wohnung bzw. das Wohnhaus auf die Dauer
der Bindungsfrist selbst zu eigenen Wohnzwecken und als Hauptwohnsitz zu
nutzen. Eine andere Nutzung oder eine Nutzung durch Dritte (insbesondere
Vermietung) ist wiederum nur mit schriftlicher Genehmigung der Stadt zulässig.
Die Genehmigung wird nur erteilt, wenn vorübergehend kein Wohnbedarf besteht
und die Vermietung an Personen nach Nr. 4.2.1 erfolgt.
4.2.2.4 Die
Käufer von Grundstücken der Vertragsfläche 1 (Reihenhäuser) sind vertraglich zu
verpflichten, die Grundstücke zumindest bis zur Fertigstellung des Rohbaus
(Äußeres Mauerwerk und fertige Dachhaut) gemeinsam zu errichten
(Bauherrengemeinschaft) oder errichten zu lassen.
4.2.2.5 Die
Käufer von Grundstücken der Vertragsfläche 1 (Reihenhäuser) sind vertraglich zu
verpflichten, ihre Bauvorhaben in der äußeren Gestaltung weitgehend anzupassen
und aufeinander abgestimmte Bauvorlagen für die jeweilige Hausgruppe erstellen
zu lassen und gemeinsam (zeitgleich) für das Baugenehmigungs- bzw.
Genehmigungsfreistellungsverfahren einzureichen.
4.2.3 Der
Kaufpreis
a) für das erschließungsbeitragsfreie Baugrundstück 390,–
€/m² nicht überschreitet,
b) beim Wohnungsverkauf 3.225,– € je Quadratmeter Wohnfläche
bzw. bei Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss (Terrassengeschoss) 3.300,–
€ je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreitet
c) der Kaufpreis von Tiefgaragenstellplätzen 20.000,– €
bzw. oberirdischen Stellplätzen 5.000,– € nicht überschreitet.
4.2.4 Im
Kaufvertrag muss der Käufer gegenüber der Stadt die o.g. Verpflichtungen der
Verfügungsbeschränkung für die restliche Laufzeit übernehmen und im Fall eines
möglichen späteren Weiterverkaufs dem Käufer wiederum zur Erfüllung zu
übertragen.
4.2.5 Maßgebend
für die Genehmigungsvoraussetzungen sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses (z.B. Kaufvertrag) oder eines von der Stadt bestimmten
früheren Stichtags.
4.2.6 Benennungsrecht
der Stadt:
Bei mehreren berechtigten Kaufinteressenten kann die
Stadt die Genehmigung davon abhängig machen, dass die Veräußerung entsprechend
der von der Stadt bestimmten Reihenfolge der Interessenten erfolgt, die in
einem Bewerberverfahren ermittelt werden. Das Benennungsrecht muss die Stadt
Grafing b.M. rechtzeitig innerhalb der vereinbarten Veräußerungsfristen nach
Nrn. 3.2 und 3.3 ausüben.
4.2.7 Die
Genehmigung ist vom Grundstückseigentümer rechtzeitig vor Abschluss des
Kaufvertrags unter Benennung des Erwerbers und unter Vorlage der Nachweise über
die Zugangsvoraussetzungen, eines Finanzierungsnachweises, des
Kaufvertragsentwurfes und – soweit erforderlich – der weiteren Nachweise nach
der vorstehenden Regelung zu beantragen. Die Stadt hat über die Genehmigung
innerhalb von 6 Wochen nach vollständiger Vorlage aller erforderlichen
Unterlagen zu entscheiden. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Genehmigung
durch die Stadt, so gilt der Kaufinteressent als nicht geeignet.
Die Stadt teilt dem Grundstückseigentümer innerhalb einer
Frist von zwei Wochen mit, ob die Unterlagen vollständig sind. Nach Ablauf
dieser Frist ohne anders lautende Nachricht der Stadt an den
Grundstückseigentümer gelten die Unterlagen als vollständig. Die Stadt ist
nicht gehindert, noch erforderliche Unterlagen nach Ablauf dieser Frist nachzufordern.
Dadurch wird aber die Frist für die Erteilung der Genehmigung nicht gehemmt
oder unterbrochen.
Entscheidet sich die Stadt bei mehreren berechtigten
Kaufinteressenten für ein Zuteilungsverfahren (Benennungsrecht), dann kann die
Genehmigung erst nach Feststellung der Zuteilungsreihenfolge beantragt werden.
Auch dann gilt die vorstehende Frist für die Genehmigung.
Die Stadt erhält auch eine Ablichtung des Kaufvertrages
nach dessen Abschluss.
4.2.8 Bei einem
Gesamtverkauf aller Grundstücke mit Sozialbindung (z.B. Bauträgerverkauf) kann
die Stadt die Genehmigung abweichend von den o.g. Voraussetzungen erteilen,
wenn der Erwerber die Verpflichtungen erfüllungshalber für den
Grundstückseigentümer übernimmt. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn der
Erwerber die erforderliche Eignung hat, die Pflichten aus diesem Vertrag zu
erfüllen, insbesondere eine Finanzierungsbestätigung vorlegt.
5. Ankaufsrecht;
Benennungsrecht und Ablösung
5.1 Der
Grundstückseigentümer räumt der Stadt zur Sicherung der vorgenannten
Verfügungsbeschränkung (Nr. 4) das Ankaufsrecht hinsichtlich der o.g.
Vertragsfläche unter folgenden Bedingungen ein:
5.1.2 Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, die
Vertragsfläche bzw. Teile der Vertragsfläche an die Stadt zu verkaufen und
aufzulassen, wenn diese entgegen der o.g. Vereinbarungen ohne Genehmigung der
Stadt veräußert werden.
Grundstücksverkauf:
Der Kaufpreis für das erschließungsbeitragsfreie
Grundstück beträgt 60% des zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Bodenrichtwerts für
erschließungsbeitragsfreie Wohnbaugrundstücke. Für die Ermittlung bzw. die
Bestimmung des Bodenrichtwertes gelten die Vereinbarungen unter Nr. 3.2.
entsprechend.
Ist das Grundstück bereits bebaut, ist für die ganz oder
teilweise erstellten Gebäude der aktuelle Verkehrswert zu zahlen.
Der Verkehrswert ist von einem vereidigten
Sachverständigen, der vom Grundstückseigentümer und Stadt einvernehmlich zu
bestimmen ist und dessen Kosten der Erwerber trägt, zu ermitteln. Kommt keine
Einigung zustande, bestimmt der Direktor des Amtsgerichtes Ebersberg den
Sachverständigen.
Wohnungsverkauf:
Der
Kaufpreis (erschließungsbeitragsfrei) für
a) Wohnungen im Erdgeschoss darf 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche
(Basiswert
4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,
b) Wohnungen im Dachgeschoss, wenn das Dachgeschoss
als Terrassengeschoss errichtet wird, darf 3.300,– € je
Quadratmeter Wohnfläche
(Basiswert
4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,
c) die sonstigen Wohnungen darf 3.225,– € je Quadratmeter
Wohnfläche
(Basiswert
4.300,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten.
d) Stellplätze in Tiefgaragen 20.000,– € nicht
überschreitet,
e) oberirdische Stellplätze 5.000,– € nicht
überschreitet.
Dieser Kaufpreis für die Wohnungen (a, b, c) ist
maßgeblich, wenn der Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach Abschluss dieses
Vertrags erfolgt. Bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt ist der
jeweilige Wert der Wohnung durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich
bestellten Sachverständigen zu ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung trägt
die Stadt. Der Kaufpreis beträgt 75 v.H. des ermittelten Wertes der Wohnung.
Die Kosten der notariellen Beurkundung, die
Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und die Kosten der Gebäudeeinmessung
(anteilig) haben die Käufer zu tragen. Sonstige Vermessungskosten trägt der
Verkäufer.
5.1.3 Die Stadt
kann nach ihrer Wahl anstelle des Ankaufsrechtes auch verlangen, dass die
Vertragsfläche anstatt an die Stadt zu gleichen Bedingungen an von der Stadt
benannte Personen veräußert wird, die die Voraussetzungen nach Ziff. 4.2
erfüllen (Benennungsrecht).
5.1.4 Die Stadt
kann anstelle des Ankaufsrechtes oder des Benennungsrechtes auch nach ihrer
Wahl die Zahlung eines einmaligen Geldbetrages verlangen in folgender Höhe:
a) für die in der Anlage 2 gelb gekennzeichneten
Grundstücke der (Einzelhäuser) in Höhe von 40% des nach Nr. 3.2. für die
Grundstücke beschriebenen Bodenrichtwertes.
b) für die in der Anlage 2 orange gekennzeichneten
Grundstücke (Mehrfamilienhäuser) in Höhe von 25% des Wohnungswertes.
Wenn der Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach Abschluss
dieses Vertrags erfolgt, ist maßgeblicher Wohnungswert der in 3.3 vereinbarte
Basiswertes (4.300,– €/m²-Wfl. bzw. 4.400,– €/m²-Wfl.) je Quadratmeter
Wohnfläche der verkauften Wohnung sowie der dort genannten Kosten für die
Stellplätze.
Bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt ist der
jeweilige Wert der Wohnung durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich
bestellten Sachverständigen zu ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung trägt
die Stadt.
Maßgeblich ist stets die tatsächliche Wohnfläche der
Wohnung.
5.1.5 Die Stadt hat
die Entscheidung über die Ausübung des Ankaufsrechtes, des Benennungsrechtes
oder des Verlangens einer Ablösungszahlung nach pflichtgemäßem Ermessen und
nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu treffen. Dabei sind auch besondere
Lebensumstände, z.B. Krankheit, Tod, Scheidung, Erwerbslosigkeit sowie die
Dauer der vertragsgemäßen Nutzung angemessen zu berücksichtigen.
5.2 Auflassungsvormerkung:
Zur Sicherung des Ankaufsrechts bewilligen und beantragen
der Grundstückseigentümer und der Vorverkäufer die Eintragung einer Vormerkung.
Die Vormerkung erhält in Abt. II nächstoffene und in Abt. III erste Rangstelle.
Die Stadt verpflichtet sich im Falle des
Grundstücksverkaufs entsprechend dem Vertragszweck dazu, mit der Vormerkung im
Rang hinter solche Grundpfandrechte zurückzutreten, die zum Kauf und/oder der
Bebauung des Grundstücks benötigt werden.
Die Stadt verpflichtet sich, die Löschung der Vormerkung
zu bewilligen, wenn für die Vertragsfläche oder Teilflächen eine Ablöse bezahlt
wurde oder wenn die Bindungsfrist von 15 Jahren abgelaufen ist. Die Pflicht zur
Löschungsbewilligung beschränkt sich auf die jeweils durch die Ablöse
betroffene Vertragsteilfläche.
Die Stadt Grafing verpflichtet sich, die dann von der
Sozialbindung nicht betroffenen Bauparzellen von der zu ihren Gunsten zur
Eintragung gelangenden Auflassungsvormerkung freizustellen.
6. Übereignung der
Erschließungsflächen und sonstigen öffentlichen
Bedarfsflächen sowie Unterhaltung der Lärmschutzwälle
6.1 Der
Grundstückseigentümer und die Stadt beabsichtigten, die Erschließung des
Baugebietes in einem gesonderten städtebaulichen Vertrag nach § 11 Abs. 1 Nr. 1
BauGB (vormals „Erschließungsvertrag“ genannt) zu regeln, wonach die
Grundstückseigentümer die Erschließungsanlagen herstellen. Für diesen Fall
verpflichtet sich die Stadt Grafing, die nachfolgend erworbenen Flächen für die
Erschließungsanlagen und sonstige vertraglich herzustellende öffentlichen
Anlagen unentgeltlich zur Verfügung zu stellen und benutzen zu lassen.
6.2 Der
Grundstückseigentümer und die Stadt vereinbaren eine Übereignung von Grundstücken
mit folgendem Inhalt:
6.2.1 Die
Grundstückseigentümer übertragen kosten- und lastenfrei an die Stadt Grafing
b.M. die im Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ künftig festgesetzten
a) öffentlichen Verkehrsflächen (Straßenflächen und
Straßenbegleitgrün) mit einer Fläche von
ca. 1.980 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung
Grafing
ca. 560 m² aus
dem Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing
b) öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung
Spielplatz mit einer Fläche
von
ca. 300 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung
Grafing
c) sonstige öffentliche Grünfläche, insbesondere mit der
Zweckbestimmung „Immissionsschutz“, mit einer Fläche von
ca. 1.040 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung
Grafing und
ca. 470 m² aus
dem Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing
Soweit öffentliche Verkehrsflächen (Fuß- und Radwege)
durch Tiefgaragen unterbaut werden, werden diese Teilflächen nicht an die Stadt
Grafing b.M. übertragen. Die Wegeflächen werden dann durch eine beschränkte
persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) zugunsten der Stadt Grafing b.M. für die
Benutzung als Verkehrsfläche für die Allgemeinheit gesichert.
[Soweit Konstruktion und
Ausdehnung der Tiefgarage bis zur Beurkundung nicht geklärt wird, werden die
Fuß-/Radwege im Bereich der Wohnanlagen vorsorglich nur mit Dienstbarkeit
gesichert.]
Die zu übertragenden Flächen sind in dem als Anlage 3 für
die Teilflächen aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 in grüner Farbe und für die
Teilflächen aus Fl.Nr. 549 in blauer Farbe gekennzeichnet und werden im
Folgenden auch kurz „Erschließungsflächen“ genannt. Die Bestimmung der
Grenzziehung obliegt der Stadt nach billigem Ermessen anhand der im
rechtsverbindlich werdenden Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Flächen,
auch wenn diese vom Lageplan abweichen.
Der Besitz, Nutzen und Lasten an der Erschließungsfläche
gehen mit in Kraft treten des Bebauungsplans „Aiblinger Straße“ auf die Stadt
über. Die Nutzungen und die Lasten hieraus übernimmt sie ab dem Zeitpunkt der
tatsächlichen Inanspruchnahme. Der Grundstückseigentümer haftet für
ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, sonst in keiner
Weise, insbesondere nicht für die Bodenbeschaffenheit der Erschließungsfläche.
Den Vermessungsantrag wird die Stadt Grafing b.M.
einreichen, soweit die Grundstücksneuordnung nicht durch ein Umlegungsverfahren
erfolgt.
6.2.2 Die
Grundstückseigentümer 1 übertragen lastenfrei an die Stadt Grafing b.M. das
Grundstück Fl.Nr. 570 der Gemarkung Grafing mit seiner gesamten Fläche von
11.580 m². Auf diesem Grundstück werden die gemäß §§ 1a Abs. Abs. 3, 1 Abs. 7
BauGB erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen für das Baugebiet „Aiblinger Straße“
durchgeführt und den Bau- und Erschließungsflächen im Baugebiet als
Sammelausgleichsmaßnahme zugeordnet (§ 9 Abs. 1a BauGB).
Die Stadt Grafing b.M. erwirbt das Grundstück insgesamt
zu einem Kaufpreis (Festpreis) von 50.000,– €.
Der Kaufpreis ist Fällig innerhalb von 4 Wochen nach
Inkrafttreten des Bebauungsplanes. Die Fälligkeit wird von den
Vertragsbeteiligten selbst festgestellt.
Das Grundstück ist verpachtet. Die Grundstückseigentümer
verpflichten sich, die künftig als Ausgleichsflächen bestimmten Flächen ca.
4.800 m² bis zu der dem Inkrafttreten des Bebauungsplans nächstfolgenden
Pflanzperiode (01.03. bzw. 01.11. eines Jahres) pachtfrei zu stellen. Im
Übrigen tritt die Stadt Grafing b.M. erfüllungshalber in das bestehende
Pachtverhältnis ein.
6.2.3 Zur Sicherung
des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung bezüglich der Grundstücksübertragungen
nach Nr. 6.2.1 und 6.2.2. bewilligen die Grundstückseigentümer 1 und die
Grundstückseigentümer 2 mit Zustimmung des Vorverkäufer die
Auflassungsvormerkungen an den Grundstücken Fl.Nrn. 549, 551 und 570 der
Gemarkung Grafing und beantragen die Eintragung.
6.2.4 Die
Grundstückseigentümer erteilen der Stadt unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB eine zeitlich unbegrenzte, nicht erlöschende und erst mit Vollzug
der amtlichen Vermessung und Auflassung im Grundbuch endende unwiderrufliche
Vollmacht,
a) die an die Stadt zu übereignenden Erschließungsflächen
zu bestimmen,
b) den Antrag auf amtliche Vermessung und Vermarkung zu
stellen,
c) die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen.
6.2.5 Die Widmung
der im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Straße, Wege und Plätze erfolgt
durch die Stadt. Die Grundstückseigentümer erklären hiermit die unwiderrufliche
Zustimmung zur Widmung gemäß Art. 6 Abs. 3 BayStrWG für die im Bebauungsplan
festgesetzten öffentlichen Straße, Wege und Plätze.
6.3 Wertausgleich
für Erschließungs- und Bedarfsflächen (Vorteilsausgleich):
Die künftig festgesetzten öffentlichen Flächen sind im
Baugebiet nicht anteilig gleich auf die Grundstücke Fl.Nr. 549 und 551 der
Gemarkung Grafing verteilt. Diese Lastenungleichheit ist situationsgegeben bzw.
ortsplanerisch/städtebaulich begründet. Im Interesse einer wirtschaftlichen
Gleichbelastung der beiden Grundstücke und zur Schaffung der
Mitwirkungsbereitschaft für die einvernehmliche Bodenordnung wird folgender
Wertausgleichsvereinbarung getroffen:
6.3.1 Die
Grundstückseigentümer 2 verpflichten sich zur Zahlung einer Entschädigung an
die Grundstückseigentümer 1 für die Bereitstellung des Grundstücks insgesamt
Fl.Nr. 570 der Gemarkung Grafing und dessen Teilverwendung als
Ausgleichsfläche. Zu entschädigen sind 35 v.H. der im Bebauungsplan bestimmten
Größe der Ausgleichsfläche zu einem Betrag von 10,– €/m². Diese Quote ermittelt
sich nach dem Anteil der zulässigen Grundfläche nach § 19 BauNVO für das Grundstück
Fl.Nr. 549 im Verhältnis zum gesamten Bebauungsplangebiet. Die zulässige
Geschossfläche ist gemäß § 4 der Satzung der Stadt Grafing b.M. über die
Erhebung von Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB der maßgebliche
Verteilungsmaßstab.
Nach dem
derzeitigen Bebauungsplanentwurf beträgt die Größe der Ausgleichsfläche 4.761
m². Der Wertausgleich beträgt damit vorläufig 16.664,– €.
Der Entschädigungsbetrag wird von der Stadt Grafing b.M.
unmittelbar nach Inkrafttreten des Bebauungsplan endgültig festgestellt und den
Grundstückseigentümern schriftlich mitgeteilt. Der Entschädigungsbetrag wird
mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes zur Zahlung fällig, frühestens jedoch
am 01.07.2017, und ist an den Grundstückseigentümer 1 zu leisten
6.3.2 Die
Grundstückseigentümer 1 verzichten auf eine Entschädigung durch die
Grundstückseigentümer 2 für die Bereitstellung der Fläche für den
Kinderspielplatz aus Fl.Nr. 551 mit einer Größe von ca. 300 m².
6.4 Die
Grundstückseigentümer verpflichten sich zur laufenden Unterhaltung der
Bepflanzung des Lärmschutzwalles auf der straßenabgewandten Seite. Die
Erfüllung dieser Verpflichtung ist den künftigen Käufern weiter zu übertragen.
Diese Verpflichtung ist durch eine Reallast (§§ 1105 BGB) dinglich zu sichern.
7. Freiwillige
Bodenordnung und Sonderung
Die
Grundstückseigentümer einigen sich zur Vermeidung eines Umlegungsverfahrens (§§
45 ff. BauGB) auf eine freiwillige Bodenordnung. Hierfür übertragen die
a) Grundstückseigentümer 1 aus dem Grundstück Fl.Nr. 551
der Gemarkung Grafing die in der Anlage 3 im Lageplan gelb gekennzeichneten
Flächen mit einer Größe von 290 m² an die Grundstückseigentümer 2
b) Grundstückseigentümer 2 aus dem Grundstück Fl.Nr. 549
der Gemarkung Grafing die in der Anlage 3 im Lageplan rot gekennzeichneten
Flächen mit einer Größe von 15 m² an die Grundstückseigentümer 1
Der Kaufpreis beträgt 505,– €/m² und wird nach
Inkrafttreten des Bebauungsplanes zu Zahlung fällig, frühestens jedoch am
01.07.2017.
Die Grundstücksparzellierung nach Abschluss der
freiwilligen Bodenordnung ist in Form der Sonderung mit aufgeschobener
Abmarkung durchzuführen. Gleichzeitig ist das vereinfachte Umlegungsverfahren
(§ 80 ff. BauGB) einzuleiten, wobei die Durchführung der gemäß § 80 Abs. 5 Satz
2 i.V.m. § 46 Abs. 4 BauGB dem Amt für Digitalisierung, Breitband und
Vermessung Ebersberg zu übertragen ist. Hinsichtlich des Ausgleichs für
Werterhöhungen und -minderungen wird vereinbart, dass auf Ausgleichs- und
sonstige Entschädigungsansprüche gegenseitig verzichtet wird.
8. Sonstiges
8.1 Zur
Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist die Genehmigung durch den Stadtrat der
Stadt Grafing erforderlich.
8.2 Die
schuldrechtliche Wirkung der Vereinbarungen zum Vorteilausgleich in Nr. 6.3.1
und zur freiwilligen Bodenordnung (Nr. 7) ist aufschiebend bedingt. Sie erhält
erst dann Wirksamkeit, wenn die aufschiebende Bedingung des Grundstückskaufs
für Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing (Kaufvertrag vom ……… URNr. ………. des Notars
……… ) durch die Grundstückseigentümer 2 eingetreten ist oder der
Bedingungseintritt erklärt wurde.
8.3 Die
Vertragsteile sind sich darüber einig, dass die Stadt mit den heutigen
Vereinbarungen keinerlei Verpflichtungen eingeht, die sie an dem
unvoreingenommenen und späteren Vorbringen offenen Abwägung hindern könnte und
auch keine Zusage abgibt auf Durchführung und Abschluss des Verfahrens über das
Baugebiet „Aiblinger Straße“.
8.4 Vertragsänderungen
oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform unter
Ausschluss telekommunikativer Übermittlung, sofern nicht eine andere Form
gesetzlich erforderlich ist.
8.5 Mündliche
Nebenabreden bestehen nicht.
8.6 Die
Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen
Regelungen dieses Vertrages nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich,
unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck dieses
Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen. Das Gleiche gilt bei
Vertragslücken.
8.7 Im Falle der
Einstellung des Bebauungsplanverfahrens oder sonstiger wesentlicher Änderung
der Vertragsverhältnisse ist gemäß Art. 60 BayVwVfG die Anpassung des Vertrages
oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht
zumutbar ist, die Kündigung zulässig.
8.8 Der
Grundstückseigentümer verpflichtet sich für den Fall eines Verkaufs oder
sonstigen Übergangs des Eigentums an einen Dritten, diesen formgerecht auf die
Übernahme aller geeigneten Verpflichtungen aus diesem Vertrag zu verpflichten
mit der Maßgabe, dass dieser wiederum seine Rechtsnachfolger verpflichtet, in
die Verpflichtung einzutreten.
8.9 Die
Ansprüche auf Eigentumsverschaffung verjähren in 30 Jahren ab dem gesetzlichen
Verjährungsbeginn. Für Verjährungsfristen im Übrigen gelten die gesetzlichen
Bestimmungen, soweit vorstehend nichts anderes geregelt ist.
8.10 Hinsichtlich
der der Abtretung und des Grundstücksverkaufs in Nr. 6 trägt die Stadt die
Kosten dieses Vertrages und seines Vollzugs (Notar, Messungsanerkennung und
Auflassung usw.), der Grundbuchkosten, einer anfallenden Grunderwerbsteuer
sowie die Kosten der Vermessung.
Im Übrigen tragen die Grundstückseigentümer die Kosten
dieses Vertrages und seines Vollzugs jeweils zur Hälfte.
Anlage
1: Entwurf des Bebauungsplanes vom 15.03.2016
Anlage 2:
Anlage 2
(Variante):
Im Rahmen der
Planoffenlegung soll versucht werden, die Hausgruppe BR 8 um 1 Haus zu
vergrößern und die Hausgruppe 13 nach Süden abzurücken. Damit könnte im
Hinblick auf die Sicherung der Vertragsflächen eine Trennung nach Hausgruppen
erfolgen. Die Entscheidung ist im Rahmen der Planabwägung zu treffen; eine
vertragliche Vorabbindung ist unzulässig. Diese Variante steht deshalb unter
dem Vorbehalt der Planmäßigkeit.
Anlage 3:
Auch in der heutigen Sitzung wurde aus den Reihen der CSU-Fraktion angemerkt, dass es äußerst schwierig ist mit dem gefassten Grundsatzbeschluss und Kriterienkatalog eine Einigung zu erzielen. Das Regelwerk führt zu einer ganz erheblichen Beeinträchtigung des Eigentumsrechtes und geht im Hinblick auf die Angemessenheit an die Grenzen des zulässigen. Angesichts der zu beachtenden Anforderungen des europarechtlichen Primärrechts ist der Grundsatzbeschluss in dieser weitgehenden Form nur dann akzeptabel, wenn im Rahmen des Kriterienkatalogs die Zulassungsbeschränkung auf Ortsansässige in rechtmäßiger Weise erfolgt. Der städtebauliche Vertrag übernimmt an dieser Stelle den vom Stadtrat beschlossenen Kriterienkatalog. Dort wurden bereits Zweifel geäußert, ob die entsprechenden Inhalte den gesetzlichen Einschränkungen noch entsprechen.
Dementgegen wurde der Grundsatzbeschluss von den Vertretern anderer Fraktionen als sehr gelungen bezeichnet. Hierdurch besteht seitens der Stadt erstmals die Möglichkeit, auch Geschosswohnungsbau für einkommensschwache oder sozial benachteiligte Personen der örtlichen Bevölkerung anzubieten, was im Baugebiet an der Aiblinger Straße dann auch direkt umgesetzt werden kann.
Der vorgestellte städtebauliche Vertrag fand im Gremium Zustimmung. Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde aber angeraten, diesen vor Vertragsabschluss nochmals rechtlich auf deren Richtigkeit hin überprüfen zu lassen.
Die Erste Bürgermeisterin sicherte dem Ausschuss zu, den von der Verwaltung ausgearbeiteten städtebaulichen Vertrag einer rechtlichen Prüfung unterziehen zu lassen.
Nach Sachvortrag und
kurzer Diskussion billigte der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen
2 Stimmen den Entwurf des städtebaulichen Vertrages für das Baugebiet
„Aiblinger Straße“ vom 26.07.2016 unter der Voraussetzung, dass der Vertrag
vorab einer rechtlichen Überprüfung unterzogen wird.
Auf der Grundlage des
Vertragsentwurfes ist die notarielle Beurkundung vorbehaltlich der
Nachgenehmigung durch den Stadtrat vorzunehmen.
Herr Peter Rothmoser,
Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich
Beteiligter an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.