Tagesordnungspunkt

TOP Ö 3: Antrag auf Vorbescheid zur Erweiterung eines Einfamilienhauses mit Erhöhung des Daches und Errichtung von vier Dachgauben auf dem Grundstück Fl.Nr. 3/2 der Gemarkung Straußdorf (Grafinger Straße 34)

BezeichnungInhalt
Sitzung:26.07.2016   BWUA/023/2016 
DokumenttypBezeichnungAktionen

Die Antragsunterlagen wurden vom Verwaltungsvertreter vorgestellt. Es wurde erklärt, dass mit dem Antrag auf Vorbescheid gemäß Art. 71 BayBO vor Einreichung eines Bauantrags eine Entscheidung über folgende Einzelfragen begehrt wird:

 

1.    Ist es zulässig, das Dach um 30 cm auf eine Wandhöhe von 6,74 m und mit einer Dachneigung von 33° zu erhöhen?

2.    Ist es zulässig, das Dach um 21 cm auf eine Wandhöhe von 6,65 m und mit einer Dachneigung von 33° zu erhöhen?

3.    Ist es zulässig, auf jeder Dachfläche je zwei Schleppgauben mit je einer Breite von 2 m, einer Höhe von 1,50 m, einer Dachneigung von 7° und in der gegebenen Lage zu errichten?

4.    Ist es zulässig, das Wohngebäude Richtung Westen um 5 m zu erweitern?

5.    Ist es zulässig, das Wohngebäude Richtung Westen um 4,50 m zu erweitern?

6.    Ist es zulässig, das Wohngebäude Richtung Westen um 4 m zu erweitern?

 

Des Weiteren wird eine Abweichung (Art. 63 BayBO) von den gesetzlichen Abstandsflächen beantragt, die mit der geplanten Aufstockung zusätzlich oder erstmals überschritten werden. Hierüber hat die zuständige Bauaufsichtsbehörde zu entscheiden; dieser Antrag ist nicht Teil des gemeindlichen Einvernehmens (§ 36 BauGB).

 

Das Vorhaben liegt im unbeplanten Innenbereich in einem Bereich ohne Bebauungsplan. Die Zulässigkeit der geplanten Änderungen beurteilt sich somit abschließend nach dem Einfügungsgebot (§ 34 Abs. 1 BauGB).

 

Für die Wohnhauserweiterung nach Westen um mindestens 4 m (optional 4,50 bzw. 5 m) ist maßgeblich, ob sie sich hinsichtlich der zu überbauenden Grundstücksfläche einfügt. Da die Gebäude entlang der Grafinger Straße auf der östlichen Straßenseite einen Straßenabstand von 11–14 m aufweisen, liegt hier eine einfügungsrelevante (faktische) Baugrenze vor. Diese (faktische) Baugrenze wird durch den Anbau in seiner ganzen Länge (4 m) überschritten.

 

Eine entsprechende Zulassungssituation bestand auch auf der genüberliegenden Straßenseite mit dem Neubau des Anwesens Grafinger Straße 35. Dort musste ebenfalls die Einhaltung der – auf der westlichen Straßenseite mit 8 m kürzeren – faktischen Baugrenze verlangt werden. Zur Klarstellung wurde erklärt, dass aufgrund der unterschiedlichen Bebauungssituationen der Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Westseite mit dem dort nur 8 m tiefen Baugrenzenabstand) keine Prägungswirkung zukommt. Im Übrigen wäre selbst für den Fall, dass der dortige Gebäudeabstand (8 m) prägende Wirkung hätte, nur ein Anbau von 3 m möglich. Die für eine wirtschaftliche Raumnutzung notwendige Mindesttiefe von 4 m würde auch bei dieser Beurteilung den Einfügungsrahmen überschreiten.

 

Dass eine Rahmenüberschreitung und die damit ausgelöste Folgewirkung ausnahmsweise keine städtebaulichen Spannungen auslösen, ist hier ebenfalls nicht erkennbar. Somit widerspricht das Vorhaben dem Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB.

 

Für das beantragte Vorhaben kann aber eine Abweichung nach § 34 Abs. 3a BauGB erteilt werden. Dieser Abweichungstatbestand – durch Rechtsänderungen zuletzt auch für Wohngebäude erweitert – erleichtert damit die Möglichkeiten der Innenentwicklung bei bereits vorhandenen Gebäuden. Der Abweichungstatbestand gilt also nicht für Neubauten. Die Abweichung vom Einfügungsgebot erfasst dabei aber auch die Erweiterung von Bestandsgebäuden. Sie findet seine Grenzen in der städtebaulichen Vertretbarkeit, weshalb in der vorzunehmenden Ermessensabwägung der Ausnahmecharakter der Vorschrift zum Ausdruck kommen muss. Das verlangt die Beschränkung auf das mindesterforderliche. Hinzu kommt auch die Beachtung anderer öffentlicher Belange, namentlich die Verschärfung der Lärmsituation und die Verkürzung des Straßenraumes und die damit einhergehenden Folgen für das Straßenbild.

 

Im Ergebnis kann eine Erweiterung um 4 m noch als städtebaulich vertretbar angesehen werden; angemessener baulicher Lärmschutz für schutzwürdige Aufenthaltsräume ist jedoch zu beachten. Hierüber gibt der Vorbescheid keinen Aufschluss, etwa über die innere Raumorganisation.

 

Die verbleibenden Freiflächen überschreiten das Verhältnis der Freiflächen zur Umgebungsbebauung ebenfalls nicht. So sind vergleichbar dicht bebaute Grundstücke schon vorhanden.

 

Die beantragte Wanderhöhung auf bis zu 6,74 m fügt sich nicht in die Umgebungsbebauung ein. Die im Antrag angeführten Beispiele für ähnliche bzw. höhere Wandhöhen liegen nicht in der prägenden Umgebungsbebauung.

Die nähere Umgebungsbebauung ist geprägt von Wohnbebauungen mit Wandhöhen bis zu 6,20 m (vgl. auch den gegenüberliegenden Neubau Grafinger Straße 35). Das gegenständliche Gebäude selbst ist mit 6,44 m das Höchste. Auch der angrenzende Bebauungsplan „Schindecker Gelände“ sieht nur Wandhöhen von 5,60 m vor und stellt einen Maßstab im Hinblick auf das städtebaulich vertretbare (§ 34 Abs. 3a BauGB) dar, oder die ausnahmsweise Rechtfertigung einer Rahmenüberschreitung.

 

Die beantragten Wandhöhen von 6,74 m bzw. 6,65 m liegen deutlich über der Umgebungsbebauung, so dass hier das Einfügungsgebot nicht mehr gewahrt ist. Der Antrag stellt aber dar, dass die Erhöhung auf 6,65 m auf die gleichzeitige energetische Sanierung (Dämmung) des Daches zurückgeht. Hierfür kommt die gesetzliche Ausnahmeregelung des § 248 Satz 3 BauGB zur Anwendung, der Abweichungen zum Zwecke der Energieeinsparung zulässt. Im Ergebnis ist eine Wanderhöhung nur in dem Umfang zulässig, der durch die energetische Dachsanierung bedingt ist. Eine Erhöhung des Kniestockes ist nicht zulässig.

 

Die entstehende Firsthöhe von ca. 9 m – unter Ausnutzung einer Dachneigung von max. 30 Grad entsprechend der örtlichen Dachgestaltungssatzung – ist damit zulässig (§ 248 BauGB). Eine Abweichung von der höchstzulässigen Dachneigung (lt. Planzeichnung 33°) wird nicht erteilt

 

Die Errichtung von je zwei Dachgauben auf jeder Dachseite mit einer Breite von 2 m und einer Höhe von 1,50 m ist zulässig. Für die Ausführung der Gauben als Schleppgauben und die damit notwendige Abweichung von der Dachform sowie der Dachneigung der Dachgestaltungssatzung kann eine Befreiung erteilt werden.

 

Hinweis:

Für das in der Planzeichnung in der „Ansicht Süd“ dargestellte 2-geschossige Nebengebäude an der Nordostgrenze liegen nur Pläne für eine erdgeschossige Ausführung vor (Baugenehmigung vom 16.03.1984, Az.: 737/83).

 

Das Vorhaben liegt in der Anbaubeschränkungszone (Art. 24 BayStrWG).

 

In der Beratung wurde die Meinung vertreten, dass der politische Auftrag der Nachverdichtung es erlauben muss, eine weitergehende Bebauung zuzulassen. Dem wurde entgegnet, dass die Zulässigkeit abschließend gesetzlich geregelt ist und den Gemeinden bzw. den Genehmigungsbehörden darüber hinaus kein Entscheidungsrecht zusteht. Eine Veränderung des gesetzlichen Zulassungstatbestands ist mittels Bebauungsplanung möglich, jedoch auch nur unter Wahrung der Anforderungen einer städtebaulichen Ordnung. Aus der Mitte des Gremiums wurde anerkannt, dass seitens der Verwaltung die Grenzen des zulässigen aufgezeigt wurden und das Ergebnis eine angemessene Bebauung ermöglicht.

 


Nach Vorstellung der geplanten Baumaßnahme und kurzer Beratung beschloss der Bau-, Werk- und Umweltausschuss einstimmig, dem Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Erhöhung des Daches und Errichtung von vier Dachgauben auf dem Grundstück Fl.Nr. 3/2 der Gemarkung Straußdorf, Grafinger Straße 34, das gemeindliche Einvernehmen unter folgenden Einschränkungen zu erteilen:

a)    Für einen Anbau mit einer Tiefe von max. 4 m.

b)   Für eine Änderung der Wand- und Firsthöhe, soweit sie bedingt ist durch die energetische Sanierung (Erneuerung) des Daches und Beibehaltung der bestehenden Kniestockhöhe und eines Dachneigungswinkels von max. 30 Grad.