Tagesordnungspunkt

TOP Ö 4: Bauantrag zum Dachausbau und für die Büroerweiterung anstelle der alten Mälzerei auf dem Grundstück Fl.Nr. 39/0 der Gemarkung Grafing (Marktplatz 2)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.07.2016   BWUA/023/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Der Bauantrag wurde vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Zum besseren Verständnis wurde die Vorgeschichte des Grundstücks kurz erläutert.

 

Am 12.11.2007 wurde die Sanierung der früheren „Mälzerei“ mit Nutzungsänderung für Büroflächen (Caritas) genehmigt. Nicht erfasst war dabei der westliche Gebäudeteil mit den dortigen Getreidesilos. Dieser Gebäudeteil sollte jetzt ebenfalls zur Erweiterung der Büroflächen umgebaut werden, was aber aus bautechnischen Schwierigkeiten wieder aufgegeben wurde. Jetzt werden der Abbruch und die bestandsgleiche Wiedererrichtung für die Nutzung durch die Caritas (Büroflächen) beantragt. Außerdem wird das Dachgeschoss des Bestandsgebäudes zur Nutzung für Büroflächen umgebaut und umgenutzt.

 

Das o.g. Bauvorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich und beurteilt sich bezüglich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB.

 

Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzungen entspricht die nähere Umgebung einem (faktischen) nicht überwiegend gewerblich geprägten Mischgebiet gem. § 6 BauNVO. Vorhanden sind dort sowohl Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gaststätten, Anlagen für soziale Zwecke und Verwaltung (Poststelle). Daneben ist das Nutzungsspektrum durch Wohnungen gekennzeichnet; teilweise finden sich auch reine Wohngebäude. Die Nutzung als Bürogebäude ist gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig.

 

Obwohl es sich um eine bestandsgleiche Erneuerung (Ersatzbau) handelt, sind bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung die Bauhöhen näher zu betrachten. Unproblematisch ist die Firsthöhe, die an den östlichen Gebäudebestand angeglichen wird und damit zwangsläufig das Einfügungsgebot wahrt.

 

Besonderheiten ergeben sich aber bei der Wandhöhe. So weist das vorhandene Gebäude an der Südseite – bedingt durch einen Gebäuderücksprung – eine Wandhöhe von 10,64 m auf, die deutlich den Umgebungsrahmen (max. 9,80 m) überschreitet.

 

Die Wandhöhe von 10,64 m fügt sich – so kurios das klingen mag – damit nicht mehr gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ein, obwohl eine entsprechende Bauhöhe schon existiert!

 

Hier soll kurz an das südliche Nachbargrundstück (Rothmoser) erinnert werden. Dort musste vor kurzer Zeit ein auf diese Höhe (10,64 m) hin geplanter Neubau abgelehnt bzw. auf die umliegende Wandhöhe von 9,80 m reduziert werden.

 

Die Rechtslage stellt sich wie folgt dar: Der Bestandschutz für den Altbau erlischt mit dessen Beseitigung. Der Neubau (Ersatzbau) muss sich dagegen uneingeschränkt dem Einfügungsgebot einfügen. Das ist im Regelfall auch unproblematisch, da der Grundsatz der zeitlichen Nachwirkung von beseitigten Vorhaben ansonsten dazu führt, dass sich der Einfügungsrahmen nicht ändert. Hier verhält es sich aber anders. Da dem Bestandsgebäude aufgrund seiner Einzigartigkeit (Unikat) in einer Umgebung mit rund 1 m niedrigeren Wandhöhen keine Prägungswirkung zugekommen ist, ist es für den Einfügungsrahmen nicht maßstabsbildend.

 

Auch eine (ausnahmsweise) Rahmenüberschreitung ist nicht zulässig, da – wie schon beim erwähnten Neubau in der Gartenstraße festgestellt – aufgrund der Vorbildwirkung bodenrechtlich beachtliche Spannungen entstehen würden.

Für die vorliegende Fallgestaltung besteht jedoch die Möglichkeit einer Abweichung vom Einfügungsgebot nach Art. 34 Abs. 3a BauGB. Hier hat der Gesetzgeber einen „übergeleiteten Bestandschutz“ (aktiver Bestandschutz) begründet, um die bauliche Weiterentwicklung vorhandener gewerblicher Betriebe zu ermöglichen. Dieser gesetzliche Abweichungstatbestand gilt ausdrücklich auch für die Erneuerung eines Bestandsgebäudes, also der Beseitigung mit anschließender Neuerrichtung.

 

Die Abweichung vom Einfügungsgebot ist städtebaulich vertretbar, da sich auch künftig der Einfügungsrahmen durch die Sonderstellung (Unikat) des Bauwerks in einem Umfeld mit ansonsten deutlich niedrigeren Wandhöhen nicht erweitert. Ein Unikat wird durch ein baugleiches Unikat ersetzt.

 

Auch die bei der Abweichung beachtlichen nachbarlichen Belange sind nicht nachteilig berührt; aufgrund der bestandsgleichen Erneuerung ist eine nachteilige und unzumutbare Betroffenheit nicht erkennbar.

 

Keine insoweit beachtlichen nachbarlichen Belange sind die Abstandsflächen, die bei der Beseitigung von Altbauten ebenfalls ihren Bestandschutz verlieren und beim Neubau nach heutigem Rechtsstand zu beachten sind. Hier ist durch die Bauaufsichtsbehörde über eine Abweichung nach den Schutzzielen dieser bauordnungsrechtlichen Regelungen zu entscheiden. Aufgrund der im Bestandsbau bereits gegebenen und in der Umgebungsbebauung vielfach vorhandenen Unterschreitung der gesetzlichen Abstandsflächen, wird der beantragten Abweichung von Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO zugestimmt werden können.

 

Wasserrecht:

Das Vorhaben liegt im festgesetzten Überschwemmungsgebiet, für das gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 2 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) ein grundsätzliches Bauverbot besteht. Für die Erneuerung des Gebäudes bedarf es einer gesonderten wasserrechtlichen Zulassung nach § 78 Abs. 4 WHG, die nicht durch die Baugenehmigung ersetzt wird.

Die wasserrechtliche Zulassung ist gesondert zu beantragen. Da es sich um einen Ersatzneubau handelt, kann unterstellt werden, dass die wasserrechtlichen Ausnahmeanforderungen an den Hochwasserabfluss und die Rückhaltung (§ 78 Abs. 4 Nr. 1 WHG) gegeben sind. Durch den Verzicht auf Türen (die Erschließung erfolgt über das Bestandsgebäude) wird das Gebäude auch hochwasserangepasst ausgeführt (§ 78 Abs. 4 Nr. 2 WHG).

 

Stellplatzbedarf:

Ein Problem besonderer Art stellt das Stellplatzrecht für das Baugrundstück dar. Zur Erinnerung: Mit der Baugenehmigung vom 12.11.2007 wurden die Außenanlagen im „Schlederer Hof“ für den Stellplatznachweis genehmigt. Dort sind Zweifel aufgekommen, ob die zusätzlich notwendigen Stellplätze für den damaligen Mälzerei-Umbau tatsächlich noch auf dem Grundstück nachgewiesen werden können. Zwar kann auf einen relativ großen Parkplatz zurückgegriffen werden; es sind aber darauf auch die notwendigen Stellplätze der übrigen Gebäude/Nutzungen nachzuweisen. Hinzu kommt, dass der „Bebauungsplan Neue Gartenstraße“ es verbietet, neue Stellplätze im Bereich der dort festgesetzten Straßenfläche zu erstellen.

 

Ein maßgebliches Problem bestand auch darin, dass die Bestandsanlagen historischen Ursprungs sind und hierfür zu einem Großteil keine Genehmigungsunterlagen vorliegen. Die notwendigen Stellplätze für die Bestandsanlagen konnten also damals nicht einfach aus Baugenehmigungen ermittelt werden. Das mündete aufgrund der „Dringlichkeit“ darin, dass die Baugenehmigung für die „Caritas-Büroflächen“ erteilt wurde und gleichzeitig eine Nachgenehmigung für die Bestandsnutzung und der Freiflächen (Stellplätze/Grünordnung) angeordnet wurde (Planvorlage). Die Nachgenehmigung wurde zwar dann auch am 15.03.2010 beantragt, konnte aber bis heute aus folgenden Gründen noch nicht abgeschlossen werden:

 

  • Mitunter ergaben sich die Verzögerungen daraus, dass anlässlich des Straßengrunderwerbs (Kaufvertrag 15.05.2012) für die „Neue Gartenstraße“ die Lageveränderung für 9 Stellplätze des Anwesens Jahnstraße 3+5 zu regeln war, die auf dem Grundstück im Bereich der „Straßentrasse“ (jetzt Fl.Nr. 39/2) lasteten (Dienstbarkeiten). Hier konnte der grundbuchamtliche Vollzug erst am 31.03.2016 – also nach fast 4 Jahren – abgeschlossen werden.

 

  • Des Weiteren waren im Hinblick auf die Anordnung der Stellplätze die Wegerechtsverhältnisse zu klären. Für den querenden Fußweg von der Bahnhofstraße zum „Urtelbach“ war die Ersteintragung in das Straßenbestandsverzeichnis vom 24.08.1988 noch nicht bestandskräftig. Hierzu wurde jetzt am 13.07.2016 die Zustimmung zur Widmung erklärt; die eigentumsrechtliche Sicherung des Wegerechtes erfolgt dann noch durch eine Dienstbarkeit. Damit ist der Fußweg durch den „Schlederer-Hof“ jetzt als öffentlicher Weg dauerhaft gesichert.

 

  • Grünordnung: Mit der nochmals geänderten Stellplatzaufstellung besteht auch endlich Klarheit für die „Durchgrünung“. Die Baumpflanzungen, seit der Genehmigung 2007 noch nicht ausgeführt, können dann umgesetzt werden. Das wurde vom Bauherrn auch zugesagt bzw. könnte dann mit dem Abschluss der Änderungsbaugenehmigung auch bauaufsichtlich durchgesetzt werden.

 

Damit wurden erst die Voraussetzungen geschaffen, um die Stellplatzverhältnisse für das gesamte Areal zu klären, die wiederum Grundlage sind für die Zulassung des jetzt beantragten Vorhabens. Die Änderungspläne (1. Tektur) für die Nachgenehmigung der Bestandsnutzung wurden am 04.07.2016 dem Landratsamt Ebersberg zugeleitet. Danach stellen sich die Stellplatzverhältnisse jetzt wie folgt dar:

 

Stellplatzverhältnisse „Altbestand“:

Für die derzeit vorhandenen Nutzungen (Altbestand) bzw. durch dingliche Sicherung für andere Nutzungen (Volksbank) sind insgesamt 70 Stellplätze auf dem Grundstück Fl.Nr. 39 vorzuhalten, davon 22 für Besucher (Gaststätte, etc.) und damit ohne Zufahrtbeschränkung (Schranke).

 

Insgesamt stehen auf dem Grundstück 84 Stellplätze zur Verfügung, somit 14 Stellplätze für die jetzt beantragte Erweiterung des Caritas-Gebäudes.

 

Zusätzlicher Bedarf:

 

Neubau „alte Mälzerei“ mit DG-Nutzung (Caritas-Erweiterung)

Büro 667,20 m² – 1 Stpl. 40 m²

 

Gesamt:

 

16,68

 

85,77

 

3,34

 

24,50

Gerundet:

86

25

 

Es besteht bei einer Gesamtberechnung und abschließenden Rundung ein Gesamtbedarf von 86 Stellplätzen. Dem stehen 84 nachgewiesene Stellplätze gegenüber. Stellplatzdefizit: 2 Stellplätze.

 

Hier ist vom Bauherrn vorrangig zu prüfen, ob durch Änderung des Vorhabens bzw. der Außenanlagen die notwendigen Stellplätze reduziert bzw. weitere Stellplätze errichtet werden können, oder auf einem anderen Grundstück in der Nähe nachgewiesen werden können. Hilfsweise wäre auch eine Ablösung möglich, wenn der Nachweis nicht gelingt. Hierüber ist dann noch gesondert zu entscheiden.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Bauantrag zum Dachausbau und für die Büroerweiterung anstelle der alten Mälzerei auf dem Grundstück Fl.Nr. 39/0 der Gemarkung Grafing, Marktplatz 2, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

 

Hinweise:

Voraussetzung für die Entscheidung über den Stellplatznachweis ist die vorherige Genehmigung des Freiflächenplanes für das Gesamtgrundstück (Bauantrag für die Nachgenehmigung des Baubestandes – Antrag vom 15.03.2010, Tektur vom 30.06.2016 / 13.07.2016).

 

Für das beantragte Vorhaben sind (Rundung aufgrund Gesamtberechnung) 16 zusätzliche Stellplätze nachzuweisen. Nach dem „Bauantrag Nachgenehmigung Altbestand“ sind 84 Stellplätze vorhanden, davon 70 für den Bestand und 14 für das beantragte Vorhaben. Für 2 weitere Stellplätze ist der Nachweis noch zu erbringen.

 

Die Bepflanzung des Parkplatzes wurde seit 2007 abweichend von der Baugenehmigung nicht hergestellt. Die Stadt Grafing b.M. würde es begrüßen, wenn gleichzeitig mit der Baugenehmigung entsprechende bauaufsichtliche Anordnungen über die Umsetzung getroffen werden.