Tagesordnungspunkt

Die Beschlussvorlage wurde am 20.07.2016 in das Gremieninfo eingestellt. Nach kurzer Einleitung übergab die Erste Bürgermeisterin dem Verwaltungsvertreter das Wort zur Vorstellung des städtebaulichen Vertrages für das Wohnbaugebiet an der Aiblinger Straße. Vom Verwaltungsvertreter wurde daraufhin zum besseren Verständnis kurz auf die Vorgeschichte hingewiesen und im Anschluss der städtebauliche Vertrag vorgestellt.

 

1. Grundlagen

 

Der Bau-, Werk- und Umweltausschuss hat am 15.03.2016 den Billigungs- und Auslegungsbeschluss zum Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ gefasst. Aufgrund des erreichten Verhandlungsstandes sind jetzt die städtebaulichen Verträge (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) zur Umsetzungen des „Grundsatzbeschlusses zur sozialen Wohnungsbaupolitik“ vom 10.11.2015 abzuschließen. Dem entsprechend hat auch der Bau-, Werk- und Umweltausschuss (Sitzung vom 15.03.2016, TOP 10) die Fortführung des Bauleitplanverfahrens hiervon abhängig gemacht (Beschlussteil Nr. 3.5 lit. a).

 

So sind städtebauliche Verträge dann nicht mehr zulässig, wenn bereits ein Bebauungsanspruch besteht. Das ist nicht erst nach Inkrafttreten eines Bebauungsplans der Fall, sondern ggf. schon in einem früherem Stadium bei entsprechender Planreife durch die sog. Vorgriffsgenehmigung (§ 33 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Es empfiehlt sich deshalb dringend, die städtebaulichen Verträge vor der Prüfung der in den Verfahren nach §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB eingegangenen Stellungnahmen abzuschließen – jedenfalls vor Abschluss des Erschließungsvertrags (vertragliche Sicherung der Erschließung).

 

Um den Verfahrensfortgang nicht zu verzögern (die Planoffenlegung nach § 3 Abs. 2 BauGB erfolgt von 08.08. – 09.09.2016), wurde jetzt der Vorentwurf des städtebaulichen Vertrags mit den Eigentümern verhandelt. Aufgrund der notariellen Beurkundungspflicht des Ankaufsrechtsvertrags und der Abtretung von Erschließungs- und Bedarfsflächen (§ 311b, 128 BGB) unterliegt der Vertrag insgesamt der Beurkundungspflicht. Nachdem Einigkeit mit den Eigentümern bzw. Erwerbern der Grundstücke über die wesentlichen Vertragsinhalte besteht, wird der Vertragsentwurf jetzt dem zuständigen Bau-, Werk- und Umweltausschuss (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 lit. a, g GeschO) zur Billigung vorgelegt. Erst dann erfolgen die vollständige förmliche Ausarbeitung des Entwurfs und die abschließende notarielle Beurkundung vorbehaltlich der Nachgenehmigung.

 

Die Nachgenehmigung des städtebaulichen Vertrags soll dann mit der Prüfung der Stellungnahmen aus §§ 3 Abs. 2, 4 Abs. 2 BauGB im September 2016 erfolgen. Anschließend ist die Übertragung der Erschließungsanlagen zu verhandeln (Erschließungsvertrag), um die Erschließungsplanung und ggf. noch eine Ausschreibung der Bauleistungen in den „Wintermonaten“ vornehmen zu können. Für die im Vertrag genannten Fristen ist die gesicherte Erschließung (als zwingende Zulässigkeitsvoraussetzung (§§ 33 Abs. 1 Nr. 4, 30 Abs. 1. BauGB) stets Voraussetzung.

 

 

2. Zugangskriterien

 

Der Vertragsentwurf übernimmt hinsichtlich der Verfügungsbeschränkung unter 4.2 die vom Stadtrat ebenfalls am 10.11.2015 bestimmten Zugangsvoraussetzungen (Kriterienkatalog). Hier soll eine „Ungenauigkeit“ korrigiert werden, die bei dem hier in Rede stehenden Wohnungsverkauf bedeutsam ist. Es geht um den Zugangsausschluss hinsichtlich des vorhandenen Vermögens in Ziffer 1.8. Wortlaut des Kriterienkatalogs:

 

„Nicht zugangsberechtigt sind Personen, deren Vermögen den Kaufpreis der zu erwerbenden Immobilie (incl. Grundstücksanteil) übersteigt.“

 

Diese Regelung entspricht den Empfehlungen der Kommunalen Spitzenverbände (vgl. Städtetag und Gemeindetag vom 12.11.2014) und entspricht bei dem jeweils im konkreten Einzelfall zu betrachtenden Vertragsverhältnis (konkretes Baugebiet) beim Grundstückskauf (unbebaut) auch den beachtlichen europarechtlichen Voraussetzungen („soziökonomische Kriterien“); Beispiel: Fläche ca. 220 m² à 390– €/m² = 85.800– €.

 

Die Regelung lässt jedoch den Wohnungskauf im Rahmen des Vertragsmodells – wie es das „Grafinger Modell“ ermöglicht – unberücksichtigt. So wäre beim Kauf der Wohnung („Immobilie incl. Grundstücksanteil“) nur ein Vermögen schädlich, das die Höhe des Wohnungskaufpreises übersteigt. Das widerspricht nicht nur der Zielrichtung städtebaulicher Verträge (§11 Abs. 1, 2 BauGB), sondern eben auch dem o.g. EU-Primärrecht (Beispiel: Wohnung 80 m² Wohnfläche à 3.300,– €/m² = 264.000,– €). Hier wird (als zu diskutierender Vorschlag) eine Vermögensquote in Höhe von max. 25 v.H. des Kaufpreises der Wohnung incl. Grundstücksanteil vorgeschlagen.

 

Auch Ziffer 1.4 Abs. 2 des Kriterienkatalogs (Wortlaut):

„Als Wohngrund gilt nicht eine Eigentumswohnung, wenn diese zur Finanzierung des Grunderwerbs oder der Bebauung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufvertragsabschluss veräußert wird. Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.“)

sollte beim Wohnungskauf ausgeschlossen werden. Die Ausschlussregelung der Ziffer 1.4, die selbständig neben Ziffer 1.8 steht, dürfte dem Vertragsziel des Grundsatzbeschlusses hinsichtlich des vergünstigten Wohnungskaufs ebenfalls nicht gerecht werden. Sie würde es ermöglichen, eine bereits im Gemeindegebiet Grafing befindliche Eigentumswohnung zum Kauf einer jetzt verbilligten Wohnung zu veräußern. Ziel sollte es schließlich sein, möglichst nur gegenüber Personen den Erwerb von Wohneigentum zu fördern, die sich nicht auf dem freien Grundstücksmarkt behaupten können.

 

Im Hinblick auf die inhaltlichen Abweichungen vom Kriterienkatalog ist deshalb die Genehmigung des städtebaulichen Vertrages (nach notarieller Beurkundung) durch den Stadtrat notwendig.

 

 

3. Städtebaulicher Vertrag für das Baugebiet „Aiblinger Straße“

 

Der städtebauliche Vertrag unterliegt der notariellen Beurkundungspflicht (§§ 311b, 128 BGB). Der nachfolgende Vertragsentwurf (materieller Regelungsinhalt) ist noch um die jeweiligen sachen- und grundbuchrechtlichen Erklärungen zu ergänzen.

 

Städtebaulicher Vertrag

für das Baugebiet „Aiblinger Straße“

Stand: 26.07.2016

 

Die Stadt Grafing b.M., Marktplatz 28, 85567 Grafing b.M.,

vertreten durch Frau Angelika Obermayr, Erste Bürgermeisterin,

vorbehaltlich der Genehmigung durch den Stadtrat,

(nachfolgend auch Stadt genannt)

 

und

 

(Eigentümer Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing)

(nachfolgend auch „Grundstückseigentümer 1“ genannt)

 

und

 

(Eigentümer Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing)

(nachfolgend auch „Grundstückseigentümer 2“ genannt)*

 

(Käufer der Fl.Nr. 539 der Gemarkung Grafing)

(nachfolgend auch „Grundstückseigentümer 2“ genannt)

 

*[Solange keine Eigentumsübertragung § 873 BGB stattgefunden hat, ist eine Mitwirkung der Voreigentümer beim Vertragsabschluss notwendig. Der schuldrechtliche Kaufvertrag ist jederzeit auflösbar bzw. wird ohnehin ein Rücktrittsrecht oder eine aufschiebende Bedingung zum Inhalt haben. Damit würde die vertragliche Bindung der Stadt mit dem Erwerber im Falle einer Vertragsauflösung / -rücktritts / Nichteintritt der Bedingungen ins Leere gehen. Erfolgt dies zeitlich nach Fortsetzung des Bebauungsplanverfahrens, wäre Stadt zu diesem Zeitpunkt an einem erneuten Vertragsabschluss gehindert (§ 11 Abs. 2 BauGB). Hinzu kommt die notwendige dingliche Sicherung an erste Grundbuchrangstelle.]

 

schließen folgenden Vertrag:

 

1.       Grundlagen

 

1.1     Die Stadt beabsichtigt die Wohnbaulandausweisung auf den Grundstücken Fl.Nrn. 549 und 551 der Gemarkung Grafing mit einem amtlichen Flächenmaß von 11.262 m² und 4.608 m², die sich unmittelbar südlich des Aldi-Marktes (Glonner Straße) und westlich der Aiblinger Straße am westlichen Siedlungsrand von Grafing befinden. Vorbereitend (§ 8 Abs. 2 BauGB) wurde der Flächennutzungsplan bereits geändert (13. Änderung des Flächennutzungsplanes; Inkrafttreten am 24.04.2015) und stellt dort ein Allgemeines Wohngebiet dar. Derzeit wird das Bebauungsplanverfahren für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ zur Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes durchgeführt (nachfolgend „Bebauungsplan“). Der nach dem Planungsstand aktuelle Entwurf des Bebauungsplans liegt als Anlage 1 bei.

 

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan (§ 2 Abs. 1 BauGB) vom 04.11.2014 wurde vom Stadtrat unter der Voraussetzungen gefasst, dass die Baulandausweisung unter Beachtung der Grundsätze zur gemeindlichen Wohnungsbaupolitik erfolgt, wie sie der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Zielbindungsvertrag) dann jeweils geltende Grundsatzbeschluss bestimmt.

 

Im Bebauungsplanverfahren wurde bisher die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB) durchgeführt. Nach Prüfung der dabei eingegangenen Stellungnahmen hat der beschließende Bau-, Werk- und Umweltausschuss am 15.03.2016 den Bebauungsplanentwurf in der als Anlage 1 beigefügten Fassung gebilligt und zur Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) bestimmt. Dem Aufstellungsbeschluss folgend ist jedoch vor Fortführung des Bebauungsplanverfahrens jetzt unter anderem auch der Sicherungsvertrag für die Umsetzung des Grundsatzbeschlusses zur Wohnungsbaupolitik in der aktuell geltenden Fassung vom 10.11.2015 zum Abschluss zu bringen.

 

Die geplante Wohnbebauung ist auf den im bauplanungsrechtlichen Außenbereich liegenden Grundstücken unzulässig (§ 35 BauGB). Allein mit der Aufstellung des Bebauungsplans können die bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen für die beabsichtigte Wohnbebauung geschaffen werden. Das laufende Bebauungsplanverfahren hat auch noch keinen Stand erreicht (§ 33 BauGB), der einen Anspruch (zwingend oder nach pflichtgemäßen Ermessen) auf Erteilung einer Baugenehmigung verschafft; im Übrigen fehlt es auch noch an der gesicherten Erschließung.

 

Die Rechtsmäßigkeitsvoraussetzungen des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB für den Abschluss städtebaulicher Verträge liegen damit vor.

 

1.2     Der aktuelle Grundsatzbeschluss zur Wohnungsbaupolitik vom 10.11.2015 verlangt die Förderung der Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Personen oder aus anderen sozialen Gründen benachteiligten Personen der örtlichen Bevölkerung (sozial- und familiengerechte Wohnraumversorgung) bei der Baulandneuausweisung auf Flächen, die bisher gemäß § 35 BauGB nicht für allgemeine Wohnzwecke bebaubar sind.

 

Hierfür sind

a.    die öffentlichen Erschließungs- und Bedarfsflächen unentgeltlich an die Stadt zu veräußern und

b.   ein Anteil von 35% der danach verbleibenden Bauflächen für den Zweck der sozial- und familiengerechten Wohnraumversorgung zu sichern (Sozialanteil). Über den restlichen Anteil von 65% (Eigenanteil) kann der jeweilige Grundstückseigentümer frei verfügen, insbesondere zur Deckung des eigenen Wohnbedarfs oder seiner Kinder.

 

1.3     Dieser Vertrag regelt

- gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 HS. 2 BauGB die Bereitstellung der für oder durch den Bebauungsplan benötigten Grundstücke (Erschließungs- und sonstige Bedarfsflächen; Folgelastenvertrag),

- gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB die Sicherung der künftigen Baugrundstücke für die sozial- und familiengerechte Wohnraumversorgung (Zielbindungsvertrag) gemäß 1.2 dieses Vertrages und

- gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 HS. 2 BauGB die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse und zum finanziellen Vorteilsausgleich (Abwendung der amtlichen Umlegung; §§ 45 ff. BauGB und § 58 Abs. 1 Satz 3 BauGB).

 

Nicht Gegenstand des Vertrags ist die Übertragung der Erschließungsarbeiten für das Baugebiet (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Entsprechende Vereinbarungen werden voraussichtlich in einem gesonderten städtebaulichen Vertrag geregelt.

 

2.       Sicherung der sozial- und familiengerechten Wohnraumversorgung
(Sozialbindung)

 

2.1     Um zu gewährleisten, dass die betroffenen Flächen für den festgelegten Zeitraum den planerischen Zielvorstellungen der Stadt entsprechend genutzt werden, räumen

a.   die Grundstückseigentümer 1 für das Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing

b.   die Grundstückseigentümer 2 für das Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing

 

der Stadt die in diesem Vertrag begründeten Rechte ein. Hierzu wird allerdings vorab klargestellt, dass die in diesem Vertrag von dem Grundstückseigentümer übernommenen Verpflichtungen nicht als Gegenleistung zu der eventuellen Baulandausweisung gedacht und gewollt sind. Insbesondere übernimmt die Stadt keinerlei Verpflichtung, das darauf abzielende Verfahren fortzuführen und mit bestimmten Festsetzungen abzuschließen. Eine gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB unzulässige vertragliche Vorabbindung des Planungsermessens wird durch den Vertrag ausdrücklich nicht begründet. Den Grundstückseigentümern ist bekannt, dass aufgrund des ungebundenen Planungsermessens ein Abschluss des Bebauungsplanverfahrens überhaupt oder mit einem bestimmten Inhalt nicht erwartet werden kann.

 

2.2     Die der Sozialbindung gemäß dem Grundsatzbeschluss (vgl. 1.2) unterliegenden Bauparzellen sind in dem als Anlage 2 beigefügten Lageplan für das Grundstück

a) der Grundstückseigentümer 1 (Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing) gelb umrandet

b) der Grundstückseigentümer 2 (Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing) orange umrandet

 

dargestellt. Der jeweilige Grundstückseigentümer ist nicht berechtigt, andere als die dort bezeichneten Parzellen der Sozialbindung zu unterwerfen. Die der Sozialbindung unterliegenden Parzellen werden nachfolgend gemeinschaftlich als Vertragsflächen bezeichnet bzw. die gelb umrandete Fläche als Vertragsfläche 1 und die orange umrandete Fläche als Vertragsfläche 2.

 

Ergeben sich im weiteren Bebauungsplanverfahren noch Änderungen im Planinhalt, dann sind die Vertragsbeteiligten verpflichtet, unmittelbar nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes (§ 10 Abs. 3 BauGB) diesen Vertrag an die geänderten Verhältnisse anzupassen (Art. 60 BayVwVfG). Gelingt keine Einigung über den Inhalt der Vertragsanpassung, dann obliegt der Stadt Grafing das Bestimmungsrecht hierzu, die es nach billigem Ermessen auszuüben hat (§ 315 BGB).

 

Nach amtlicher Vermessung der Grundstücke und Erteilung der zur Bauausführung kommenden Baugenehmigung ist eine abschließende Flächenbilanz zu erstellen. Die Differenz der daraus für die in Nr. 2.1 genannten Grundstücke entstehenden Geschossflächen und der nach Nr. 1.2 maßgeblichen Quote von 35% der Gesamtgeschossfläche ist durch einen Geldbetrag auszugleichen. Der Ausgleichsbetrag für Mehr- bzw. Minderflächen beträgt 650,– € je Quadratmeter zulässige Geschossfläche. Der Ausgleichsbetrag ist innerhalb von 10 Tagen nach Erklärung der Auflassung (§ 925 BGB) zur Zahlung fällig; nach Fälligkeit ist der Betrag mit 5% über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen.

 

[Anmerkung: Im Falle eines Quotenüberhangs zugunsten der Stadt entsteht eine Entschädigungspflicht, die nicht durch Einnahmen von den Begünstigten (Grundstücks- oder Wohnungskäufern) ausgeglichen werden können.]

 

Bleibt die Baugenehmigung hinter der nach § 20 BauNVO zulässigen Geschossfläche zurück, ist die danach zu ermittelnde Geschossfläche maßgeblich.

 

3.       Bau- und Veräußerungsverpflichtung

 

3.1     Die Grundstückseigentümer sind verpflichtet, zur Deckung des dringenden Wohnbedarfs, insbesondere der einkommensschwachen ortsansässigen Bevölkerung, die Grundstücke bzw. Wohnungen in den Vertragsflächen zügig innerhalb der nachfolgend genannten Bedingung und Fristen zu verkaufen.

 

Die Bildung von Erbbaurechten und dessen Verkauf ist nicht zulässig.

 

Eine Vermietung oder eine andere gewerbsmäßige Grundstücksnutzung ist nicht zulässig, auch nicht zu Gunsten der in Nr. 4.2 begünstigten Personen.

 

Die nachgenannten Veräußerungsfristen beginnen erst zu laufen, wenn die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 BauGB), etwa durch die Wirksamkeit eines städtebaulichen Vertrags zur Übertragung der Erschließungsarbeiten bzw. zur Übernahme der Erschließungskosten oder durch entsprechende Bestätigung der Stadt Grafing b.M. in der gemeindlichen Stellungnahme (Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BayBO) im Rahmen des gemeindlichen Einvernehmens (§ 36 BauGB) bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren (Art. 58 BayBO). Erfolgt kein annehmbares Erschließungsangebot durch die Grundstückseigentümer an die Stadt und gelingt der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages über die Erschließung nicht innerhalb von 3 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplans, dann wird die Erschließung von der Stadt Grafing b.M. (gesetzliche Erschließungspflicht) durchgeführt. Die Stadt erklärt dann schriftlich gegenüber den Grundstückseigentümern den Zeitpunkt über den Eintritt der gesicherten Erschließung. Die Veräußerungsfrist läuft dann ab Zugang der Erklärung.

 

3.2     Die im beiliegenden Anlage 2 in gelber Farbe gekennzeichneten Vertragsfläche 1 ist entsprechend der im Bebauungsplan vorgeschlagenen Grenzziehung zu parzellieren für eine Bebauung mit Einzelhäusern (Hausgruppe/Reihenhausanlage) und innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplans an Berechtigte zu veräußern. Soweit zu diesem Zeitpunkt die Grundstücksteilung (im Wege der Sonderung oder aufgeschobener Abmarkung) für die Baugrundstücke bzw. die Bildung von Wohnungsteileigentum noch nicht abgeschlossen ist, verlängert sich die Frist entsprechend.

 

Die Grundstücke sind von den Grundstückseigentümern im unbebauten Zustand zu veräußern.

 

Der Verkaufspreis für das erschließungsbeitragsfreie Grundstück darf 60% des zum Zeitpunkt der Veräußerung maßgeblichen Bodenrichtwerts (§ 196 BauGB) nicht überschreiten. Erschließungsbeiträge im Sinne dieser Regelung sind die Beiträge nach §§ 123 ff. BauGB und Art. 5 KAG sowie Kostenerstattungsbeträge nach §§ 135a ff. BauGB. Bei der Ermittlung des Verkaufspreises ist dabei unabhängig von der Grundstücksgröße und der Größe der festgesetzten Bauflächen (Baufenster) und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung eine GFZ von 0,5 anzusetzen.

 

Der ermäßigte Kaufpreis ist auch maßgeblich für mitveräußerte Garagen- und Stellplatzflächen und Gemeinschaftsflächen (z.B. Hauszugang), soweit hierfür gesonderte Buchgrundstücke gebildet werden.

 

Den Grundstückseigentümern und der Stadt ist bekannt, dass der Bodenrichtwert zum 31.12.2016 gemäß § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB neu ermittelt wird. Aufgrund der aktuellen Preisentwicklung ist eine spürbare Erhöhung der Bodenrichtwerte zu erwarten. Um möglichst frühzeitig den Grundstücksverkauf vorbereiten zu können, wünschen die Grundstückseigentümer 1 die vertragliche Festlegung des Bodenwertes für die Zeit vom 31.12.2016 bis 31.12.2018. Einvernehmlich wird deshalb der für den Verkaufspreis der Vertragsfläche 1 maßgebliche Bodenrichtwert für diesen Zeitraum mit 650,– €/m² festgelegt. Der ermäßigte Verkaufspreis beträgt damit 390,– €/m².

 

3.3     Die in der Anlage 2 in oranger Farbe gekennzeichnete Vertragsfläche sind unverzüglich mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen und die Wohnungen zu veräußern. Hierfür verpflichtet sich der Grundstückseigentümer 2,

 

a) innerhalb von 6 Monaten nach Inkrafttreten des Bebauungsplans im Benehmen mit der Stadt

-               die Baugenehmigungen für die Vertragsflächen zu erstellen und zu beantragen (oder im Falle einer Genehmigungsfreistellung die erforderlichen Unterlagen bei der Stadt einzureichen),

-               den Aufteilungsplan nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu erstellen und

-               die Aufteilung in Wohnungsteileigentum zu beantragen.

 

b) spätestens 10 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung bzw. der Vorlage der Genehmigungsfreistellung oder der Mitteilung der Stadt nach Art. 64 Abs. 3 Satz 4 BayBO mit dem Bau zu beginnen,

 

c) die Vorhaben spätestens 24 Monate nach Baubeginn fertigzustellen (einschließlich der Außenanlagen) und

 

d) die Wohnungen innerhalb von 6 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung bzw. der Genehmigungsfreistellung an Berechtigte zu veräußern.

 

Der ermäßigte Verkaufspreis (erschließungsbeitragsfrei) für

a) Wohnungen im Erdgeschoss darf 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche

     (Basiswert 4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,

b) Wohnungen im Dachgeschoss, wenn das Dachgeschoss als Terrassengeschoss errichtet wird, darf 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche

(Basiswert 4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,

c) die sonstigen Wohnungen darf 3.225,– € je Quadratmeter Wohnfläche (Basiswert 4.300,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten.

 

Zwingend mit zu veräußern sind die in der Teilungserklärung der Wohnung zugewiesene und gemäß Art. 47 BayBO erforderlichen Stellplätze, wobei der Kaufpreis je Stellplatz in der Tiefgarage 20.000,– € und für oberirdische Stellplätze 5.000,– € nicht überschreiten darf. Das gilt auch für Besucherstellplätze im Gemeinschaftseigentum.

 

Es handelt sich jeweils um einen Gesamtkaufpreis; sonstiges Sondereigentum, Sondernutzungsrechte sowie das Gemeinschaftseigentum sind darin enthalten.

 

Beim Wohnungsverkauf ist eine einheitliche Baubeschreibung sowohl für die Wohnungen auf der Vertragsfläche (Wohnungen mit Sozialbindung) als auch für die frei veräußerbaren Wohnungen zugrunde zu legen, wobei Sonderwünsche der jeweiligen Erwerber unberücksichtigt bleiben.

 

Der Grundstückseigentümer ist ausdrücklich nicht verpflichtet, den jeweiligen Käufern gegenüber seine Kalkulation oder die einzelnen Kaufpreisteile offenzulegen.

 

3.4     Für den Erstverkauf der Grundstücke bzw. der Wohnungen durch die Grundstückseigentümer 1 und 2 wird vereinbart, dass die Stadt Grafing b.M. unabhängig von der Anzahl der Kauinteressenten verpflichtet ist, den Grundstückseigentümern die berechtigten Kaufinteressenten und deren Rangfolge (vgl. Nr. 4.2.6) zu benennen.

 

Werden berechtigte Kaufinteressenten innerhalb der Veräußerungsfrist von der Stadt nicht oder nicht in der notwendigen Anzahl benannt oder finden sich keine berechtigten Kaufinteressenten, so ist der Grundstückseigentümer berechtigt, seine Verkaufsverpflichtung durch Zahlung eines einmaligen Geldbetrages zu erfüllen, wie er für den Fall des gemeindlichen Ablösungsverlangens in Nr. 5.1.4 vereinbart ist.

Es wird klargestellt, dass nach Ablauf der Veräußerungsfrist erfolgte Bewerbungen bzw. Benennungen durch die Stadt vom jeweiligen Grundstückseigentümer nicht mehr berücksichtigt werden müssen.

 

[Anmerkung: Es bleibt den Vertragsparteien natürlich unbenommen, in einem Nachtrag die Veräußerungsfristen und das Bewerber- und Benennungsverfahren nochmals neu zu regeln.]

 

Nach erfolgter Zahlung des Ablösungsbetrags unterliegt der Grundstückeigentümer nicht mehr der Verfügungsbeschränkung und der Sozialbindung dieses Vertrags. Die Grundstücke sind dann frei veräußerbar. Die Stadt ist nach Zahlungseingang des Ablösungsbetrages verpflichtet, die Löschung der zur Sicherung der Sozialbindung eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen.

 

3.5     Die Grundstückseigentümer 1 verpflichten sich, außerhalb der Vertragsflächen liegende Reihenhausgrundstücke einer Hausgruppe ebenfalls unter Beachtung der Verpflichtungen gemäß Nr. 4.2.2.2, 4.2.2.4 und 4.2.2.5 zu bebauen oder mit entsprechender Übernahme dieser Verpflichtung zu veräußern.

 

 

4.       Verfügungsbeschränkung

 

4.1     Die Grundstückseigentümer verpflichten sich, während eines Zeitraums von 15 Jahren, gerechnet ab heute, ohne Genehmigung der Stadt die Vertragsflächen weder zu veräußern noch diesbezüglich eine Nutzungsüberlassung zu vereinbaren. Als Veräußerung bzw. Nutzungsüberlassung gilt dabei jedes Rechtsgeschäft, durch das einem Dritten die Verwertung oder Nutzung der Vertragsfläche auf eigene oder fremde Rechnung rechtlich oder wirtschaftlich ermöglicht wird, insbesondere auch

 

a)  der Abschluss eines Kauf-, Schenkungs-, Übergabe- oder auch Tauschvertrags,

 

b)  die Abgabe eines Angebots auf Abschluss eines solchen Vertrags oder die Einräumung einer wirtschaftlich ähnlichen Rechtsstellung, insbesondere Treuhänderstellung oder eines Vorkaufsrechts,

 

c)  die Einräumung eines Nießbrauchs, eines Erbbaurechts, einer Benützungsdienstbarkeit sowie der Abschluss von Miet- oder Pachtverträgen oder von Gestattungsverträgen sonstiger Art, soweit ein Dritter dadurch eine eigentümerähnliche Rechtsstellung erlangt,

 

d) die Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums zur Errichtung eines Bauwerks auf fremdem Grund und Boden.

 

4.2     Die Stadt verpflichtet sich, die für Verfügungen über das Grundstück vorbehaltene Genehmigung nach Nr. 4.1 zu erteilen, wenn folgende Voraussetzungen und Bedingungen erfüllt sind:

 

4.2.1         Persönliche Zugangsvoraussetzungen

Beim Erwerber handelt es sich um folgende Personen mit Zugangsberechtigung nach dem vom Stadtrat am 15.11.2015 beschlossenen Zugangs- und Kriterienkatalog:

 

4.2.1.1      Ortsansässige, die länger als 5 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt haben,

 

4.2.1.2      ehemalige Ortsansässige, die vor ihrem Wegzug mindestens 5 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.M. ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und weniger als 8 Jahre auswärts gewohnt haben oder

 

4.2.1.3.     ehemalige Ortsansässige, die während ihrer ersten 18 Lebensjahre 12 Jahre ununterbrochen in der Stadt Grafing b.M. ihren Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt hatten und nicht länger als 15 Jahre auswärts gewohnt hat.

 

Nicht zugangsberechtigt sind:

 

4.2.1.4      Personen, die auch bereits Wohngrundbesitz im Gemeindegebiet Grafing b.M. besitzen. Das gilt ebenso für deren Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Partner in eheähnlicher Gemeinschaft (Lebensgefährten) und im Haushalt der Person lebende Kinder.

Ausnahme beim Grundstückskauf (nicht beim Wohnungskauf): Als Wohngrund gilt nicht eine Eigentumswohnung, wenn diese zur Finanzierung des Grunderwerbs oder der Bebauung innerhalb von 6 Monaten nach Kaufvertragsabschluss veräußert wird. Immobilieneigentum außerhalb der betreffenden Gemeinde wird als Vermögen angerechnet.

 

4.2.1.5      Personen, die eigenen Wohngrundbesitz in Grafing b.M. in den letzten 8 Jahren veräußert oder in anderer Weise Dritten übertragen haben.

 

4.2.1.6      Ein Paar oder eine Familie, deren Gesamteinkommen € 96.000,- zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,- überschreitet.

 

4.2.1.7      Alleinstehenden, deren Gesamteinkommen € 48.000,– zuzüglich der Kinderfreibeträge in Höhe von € 7.008,– überschreitet.

 

4.2.1.8      Personen, deren Vermögen

    a) beim Grundstückkauf den Kaufpreis des zu erwerbenden Grundstücks    

     b) beim Wohnungskauf 25 v.H. des ermäßigten Wohnungspreises zzgl. Stellplätze

nicht übersteigt.

 

4.2.1.9      Minderjährige und juristische Personen.

 

4.2.2        Sachliche Zugangsvoraussetzungen:

 

4.2.2.1      Eine berechtigte Person kann nur 1 Baugrundstück oder eine 1 Wohnungen erwerben. Ehepaare und Lebenspartner können insgesamt nur 1 Baugrundstück/Wohnung erwerben, auch wenn die beiden Bewerber jeweils für sich berechtigt sind.

 

4.2.2.2      Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, den Käufer gegenüber der Stadt (als echter Vertrag zugunsten Dritter) zu verpflichten, das Grundstück innerhalb von 3 Jahren ab der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages mit einem Wohnhaus zu bebauen und bezugsfertig herzustellen.

 

4.2.2.3      Im Kaufvertrag muss sich der Käufer gegenüber der Stadt (als echter Vertrag zugunsten Dritter) verpflichten, die Wohnung bzw. das Wohnhaus auf die Dauer der Bindungsfrist selbst zu eigenen Wohnzwecken und als Hauptwohnsitz zu nutzen. Eine andere Nutzung oder eine Nutzung durch Dritte (insbesondere Vermietung) ist wiederum nur mit schriftlicher Genehmigung der Stadt zulässig. Die Genehmigung wird nur erteilt, wenn vorübergehend kein Wohnbedarf besteht und die Vermietung an Personen nach Nr. 4.2.1 erfolgt.

 

4.2.2.4      Die Käufer von Grundstücken der Vertragsfläche 1 (Reihenhäuser) sind vertraglich zu verpflichten, die Grundstücke zumindest bis zur Fertigstellung des Rohbaus (Äußeres Mauerwerk und fertige Dachhaut) gemeinsam zu errichten (Bauherrengemeinschaft) oder errichten zu lassen.

 

4.2.2.5      Die Käufer von Grundstücken der Vertragsfläche 1 (Reihenhäuser) sind vertraglich zu verpflichten, ihre Bauvorhaben in der äußeren Gestaltung weitgehend anzupassen und aufeinander abgestimmte Bauvorlagen für die jeweilige Hausgruppe erstellen zu lassen und gemeinsam (zeitgleich) für das Baugenehmigungs- bzw. Genehmigungsfreistellungsverfahren einzureichen.

 

4.2.3    Der Kaufpreis

a) für das erschließungsbeitragsfreie Baugrundstück 390,– €/m² nicht überschreitet,

b) beim Wohnungsverkauf 3.225,– € je Quadratmeter Wohnfläche bzw. bei Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss (Terrassengeschoss) 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreitet

c) der Kaufpreis von Tiefgaragenstellplätzen 20.000,– € bzw. oberirdischen Stellplätzen 5.000,– € nicht überschreitet.

 

4.2.4    Im Kaufvertrag muss der Käufer gegenüber der Stadt die o.g. Verpflichtungen der Verfügungsbeschränkung für die restliche Laufzeit übernehmen und im Fall eines möglichen späteren Weiterverkaufs dem Käufer wiederum zur Erfüllung zu übertragen.

 

4.2.5    Maßgebend für die Genehmigungsvoraussetzungen sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (z.B. Kaufvertrag) oder eines von der Stadt bestimmten früheren Stichtags.

 

4.2.6    Benennungsrecht der Stadt:

Bei mehreren berechtigten Kaufinteressenten kann die Stadt die Genehmigung davon abhängig machen, dass die Veräußerung entsprechend der von der Stadt bestimmten Reihenfolge der Interessenten erfolgt, die in einem Bewerberverfahren ermittelt werden. Das Benennungsrecht muss die Stadt Grafing b.M. rechtzeitig innerhalb der vereinbarten Veräußerungsfristen nach Nrn. 3.2 und 3.3 ausüben.

 

4.2.7    Die Genehmigung ist vom Grundstückseigentümer rechtzeitig vor Abschluss des Kaufvertrags unter Benennung des Erwerbers und unter Vorlage der Nachweise über die Zugangsvoraussetzungen, eines Finanzierungsnachweises, des Kaufvertragsentwurfes und – soweit erforderlich – der weiteren Nachweise nach der vorstehenden Regelung zu beantragen. Die Stadt hat über die Genehmigung innerhalb von 6 Wochen nach vollständiger Vorlage aller erforderlichen Unterlagen zu entscheiden. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Genehmigung durch die Stadt, so gilt der Kaufinteressent als nicht geeignet.

 

Die Stadt teilt dem Grundstückseigentümer innerhalb einer Frist von zwei Wochen mit, ob die Unterlagen vollständig sind. Nach Ablauf dieser Frist ohne anders lautende Nachricht der Stadt an den Grundstückseigentümer gelten die Unterlagen als vollständig. Die Stadt ist nicht gehindert, noch erforderliche Unterlagen nach Ablauf dieser Frist nachzufordern. Dadurch wird aber die Frist für die Erteilung der Genehmigung nicht gehemmt oder unterbrochen.

 

Entscheidet sich die Stadt bei mehreren berechtigten Kaufinteressenten für ein Zuteilungsverfahren (Benennungsrecht), dann kann die Genehmigung erst nach Feststellung der Zuteilungsreihenfolge beantragt werden. Auch dann gilt die vorstehende Frist für die Genehmigung.

 

Die Stadt erhält auch eine Ablichtung des Kaufvertrages nach dessen Abschluss.

 

4.2.8    Bei einem Gesamtverkauf aller Grundstücke mit Sozialbindung (z.B. Bauträgerverkauf) kann die Stadt die Genehmigung abweichend von den o.g. Voraussetzungen erteilen, wenn der Erwerber die Verpflichtungen erfüllungshalber für den Grundstückseigentümer übernimmt. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn der Erwerber die erforderliche Eignung hat, die Pflichten aus diesem Vertrag zu erfüllen, insbesondere eine Finanzierungsbestätigung vorlegt.

 

5.       Ankaufsrecht; Benennungsrecht und Ablösung

 

5.1     Der Grundstückseigentümer räumt der Stadt zur Sicherung der vorgenannten Verfügungsbeschränkung (Nr. 4) das Ankaufsrecht hinsichtlich der o.g. Vertragsfläche unter folgenden Bedingungen ein:

 

5.1.2 Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, die Vertragsfläche bzw. Teile der Vertragsfläche an die Stadt zu verkaufen und aufzulassen, wenn diese entgegen der o.g. Vereinbarungen ohne Genehmigung der Stadt veräußert werden.

 

Grundstücksverkauf:

Der Kaufpreis für das erschließungsbeitragsfreie Grundstück beträgt 60% des zum Verkaufszeitpunkt aktuellen Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreie Wohnbaugrundstücke. Für die Ermittlung bzw. die Bestimmung des Bodenrichtwertes gelten die Vereinbarungen unter Nr. 3.2. entsprechend.

 

Ist das Grundstück bereits bebaut, ist für die ganz oder teilweise erstellten Gebäude der aktuelle Verkehrswert zu zahlen.

 

Der Verkehrswert ist von einem vereidigten Sachverständigen, der vom Grundstückseigentümer und Stadt einvernehmlich zu bestimmen ist und dessen Kosten der Erwerber trägt, zu ermitteln. Kommt keine Einigung zustande, bestimmt der Direktor des Amtsgerichtes Ebersberg den Sachverständigen.

 

Wohnungsverkauf:

Der Kaufpreis (erschließungsbeitragsfrei) für

a) Wohnungen im Erdgeschoss darf 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche

    (Basiswert 4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,

b) Wohnungen im Dachgeschoss, wenn das Dachgeschoss als Terrassengeschoss errichtet wird, darf 3.300,– € je Quadratmeter Wohnfläche

    (Basiswert 4.400,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten,

c) die sonstigen Wohnungen darf 3.225,– € je Quadratmeter Wohnfläche

    (Basiswert 4.300,– €/m²-WF × 0,75) nicht überschreiten.

d) Stellplätze in Tiefgaragen 20.000,– € nicht überschreitet,

e) oberirdische Stellplätze 5.000,– € nicht überschreitet.

 

Dieser Kaufpreis für die Wohnungen (a, b, c) ist maßgeblich, wenn der Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach Abschluss dieses Vertrags erfolgt. Bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt ist der jeweilige Wert der Wohnung durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen zu ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung trägt die Stadt. Der Kaufpreis beträgt 75 v.H. des ermittelten Wertes der Wohnung.

 

Die Kosten der notariellen Beurkundung, die Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und die Kosten der Gebäudeeinmessung (anteilig) haben die Käufer zu tragen. Sonstige Vermessungskosten trägt der Verkäufer.

 

5.1.3  Die Stadt kann nach ihrer Wahl anstelle des Ankaufsrechtes auch verlangen, dass die Vertragsfläche anstatt an die Stadt zu gleichen Bedingungen an von der Stadt benannte Personen veräußert wird, die die Voraussetzungen nach Ziff. 4.2 erfüllen (Benennungsrecht).

 

5.1.4  Die Stadt kann anstelle des Ankaufsrechtes oder des Benennungsrechtes auch nach ihrer Wahl die Zahlung eines einmaligen Geldbetrages verlangen in folgender Höhe:

 

a) für die in der Anlage 2 gelb gekennzeichneten Grundstücke der (Einzelhäuser) in Höhe von 40% des nach Nr. 3.2. für die Grundstücke beschriebenen Bodenrichtwertes.

 

b) für die in der Anlage 2 orange gekennzeichneten Grundstücke (Mehrfamilienhäuser) in Höhe von 25% des Wohnungswertes.

Wenn der Verkauf innerhalb von 24 Monaten nach Abschluss dieses Vertrags erfolgt, ist maßgeblicher Wohnungswert der in 3.3 vereinbarte Basiswertes (4.300,– €/m²-Wfl. bzw. 4.400,– €/m²-Wfl.) je Quadratmeter Wohnfläche der verkauften Wohnung sowie der dort genannten Kosten für die Stellplätze.

Bei einem Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt ist der jeweilige Wert der Wohnung durch einen von der Stadt zu benennenden öffentlich bestellten Sachverständigen zu ermitteln. Die Kosten der Wertermittlung trägt die Stadt.

Maßgeblich ist stets die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung.

 

5.1.5  Die Stadt hat die Entscheidung über die Ausübung des Ankaufsrechtes, des Benennungsrechtes oder des Verlangens einer Ablösungszahlung nach pflichtgemäßem Ermessen und nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zu treffen. Dabei sind auch besondere Lebensumstände, z.B. Krankheit, Tod, Scheidung, Erwerbslosigkeit sowie die Dauer der vertragsgemäßen Nutzung angemessen zu berücksichtigen.

 

5.2     Auflassungsvormerkung:

Zur Sicherung des Ankaufsrechts bewilligen und beantragen der Grundstückseigentümer und der Vorverkäufer die Eintragung einer Vormerkung. Die Vormerkung erhält in Abt. II nächstoffene und in Abt. III erste Rangstelle.

 

Die Stadt verpflichtet sich im Falle des Grundstücksverkaufs entsprechend dem Vertragszweck dazu, mit der Vormerkung im Rang hinter solche Grundpfandrechte zurückzutreten, die zum Kauf und/oder der Bebauung des Grundstücks benötigt werden.

 

Die Stadt verpflichtet sich, die Löschung der Vormerkung zu bewilligen, wenn für die Vertragsfläche oder Teilflächen eine Ablöse bezahlt wurde oder wenn die Bindungsfrist von 15 Jahren abgelaufen ist. Die Pflicht zur Löschungsbewilligung beschränkt sich auf die jeweils durch die Ablöse betroffene Vertragsteilfläche.

 

Die Stadt Grafing verpflichtet sich, die dann von der Sozialbindung nicht betroffenen Bauparzellen von der zu ihren Gunsten zur Eintragung gelangenden Auflassungsvormerkung freizustellen.

 

6.       Übereignung der Erschließungsflächen und sonstigen öffentlichen
Bedarfsflächen sowie Unterhaltung der Lärmschutzwälle

 

6.1     Der Grundstückseigentümer und die Stadt beabsichtigten, die Erschließung des Baugebietes in einem gesonderten städtebaulichen Vertrag nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (vormals „Erschließungsvertrag“ genannt) zu regeln, wonach die Grundstückseigentümer die Erschließungsanlagen herstellen. Für diesen Fall verpflichtet sich die Stadt Grafing, die nachfolgend erworbenen Flächen für die Erschließungsanlagen und sonstige vertraglich herzustellende öffentlichen Anlagen unentgeltlich zur Verfügung zu stellen und benutzen zu lassen.

 

6.2     Der Grundstückseigentümer und die Stadt vereinbaren eine Übereignung von Grundstücken mit folgendem Inhalt:

 

6.2.1  Die Grundstückseigentümer übertragen kosten- und lastenfrei an die Stadt Grafing b.M. die im Bebauungsplan „Aiblinger Straße“ künftig festgesetzten

 

a) öffentlichen Verkehrsflächen (Straßenflächen und Straßenbegleitgrün) mit einer Fläche von

ca. 1.980 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing

ca.    560 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing

 

b) öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung Spielplatz mit einer Fläche

    von

ca. 300 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing

 

c) sonstige öffentliche Grünfläche, insbesondere mit der Zweckbestimmung „Immissionsschutz“, mit einer Fläche von

ca. 1.040 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing und

ca.    470 m² aus dem Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing

 

Soweit öffentliche Verkehrsflächen (Fuß- und Radwege) durch Tiefgaragen unterbaut werden, werden diese Teilflächen nicht an die Stadt Grafing b.M. übertragen. Die Wegeflächen werden dann durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) zugunsten der Stadt Grafing b.M. für die Benutzung als Verkehrsfläche für die Allgemeinheit gesichert.

 

[Soweit Konstruktion und Ausdehnung der Tiefgarage bis zur Beurkundung nicht geklärt wird, werden die Fuß-/Radwege im Bereich der Wohnanlagen vorsorglich nur mit Dienstbarkeit gesichert.]

 

Die zu übertragenden Flächen sind in dem als Anlage 3 für die Teilflächen aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 in grüner Farbe und für die Teilflächen aus Fl.Nr. 549 in blauer Farbe gekennzeichnet und werden im Folgenden auch kurz „Erschließungsflächen“ genannt. Die Bestimmung der Grenzziehung obliegt der Stadt nach billigem Ermessen anhand der im rechtsverbindlich werdenden Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Flächen, auch wenn diese vom Lageplan abweichen.

 

Der Besitz, Nutzen und Lasten an der Erschließungsfläche gehen mit in Kraft treten des Bebauungsplans „Aiblinger Straße“ auf die Stadt über. Die Nutzungen und die Lasten hieraus übernimmt sie ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Inanspruchnahme. Der Grundstückseigentümer haftet für ungehinderten Besitz- und lastenfreien Eigentumsübergang, sonst in keiner Weise, insbesondere nicht für die Bodenbeschaffenheit der Erschließungsfläche.

 

Den Vermessungsantrag wird die Stadt Grafing b.M. einreichen, soweit die Grundstücksneuordnung nicht durch ein Umlegungsverfahren erfolgt.

 

6.2.2  Die Grundstückseigentümer 1 übertragen lastenfrei an die Stadt Grafing b.M. das Grundstück Fl.Nr. 570 der Gemarkung Grafing mit seiner gesamten Fläche von 11.580 m². Auf diesem Grundstück werden die gemäß §§ 1a Abs. Abs. 3, 1 Abs. 7 BauGB erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ durchgeführt und den Bau- und Erschließungsflächen im Baugebiet als Sammelausgleichsmaßnahme zugeordnet (§ 9 Abs. 1a BauGB).

 

Die Stadt Grafing b.M. erwirbt das Grundstück insgesamt zu einem Kaufpreis (Festpreis) von 50.000,– €.

 

Der Kaufpreis ist Fällig innerhalb von 4 Wochen nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes. Die Fälligkeit wird von den Vertragsbeteiligten selbst festgestellt.

 

Das Grundstück ist verpachtet. Die Grundstückseigentümer verpflichten sich, die künftig als Ausgleichsflächen bestimmten Flächen ca. 4.800 m² bis zu der dem Inkrafttreten des Bebauungsplans nächstfolgenden Pflanzperiode (01.03. bzw. 01.11. eines Jahres) pachtfrei zu stellen. Im Übrigen tritt die Stadt Grafing b.M. erfüllungshalber in das bestehende Pachtverhältnis ein.

 

6.2.3  Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung bezüglich der Grundstücksübertragungen nach Nr. 6.2.1 und 6.2.2. bewilligen die Grundstückseigentümer 1 und die Grundstückseigentümer 2 mit Zustimmung des Vorverkäufer die Auflassungsvormerkungen an den Grundstücken Fl.Nrn. 549, 551 und 570 der Gemarkung Grafing und beantragen die Eintragung.

 

6.2.4  Die Grundstückseigentümer erteilen der Stadt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB eine zeitlich unbegrenzte, nicht erlöschende und erst mit Vollzug der amtlichen Vermessung und Auflassung im Grundbuch endende unwiderrufliche Vollmacht,

a) die an die Stadt zu übereignenden Erschließungsflächen zu bestimmen,

b) den Antrag auf amtliche Vermessung und Vermarkung zu stellen,

c) die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen.

 

6.2.5  Die Widmung der im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Straße, Wege und Plätze erfolgt durch die Stadt. Die Grundstückseigentümer erklären hiermit die unwiderrufliche Zustimmung zur Widmung gemäß Art. 6 Abs. 3 BayStrWG für die im Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Straße, Wege und Plätze.

 

6.3     Wertausgleich für Erschließungs- und Bedarfsflächen (Vorteilsausgleich):

Die künftig festgesetzten öffentlichen Flächen sind im Baugebiet nicht anteilig gleich auf die Grundstücke Fl.Nr. 549 und 551 der Gemarkung Grafing verteilt. Diese Lastenungleichheit ist situationsgegeben bzw. ortsplanerisch/städtebaulich begründet. Im Interesse einer wirtschaftlichen Gleichbelastung der beiden Grundstücke und zur Schaffung der Mitwirkungsbereitschaft für die einvernehmliche Bodenordnung wird folgender Wertausgleichsvereinbarung getroffen:

 

6.3.1  Die Grundstückseigentümer 2 verpflichten sich zur Zahlung einer Entschädigung an die Grundstückseigentümer 1 für die Bereitstellung des Grundstücks insgesamt Fl.Nr. 570 der Gemarkung Grafing und dessen Teilverwendung als Ausgleichsfläche. Zu entschädigen sind 35 v.H. der im Bebauungsplan bestimmten Größe der Ausgleichsfläche zu einem Betrag von 10,– €/m². Diese Quote ermittelt sich nach dem Anteil der zulässigen Grundfläche nach § 19 BauNVO für das Grundstück Fl.Nr. 549 im Verhältnis zum gesamten Bebauungsplangebiet. Die zulässige Geschossfläche ist gemäß § 4 der Satzung der Stadt Grafing b.M. über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträge nach § 135a BauGB der maßgebliche Verteilungsmaßstab.

 

          Nach dem derzeitigen Bebauungsplanentwurf beträgt die Größe der Ausgleichsfläche 4.761 m². Der Wertausgleich beträgt damit vorläufig 16.664,– €.

 

Der Entschädigungsbetrag wird von der Stadt Grafing b.M. unmittelbar nach Inkrafttreten des Bebauungsplan endgültig festgestellt und den Grundstückseigentümern schriftlich mitgeteilt. Der Entschädigungsbetrag wird mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplanes zur Zahlung fällig, frühestens jedoch am 01.07.2017, und ist an den Grundstückseigentümer 1 zu leisten

 

6.3.2  Die Grundstückseigentümer 1 verzichten auf eine Entschädigung durch die Grundstückseigentümer 2 für die Bereitstellung der Fläche für den Kinderspielplatz aus Fl.Nr. 551 mit einer Größe von ca. 300 m².

 

6.4     Die Grundstückseigentümer verpflichten sich zur laufenden Unterhaltung der Bepflanzung des Lärmschutzwalles auf der straßenabgewandten Seite. Die Erfüllung dieser Verpflichtung ist den künftigen Käufern weiter zu übertragen. Diese Verpflichtung ist durch eine Reallast (§§ 1105 BGB) dinglich zu sichern.

 

 

7.       Freiwillige Bodenordnung und Sonderung

 

          Die Grundstückseigentümer einigen sich zur Vermeidung eines Umlegungsverfahrens (§§ 45 ff. BauGB) auf eine freiwillige Bodenordnung. Hierfür übertragen die

 

a) Grundstückseigentümer 1 aus dem Grundstück Fl.Nr. 551 der Gemarkung Grafing die in der Anlage 3 im Lageplan gelb gekennzeichneten Flächen mit einer Größe von 290 m² an die Grundstückseigentümer 2

 

b) Grundstückseigentümer 2 aus dem Grundstück Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing die in der Anlage 3 im Lageplan rot gekennzeichneten Flächen mit einer Größe von 15 m² an die Grundstückseigentümer 1

 

Der Kaufpreis beträgt 505,– €/m² und wird nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes zu Zahlung fällig, frühestens jedoch am 01.07.2017.

 

Die Grundstücksparzellierung nach Abschluss der freiwilligen Bodenordnung ist in Form der Sonderung mit aufgeschobener Abmarkung durchzuführen. Gleichzeitig ist das vereinfachte Umlegungsverfahren (§ 80 ff. BauGB) einzuleiten, wobei die Durchführung der gemäß § 80 Abs. 5 Satz 2 i.V.m. § 46 Abs. 4 BauGB dem Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Ebersberg zu übertragen ist. Hinsichtlich des Ausgleichs für Werterhöhungen und -minderungen wird vereinbart, dass auf Ausgleichs- und sonstige Entschädigungsansprüche gegenseitig verzichtet wird.

 

8.       Sonstiges

 

8.1     Zur Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist die Genehmigung durch den Stadtrat der Stadt Grafing erforderlich.

 

8.2     Die schuldrechtliche Wirkung der Vereinbarungen zum Vorteilausgleich in Nr. 6.3.1 und zur freiwilligen Bodenordnung (Nr. 7) ist aufschiebend bedingt. Sie erhält erst dann Wirksamkeit, wenn die aufschiebende Bedingung des Grundstückskaufs für Fl.Nr. 549 der Gemarkung Grafing (Kaufvertrag vom ……… URNr. ………. des Notars ……… ) durch die Grundstückseigentümer 2 eingetreten ist oder der Bedingungseintritt erklärt wurde.

 

8.3     Die Vertragsteile sind sich darüber einig, dass die Stadt mit den heutigen Vereinbarungen keinerlei Verpflichtungen eingeht, die sie an dem unvoreingenommenen und späteren Vorbringen offenen Abwägung hindern könnte und auch keine Zusage abgibt auf Durchführung und Abschluss des Verfahrens über das Baugebiet „Aiblinger Straße“.

 

8.4     Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform unter Ausschluss telekommunikativer Übermittlung, sofern nicht eine andere Form gesetzlich erforderlich ist.

 

8.5     Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.

 

8.6     Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrages nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck dieses Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen. Das Gleiche gilt bei Vertragslücken.

 

8.7     Im Falle der Einstellung des Bebauungsplanverfahrens oder sonstiger wesentlicher Änderung der Vertragsverhältnisse ist gemäß Art. 60 BayVwVfG die Anpassung des Vertrages oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zumutbar ist, die Kündigung zulässig.

 

8.8     Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich für den Fall eines Verkaufs oder sonstigen Übergangs des Eigentums an einen Dritten, diesen formgerecht auf die Übernahme aller geeigneten Verpflichtungen aus diesem Vertrag zu verpflichten mit der Maßgabe, dass dieser wiederum seine Rechtsnachfolger verpflichtet, in die Verpflichtung einzutreten.

 

8.9     Die Ansprüche auf Eigentumsverschaffung verjähren in 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn. Für Verjährungsfristen im Übrigen gelten die gesetzlichen Bestimmungen, soweit vorstehend nichts anderes geregelt ist.

 

8.10   Hinsichtlich der der Abtretung und des Grundstücksverkaufs in Nr. 6 trägt die Stadt die Kosten dieses Vertrages und seines Vollzugs (Notar, Messungsanerkennung und Auflassung usw.), der Grundbuchkosten, einer anfallenden Grunderwerbsteuer sowie die Kosten der Vermessung.

Im Übrigen tragen die Grundstückseigentümer die Kosten dieses Vertrages und seines Vollzugs jeweils zur Hälfte.

 

 

Anlage 1: Entwurf des Bebauungsplanes vom 15.03.2016

 

 

 

Anlage 2:

 

 

 

Anlage 2 (Variante):

 

Im Rahmen der Planoffenlegung soll versucht werden, die Hausgruppe BR 8 um 1 Haus zu vergrößern und die Hausgruppe 13 nach Süden abzurücken. Damit könnte im Hinblick auf die Sicherung der Vertragsflächen eine Trennung nach Hausgruppen erfolgen. Die Entscheidung ist im Rahmen der Planabwägung zu treffen; eine vertragliche Vorabbindung ist unzulässig. Diese Variante steht deshalb unter dem Vorbehalt der Planmäßigkeit.

 

 

 

Anlage 3:

 

 

 

Auch in der heutigen Sitzung wurde aus den Reihen der CSU-Fraktion angemerkt, dass es äußerst schwierig ist mit dem gefassten Grundsatzbeschluss und Kriterienkatalog eine Einigung zu erzielen. Das Regelwerk führt zu einer ganz erheblichen Beeinträchtigung des Eigentumsrechtes und geht im Hinblick auf die Angemessenheit an die Grenzen des zulässigen. Angesichts der zu beachtenden Anforderungen des europarechtlichen Primärrechts ist der Grundsatzbeschluss in dieser weitgehenden Form nur dann akzeptabel, wenn im Rahmen des Kriterienkatalogs die Zulassungsbeschränkung auf Ortsansässige in rechtmäßiger Weise erfolgt. Der städtebauliche Vertrag übernimmt an dieser Stelle den vom Stadtrat beschlossenen Kriterienkatalog. Dort wurden bereits Zweifel geäußert, ob die entsprechenden Inhalte den gesetzlichen Einschränkungen noch entsprechen.

 

Dementgegen wurde der Grundsatzbeschluss von den Vertretern anderer Fraktionen als sehr gelungen bezeichnet. Hierdurch besteht seitens der Stadt erstmals die Möglichkeit, auch Geschosswohnungsbau für einkommensschwache oder sozial benachteiligte Personen der örtlichen Bevölkerung anzubieten, was im Baugebiet an der Aiblinger Straße dann auch direkt umgesetzt werden kann.

 

Der vorgestellte städtebauliche Vertrag fand im Gremium Zustimmung. Vom Bau-, Werk- und Umweltausschuss wurde aber angeraten, diesen vor Vertragsabschluss nochmals rechtlich auf deren Richtigkeit hin überprüfen zu lassen.

 

Die Erste Bürgermeisterin sicherte dem Ausschuss zu, den von der Verwaltung ausgearbeiteten städtebaulichen Vertrag einer rechtlichen Prüfung unterziehen zu lassen.

 

Nach Sachvortrag und kurzer Diskussion billigte der Bau-, Werk- und Umweltausschuss mit allen gegen 2 Stimmen den Entwurf des städtebaulichen Vertrages für das Baugebiet „Aiblinger Straße“ vom 26.07.2016 unter der Voraussetzung, dass der Vertrag vorab einer rechtlichen Überprüfung unterzogen wird.

 

Auf der Grundlage des Vertragsentwurfes ist die notarielle Beurkundung vorbehaltlich der Nachgenehmigung durch den Stadtrat vorzunehmen.

 

Herr Peter Rothmoser, Ausschussmitglied, hat gemäß Art. 49 Abs. 1 Satz 1 GO als persönlich Beteiligter an der Beratung und Abstimmung nicht mitgewirkt.